四某某机电设备安装工程有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终22315号 上诉人（原审被告）：四***机电设备安装工程有限公司，住所地：四川省大邑县沙渠镇阳光路398号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：***，男，1979年6月25日出生，汉族，住河南省西平县。 被上诉人（原审原告）：成都市**机械制造有限公司，住所地：四川省大邑县沙渠镇金成路。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川开邦律师事务所律师。 上诉人四***机电设备安装工程有限公司（以下简称敏瑞安装公司）、***因与被上诉人成都市**机械制造有限公司（以下简称**机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2021）川0129民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 敏瑞安装公司、***上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回**机械公司的全部一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由**机械公司承担。事实和理由：敏瑞安装公司因生产需要承租**机械公司位于四川省大邑县××镇××路××号的厂房，双方协商签订了《厂房及设备租赁合同》，2019年11月敏瑞安装公司书面通知**机械公司申请解除退租，**机械公司在没有以任何形式***瑞安装公司的情况下又与案外人签订该厂房的租赁合同，导致敏瑞安装公司无法与**机械公司续签合同，严重侵害了敏瑞安装公司的合法权益。 **机械公司辩称，敏瑞安装公司在2019年11月4日提出于2020年1月15日前撤离完毕的退租申请后，**机械公司同意退租后便通过中介寻找另外的承租人，并在同月20日与案外人签订了租赁期限从2020年2月5日开始起算的租赁合同。**机械公司与敏瑞安装公司解除租赁合同时，均同意租赁期限截止到2020年1月底。租金的支付期限也计算到了2020年1月31日。同时，双方对租金在2019年12月30日进行了结算，敏瑞安装公司出具了欠款说明，载***安装公司确认欠付**机械公司2019年11月、12月、2020年1月租金，表***安装公司的租金也是支付到2020年1月31日。同时敏瑞安装公司也在2020年1月20日转款履行了付款义务，因此，双方对于支付2020年1月份租金均无异议，敏瑞安装公司在2020年1月底才退出场地，应当支付2020年1月份的租金。关于违约金，双方在合同中明确约定违约一方向守约方支付违约金50000元，一审法院酌定敏瑞安装公司向**机械公司支付违约金28000元没有事实和法律依据。 **机械公司一审起诉请求：1．判令敏瑞安装公司、***支付**机械公司租金24000元及逾期交纳租金的违约金暂计2000元（以24000元为基数，从2020年1月21日起至付清时止按0.1%/天计算）；2．判令敏瑞安装公司、***向**机械公司支付因单方终止合同的违约金50000元；3．本案诉讼***瑞安装公司、***承担。 一审法院认定事实：2019年6月1日，**机械公司作为出租方（甲方）与敏瑞安装公司作为承租方（乙方）签订《厂房及设备租赁合同》，约定了甲方将位于成都市大邑县××镇××路××号的厂房与生产设备等出租给乙方使用；租赁期限从2019年6月1日至2023年11月30日止；双方商定开始6个月的租金为24000元／月，乙方先支付半年租金144000元，半年后租金按年支付；乙方应当向甲方缴纳25000元租赁保证金；租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部租金、物业管理费及因租赁行为产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还租赁物后10日内，甲方向乙方无条件退还租赁保证金；除合同另有约定，甲乙双方不得提前终止合同，否则违约一方向另一方支付违约金50000元；若因国家、政府对租赁行为的法律法规修改或城市建设拆迁导致甲方无法继续履行合同时，合同自动终止，乙方无条件按政府要求时间按时迁出；同时，双方按照乙方的实际租赁期结算租金，并在终止合同三日后结清等。 2019年7月1日，***向**机械公司出具证明一份，载明：“本人***为四***机电设备安装工程有限公司实际控制及经营人，由我承担此公司一切经济及法律责任。” 2019年9月6日，***向**机械公司出具承诺担保书，载明：“本人***身份证号码：41282419********，对四***机电设备安装工程有限公司在租赁企业成都市**机械制造有限公司厂内的一切生产及经营活动承担一切经济及法律责任。” 