上诉人江苏兴宇建设有限公司与被上诉人中国人民解放军南京军区联勤部司令部租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终1047号

上诉人（原审被告）江苏兴宇建设有限公司，住所地南京市浦口区石桥工业开发区石桥桥北路8号。

法定代表人姜尧凤，该公司董事长。

委托代理人朱仁群，男，汉族，该公司总经理。

委托代理人杨卫东，男，汉族，该公司办公室副主任。

被上诉人（原审原告）中国人民解放军南京军区联勤部司令部，住所地南京市玄武区明故宫路6号。

负责人蒋惠明，该司令部参谋长。

委托代理人刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。

委托代理人汤红云，江苏益邦律师事务所律师。

上诉人江苏兴宇建设有限公司（以下简称兴宇公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区联勤部司令部（以下简称南京军区司令部）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

南京军区司令部原审诉称：2014年3月26日，南京军区司令部下设机关食堂管理办公室与兴宇公司签订《军队房地产租赁合同》，约定由兴宇公司承租南京军区司令部位于南京市鼓楼区安怀村××场地作为办公用房和堆放工程材料，租赁期限自2014年3月25日至2015年3月24日止，房屋建筑面积40平方米，场地面积4000平方米。后南京军区司令部发现，兴宇公司实际使用面积为8362.80平方米，超过租赁面积一倍。租赁期限满后，南京军区司令部依据合同约定，有权要求兴宇公司按现状向南京军区司令部交还房屋。南京军区司令部多次与兴宇公司沟通，要求其尽快搬离承租的房屋并将其建造的建筑物移交给南京军区司令部，但均未果。故南京军区司令部诉至法院，请求判令兴宇公司立即腾空南京市鼓楼区安怀村××建筑物并按现状（营房2589.16平方米、土地8262.70平方米）交付南京军区司令部；兴宇公司按年租金80万元标准支付自2015年3月25日至实际迁出之日止的房屋占用使用费；兴宇公司支付2014年3月25日至2015年3月24日期间的超面积场地使用租金77000元；本案诉讼费用由兴宇公司承担。

兴宇公司原审辩称：其一，兴宇公司自2005年6月起承租南京军区司令部位于南京市鼓楼区安怀村××院落内的建筑物和场地。该院落内原建筑物面积为40平方米，场地4000平方米，另有约4000平方米的污水坑和垃圾堆。为了租用的场地能正常使用，兴宇公司经南京军区司令部同意自行出资将合同外的4000平方米场地予以清理、平整后，另行搭建2800多平方米建筑物，共耗资380余万元。其二，根据南京军区司令部、兴宇公司最后一期所签租赁合同约定，该合同意向期为三年，即合同有效期应至2017年3月24日止。现双方合同仍在有效期内，南京军区司令部无权提前终止合同，且合同约定的由兴宇公司出资建设的建筑物归南京军区司令部所有的条件未成就，兴宇公司有权自行处理该自建建筑物，亦不同意将租赁物返还南京军区司令部。其三，根据双方合同约定，2015年3月25日之后的租金按10%逐年递增，南京军区司令部主张要求按80万元标准支付房屋占用使用费，兴宇公司不予认可。其四，双方合同中对于兴宇公司承租的租赁物面积、租金标准均有明确约定，南京军区司令部另要求兴宇公司支付差额租金，并无事实和法律依据。综上，请求法院判决驳回南京军区司令部的诉讼请求。

原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区安怀村450号（现门牌编号为××）土地，使用权面积为8262.70平方米，登记使用权人为南京军区司令部。

2005年3月25日，南京军区司令部以其下属直属工作处（甲方）名义与兴宇公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定由甲方将位于原南京市下关区安怀村××院内生产组房屋约3间，土地约6亩左右出租给乙方使用；租赁用途为办公用房、堆放工程建材；年租金30000元，租赁期限自2005年3月25日至2008年3月25日止；乙方在租赁期内，可以增加办公、职工生活用房、仓库等建筑物，但需经甲方认可备案，意向期满，所有建筑物归甲方；本合同意向期为九年，意向期内每三年签订一次，合同期满后，甲方如需继续出租，乙方在同等条件下有优先续租权。

