某某与西安华天泰实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

陕西省西安市未央区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0112民初30384号

原告：***，女，1990年9月23日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。

被告：西安华天泰实业有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132MA6W1D42X9。

法定代表人：李杰，总经理。

委托诉讼代理人：范义文，男，公司员工，住该公司。

第三人：四川保行建筑门窗有限公司。住所地:四川什邡经济开发区（北区），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3392。

法定代表人：廖大裴，总经理。

委托诉讼代理人：丁昭涵，男，公司员工，住该公司。

原告***与被告西安华天泰实业有限公司（以下简称华天泰公司）、第三人四川保行建筑门窗有限公司（以下简称保行公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员赵冰独任审理。原告***，被告华天泰公司的委托诉讼代理人范义文，第三人保行公司的委托诉讼代理人丁昭涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的202011270061416号《认购协议书》有效；2、被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并向原告交付案涉的合悦华府6幢2单元2层20202号商品房，并将房屋登记于原告名下；3、被告立即协助原告办理案涉房屋银行按揭贷款手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，第三人与案外人西安特奥星玻璃技术有限公司（以下简称特奥星公司）签订《加工玻璃定作合同》，由案外人特奥星公司向第三人所在的合能.铂悦府工地定作玻璃，双方结算后，第三人下欠特奥星公司40多万元货款。因被告欠第三人工程款，第三人向特奥星公司提出房款抵扣下欠货款，特奥星公司同意由其购买被告房屋并抵房款。据此，2020年11月27日，其与被告签订《认购协议书》，认购被告开发的位于西安市未央区XX路与尚林路交汇处的“合悦华府”6幢2单元2层20202号商品房，建筑面积141.75平方米，单价12795元每平方米，总价款1813691元，付款方式为按揭。其当日向被告交纳定金5万元。2020年12月30日，被告与第三人审批通过《合能地产抵押确认函》，被告确认用第三人的工程款抵扣其购房款48万元。2021年2月26日，其与被告签订《签约审批表》，确认其购房房号、建筑面积、单价及成交价，同时确认首付款为733691元，贷款额108万元(贷款30年)。同日，其向被告缴纳购房款首付款733691元的尾款203691元，被告向其出具收款收据。2021年4月，其告找被告要求签订《商品房买卖合同》，并办理银行按揭贷款手续，被告以各种理由拖延办理，其无奈诉至法院。

被告华天泰公司辩称，1、原告未按《认购协议书》约定按期足额支付首付款，因而其有权主张先履行抗辩权，拒绝继续履行《认购协议书》，以及后续的签订购房合同、协助办理贷款及交房义务。2018年12月20日，案外人西安瑞阳进达合能置业有限公司（以下简称瑞阳公司）与本案第三人签订了《铂悦府一期一、二标段1#-6#，19#-22#楼及车库门窗、百叶工程合同》。2019年12月20日，双方又签署了补充协议1（以下合称“铂悦府门窗合同”），约定瑞阳公司将开发的合能铂悦府项目一、二标段1#-6#，19#-22#楼及车库门窗百叶工程交由第三人施工。合同履行过程中，瑞阳公司按时向第三人支付工程款，截止2021年2月，上述合同付款情况属于超额支付状态。2021年2月9日，瑞阳公司、本案第三人及其三方签署《关于以合悦华府一期项目商品房作价支付西安铂悦府一期项目工程款的协议书》(下称“抵房协议”)，约定以其开发的合悦华府一期项目6-20202号房(总价1813691元)作价支付《铂悦府门窗合同》项下48万元的工程款，剩余差额部分由本案第三人依购房合同另行支付。同时，本案第三人指定由原告作为案涉房屋的买受人与其签订案涉房屋的购房合同。2020年11月27日，其与原告签订《认购协议书》，约定原告认购其开发的合悦华府一期项目6-20202号房，房屋总价款1813691元，付款方式为按揭贷款。当日，原告向其支付定金5万元。2021年2月26日，原告与其确定案涉房屋的首付款为733691元，贷款额108万元。同日，原告以《抵房协议》约定的以本案第三人的48万元工程款抵扣涉案房屋等额购房款为由，向其支付203691元作为首付款。《抵房协议》签订之前，瑞阳公司在《铂悦府门窗合同》项下已通过现金转账及商业承兑汇票的方式，向第三人超额支付部分工程价款，因第三人强烈要求以抵房方式支付工程款，考虑到第三人未施工完毕，后续还会产生应付工程款，瑞阳公司遂协调其与第三人签署《抵房协议》。岂料，第三人自今年春节过后就消极怠工。2021年4月7日，第三人向瑞阳公司发送《工程联系函》，称因其车间出租方破产，其无法继续履行《铂悦府门窗合同》，要求瑞阳公司另行委托其他公司完成后续工程。自此第三人彻底退出铂悦府项目，并处于失联状态。因此，自2021年2月，瑞阳公司支付最后一笔进度款后，第三人再未产生新的工程产值用于抵扣案涉房屋购房款，导致《购房协议》无法履行。其将该情况告知原告，协调第三人继续施工以使《抵房协议》可以继续履行，要么按照《认购协议书》约定补交剩余48万元首付款，但原告拒绝补交剩余首付款，坚持要求按照抵扣工程款后的价款购买涉案房屋。2、原告违约在先，其有权不予退还原告支付的5万元定金。因原告拒绝支付剩余首付款，依据《认购协议书》约定其有权不退还原告已付定金5万元。综上所述，原告违约在先，其有权主张先履行抗辩权，拒绝继续履行认购协议书。

