成都市某某机械制造有限公司、四某某机电设备安装工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0129民初832号 原告：成都市**机械制造有限公司，住所地四川省成都市大邑县沙渠镇金成路。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川开邦律师事务所律师。 被告：四***机电设备安装工程有限公司，住所地成都市大邑县沙渠镇阳光路398号。 法定代表人：许建国，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告：***，男，1979年6月25日出生，汉族，住河南省西平县。 原告成都市**机械制造有限公司（以下简称**机械公司）与被告四***机电设备安装工程有限公司（以下简称敏瑞安装公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告**机械公司的委托诉讼代理人***，被告敏瑞安装公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**机械公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付原告租金24000元及逾期交纳租金的违约金暂计2000元（以24000元为基数，从2020年1月21日起至付清时止按0.1%／天计算）；2．判令二被告向原告支付因单方终止合同的违约金50000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告敏瑞安装公司因生产需要，承租原告位于成都市大邑县的厂房及厂房内生产设备等。双方签订《厂房及设备租赁合同》，约定每月租金24000元，逾期付租按每天0.1%支付违约金。一方提前终止合同，需向另一方支付违约金50000元等。后被告敏瑞安装公司单方面提出终止租赁合同，原告同意被告敏瑞安装公司提前终止合同。被告敏瑞安装公司于2020年1月底搬离。但被告敏瑞安装公司一直拖欠2020年1月租金24000元，也未支付违约金50000元，经原告多次催收未果，故诉至本院。 被告敏瑞安装公司、***辩称，案涉厂房的土地性质发生变化，且已被划入拆迁范围，无法办理环评手续，故原告与被告敏瑞安装公司签订的《厂房及设备租赁合同》无效；被告敏瑞安装公司于2019年11月4日向原告提交书面退租申请，原告虽未回复，但是于2019年11月20日又与其他公司签订了案涉厂房的房屋租赁合同，并催促被告敏瑞安装公司尽快搬离案涉厂房，故双方是一致同意提前终止租赁合同，且被告敏瑞安装公司提前退租并未对原告造成实际损失，不应承担违约责任；被告敏瑞安装公司在退厂时结清了所有租金等费用，现不欠原告任何费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，原告**机械公司作为出租房（甲方）与被告敏瑞安装公司作为承租方（乙方）签订《厂房及设备租赁合同》，约定了甲方将位于成都市大邑县的厂房与生产设备等出租给乙方使用；租赁期限从2019年6月1日至2023年11月30日止；双方商定开始6个月的租金为24000元／月，乙方先支付半年租金144000元，半年后租金按年支付；乙方应当向甲方缴纳25000元租赁保证金；租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部租金、物业管理费及因租赁行为产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还租赁物后10日内，甲方向乙方无条件退还租赁保证金；除合同另有约定，甲乙双方不得提前终止合同，否则违约一方向另一方支付违约金50000元；若因国家、政府对租赁行为的法律法规修改或城市建设拆迁导致甲方无法继续履行合同时，合同自动终止，乙方无条件按政府要求时间按时迁出；同时，双方按照乙方的实际租赁期结算租金，并在终止合同三日后结清等。 2019年7月1日，被告***向原告**机械公司出具证明一份，载明：“本人***为四***机电设备安装工程有限公司实际控制及经营人，由我承担此公司一切经济及法律责任。” 2019年9月6日，被告***向原告**机械公司出具承诺担保书，载明：“本人***身份证号码：412824197906××××，对四***机电设备安装工程有限公司在租赁企业成都市**机械制造有限公司厂内的一切生产及经营活动承担一切经济及法律责任。” 2019年11月4日，被告敏瑞安装公司向原告**机械公司出具书面厂房退租申请，载明：“由于成都市**机械制造有限公司厂房属于拆迁区，后续搬迁涉及我公司四***机电设备安装工程有限公司所办理的环评一系列手续无效，现申请退租厂房，决定于2020年1月15日撤离完毕。”被告敏瑞安装公司在此申请上加盖公章。 2019年12月30日，被告敏瑞安装公司向原告**机械公司出具欠款说明，载明：“四***机电设备安装工程有限公司欠成都市**机械制造有限公司2019年11、12月、2020年1月厂房租金（三个月）及办公室两个月租金于2020年1月20日协商结清。”2020年1月20日，被告敏瑞安装公司先后向原告**机械公司转账16,508元、49,000元，第一笔转账的备注栏载明“12月、1月水电费”，第二笔转账的备注栏载明“11月、12月、1月＋办公室2月房租，合计74,000元扣除25,000元押金，开票金额为74,000元”。 