某某、浙江中证置业有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

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杭州市萧山区人民法院

民事判决书

（2022）浙0109民初3135号

原告：***，女，1989年9月10日出生，汉族，住安徽省全椒县。

委托诉讼代理人：李龙，浙江科文律师事务所律师。

被告：浙江中证置业有限公司，统一社会信用代码91330109MA27Y1PT1W，住所地浙江省杭州市萧山区蜀山街道朝阳社区。

法定代表人：刘哲，董事长。

被告：上海福筑建筑装潢工程有限公司，统一社会信用代码91310230593195455A，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路32号4635。

法定代表人：夏科巍。

二被告共同委托诉讼代理人：董冬、刘梦群，浙江振邦（杭州）律师事务所律师。

原告***诉被告浙江中证置业有限公司（以下简称中证置业公司）、上海福筑建筑装潢工程有限公司（以下简称福筑建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人李龙，二被告共同委托诉讼代理人董冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．判令二被告退还房款1150691元及逾期退还利息（以1150691元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的一年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）；2．判令被告中证置业公司配合原告共同前往杭州市房管部门办理注销案涉房屋备案登记手续（合同编号：ZJ21330109YS0184235）；3．本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告当初没有购房的意愿，2021年10月份原告接到了房产公司营销电话，中介人员开始向原告推销被告中证置业公司开发的位于萧山区朝阳社区同进韵动城的楼盘。经推销，原告为之心动，于2021年10月22日由房产中介带往实地看房。看房当日，被告向原告宣传该楼房系热门楼盘、所售房源已不多、前期预付少数款项可享受大幅优惠政策等等。原告考虑本身收入较低，无力支付全部房款，被告也承诺可帮原告办理按揭贷款。原告在被告的极力诱惑下认购了一套2幢1009室房屋，总价1290691元，并在被告要求下支付了10万元，但被告并未向原告出具任何付款凭证。后被告以收据遗失为由还让原告写购房收据遗失声明，原告认为自己从来没有拿到收据拒绝写声明。因原告收入较低无法办理按揭贷款。被告为了卖房不择手段给原告开假收入证明办理贷款，但原告知晓后极力反对并予以制止。被告中证置业公司在未与原告签订正式商品房买卖合同之前，原告在被告中证置业公司催促下累计已支付了1150691元（其中5万元收款方为被告福筑建筑公司）。在此过程中，被告并没有明确告知原告整个流程，一味让原告签字，也没有与原告签订正式商品房买卖合同。后原告发现被告中证置业公司要求原告支付的房价款中大部分都没有全部转入预售资金监管账户。被告在未签订正式商品房买卖合同之前擅自将案涉房屋备案登记在原告名下。后在原告催要下，被告将一份空白的商品房买卖合同（预售）邮寄给原告，原告发现整本合同内容与被告当初介绍的房屋交付条件、时间等条款有较大出入，且未告知案涉房屋旁边有铁路等各种不利因素。原告认为，被告在交易过程中存在欺骗，有违诚信，也存在显失公平情形，原告无法信任被告而无法继续交易。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告也希望与被告协商处理，但被告置之不理。为了维护原告合法权益，根据法律规定提起诉讼，请求判如所请。

被告中证置业公司辩称：一、双方已有效建立商品房买卖合同关系，原告主张缺乏事实依据。双方就案涉房屋买卖多次协商后签署了《定金合同》及《浙江省商品房买卖合同（预售）》并已实际履行，案涉合同已对房屋面积、坐落等基础状况、价款及支付方式、交付期限、质量、违约责任等内容作出明确约定；合同达成后，被告与原告就案涉房产价款支付及网签备案等重要节点亦多次沟通，原告已分别于2021年10月22日、2021年10月29日、2021年11月5日向被告累计支付近90％的购房款（合计1100691元），截至今日其仅余14万元购房款未支付，被告就已收款项亦已出具等额的收款收据；原、被告在2021年10月29日就涉案房屋签订了《预售合同》，以该《预售合同》申请网签备案并签订《具结书》约定待生成合同备案号后打印备案合同（内容与《预售合同》一致）签字盖章。根据杭州市房管部门的规定，商品房网签备案必须由购房人本人持身份证通过生物识别系统，故原告对网签备案事宜及流程均明确知晓，备案合同与《预售合同》内容一致，且原告在被告告知其备案完成后向被告支付20万元购房款，现原告声称被告在其不知情的情况下擅自备案登记明显与事实不符。二、双方就案涉商品房买卖所达成的合同已成立并生效，对双方均应具有约束力。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。网上备案是将普通的房屋买卖合同进行公示，公示是物权转移的必经程序，但并非合同成立、生效的必要条件。公示的内容是房屋买卖合同本身，网签备案合同本身应是一种成立和有效的房屋买卖合同。网签合同虽然形式特殊，也具有一定的政策性因素，却具备合同属性应具有的必要条件，体现了买卖双方的意思表示。进一步说，网签的合同本身被行政部门通过网络向全社会公示，应是一个非常规的、更加具有效力的合同，故双方之间的合同已有效成立并生效，在无双方约定或法定可以解除合同的前提下，原告要求被告返还购房款并注销备案登记缺乏法律依据。三、原告违反了诚实信用原则，并存在违约行为。房产交易属于大宗财产交易，原告作为完全民事行为能力人，在决定购买案涉房产前已经实地看房、多次与被告洽谈沟通，其对案涉房产的基本情况及相关或有交易风险应有充分考虑。在相关合同签署后，原告就购房款的支付方式是采用按揭或全款亦多次与被告业务人员沟通，已分数次支付近90％房款，并在网签备案材料中签字捺印。现原告主张双方就商品房买卖事宜未达成一致显然违背常理。依据双方约定，原告目前已经逾期支付购房款，构成了违约。综上，案涉合同系双方真实意思表示，被告并无违约行为，原告作为买受人亦已履行了合同约定的主要义务，在此情况下原告单方提起诉讼无任何事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。

