广州万达文化旅游城投资有限公司、深圳市鸿建建设有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2023)粤01民终1759号 上诉人（原审被告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地：广东省广州市花都区凤凰北路65号之十五广州万达文化旅游城剧场-自编一层04房。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：深圳市鸿建建设有限公司，住所地：广东省深圳市光明区光明街道碧眼社区华强创意公园5栋B座1003。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市天元（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市天元（广州）律师事务所实习人员。 上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人深圳市鸿建建设有限公司（以下简称鸿建公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初11197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月12日立案受理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案审理过程中，双方当事人均同意本案进行书面审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判利息自2022年11月13日起算，即减少以3212149元为基数、自2022年7月5日至2022年11月12日的利息42079元（3212149元*3.65%/365*131天）；2.二审案件受理费由鸿建公司承担。事实和理由：涉案利息应按照合同约定自解约后90个工作日的次日起算。根据《解约协议》第五条的约定，该协议生效后且该协议第二条、第三条、第四条约定事项全部办理完毕后九十个工作日内无息返还相关款项。由于万达公司一直未同意解除涉案合同，故不应计算利息，即使现在万达公司同意解除合同并退款，合同解除之日应为鸿建公司起诉之日即2022年7月5日，则利息应按照《解约协议》的约定于90个工作日的次日起算，即应自2022年11月13日起算利息。因此，应减少以3212149元为基数、自2022年7月5日至2022年11月12日的利息42079元（3212149元*3.65%/365*131天）。综上，请二审法院判如所请。 鸿建公司二审答辩称，应驳回万达公司的上诉请求。第一，万达公司自2022年2月28日即收到全部购房款，鸿建公司多次催要其返还售房款项未果，有权自前述日期次日或第一次催要之日计收利息。首先，根据鸿建公司一审提交的证据可知，案外人***、***于2021年12月14日支付了购房款定金5万元；2022年1月23日万达公司向案外人***、***开具金额为1292149元的《广东增值税电子普通发票》；2022年2月7日，案外人与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行、万达公司签订《个人购房担保借款合同》，约定本合同贷款金额92万元，用于购买案涉房屋，贷款资金支付的借款人交易对象账户为万达公司名下浦发银行账号。后销售中介于2022年2月28日通过微信告知鸿建公司案涉房屋申请的“组合贷款商业部分已审批并且房款”，该消息亦由万达公司内部销售人予以确认。至此，万达公司已收到案涉房屋全部售房款3212149元。其次，鸿建公司曾多次联系销售中介、万达公司内部销售人员***询问退款进度主张退还售房款项，但万达公司至今仍未退款，严重损害了鸿建公司的合法权益。第二，案涉《解约协议》仅有鸿建公司单方盖章，万达公司并未盖章，该协议是万达公司为满足其自身风险防控用途而提供的通用格式文本，双方也并未履行该协议。鸿建公司与万达公司之间不存在其他债权债务关系，万达公司同意退款，但因其资金困难而未退还，案涉购房款的退还不适用《解约协议》约定的情形，万达公司据此主张一审判决有误缺乏事实和法律依据。因此，鸿建公司主张自2022年2月28日（即鸿建公司催要万达公司退还已收取全部售房款项之日）起计收资金占用损失费用合法有据。综上，请二审法院判如所请。 鸿建公司于2022年7月5日向一审法院起诉请求：1.万达公司返还购房款3212149元；2.万达公司支付利息34004.17元，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准自2022年2月28日起暂计至2022年6月10日，追索至实际支付之日止；3.万达公司承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2022年1月7日，万达公司（甲方、发包人）与中建八局（乙方、承包人）、鸿建公司（丙方、实际购房人）签订《商品房抵房合同》，约定鉴于1.甲方与乙方于2016年12月签订《广州万达文化旅游城室外主题乐园项目施工总承包合同》，甲方应向乙方支付工程款3212149元；2.乙方有意购买甲方开发的【广州融创文旅城】项目商品房，并指定丙方与甲方于本项目具备预售/销售许可后签订商品房的《房屋认购合同/协议》；3.