深圳市鸿建建设有限公司、广州万达文化旅游城投资有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0114民初11197号 原告：深圳市鸿建建设有限公司，住所地广东省深圳市光明区光明街道碧眼社区**创意公园5栋B座1003，统一社会信用代码91440300755682521L。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，广东育资（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市天元（广州）律师事务所律师。 被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市花都区凤凰北路65号之十五广州万达文化旅游城剧场-自编一层04房，统一社会信用代码91440114304721157H。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原告深圳市鸿建建设有限公司（以下简称鸿建公司）与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）合同纠纷一案，本院于2022年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鸿建公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告万达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿建公司向本院提出诉讼请求：1．万达公司返还购房款3212149元；2．万达公司支付利息34004.17元，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准自2022年2月28日起暂计至2022年6月10日，追索至实际支付之日止；3．万达公司承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：2021年1月7日，鸿建公司与中国建筑第八工程局有限公司华南分公司（以下简称中建八局）、万达公司签订《商品房抵房合同》，约定鸿建公司购买万达公司【广州融创文旅城】项目商品房一套，房号为B2地块3栋×××房、协议总价3212149元的房屋。中建八局确认前述购房款通过其与万达公司《广州万达文旅城室外主题乐园项目施工总承包合同》项下的应付工程款相抵销。鸿建公司无需另行支付购房款且有权于2024年10月30日前指定本协议外的第三人作为买受人同万达公司就涉案房屋签署《商品房买卖合同》。***公司与万达公司销管***沟通，其告知涉案房屋购房款退款办理流程如下：签署完《商品房抵房合同》后，涉案房屋先更名至鸿建公司名下，待联系到买受人，提交资料并预审通过后，再更名至买受人，并办理网签等手续。如买受人采取按揭方式购买涉案房屋，需要将首期款全部支付至万达公司账户，待申请贷款的银行放款后，鸿建公司可一次性申请购房款退款。如买受人采取全款方式购买，则鸿建公司可直接收取该笔款项。鸿建公司委托中融地产销售代理代彬代为处理涉案房屋销售事宜。2021年12月14日，销售中介告知已收取***支付涉案房屋的定金。2022年1月21日，万达公司销售经理黄阳见告知可以联系***、***办理网签。***、***在当日与万达公司就涉案房屋签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明购买涉案房屋，房屋作价3212149元，付款方式为组合贷款，先行支付首期房价款1292149元，余款1920000元向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行申请贷款支付。案外人于2022年1月23日向万达公司支付涉案房屋首期购房款1292149元。2022年2月28日，销售中介告知鸿建公司贷款银行已放款，万达公司已收到涉案房屋全部购房款。随后鸿建公司向万达公司销售经理确认，得到肯定答复。2022年3月8日，万达公司销售经理联系鸿建公司，因万达公司内部退款流程，要求鸿建公司提供《退款解约协议》《收款账户声明书》，填写好相关信息并**后寄出至融创文旅城营销中心，收件人为万达公司销售经理。鸿建公司于2022年3月9日将前述材料寄出，于2022年3月10日显示签收。自提交前述材料之日起，鸿建公司多次联系万达公司询问购房款退款审批进度，均未得到确切答复。截至起诉之日，万达公司仍未退还前述购房款。另外，由于购房人需要使用银行按揭贷款方式购房，该购房款只能通过支付给万达公司的账户，再退款给鸿建公司来确保鸿建公司享有债权，但是万达公司在收取涉案房款后没有返还，鸿建公司多次催要无果。依据《中华人民共和国民法典》第一百二十条及一百七十九条，万达公司没有返还鸿建公司的房款，侵害鸿建公司的财产权利，鸿建公司诉请法院要求万达公司返还房款并支付资金占用费于法有据，请法院予以支持。万达公司缺席庭审且没有提交任何证据来支持其答辩主张，可以说***公司主张的涉案事实为真，万达公司应当承担未举证的不利后果，鸿建公司认为万达公司内部的退款审批流程是否核准，不能作为其抗辩不应承担返还责任的理由。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，鸿建公司向法院提起本案诉请，请贵院依法判准。 