该合同签订后，南京军区司令部即按合同约定将相关房屋及场地交付兴宇公司使用，但并未明确出租场地的四至边界，兴宇公司则按约向南京军区司令部支付租金。此后，在合同履行过程中，兴宇公司经南京军区司令部同意，在南京市鼓楼区安怀村450号地块内，将其承租土地面积之外约4000平方米场地予以平整，并在该地块上为办公、生产等需要建设了7栋建筑物。上述合同期限届满后，南京军区司令部、兴宇公司在意向期内另行续签了数份合同，合同内容与前述第一份合同相同。

2014年3月26日，南京军区司令部下属机关食堂管理办公室（甲方）另与兴宇公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定由甲方将位于南京市鼓楼区安怀村××房屋建筑面积40平方米，场地面积4000平方米（以下简称涉案租赁物）出租给乙方使用；租赁用途为办公用房、堆放工程材料，租赁期限自2014年3月25日起至2015年3月24日止；年租金为77000元，场地租金按地皮面积计算，每平方米每月1.5元；合同第七条，租赁期内，甲方应当履行下列义务，即保证出租房地产按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租，负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》等；乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；甲方违反合同约定第七条行为，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付违约金10万元；本合同经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效；本合同意向期三年，一年一签，年租金按每年10%幅度增长等等。双方在上述合同上签名盖章，但军队房地产管理部门未盖章确认。

该合同签订后，兴宇公司仍按现状继续使用包括涉案租赁物在内南京市鼓楼区安怀村××的建筑物及场地，并向南京军区司令部支付租金至2015年3月24日止。该合同租赁期限届满后，双方未再续签房屋租赁合同。南京军区司令部要求兴宇公司按现状返还房屋及土地，兴宇公司认为双方合同应至2017年3月24日终止不同意返还，双方为此产生争议。2015年8月31日，南京军区司令部诉至原审法院，要求判如所请。

原审庭审中，南京军区司令部称因双方于2014年3月26日所签订的租赁合同未经相关军队房地产管理部门盖章确认，故该合同应属无效。兴宇公司认为，该合同经双方签字确认，合法有效，即便因未至军队房地产管理部门盖章确认而导致无效，过错亦在南京军区司令部。

南京军区司令部为证明南京市鼓楼区安怀村××房屋及土地（建筑面积2589平方米，土地面积8362.80平方米）市场租金价格为80万元／年，提供了由江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司出具的鉴定报告一份。兴宇公司质证后，对该鉴定报告的真实性不予认可，认为该鉴定系南京军区司令部单方提起，其并不知晓，且涉案南京市安怀村××地块内的约4000平方米场地，及除原有40平方米外的其余建筑物均系兴宇公司承租后出资平整、建设，南京军区司令部在合同期限内无权对该部分房屋及土地租金价格予以评估，并要求兴宇公司按此评估价格支付租金。

原审法院依法组织双方对南京市鼓楼区安怀村××土地进行现场勘验，经现场勘查，兴宇公司在承租期内在上述土地上建设了7栋建筑物。南京军区司令部提供的测绘图记载建筑面积为2589.16平方米，兴宇公司第一次提供的施工图记载，南区5栋建筑面积为2277平方米，第二次提供的施工图记载，之前南区5栋建筑面积为2399.43平方米，另北区3栋建筑面积为377.98平方米，合计建筑面积为2777.41平方米。双方对于对方所测量的建筑面积均不予认可，但对于以上7幢建筑物的现状并无异议。