甲、乙、丙三方一致同意，前述甲方依据《施工合同》应向乙方支付的款项3212149元与乙方购买并指定丙方依据《房屋认购合同/协议》或《商品房买卖合同》应向甲方支付的商品房购房款总额中的3212149元相抵销。一、商品房基本情况：乙方确认购买甲方开发的广州融创文旅城项目四期1套商品房，并指定丙方与甲方签订《房屋认购合同/协议》（具体房号、面积等房屋信息详见附件）商品房的购房总价款为3212149元，商品房建筑面积约为130.5953平方米，最终面积以测绘机构最终测量及产权证面积为准。二、债务的抵销：2.1本协议签订生效后，无论丙方（或乙方）是否已按本协议约定与甲方签订商品房的购房合同，甲方依据《施工合同》应向乙方支付的款项3212149元与丙方（或乙方）应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项均相抵销，抵销金额为3212149元；2.9丙方有权于2024年10月30日前指定本协议外的第三人作为买受人同甲方就预定商品房签署《商品房买卖合同》，乙方、丙方及买受人就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与甲方无关，因此产生的价款给付问题由乙方、丙方及买受人自行解决，任何一方不得因此向甲方主张任何权利。附件为商品房清单：1.房号为B2地块3栋2501，建筑面积为130.5953㎡，协议总价为3212149元。鸿建公司主张中建八局欠其款项，万达公司欠中建八局款项，故三方签订上述合同。 2022年1月21日，万达公司（出卖人）与***、***（买受人）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，主合同第三条约定，房屋位于广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）3栋2501房，预测建筑面积为130.5953平方米；第五条约定，商品房总价款3212149元；第六条约定，（一）买受人已向出卖人支付定金100000元，（二）买受人应当于2022年1月21日前支付首期房价款1292149元，余款1920000元向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行申请贷款支付，（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，贷款方式付款的，应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户，不得划入其他账户，该商品房的预售资金监控银行为浦发银行广州分行，预售资金监管账户名称为万达公司，账号是82×××61。附件十三补充协议第5条约定，5.1出卖人不接受现金方式的付款，买受人应将相关款项及时足额汇入出卖人指定的收款账号，买受人不得将款项支付给任何个人或其他单位账户，否则所支付的款项不构成合同及本补充协议项下购房款的有效支付。 2022年1月23日，万达公司向***、***开具金额为1292149元房地产预收款的发票。 2022年1月28日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，载明借款申请人的借款申请已通过该中心审批，审批信息如下：借款申请人是***、***，房屋地址是广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）x栋2501房，贷款额度是1000000元，放款银行是浦发广州分行，收款账户是万达公司名下浦东发展银行账号82×××61。 2022年2月7日，***（借款人、抵押人）、***（共同还款人、抵押人）与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（贷款人、抵押权人）、万达公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定本合同贷款金额为920000元，用于购买广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）3栋2501房；贷款资金支付的借款人交易对象账户为万达公司名下浦发银行账号82×××61；抵押财产为广州市花都区叶榕街4号之三融创璟府（扩展）x栋2501房。 鸿建公司陈述其通过中介找到买受人，基于按揭贷款的需要，涉案房款均由万达公司收取，即由买受人***、***向万达公司于2022年1月21日通过刷卡方式支付1292149元，于2022年1月28日通过公积金贷款支付1000000元，于2022年2月7日通过商业贷款支付920000元，合计3212149元，为此，提交了银联商务签购单、发票、《住房公积金贷款审批确认书》、《个人购房担保借款合同》和微信聊天记录予以证明，万达公司对上述证据均不予确认。另陈述万达公司出于风控需要，向其提供《解约协议》，其盖章后交给万达公司，但事实上该解约协议是通用版本，只是满足万达公司单方的形式要求，其与万达公司之间不存在其他债权债务关系，万达公司同意退款，但因资金困难而未退还，涉案房款的退还不适用解约协议约定的情形。 鸿建公司确认双方未书面约定退款时间，但受制于万达公司内部审批，因万达公司收到款项后未及时退还导致其资金占用损失。 