万达公司未到庭应诉，提交书面答辩意见称，一、万达公司已付清全部工程款，鸿建公司主张退还购房款无事实和法律依据。首先，鸿建公司对万达公司的债权已通过抵房的形式实现。与万达公司、鸿建公司和中建八局于2021年1月7日签署《商品房抵房合同》，将万达公司开发的1套商品房用于抵偿工程款3212149元。合同第2.9条约定，丙方（即鸿建公司）有权指定第三人作为买受人同甲方（即万达公司）签署《商品房买卖合同》，鸿建公司及买受人就前述款项的支付、商品房归属、处置等问题均与万达公司无关，任何一方不得向万达公司主张任何权利。其次，万达公司按照约定与鸿建公司指定第三方签约，但并未收取该第三方的房款。鸿建公司提供“收款收据”的收款方为其委托的中介方代彬，并非万达公司，万达公司只是按照《商品房抵房合同》的约定与鸿建公司指定的第三人签署《商品房买卖合同》并推进网签办理事宜，***公司与其指定第三人之间的问题与万达公司无关。再次，鸿建公司申请“退款”，万达公司并未通过审批，支付条件未成就。鸿建公司向万达公司申请退款，万达公司相关工作人员表示正在审批，但并无证据显示该退款申请已取得万达公司的书面同意。因以上两点原因，万达公司未同意该退款，涉案款项的支付条件未成就。因此，通过抵房的形式，万达公司已付清涉案工程款，鸿建公司权益亦已全部实现，鸿建公司无权要求万达公司退还购房款。二、鸿建公司主张的利息无事实和法律依据。首先，如上所述，万达公司不欠***公司任何款项，不应支付相应利息。其次，鸿建公司主张利息自2022年2月28日起算，无任何依据。《解约协议》第五条约定，本协议生效后且本协议第二条、第三条、第四条约定事项全部办理完毕后九十个工作日内无息返还相关款项。万达公司于2022年3月10日签收鸿建公司申请退款的材料，万达公司内部审批、签章的时间一般为2个月。因此，即使存在应付款项，因鸿建公司尚未完成《解约协议》约定的退款义务，该《解约协议》无万达公司签章，支付条件未成就。利息应自支付条件成就后九十个工作日的次日起算。三、鸿建公司主张的诉讼费、保全费无合同和法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2022年1月7日，万达公司（甲方、发包人）与中建八局（乙方、承包人）、鸿建公司（丙方、实际购房人）签订《商品房抵房合同》，约定鉴于1．甲方与乙方于2016年12月签订《广州万达文化旅游城室外主题乐园项目施工总承包合同》，甲方应向乙方支付工程款3212149元；2．乙方有意购买甲方开发的【广州融创文旅城】项目商品房，并指定丙方与甲方于本项目具备预售/销售许可后签订商品房的《房屋认购合同/协议》；3．甲、乙、丙三方一致同意，前述甲方依据《施工合同》应向乙方支付的款项3212149元与乙方购买并指定丙方依据《房屋认购合同/协议》或《商品房买卖合同》应向甲方支付的商品房购房款总额中的3212149元相抵销。一、商品房基本情况：乙方确认购买甲方开发的广州融创文旅城项目四期1套商品房，并指定丙方与甲方签订《房屋认购合同/协议》（具体房号、面积等房屋信息详见附件）商品房的购房总价款为3212149元，商品房建筑面积约为130.5953平方米，最终面积以测绘机构最终测量及产权证面积为准。二、债务的抵销：2.1本协议签订生效后，无论丙方（或乙方）是否已按本协议约定与甲方签订商品房的购房合同，甲方依据《施工合同》应向乙方支付的款项3212149元与丙方（或乙方）应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项均相抵销，抵销金额为3212149元；2.9丙方有权于2024年10月30日前指定本协议外的第三人作为买受人同甲方就预定商品房签署《商品房买卖合同》，乙方、丙方及买受人就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与甲方无关，因此产生的价款给付问题由乙方、丙方及买受人自行解决，任何一方不得因此向甲方主张任何权利。附件为商品房清单：1．房号为B2地块3栋×××，建筑面积为130.5953㎡，协议总价为3212149元。鸿建公司主张中建八局欠其款项，万达公司欠中建八局款项，故三方签订上述合同。 2022年1月21日，万达公司（出卖人）与***、***（买受人）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，主合同第三条约定，房屋位于广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）3栋×××房，预测建筑面积为130.5953平方米；第五条约定，商品房总价款3212149元；第六条约定，（一）买受人已向出卖人支付定金100000元，（二）买受人应当于2022年1月21日前支付首期房价款1292149元，余款1920000元向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行申请贷款支付，（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，贷款方式付款的，应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户，不得划入其他账户，该商品房的预售资金监控银行为浦发银行广州分行，预售资金监管账户名称为万达公司，账号是82×××61。