***、**鋆等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)粤01民终5804号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1956年7月26日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：**，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：**鋆，男，1987年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。 委托诉讼代理人：***，广东君信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张葭咏，广东君信律师事务所律师。 原审被告：***，女，1975年11月5日出生，汉族，身份证住址四川省成都市温江区。 原审被告：广州聚辉装饰有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区***道茅岗环村路227号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 两原审被告共同委托诉讼代理人：**，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。 两原审被告共同委托诉讼代理人：**，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人**鋆及原审被告***、广州聚辉装饰有限公司（以下简称聚辉公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初25886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决的第三项，依法改判为驳回**鋆对***的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由**鋆承担。事实和理由：（一）关于**鋆一审主张的2021年9月1日至9月9日涉案仓库占用费的诉讼请求，一审判决在**鋆无任何证据的前提下予以支持，属于认定事实不清。1.***重新换锁不合情理。一审中双方已确认2021年8月31日***将涉案仓库钥匙归还于信箱的事实，***没有必要在2021年9月6日重新换锁。2.**鋆称***存在换锁的行为，但其未提供任何证据证实。**鋆一审提交的微信聊天记录、照片等证据，只能显示一把被锁住的门锁及一把未扣上的门锁，不能说明存在换锁的事实，更不能证明换锁是***所为。根据“谁主张、谁举证”的原则，**鋆应承担举证不能的后果。3.一审判决认定“***对此未能提供相反证据予以反驳，应由***承担举证不能的不利后果”，实则要求***举证证明自己不存在换锁的事实，颠倒了举证责任的分配原则。（二）退一步说，**鋆一审**涉案仓库自2021年8月31日之后一直处于空置状态，故***是否有进行换锁对**鋆而言不存在任何影响，换锁并非导致涉案仓库空置的原因，亦不会造成**鋆任何损失。（三）即便如**鋆所说“***在2021年9月6日擅自破坏涉案仓库的门锁并换上新锁，又在9月9日将新锁钥匙放回房屋信箱”属实，且**鋆能提供相关证据证明，***也仅应承担2021年9月6日至9月9日这4天占用涉案仓库的费用，而非一审判决支持的2021年9月1日至9月9日共计9天的占用费。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，请二审法院依法予以纠正并支持***的上诉请求。 **鋆二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。第一，***、***及聚辉公司占有涉案仓库至2021年9月9日的事实认定正确。***于2021年8月31日向**鋆归还仓库钥匙后，一直未归还仓库附带办公室钥匙。2021年9月6日，***通过微信电话告知**鋆的妻子**青其要将货物放回仓库。当日，***的儿子***砸坏**鋆在涉案仓库上的锁后，使用其自己的锁对涉案仓库重新上锁。**青目睹现场情况后，于2021年9月6日向***发送微信要求停止破坏仓库设施，并要求***尽快向**鋆归还仓库剩余钥匙。***后于2021年9月9日向**鋆的信箱归还新锁及办公室钥匙。以上事实，有2021年9月6日**青向***发送的微信信息（截图）、**鋆于2021年9月6日拍摄的照片证明。其中，微信截图显示，***对微信信息并未予以解释或否认。***在一审庭审中也未就其重新对仓库上锁的事实进行解释或否认。第二，***向**鋆支付2021年9月1日至2021年9月9日占有使用费具有事实和法律依据。1.***实际占有使用涉案仓库直至2021年9月9日的事实清楚，与仓库在此前后是否空置无关，其应当支付该期间的占有使用费。2.涉案仓库于2021年9月1日至9月9日期间空置是***的过错造成的。首先，***于2021年8月31日并未全部归还仓库的钥匙，其于2021年9月9日才归还仓库剩余钥匙，在此期间，**鋆客观上无法将涉案仓库向权利人退还或作其他用途。其次，***于2021年9月6日通过微信电话主张重新将货物搬入仓库，**鋆在此情况下认为***可能有继续履行租赁合同的意思，故未对涉案仓库进行退还或重新出租处理。最后，***未尽合理附随义务，导致**鋆损失扩大。***在未与**鋆主动协商、未提出合理依据的情况下从涉案仓库撤场，**鋆被迫在仓库空置的情况下与房屋产权人协商退还房屋事宜，并正常向产权人支付此期间房屋占有使用费，故***应支付2021年9月1日至2021年9月9日期间涉案仓库的占有使用费。 ***、聚辉公司二审述称，同意***的上诉请求。 **鋆于2021年9月28日向一审法院起诉请求：1.***、***、聚辉公司向**鋆支付违约金787320元；2.***、***、聚辉公司赔偿**鋆2021年9月1日至2021年9月9日涉案房屋的占有使用费损失26244元；3.本案诉讼费、保全费由***、***、聚辉公司共同承担。 ***向一审法院反诉请求：1.确认**鋆、***双方于2018年4月10日签订的《租赁合同》无效（合同租金总额3956040元）；2.判令**鋆返还***保证金（押金）162000元；3.本案本诉、反诉等全部诉讼费用均由**鋆承担。 一审法院认定事实：2018年4月10日，**鋆（甲方）与***（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市黄埔区茅岗环村路227号的仓库出租给乙方。第一条：承租经营的面积、年限承租场地面积4100平方米，库房面积3500平方米（包括办公楼壹座），即从2018年5月1日至2022年4月30日止。第二条：保证金及其处理本合同签署之日，乙方向甲方交纳保证金162000元，租赁期满归还，期间不计利息，保证金缴纳后，租赁中途不予退还（双方另有约定除外），保证金不能递减租金。第三条：租金确定及交款办法1、每月租金81000元计算（此价格为不含税价格），2018年6月1日起租。税金由乙方承担。租金每二年按8%递增一次；2、乙方应在本合同签字生效日缴纳当月租金及保证金，以后按每月5日前交清当月租金，甲方开具收据交乙方收执。第四条：违约责任1、逾期交租亦属违约，逾期在两个月内，按乙方应交金额逾期日数计，每日加收应交款的千分之三作滞纳金，逾期超过两个月，视作乙方提前退租。甲方除追收乙方上述两项全权计数外，可向乙方追计违约当年9个月的租金作为赔偿，并可单方面终止合同，收回租赁物使用权，没收保证金及地面建筑物和设施；2、租赁期内如遇国家征地，甲、乙双方应无条件服从；3、甲、乙任何一方违约，违约方向另一方赔偿600000元。第五条：水电费及其他费用的交纳乙方经营期间发生的除水电费外的一切费用由乙方向有关部门交纳，水电费由甲方先行垫付，之后由乙方实报实销……上述合同签订后，***支付保证金162000元，**鋆分别于2018年4月10日、2018年4月12日向***出具《广州市显超储运有限公司收款收据》载明收到***部分押金50000元和112000元。 2018年4月10日、2018年5月1日，**鋆作为甲方分别与***、聚辉公司作为乙方就同一租赁标的物签订两份《租赁合同》。对此，**鋆表示其与***、***签订的《租赁合同》租金条件是一致的，与聚辉公司签订的《租赁合同》租金约定偏低，承租面积、保证金等不同，是应***要求调整的，用于《租赁合同》备案。***、***、聚辉公司表示同意**鋆与***签订的租赁合同是用于办理营业执照、与聚辉公司签的租赁合同是用于办理公司资质，确认三份合同指向的是同一标的物和同一租赁关系。 **鋆为证明涉案仓库为合法建筑，提交如下材料：1、2007年1月17日由广州市黄埔区环境保护局向广州市黄埔区***茅岗第二经济联合社出具的《关于茅岗二社坑田物流仓库项目竣工的验收意见》（埔环管验字[2007]11号）载明：”根据你单位提交的茅岗二社坑田物流仓库建设项目竣工环境保护验收有关资料，我局于2007年1月10日组成验收组进行了现场验收，现提出如下验收意见：一、我局同意本项目竣工验收，从即日起正式投入使用。二、本项目不得从事有毒、有害、化学危险品仓储等可能造成环境污染较大的项目。三、如项目的性质、规模、地点或者采用的生产工艺发生较大变化，需重新做环境影响评价并报我局审批。四、请你单位从即日起一个月内到黄埔××监察大队办理排污申报登记手续。”2、2017年3月13日，由广州市黄埔区***茅岗第二股份经济合作社出具的《证明》载明：“兹证明原茅岗二社坑田物流仓库的房屋地址，与现在广州市黄埔区茅岗环村路227号的房屋为同一地址。”对此，***、***、聚辉公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该验收意见只是一份环评方面的手续，与涉案仓库是否具有规划、报建没有关系。 ***、***、聚辉公司为证明其提前退租系因涉案仓库在拆迁的红线范围内，提交《***关于的批复》以及黄埔区***茅岗路以东旧村改造相关宣传照片。**鋆对上述批复的真实性、合法性和关联性不予确认，对上述照片的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，其认为该批复和照片未明确征地的范围和时间，与本案无关，无法证明租赁合同期限内国家征地将影响合同的履行。 庭审中，**鋆与***、***、聚辉公司共同确认租金交到2021年8月31日止。**鋆认为***、***、聚辉公司在2021年8月31日将场地的部分钥匙放回涉案仓库的信箱，但在2021年9月6日破坏涉案仓库的门锁换上新锁后，于2021年9月9日自行将新锁钥匙放回信箱。***、***、聚辉公司认为其与***于2021年8月31日形成交接的合意。 另查明，根据聚辉公司的工商登记信息显示，聚辉公司的住所地为涉案仓库，***为聚辉公司的法定代表人。 以上事实有《租赁合同》、《收款收据》、《关于茅岗二社坑田物流仓库项目竣工的验收意见》、《证明》、《***关于的批复》、照片及当事人庭审**等证据予以证实。 一审法院认为，本案是民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用民法典的规定。 关于本案适格被告主体问题。**鋆分别与***、***、聚辉公司签订三份《租赁合同》，经各方确认，虽三份《租赁合同》稍有差异，但上述合同均指向同一标的物和同一租赁关系，且**鋆后续与***、聚辉公司签订的合同系用于办理营业执照以及聚辉公司的资质登记等手续，并非为租赁涉案仓库而订立的合同。因此，一审法院确认本案实际履行的是**鋆与***签订的《租赁合同》，故**鋆要求***、聚辉公司与***共同承担相应的责任，理由不充分，一审法院不予采纳。 关于**鋆与***签订的《租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020**）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，**鋆作为涉案仓库的出租人，其在本案辩论终结前仍未向一审法院提交有关涉案仓库的合法报建规划手续，故上述《租赁合同》违反法律法规的效力性、强制性规定，应属无效。***主张要求确认其与**鋆于2018年4月10日签订的《租赁合同》无效的诉请，于法有据，一审法院予以支持。