诉讼中，鸿建公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2022年7月22日作出民事裁定，查封、扣押、冻结万达公司价值3246153.17元的财产。 一审法院认为，万达公司与鸿建公司、中建八局签订的《商品房抵房合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定。第一，万达公司与鸿建公司、中建八局通过以房抵债及转让债权的方式，由万达公司将涉案房屋转让给鸿建公司，购房款与万达公司欠付中建八局的工程款相抵销；第二，鸿建公司将涉案房屋转让给***、***，万达公司按照约定与***、***签订商品房买卖合同并推进网签办理事宜；第三，鸿建公司主张万达公司已收取全部购房款，并提交银联商务签购单、发票、《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件、《住房公积金贷款审批确认书》、《个人购房担保借款合同》，已明确显示万达公司开具收款1292149元的发票，且***、***申请商业贷款的合同及公积金贷款的确认书亦明确约定1920000元均转入万达公司的银行账户。万达公司辩称其未收到房款，退款未通过审批，支付条件未成就，其抗辩与上述证据不符，亦未提供证据反驳或推翻，一审法院对其抗辩不予采纳。综上，万达公司已通过抵偿工程款的方式收取购房款，在鸿建公司将涉案房屋转让给***、***的情况下，不应再重复收取购房款，故鸿建公司请求万达公司返还购房款3212149元，合理有据，一审法院予以支持。 关于利息，万达公司未返还购房款给鸿建公司实际造成了资金占用损失，鸿建公司请求万达公司按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期利息至付清之日止，合理合法，一审法院予以支持，但因鸿建公司与万达公司未明确约定购房款的返还时间，一审法院酌情确定利息起算时间为本案起诉之日即2022年7月5日。 综上所述，一审法院支持鸿建公司的部分诉讼请求，超出部分，予以驳回。 万达公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2022年11月16日判决如下：一、广州万达文化旅游城投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市鸿建建设有限公司返还购房款3212149元；二、广州万达文化旅游城投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市鸿建建设有限公司支付上述款项的利息（利息以3212149元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2022年7月5日起计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16384.5元，财产保全费5000元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院二审另查明：一审期间，鸿建公司曾提供一份无盖章的《解约协议》，载明双方于2022年3月签订该解约协议，鸿建公司申请将3212149元退款返还至其银行账户内，另就原合同解除相关事宜达成协议。其中第五条约定“本协议签订后且本协议第二条、第三条及第四条约定的事项全部办理完毕之日起九十个工作日内，万达公司向鸿建公司无息返还其已经支付的款项。” 鸿建公司一审时诉称，因销售中介告知申请退款需要提交退款解约协议等材料，故鸿建公司于2022年3月9日将解约协议等资料邮寄至万达公司营销中心，此后鸿建公司多次询问退款审批进度均未得到确切答复，遂提起本案诉讼。万达公司一审未到庭参加诉讼，其提供书面质证意见表示对该《解约协议》不予认可，该协议并无双方签字盖章。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：万达公司主张从2022年11月13日起算退款利息是否成立。 本案根据2022年1月7日三方签订的《商品房抵房合同》，万达公司通过以房抵债方式已收取涉案房屋的购房款3212149元，并确定涉案房屋权益归属于鸿建公司享有。但在该房屋实际交易过程中，万达公司与鸿建公司介绍的购房人***、***签订商品房买卖合同后，再次收取了***、***支付的购房款3212149元。万达公司重复收款的行为已构成不当得利，其于2022年2月28日收齐购房款后本应及时向该房屋权利人鸿建公司予以返还，但其在鸿建公司于2022年7月5日起诉提出退款要求后仍未还款，已造成鸿建公司的资金占用损失，故一审法院判令其自该日起支付逾期还款利息并无不当，本院予以确认。关于万达公司二审提出的退款《解约协议》问题，该协议虽由鸿建公司提交，但万达公司作为协议一方主体已于一审中明确表示不确认该协议的签署，且鸿建公司正是因万达公司未及时签署协议并确定退款时间才提起本案诉讼。故万达公司上诉又主张以协议约定的退款时间作为应付利息的起算时间，明显有违诚信，本院不予采纳。 综上所述，万达公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费851.98元，由上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年三月十三日 法官助理*** 书记员***