2019年11月4日，敏瑞安装公司向**机械公司出具书面厂房退租申请，载明：“由于成都市**机械制造有限公司厂房属于拆迁区，后续搬迁涉及我公司四***机电设备安装工程有限公司所办理的环评一系列手续无效，现申请退租厂房，决定于2020年1月15日撤离完毕。”，敏瑞安装公司在此申请上加盖公章。 2019年12月30日，敏瑞安装公司向**机械公司出具欠款说明，载明：“四***机电设备安装工程有限公司欠成都市**机械制造有限公司2019年11、12月、2020年1月厂房租金（三个月）及办公室两个月租金于2020年1月20日协商结清。”2020年1月20日，敏瑞安装公司先后向**机械公司转账16508元、49000元，第一笔转账的备注栏载明“12月、1月水电费”，第二笔转账的备注栏载明“11月、12月、1月＋办公室2月房租，合计74000元扣除25000元押金，开票金额为74000元”。 一审法院另查明，2019年11月20日，**机械公司作为出租方（甲方）与四川省四达明成房地产经纪有限公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，租赁日期从2020年2月5日起算。 一审中，敏瑞安装公司提交沙渠镇顺河村村民委员会于2020年4月28日出具的证明，载明：“四***机电设备安装工程有限公司你单元所咨询的沙渠街道工业园区顺河村二组拆迁范围事宜。因大邑县工业园区发展规划，凡在金城路以东2018年以后全部属于拆迁范围。成都市**机械制造有限公司属于本村拆迁范围之内，你单位四***机电设备安装工程有限公司来咨询我村是否能在该处投资办厂，我村按工业园区规划指示精神，出具该区域不能投资办厂证明。特此证明！”及四川大邑经济开发区管理委员会于2021年5月12日向一审法院出具的情况说明，载明：“兹有成都市**机械制造有限公司位于大邑县××街道××路以东区域，该区域为拆迁腾退区域”，拟证明案涉厂房属拆迁范围，**机械公司对此不予认可，**未收到过有关部门的拆迁文件及拆迁通知。 一审中，敏瑞安装公司**2019年7月4日转款120000元，系支付**机械公司2019年6月-2019年10月的厂房租金，2020年1月20日转款49000元加上已支付的保证金25000元，用于支付2019年11月、12月及2020年1月的租金和2个月办公室租金；**机械公司对敏瑞安装公司支付款项的数额无异议，但认为保证金25000元不能直接抵扣租金，敏瑞安装公司应付清尚欠租金24000元后，**机械公司再退还保证金。 一审法院认为，**机械公司与敏瑞安装公司就案涉厂房及生产设备的承租签订了《厂房及设备租赁合同》，双方形成租赁关系；敏瑞安装公司以案涉厂房土地性质发生变化为由，辩称该合同无效，但土地性质的变化并非主张合同无效的法定事由，敏瑞安装公司也未举证证明合同内容违反法律禁止性、强制性的规定，故对该意见，一审法院不予采纳；双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。 敏瑞安装公司于2019年11月4日书面向**机械公司申请退租，**机械公司虽未回复，但于2019年11月20日又与其他公司签订案涉厂房的租赁合同，且在诉讼中对同意敏瑞安装公司退租一事予以确认，即双方均以自身行为表明不再履行合同，故一审法院确认双方于2019年11月20日终止履行合同权利义务。因**机械公司与敏瑞安装公司签订的合同中约定先支付半年租金，根据一审法院查明的事实，敏瑞安装公司实际已支付**机械公司租金至2019年12月31日，自此之后再要求敏瑞安装公司支付租金，无事实依据，故一审法院对**机械公司要求敏瑞安装公司支付2020年1月的租金及迟延支付租金的违约金请求，不予支持。 **机械公司与敏瑞安装公司约定的租期截至2023年11月30日，敏瑞安装公司以案涉厂房属于拆迁范围为由，提前申请终止双方的租赁关系，但未提交有权机关发布的拆迁公告或下发的正式通知，且案涉厂房至今未进入拆迁流程，故敏瑞安装公司的退租理由不成立，其行为实属违约。虽然双方签订的租赁合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，双方约定的违约条款仍然有效，敏瑞安装公司应承担因提前退租的违约行为给**机械公司造成的损失，即承担相应违约责任。**机械公司请求敏瑞安装公司支付50000元违约金，一审法院认为，违约金的基本性质系补偿性，其实质是对因违约而受到损失的当事人予以补偿，故一审法院综合考虑合同履行情况及**机械公司产生的实际损失，酌定敏瑞安装公司支付**机械公司违约金28000元。因敏瑞安装公司已支付**机械公司25000元保证金，该款应由**机械公司在双方合同的权利义务终止后退还敏瑞安装公司，为减少诉累，**机械公司应退还的保证金及敏瑞安装公司应支付的违约金，在本案中一并处理，故敏瑞安装公司还应支付**机械公司违约金3000元。