因双方意见分歧较大，致本案原审调解未果。

以上事实，有当事人陈述、国有土地使用权证、《军队房地产租赁合同》、市场租金咨询评估报告、情况汇报函以及原审庭审笔录等证据予以证实。

原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。南京军区司令部、兴宇公司于2005年3月25日就南京市鼓楼区安怀村××房屋及土地租金事宜签订租赁合同后，双方之间依法形成租赁合同法律关系。2014年3月26日，南京军区司令部以其下属机关食堂管理办公室名义再次与兴宇公司签订《军队房地产租赁合同》，但未加盖军队房地产管理部门合同审核专用章。根据双方合同约定，涉案租赁合同需经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，该约定内容系南京军区司令部、兴宇公司在缔约时对合同效力约定了附属条件。根据合同法规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。南京军区司令部作为出租人负有保证向兴宇公司出租的房地产系按照《军队空余房地产租赁管理规定》的相关规定审批权限，经军队审批机关批准出租的合同义务。现双方合同签订后，南京军区司令部未履行自身合同义务，至相关房地产管理部门办理审批手续，仍视为其以不作为方式阻却条件成就，应视为合同生效条件已成就。故双方于2014年3月26日所签订的租赁合同合法有效，该合同对双方当事人均有拘束力。

关于南京军区司令部主张兴宇公司腾空南京市鼓楼区安怀村××建筑物及土地，并按现状返还南京军区司令部的问题。双方合同中虽约定“意向期三年，一年一签”，但该约定并非等同于双方对于原租赁期限予以补充约定，在原合同租赁期限届满后，双方应就是否签订租赁合同重新进行协商。2015年3月24日租赁期限届满后，南京军区司令部明确表示不再继续出租涉案租赁物，亦未再与兴宇公司订立书面租赁合同，则双方之间形成不定期租赁合同关系，南京军区司令部有权随时解除合同，并要求兴宇公司将其承租的涉案租赁物（建筑物40平方米，土地4000平方米）予以腾空后返还。根据双方合同约定，兴宇公司在承租场地上新建的添建的临时性建筑物、构筑物，在租赁期满后应当无偿移交南京军区司令部。兴宇公司自2005年承租后，经南京军区司令部同意，陆续将其承租土地之外的约4000平方米空余土地予以平整，并在场地内建设了7栋建筑物。根据南京军区司令部、兴宇公司所提供的证据可以确认，兴宇公司实际建设的7栋建筑物面积约为2600平方米。现兴宇公司实际占用使用以上建筑物及土地证范围内的土地，故南京军区司令部主张兴宇公司腾空南京市鼓楼区安怀村××建筑物及土地，并按现状返还给南京军区司令部的请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。

关于南京军区司令部主张兴宇公司支付自2015年3月25日起的房屋占用使用费问题。南京军区司令部主张兴宇公司应按年租金80万元标准支付该房屋使用费，兴宇公司对于南京军区司令部主张的该使用费标准不予认可，但同意按照合同约定的原年租金77000元的每年递增10%标准支付2015年3月25日之后的房屋使用费。因双方对于租赁合同到期后，兴宇公司迟延返还租赁物期间的占用使用费标准，未予以约定。南京军区司令部自行委托相关评估机构出具的评估报告，并依据现状对南京市鼓楼区安怀村××建筑物及土地的市场租赁价格进行评估，该评估范围与双方合同中约定的租赁标的并非一致。故南京军区司令部主张按年租金80万元标准支付房屋占用使用费，依据不足。兴宇公司应参照合同约定的意向期租金价格，支付自2015年3月25日起的实际使用涉案租赁物期间的房屋占用使用费。

关于南京军区司令部主张兴宇公司支付2014年3月25日至2015年3月24日期间的超面积场地使用租金77000元的问题。双方合同中，对于兴宇公司承租的租赁物范围及租金价格均予以明确，即房屋建筑物40平方米，场地面积4000平方米，房地产租金为年租金77000元。南京军区司令部向兴宇公司交付租赁物时并未明确该4000平方米土地的具体范围，且兴宇公司自2005年起经南京军区司令部同意使用空余4000平方米土地后，南京军区司令部并未明确禁止兴宇公司使用，故南京军区司令部该项诉讼请求，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、江苏兴宇建设有限公司于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区安怀村××建筑物及土地（共7栋建筑物，建筑物面积约2600平方米，土地面积8262.70平方米）腾空后，按现状返还给中国人民解放军南京军区联勤部司令部。二、江苏兴宇建设有限公司于判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区联勤部司令部支付房屋占用使用费（自2015年3月25日起至实际迁出之日止，按原年租金77000元的每年递增10%标准计算）。三、驳回中国人民解放军南京军区联勤部司令部的其他诉讼请求。如兴宇公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7455元，减半收取3727.50元，由中国人民解放军南京军区联勤部司令部负担1727.50元，江苏兴宇建设有限公司负担2000元（此款南京军区司令部已预交，兴宇公司在履行上述给付义务时一并给付南京军区司令部）。