另查明，2019年11月20日，原告**机械公司作为出租方（甲方）与四川省四达明成房地产经纪有限公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，租赁日期从2020年2月5日起算。 审理中，被告敏瑞安装公司提交沙渠镇顺河村村民委员会于2020年4月28日出具的证明，载明：“四***机电设备安装工程有限公司你单元所咨询的沙渠街道工业园区顺河村二组拆迁范围事宜。因大邑县工业园区发展规划，凡在金城路以东2018年以后全部属于拆迁范围。成都市**机械制造有限公司属于本村拆迁范围之内，你单位四***机电设备安装工程有限公司来咨询我村是否能在该处投资办厂，我村按工业园区规划指示精神，出具该区域不能投资办厂证明。特此证明！”及四川大邑经济开发区管理委员会于2021年5月12日向本院出具的情况说明，载明：“兹有成都市**机械制造有限公司位于大邑县以东区域，该区域为拆迁腾退区域”，拟证明案涉厂房属拆迁范围，原告**机械公司对此不予认可，**未收到过有关部门的拆迁文件及拆迁通知。 庭审中，被告敏瑞安装公司**2019年7月4日转款120,000元，系支付原告2019年6月-2019年10月的厂房租金，2020年1月20日转款49,000元加上已支付的保证金25,000元，用于支付2019年11月、12月及2020年1月的租金和2个月办公室租金；原告**机械公司对被告敏瑞安装公司支付款项的数额无异议，但认为保证金25,000元不能直接抵扣租金，被告敏瑞安装公司应付清尚欠租金24,000元后，原告**机械公司再退还保证金。 上述事实，有《厂房及设备租赁合同》《厂房租赁合同书》厂房退租申请、欠款说明、被告***出具的证明、承诺担保书、大邑县沙渠街道顺河村村民委员会出具的证明、企业活期明细信息、收条、四川大邑经济开发区管理委员会出具的证明、当事人在庭审中的**等予以证实。 本院认为，原告**机械公司与被告敏瑞安装公司就案涉厂房及生产设备的承租签订了《厂房及设备租赁合同》，双方形成租赁关系；被告敏瑞安装公司以案涉厂房土地性质发生变化为由，辩称该合同无效，但土地性质的变化并非主张合同无效的法定事由，被告敏瑞安装公司也未举证证明合同内容违反法律禁止性、强制性的规定，故对该意见，本院不予采纳；双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。 被告敏瑞安装公司于2019年11月4日书面向原告**机械公司申请退租，原告**机械公司虽未回复，但于2019年11月20日又与其他公司签订案涉厂房的租赁合同，且在诉讼中对同意被告敏瑞安装公司退租一事予以确认，即双方均以自身行为表明不再履行合同，故本院确认双方于2019年11月20日终止履行合同权利义务。因原告**机械公司与被告敏瑞安装公司签订的合同中约定先支付半年租金，根据本院查明的事实，被告敏瑞安装公司实际已支付原告租金至2019年12月31日，自此之后再要求被告敏瑞安装公司支付租金，无事实依据，故本院对原告**机械公司要求被告敏瑞安装公司支付2020年1月的租金及迟延支付租金的违约金请求，不予支持。 原告**机械公司与被告敏瑞安装公司约定的租期截至2023年11月30日，被告敏瑞安装公司以案涉厂房属于拆迁范围为由，提前申请终止双方的租赁关系，但未提交有权机关发布的拆迁公告或下发的正式通知，且案涉厂房至今未进入拆迁流程，故被告敏瑞安装公司的退租理由不成立，其行为实属违约。虽然双方签订的租赁合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，双方约定的违约条款仍然有效，被告敏瑞安装公司应承担因提前退租的违约行为给原告**机械公司造成的损失，即承担相应违约责任。原告**机械公司请求被告敏瑞安装公司支付50,000元违约金，本院认为，违约金的基本性质系补偿性，其实质是对因违约而受到损失的当事人予以补偿，故本院综合考虑合同履行情况及原告方产生的实际损失，酌定被告敏瑞安装公司支付原告**机械公司违约金28,000元。因被告敏瑞安装公司已支付原告25,000元保证金，该款应由原告**机械公司在双方合同的权利义务终止后退还被告敏瑞安装公司，为减少诉累，原告**机械公司应退还的保证金及被告敏瑞安装公司应支付的违约金，在本案中一并处理，故被告敏瑞安装公司还应支付原告违约金3,000元。被告***承诺自愿承担被告敏瑞安装公司应负的经济责任，构成债务加入，系当事人对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以确认，故被告敏瑞安装公司与被告***对原告**机械公司承担共同付款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下： 一、被告四***机电设备安装工程有限公司、***在本判决生效之日起十日内支付原告成都市**机械制造有限公司违约金3,000元； 二、驳回原告成都市**机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,700元，由原告成都市**机械制造有限公司与被告四***机电设备安装工程有限公司各承担850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　　陈　莉 二〇二一年八月四日 法官助理　　*** 书 记 员　　郭　琴