**鋆认为涉案仓库至今没有城管相关行政部门认定为违法建筑并提交《***关于的批复》证明涉案仓库为合法建筑，理由不能成立，且与上述法律规定不相符，一审法院不予采纳。 关于涉案《租赁合同》无效的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，故***主张**鋆返还押金162000元，符合上述法律规定，一审法院予以支持。其次，鉴于涉案《租赁合同》无效，**鋆要求***支付涉案《租赁合同》提前终止的违约金，缺少合同依据，一审法院不予支持。再者，**鋆在涉案仓库没有规划报建的情况下，仍将涉案仓库出租给***，而***在租赁涉案仓库前，亦未尽到审慎审查的义务，双方对涉案合同无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任。最后，**鋆认为***对涉案仓库进行换锁后，在2021年9月9日将新锁的钥匙放在涉案仓库的信箱，主张***支付的2021年9月1日至2021年9月9日的涉案仓库占用费。***对此未能提供相反证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由***承担举证不能的不利后果。故一审法院采信**鋆的上述主张，并参照《租赁合同》约定的租金标准，由***向**鋆支付2021年9月1日至2021年9月9日的涉案仓库占用费24300元（81000元/月÷30天×9天），**鋆主张超出部分，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020**）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，于2021年12月27日判决如下：一、确认**鋆与***于2018年4月10日签订的《租赁合同》无效；二、**鋆于判决发生法律效力之日起十天内向***返还押金162000元；三、***向**鋆支付占有使用费24300元；四、驳回**鋆的其他诉讼请求；五、驳回***的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5844.02元，由**鋆负担5664.02元，***负担180元；保全费4464元，由**鋆负担4326.48元，***负担137.52元；反诉案件受理费1770元，由**鋆负担。本诉案件受理费和保全费已由**鋆预交，反诉案件受理费已由***预交，各方应负担的案件受理费由其在履行本判决时***迳付，一审法院不作退回。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审审理过程中，各方当事人均同意本案进行书面审理。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院二审另查明：一审期间，**鋆曾提供其代理人**青与***的微信聊天记录，其中在2021年8月31日，***提出交还钥匙，并表示钥匙已经放在信箱内。9月6日，**青发微信称：“***，你们之前说不租仓库，***也在2021年8月31日把仓库钥匙归还给我了，我看到你们把仓库搬空了才换上自己的锁。刚看到你把我们仓库的锁砸了，如果你们还有东西遗漏，请在明天内全部清空，后续不要再擅自破坏仓库的设施了。此外，请你在三天内把剩下为归还的钥匙还一下。”**青并发送一张门锁更换的照片。***一审质证认为微信内容仅是**青的单方**，没有证据证明换新锁是其所为。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：***是否应当向**鋆支付2021年9月1日至9月9日的占有使用费。 本案中，**鋆与***均确认2021年8月31日***已将其承租仓库钥匙交还予**鋆，且根据双方微信聊天记录显示，***当日交还钥匙并告知**鋆代理人**青后，直至9月6日才由**青提出***擅自换锁的意见，在此之前**鋆并未对其已收回场地的事实提出异议，反之在9月6日的微信中明确表示“我看到你们把仓库搬空了才换上自己的锁”。由此表明***在2021年9月1日至9月5日期间并未实际占用涉案场地，故一审法院判令其支付该期间的占用费明显缺乏事实依据，本院予以纠正。对于2021年9月6日至9月9日的占用费，**鋆已提供微信聊天以及照片证实***擅自换锁的事实，***在微信中也并未作出任何反驳的意思表示，故在***未能进一步举证推翻该事实的情况下，本院对该事实予以确认，***并应承担擅自换锁后的场地占用损失。据此，***应向**鋆支付2021年9月6日至9月9日的场地占用费10800元（81000元/月÷30天×4天）。 综上所述，***的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020**）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初25886号民事判决第一项、第二项、第五项； 二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初25886号民事判决第四项； 三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初25886号民事判决第三项为：***于本判决书送达之日起十日内向**鋆支付占有使用费10800元； 四、驳回**鋆的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费5844.02元，由***负担174元，**鋆负担5670.02元；保全费4464元，由***负担133元，**鋆负担4331元；反诉受理费1770元，由**鋆负担。二审案件受理费408元，由***负担181元，**鋆负担227元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　莫　芳 审 判 员　　余　盾 审 判 员　　*** 二〇二二年四月二十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　***