黑龙江省矗成建筑安装有限公司、肇源县东方房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省肇源县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）黑0622执异41号 案外人：***，男，2000年1月10日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。 委托诉讼代理人：***，女，1971年9月12日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。 申请执行人：黑龙江省矗成建筑安装有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区33委交警支队2号楼112室。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：肇源县东方房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县***街。 法定代表人：曲东方，该公司总经理。 在本院执行申请执行人黑龙江省矗成建筑安装有限公司与被执行人肇源县东方房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人***对本院作出（2020）黑0622执2786号执行裁定，查封被执行人肇源县东方房地产开发有限公司所有的登记在大庆市农业担保有限公司名下案涉位于肇源县东方瑞景小区（****购物中心二期）二号楼2**902室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称，异议人于2021年11月27日与被执行人肇源县东方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，异议人以302,620元全款购买案涉房产，证明异议人已经取得案涉房屋的所有权，且肇源县人民法院（2022）黑0622民初1365号民事判决书，判决异议人与被执行人签订的房屋买卖合同有效。2021年11月28日，异议人对案涉房屋装修。2022年1月，异议人入住案涉房产，且缴纳入住费时也是以异议人的名义进行缴纳，说明案涉房屋物权已经实际归异议人所有。异议人已与被执行人签订合法有效的商品房买卖合同，异议人取得案涉房屋的使用权后已经装修入住，且异议人已缴纳案涉房屋水、电、物业费等费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，可以排除对案涉房屋的强制执行，请求中止对案涉房产的执行，保护异议人的合法权益。 本院**，原告黑龙江省矗成建筑安装有限公司与被告肇源县东方房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，本院审理中，双方当事人自愿达成如下协议：被告肇源县东方房地产开发有限公司给付原告黑龙江省矗成建筑安装有限公司消防工程款125万元（系****购物中心二期住宅楼），于2018年10月30日前给付25万元，2018年11月10日前给付25万元，2018年11月30日前给付30万元，2018年12月30日前给付20万元，2019年4月30日前给付25万元；二、如被告肇源县东方房地产开发有限公司没有按照上述任一约定期限给付约定数额，则被告肇源县东方房地产开发有限公司另给付原告黑龙江省矗成建筑安装有限公司违约金30万元；三、案件受理费19776元，减半收取9888元，由被告肇源县东方房地产开发有限公司负担。本院于2018年10月19日制发了（2018）黑0622民初3531号民事调解书，对上述协议予以确认。被告肇源县东方房地产开发有限公司未履行（2018）黑0622民初3531号民事调解书确定的给付义务，原告黑龙江省矗成建筑安装有限公司向本院申请强制执行。本院在执行该案中，于2021年12月30日作出（2020）黑0622执2786号执行裁定，查封被执行人肇源县东方房地产开发有限公司所有的登记在大庆市农业担保有限公司名下案涉位于肇源县东方瑞景小区（****购物中心二期）一号楼1**901室房产。 2021年11月27日，出卖人肇源县东方房地产开发有限公司与买受人***签订《商品房买卖合同》，约定肇源县东方房地产开发有限公司将案涉房产以302,062元出售给***。关于案涉房产。2022年4月12日，原告***以肇源县东方房地产开发有限公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年5月24日作出（2022）黑0622民初1365号民事判决书，判决：一、原告***与被告肇源县东方房地产开发有限公司于2021年11月25日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回原告***的其他诉讼请求。（2022）黑0622民初1363号民事判决，**合同签订后，***已向肇源县东方房地产开发有限公司支付购房款302,062元，物业管理等费用17,367元，肇源县东方房地产开发有限公司向***交付了案涉房屋，***已实际入住案涉房屋。 本院认为，异议人***基于实体权利提出案外人的异议，其目的是为了排除肇源县人民法院对涉案房屋的执行行为，因此，按案外人实体标的异议予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2021年11月27日，出卖人肇源县东方房地产开发有限公司与买受人***签订《商品房买卖合同》，本院（2022）黑0622民初1365号民事判决认定该合同合法有效。能够认定在本院查封案涉房产前，双方已签订合法有效的书面合同；（2022）黑0622民初1365号民事判决，*****已支付了购房款302,062元，且***已合法占有案涉房产。案涉房产登记在大庆市农业担保有限公司名下，非因***自身原因未办理过户登记。故，***的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有对案涉房屋阻却执行的权益，其主张，应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止位于肇源县东方瑞景小区（****购物中心二期）二号楼2**902室房产执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向肇源县人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年七月二十五日 书记员　　***