***承诺自愿承担敏瑞安装公司应负的经济责任，构成债务加入，系当事人对自身权利的处分，且不违反法律规定，一审法院予以确认，故敏瑞安装公司与***对**机械公司承担共同付款责任。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决：一、敏瑞安装公司、***在判决生效之日起十日内支付**机械公司违约金3000元；二、驳回**机械公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1700元，由**机械公司与敏瑞安装公司各承担850元。 二审中，敏瑞安装公司提交一份《情况说明》，载明“四***机电设备安装工程有限公司于2019年到四川大邑经济开发区管理委员会咨询到成都市**机械制造有限公司投资办厂入园事宜，成都市**机械制造有限公司位置位于四川省成都市大邑县××镇××路××号，该公司所属区域属于调规拆迁范围，不适宜从事生产加工类企业入驻，同时不再给新入驻投资企业办理环评、安评等手续。”，拟证***安装公司租用案涉厂房后，由于政策原因无法办厂。 **机械公司质证认为，对该证据的合法性、真实性不予认可，该证明材料不符合法律规定的格式，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者**，不能作为认定案件事实的依据。另，有关环评的工作由当地环保局进行管理，安评工作由当地安监部门管理，管委会无权进行管理，**机械公司的厂房可以对外出租正常使用，在敏瑞安装公司解除租赁协议后，**机械公司又把厂房出租给另一家从事生产加工企业使用，并且办理了环评和安评手续，该公司现在仍然在正常生产经营。 ***对上述证据没有异议。 **机械公司提交一份成都市大邑生态环境局文件，拟证明案外人承租案涉厂房后仍然可以办理环评手续，敏瑞安装公司主张案涉厂房不能办理环评手续不属实。 敏瑞安装公司、***质证认为，对方系违法办理环评手续，敏瑞安装公司办理环评手续时未予准许，所以四川大邑经济开发区管理委员会才出具的证明。 对敏瑞安装公司、**机械公司提交的上述证据，本院将综合全案予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2020年1月20日前，**机械公司员工通过微信***安装公司员工发送信息：“2019年11、12；2020年1月房租：72000.00；办公室租金2000.00；12月水电、杂费：14386.38；2020年1月水电、杂费：2122.34；合计金额：90508.72”，敏瑞安装公司回复：“扣除25000的押金就剩下65508.7元，16508.7元的电费开成二手设备的发票，74000元开成房租发票，押金这次直接就扣下来了，你把上次我们老板给你们写的单子给我”。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为敏瑞安装公司是否应当向**机械公司支付违约金。本院评述如下： 根据在案事实显示，合同签订后，敏瑞安装公司于2019年11月4日向**机械公司以厂房涉及搬迁无法办理环评等系列手续为由要求退租，之后在2019年12月30日敏瑞安装公司又向**机械公司出具《欠款说明》，载明“四***机电设备安装工程有限公司欠成都市**机械制造有限公司2019年11、12月、2020年1月厂房租金（三个月）及办公室两个月租金于2020年1月20日协商结清。”并支付了相应款项，该说明的内容与敏瑞安装公司提交的微信聊天记录内容可以相互印证，且**机械公司在二审中也认可，该微信号所登记的电话号码系其公司员工电话号码，因此，对于该微信记录的真实性，本院予以认定。该微信聊天记录的时间显示，该记录产生***安装公司提出退租申请后，而该记录的内容反映双方就退租后租金如何结算、押金如何退还等合同解除后果进行协商和结算，而在结算中，双方均未提及违约金，同时**机械公司也未在本院规定的期限内提交其***安装公司主张违约金的证据，故本院认为，敏瑞安装公司向**机械公司提出退租申请后，双方对合同的解除以及解除的后果已经协商一致，并履行完毕，现**机械公司在双方就解除后果达成一致并履行完毕的情况下，再以敏瑞安装公司违约解除合同为由主张违约金已无事实基础也无法律依据，本院不予支持。 综上，敏瑞安装公司、***的上诉请求成立，一审判决认定事实部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省大邑县人民法院（2021）川0129民初832号民事判决； 二、驳回成都市**机械制造有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费1700元，二审案件受理费1312.5元，由被上诉人成都市**机械制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年三月四日 法官助理　刘　杨 书 记 员　***