第三人保行公司述称，项目款项是支付给其的进度款，也有数据，但是当时就是正常支付进度款，在支付进度款之前玻璃加工厂已经与其和瑞阳公司确认了进度款和抵房金额，但是没人有说从支付其的工程款内扣除抵房款，被告说的超付和扣除支付给其的工程款，其不同意，现在工程已经验收并且部分业主已经入住，但是一直没有给其办理结算，希望法院能与瑞阳公司沟通，与其尽快办理结算，其同意结算后应该抵房的款项就进行抵房。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据及事实，本院认定如下：2019年3月25日，第三人保行公司(定作方，甲方)与奥特星公司(承揽方，乙方)签订《加工玻璃定作合同》一份，约定定作方向承揽方定作合能·铂悦府工程所需加工玻璃。双方同时就玻璃品种及配置、数量、单价、总价、结算方式、付款方式、交货期、质量及验收标准等进行了约定。2020年11月27日，原告(买受人，乙方)与被告(出卖人，甲方)签订《认购协议书》一份，约定乙方认购甲方开发的合悦华府项目6幢2单元2层6-20202号商品房，该商品房为住宅，建筑面积为141.75平方米。该商品房销售单价为12795元每平方米，总价款为1813691元。付款方式为按揭。乙方自愿在本协议签订当日向甲方交纳定金5万元。乙方承诺在签订本协议后三日内，即2020年11月30日前到合悦华府销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议等内容。同日，原告向被告交付该房屋定金5万元，被告向原告出具收款收据一张。2020年12月29日，第三人向原告***出具《合能地产抵房确认函》，显示抵房单位为第三人，合同名称《西安合能铂悦府一期一标、二标段1#-6#，19#-22#楼及车库门窗百叶工程》，本次计划抵房金额进度款24万元、验收款24万元。购房人***，拟选定房源意向为合悦华府6-20202。2021年2月26日，原告在被告处签订《签约审批单》，并同时向被告交付首付款203691元，被告出具收款收据一张。现因被告拒绝继续履行购房协议故酿成本诉。庭审中，被告提交瑞阳公司与第三人签订的《铂悦府一期一、二标段1#-6#，19#-22#楼及车库门窗、百叶工程合同》及补充协议、付款凭证，证明瑞阳公司已超额向第三人支付工程款。另查，2021年2月9日，瑞阳公司（甲方）、第三人（乙方）及被告（丙方）三方签署《关于以合悦华府一期项目商品房作价支付西安铂悦府一期项目工程款的协议书》(下称“抵房协议”)，内容为甲方为西安铂悦府一期一、二标段1#-6#，19#-22#楼及车库门窗百叶工程发包人；乙方为西安铂悦府一期一、二标段1#-6#，19#-22#楼及车库门窗百叶工程承包人；丙方为合约华府项目的开发商，乙方有意愿购买丙方所开发项目之房屋；三方就《施工合同》中约定的甲方应付乙方之部分工程款采用以丙方所开发合悦华府一期项目的商品房作价支付事宜即乙方拟以《施工合同》项下部分工程款抵偿其所购丙方项目房屋的价款，工程款作价支付金额为48万元，同时乙方指定***作为合悦华府一期6-20202房源买受人。法庭就原告诉讼请求第二项、第三项不具有强制执行效力进行释明，原告未作表示。

本院认为，原告***与被告华天泰公司签订的《认购协议书》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。本案的争议焦点为原告主张被告与原告签订《商品房买卖合同》是否具有强制性；原告主张被告交付房屋将房屋登记于原告名下及被告协助原告办理案涉房屋银行按揭贷款手续是否能实际履行。原、被告所签订的《认购协议书》属预约合同性质，并不意味双方之间的商品房买卖合同关系已经建立。本案被告明确表示不愿与原告继续履行《认购协议书》中的相关内容。合同的签订应当以当事人自愿为原则，原告要求与被告签订《商品房买卖合同》违反自愿原则，故对该诉请本院不予支持。原告主张被告交付房屋及将房屋登记原告名下，被告协助原告办理房屋银行按揭手续等事项均无强制执行力，故对原告的上述诉请，本院不予支持。对于原告向被告实际缴纳的款项，经释明，原告未作表示，故本案不涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、原告***与被告西安华天泰实业有限公司签订《认购协议书》有效；

二、驳回原告***其余诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10561元（原告已预交），现由被告负担561元并于上述时间一并支付原告，剩余1万元由原告自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审 判 员　　赵　冰

二〇二二年一月二十五日

法官助理　　李　雪

书 记 员　　王慧娟

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