附件十三补充协议第5条约定，5.1出卖人不接受现金方式的付款，买受人应将相关款项及时足额汇入出卖人指定的收款账号，买受人不得将款项支付给任何个人或其他单位账户，否则所支付的款项不构成合同及本补充协议项下购房款的有效支付。 2022年1月23日，万达公司向***、***开具金额为1292149元房地产预收款的发票。 2022年1月28日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，载明借款申请人的借款申请已通过该中心审批，审批信息如下：借款申请人是***、***，房屋地址是广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）3栋×××房，贷款额度是1000000元，放款银行是浦发广州分行，收款账户是万达公司名下浦东发展银行账号82×××61。 2022年2月7日，***（借款人、抵押人）、***（共同还款人、抵押人）与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（贷款人、抵押权人）、万达公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定本合同贷款金额为920000元，用于购买广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）3栋×××房；贷款资金支付的借款人交易对象账户为万达公司名下浦发银行账号82×××61；抵押财产为广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）3栋×××房。 鸿建公司陈述其通过中介找到买受人，基于按揭贷款的需要，涉案房款均由万达公司收取，即由买受人***、***向万达公司于2022年1月21日通过刷卡方式支付1292149元，于2022年1月28日通过公积金贷款支付1000000元，于2022年2月7日通过商业贷款支付920000元，合计3212149元，为此，提交了银联商务签购单、发票、《住房公积金贷款审批确认书》、《个人购房担保借款合同》和微信聊天记录予以证明，万达公司对上述证据均不予确认。另陈述万达公司出于风控需要，向其提供《解约协议》，其**后交给万达公司，但事实上该解约协议是通用版本，只是满足万达公司单方的形式要求，其与万达公司之间不存在其他债权债务关系，万达公司同意退款，但因资金困难而未退还，涉案房款的退还不适用解约协议约定的情形。 鸿建公司确认双方未书面约定退款时间，但受制于万达公司内部审批，因万达公司收到款项后未及时退还导致其资金占用损失。 诉讼中，鸿建公司向本院申请财产保全，本院于2022年7月22日作出民事裁定，查封、扣押、冻结万达公司价值3246153.17元的财产。 本院认为，万达公司与鸿建公司、中建八局签订的《商品房抵房合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定。第一，万达公司与鸿建公司、中建八局通过以房抵债及转让债权的方式，由万达公司将涉案房屋转让给鸿建公司，购房款与万达公司欠付中建八局的工程款相抵销；第二，鸿建公司将涉案房屋转让给***、***，万达公司按照约定与***、***签订商品房买卖合同并推进网签办理事宜；第三，鸿建公司主张万达公司已收取全部购房款，并提交银联商务签购单、发票、《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件、《住房公积金贷款审批确认书》、《个人购房担保借款合同》，已明确显示万达公司开具收款1292149元的发票，且***、***申请商业贷款的合同及公积金贷款的确认书亦明确约定1920000元均转入万达公司的银行账户。万达公司辩称其未收到房款，退款未通过审批，支付条件未成就，其抗辩与上述证据不符，亦未提供证据反驳或推翻，本院对其抗辩不予采纳。综上，万达公司已通过抵偿工程款的方式收取购房款，在鸿建公司将涉案房屋转让给***、***的情况下，不应再重复收取购房款，故鸿建公司请求万达公司返还购房款3212149元，合理有据，本院予以支持。 关于利息，万达公司未返还购房款给鸿建公司实际造成了资金占用损失，鸿建公司请求万达公司按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至付清之日止，合理合法，本院予以支持，***建公司与万达公司未明确约定购房款的返还时间，本院酌情确定利息起算时间为本案起诉之日即2022年7月5日。 综上所述，本院支持鸿建公司的部分诉讼请求，超出部分，予以驳回。 万达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鸿建建设有限公司返还购房款3212149元； 二、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鸿建建设有限公司支付上述款项的利息（利息以3212149元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2022年7月5日起计至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16384.5元，财产保全费5000元，由被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　张仲娟 二〇二二年十一月十六日 书记员　　*** **