上诉人兴宇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院在归纳争议焦点时遗漏了上诉人提出的“请求判决合同第八条第四项无效”的答辩意见，且一审法院未对上诉人此要求予以审理。上诉人认为该《租赁合同》第八条第四项关于合同期满后，乙方经甲方书面同意建设的建筑物归甲方所有的规定，系被上诉人拟定的格式条款，违反了法律规定的公平原则，应认定无效。二、一审法院认定“根据双方合同约定，被告在承租场地上新建的添建的临时性建筑物、构建物在合同租赁期满后应无偿移交原告”错误。首先，上诉人与被上诉人约定的在合同履行期届满后移交给被上诉人是指“经上诉人申请，被上诉人同意建设的特定建筑物”（见租赁合同第八条第四款），而无论是2005年3月25日订立的租赁合同履行期间，还是2014年订立的租赁合同履行期间，均没有符合该条件的建筑物；其次，除被上诉人所有的40平方米建筑物外，其余的由上诉人出资建设的2600平方米的建筑物应由上诉人依法处理。三、一审法院认定“意向期三年，一年一签，但该约定并非等同于双方对于原租赁合同期限的补充规定”适用法律错误，系对《合同法》关于合同成立要件的错误理解。该合同的履行期限应当认定为2014年3月25日至2017年3月24日。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院，一、撤销南京市鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第5703号民事判决第一项，发回原审法院重审或改判确认合同履行期限为三年，合同履行期满后鼓楼区安怀村××院内的上诉人自建的2600平方米的建筑物由上诉人处理或由被上诉人按公平价格收购；二、判令二审案件诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人南京军区司令部辩称：租赁合同上有意向性约定，但并非等同于双方对于原租赁期限予以补充约定，原合同期满后双方应就是否签订新的租赁合同重新协商，并签订书面合同。上诉人认为租赁合同第八条第四项无效是错误的，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，条款对于双方均有法律约束力，双方自2005年开始至今签订所有的租赁合同均有关于所有权的约定，合同到期后上诉人就应当按照合同约定将房屋无偿交付给被上诉人。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院对一审法院查明事实予以确认。二审中，上诉人提交新证据：一、建筑门窗公司的书面证明、购买材料发票、当地派出所的民警处理纠纷的记录、2014年诉争合同，以证明诉争房屋全部在2014年3月25日之前建造，以及房屋的价值；二、证人证言，以证明新建房屋是在2014年3月25日之前建筑的。被上诉人质证认为，证人应当到庭作证，上述证据不清楚是否与本案有关联性，不清楚是否涉及本案诉争的房产。

本院认为，被上诉人南京军区司令部以其机关食堂管理办公室名义与上诉人兴宇公司于2014年3月26日签订《军队房地产租赁合同》，其内容不违反法律规定，系当事人的真实意思表示，双方当事人已实际履行，依法应当认定有效。双方合同中约定“意向期三年，一年一签”，应当理解为在合同约定的期限截止日即2015年3月24日到期后应当重新签订协议，因合同期限届满后双方未重新签订协议，故被上诉人南京军区司令部要求上诉人兴宇公司返还房屋并支付相应的费用，原审法院判决予以支持，具有事实和法律依据。上诉人上诉主张合同应于2017年3月24日到期，与合同约定不符，本院不予采信。上诉人另主张其经被上诉人同意建设的建筑物应归其所有，因合同中亦明确约定租赁期满后应无偿移交出租人，故上诉人的该上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7455元，由上诉人兴宇公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李飞鸽

审　判　员　　许云苏

代理审判员　　马　帅

二〇一六年五月十一日

书　记　员　　王　慧