被告福筑建筑公司辩称：本案系商品房预售合同纠纷，而被告福筑建筑公司与原告签订的是装修合同，属于承揽合同纠纷，可见原告诉讼涉及两个不同法律关系，应当要求原告择其一诉讼。原、被告之间签订的装修合同系真实意思表示，合同合法且有效，原告向福筑建筑公司支付的5万元系装修款，现其无故要求退款缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理，本院认定以下事实：2021年10月22日，原告认购同进韵动城2幢1009室房屋并签署认购确认单1份，确认房屋面积49.67平方米，总房款1402924元。同日，原告（乙方）与被告中证置业公司（甲方）签署《定金合同》，约定乙方预订座落2幢1009室房屋，房屋预测建筑面积为49.67平方米，单价为每平方米28244.90元，总金额1402924元，乙方同意签订本合同时支付定金10万元作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同及其相关协议的担保，签订商品房买卖合同及其附件等相关协议后，乙方支付的定金转为房价款等内容。同日，原告向被告中证置业公司转账支付100000元。

2021年10月29日，原告（买受人）与被告中证置业公司（出卖人）签署《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人取得坐落于萧山区萧政储出（2018）9号地块商业商务用地地块的建设用地使用权，该土地用途为商业、商务用地，上述地块上建设商品房项目名称为同进韵动城；该商品房为同进韵动城2幢1009室，预测建筑面积49.67平方米；商品房单价每平方米24978.68元，总价款为1240691元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当在2022年1月15日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款900691元，应当于2021年10月29日前支付，剩余房价款340000元应当于2022年1月15日前支付；本项目为非住宅毛坯，不适用住宅、装修条款等内容。该合同包含附件十三个，其中附件十为出卖人有关遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，该说明包含项目南侧有轨道铁路，会有一定噪音影响等内容。同日，原告与被告中证置业公司签署《具结书》，约定被告中证置业公司与原告***根据商品房预（销）售网上合同备案系统操作要求，双方均承诺在取得合同备案号后即时打印已提交网上合同备案的商品房预（销）售合同，并在该打印合同上签字盖章，同时保证签章确认的书面商品房预（销）售合同内容与网上提交的商品房预（销）售合同内容一致。合同签订后，原告于同日向被告中证置业公司转账支付房款120000元、680691元，于同年11月5日向被告中证置业公司转账支付房款200000元。被告中证置业公司于2021年11月5日开出收据联一份，确认收到房款1100691元，备注载明2-1009。

上述合同签订后，原告曾询问被告中证置业公司工作人员定金合同定金金额不一致、房屋单价，是否包含装修款等事宜，被告中证置业公司工作人员与原告沟通催促付款及签约事宜，并于2021年11月5日告知“合同已经出来，现在可以在透明售房网、支付宝市民中心（无房证明查询）、房管局查到这套房产的信息”，催促原告支付房款并签合同。11月27日，被告工作人员再次催促原告签合同，原告要求被告邮寄合同，被告表示可以把合同送过去。原告于11月30日收到已形成网签备案合同编号的合同后未进行签署。

另查明，《浙江省商品房买卖合同（预售）》（无备案合同编号）与《浙江省商品房买卖合同（预售）》（备案合同编号：ZJ21330109YS0184235）有关出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息等合同条款内容均一致。

再查明，2021年10月29日，原告与被告福筑建筑公司签订《同进韵动城装修协议》1份，约定原告委托被告福筑建筑公司对其购买的同动韵动城2-1009室房屋进行空间布局改造、装饰施工等，总价包干50000元等。同日，原告向被告福筑建筑公司转账支付50000元，被告福筑建筑公司于同日出具收据1份确认收到50000元，收款事由载明2-1009装修款。

审理过程中，原告确认其为办理商品房预售网上合同备案配合进行了生物识别等手续。原告主张其与被告中证置业公司之间签订的商品房买卖合同未成立，故要求退还已付房款，经本院释明后表示仍坚持其诉讼请求。

上述事实，有原告提交的转账凭证、装修款收据、微信聊天记录、认购确认单，被告中证置业公司提交的《定金合同》、《具结书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》（无备案合同编号），原告与被告中证置业公司共同提交的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（备案合同编号：ZJ21330109YS0184235）、房款收据，被告福筑建筑公司提交的《装修协议》等证据以及当事人的庭审陈述在案证实。

本院认为：本案的争议焦点主要在于原告与被告中证置业公司之间的商品房买卖合同是否成立。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书等可以有形地表现所载内容的形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，合同成立。具体到本案中，原告与被告中证置业公司作为合同双方已在《浙江省商品房买卖合同（预售）》中签名、盖章，该合同根据法律规定已成立。虽原告未在双方提交网上备案后形成备案号的商品房买卖合同中签名，但网签合同仅是行政管理的需要，对双方已签订合同的效力并无影响。依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已成立并生效，双方均应按约履行。另，原告主张其向被告福筑建筑公司支付的5万元亦为购房款，该主张与装修协议约定相矛盾，其要求被告福筑建筑公司承担共同退款责任缺乏依据。虽原告同时主张被告中证置业公司在案涉房屋交易过程中存在欺诈及显失公平等情形，但经本院释明，原告仍坚持以合同不成立为由要求二被告退还房款，其要求退还房款的诉讼请求不能成立。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百九十条、第五百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

驳回***的全部诉讼请求。

案件受理费15156元，减半收取7578元，由***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向杭州市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员金晓璐

二O二二年六月一日

书记员丁天兰