安邦工程科技（深圳）有限公司与深圳市古东巴实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0307民初10796号

原告：安邦工程科技（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道。

法定代表人：闫文钦。

委托诉讼代理人：罗成，广东华商（龙岗）律师事务所律师，执业证号14403201111248358。

委托诉讼代理人：韩蕾，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。

被告：深圳市古东巴实业有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道。

法定代表人：周培钟。

委托诉讼代理人：陈锦，广东宝城（前海）律师事务所律师。

上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安邦工程科技（深圳）有限公司的委托诉讼代理人罗成，被告深圳市古东巴实业有限公司的委托诉讼代理人陈锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告提出的诉讼请求：1、被告立即退还原告交付的租赁保证金26000元；2、被告立即向原告支付违约金26000元；3、被告赔偿原告因搬迁产生的有关搬迁损失及装修损失等65000元;4、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年5月11日签订《写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中合同第一条约定：原告向被告承租位于深圳市龙岗区....617号物业（该物业建筑面积240平方米），用做写字楼使用；合同第三条约定：租赁期限为2018年5月11日至2021年5月10日；合同第四条约定：合同的租赁保证金为两个月的租金及管理费，即26000元；合同第十四条约定：以押金为标准支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了租赁保证金，并按合同约定每月如期支付租金。然而2019年9月，被告突然告知将在原告承租的617房增设一条安全通道。若増设安全通道，将直接导致原告处原总经办、副总经办两个功能房不能使用，还将导致原告使用的建筑面积比原承租建筑面积直接减少40平方米，且原告承租房内有关天花板、地面、电器、墙体等部分全部需要重新处理，原告将产生巨大损失。故原告在收到此通知后，曾积极向被告反应情况，但被告不仅未依法妥善处理，更于2019年11月14日强行将原告总经办的窗户拆改成消防防火门，且过后仅简单安装了一扇门，未采取其他任何安全防范措施，使得原告承租的写字楼存在严重的安全隐患，导致原告无法继续使用原承租的617房。原告最终只得按照被告提出的要求，终止与被告的租赁合同。原告已于2019年12月7日正式搬离，且按原租赁合同约定，将承租写字楼归还给了被告，但被告拒绝退还原告支付的租赁保证金，且拒不支付原告有关违约金并赔偿原告由此产生的搬迁、装修等损失。原告认为：被告在向原告交付出租写字楼时，隐瞒了其出租的写字楼不符合安全消防标准的情况，交付的房屋不符合相关安全标准，后又强行改变原告承租写字楼的现状，使原告处的人身与财产均处于危险当中，导致合同目的不能实现，被告此行为己构成根本违约，损害了原告的合法权益。原告多次找被告协商，要求被告向原告返还租赁保证金、赔偿违约金等，均未果。为此，原告诉至本院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。

被告辩称：原、被告于2018年5月11日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区.....617号物业，租期3年，自2018年5月11日至2020年5月10日。2019年8月15日，深圳市龙岗区应急管理局执法人员到租赁物业检查消防安全问题，提出租赁物业与外部一条安全通道堵塞，要求被告予以疏通，并向被告作出《责令限期整改指令书》。2019年10月9日，原告单方向被告就上述整改事项提出解决方案，被告认为其提出要求解除房屋租赁合同的方案一实属无必要，方案二中的整改占用面积与事实不符，被告均未予以认可。2019年10月11日，由于被告未认可原告提出的解决方案，原告当即向被告发函，并明确解除房屋租赁合同，暂停支付租金及管理费。即便是原告已提出决定解除房屋租赁合同，被告在收到原告的来函后仍积极寻求解决途径，并于2019年10月17日发函给原告，就继续履行房屋租赁合同提出两项解决方案，其中包括整改施工期间租金不予计算及租金按整改后的面积调整等措施。2019年11月14日，被告为尽力减少整改对原告的实际影响，经过积极与龙岗区应急管理局执法人员沟通，相关执法人员认可被告只需将租赁物业内部与安全通道连接处的窗户改为消防安全门即可，无需再改动其他的部分，按照执法人员的指示，被告进行了整改，整改前后的对比图原告已提交。2019年11月21日，龙岗区应急管理局执法人员复查租赁物业时，认可被告采取的整改措施，并出具《整改复查意见书》。2019年12月8日，原告向被告发来声明函，告知被告其已搬离租赁物业，单方终止了房屋租赁合同。被告认为本案争议的焦点为原告单方终止房屋租赁合同的行为是否合法，被告对此予以否定。原告单方终止房屋租赁合同的行为既不符合租赁合同的约定，也尚未达到合同法第94条规定的法定解除条件和程度，理由如下：1、租赁物业已经消防验收合格，且依法办理了消防验收备案，具备正常租赁使用的条件。2、即便是租赁物业存在需要进行消防整改的事项，根据房屋租赁合同的约定，原告也有配合整改的义务，而且因此给原告造成损失，被告也函告原告愿意承担相应的责任，原告一意孤行，滥用合同终止权利的行为实属超过了正当必要的限度，不应得到支持。3、原告所提出的因消防整改导致租赁物业可使用面积减少40平方米以及合同目的不能实现的主张，缺乏事实依据，不应得到支持。4、原告主张被告提供的租赁物业使原告的人身与财产处于危险之中，明显与事实相违背。综上，房屋租赁合同终止的根本原因是原告单方违约，提前终止合同履行，被告根据房屋租赁合同的约定，没收原告支付的租赁押金作为违约金并无不当。原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明，2018年5月11日，被告作为出租方即甲方，原告作为承租方即乙方，双方签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区......617号物业出租给乙方做写字楼使用，租赁期限为3年，自2018年5月11日起至2021年5月10日止；租赁保证金为两个月的租金及管理费即26000元；2018年5月11日至2019年5月10日租金及管理费为13000元，2019年5月11日至2020年5月10日租金及管理费为13650元，2020年5月11日至2021年5月10日租金及管理费为14332.5元；乙方应于每月5日以前向甲方支付当月租金、管理费及上月水电费等费用；乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及安全生产有关制度，积极配合甲方做好消防、安全生产工作，否则由此产生的一切责任和损失由乙方承担；未经双方书面同意，乙方不得提前终止本合同，任一方确实提前解约，需提前两个月书面通知对方并履行以下手续：交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用、以押金的标准支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金26000元，并支付租金、管理费及水电费至原告搬离之日即2019年12月7日止。

2019年8月15日，深圳市龙岗区应急管理局经检查发现涉案租赁物业楼层安全疏散楼梯被封堵等问题，向被告发出《责令限期整改指令书》，要求被告对存在的有关安全生产问题于2019年9月13日前整改完毕，后经被告申请同意延长整改期限至2019年10月13日。

2019年10月9日，因涉案物业需进行整改影响原告使用，故原告向被告发出《关于B栋6楼增设安全通道占用617房办公区域解决方案》，主要内容为：近期贵司提出增设一条安全通道需占用我司承租的617房部分房间面积的要求，因该项工程影响我司的正常经营，同时涉及到我司的经营面积变小，617房内部天花板、地面、电器、墙面等调整、移位及装修等，以及由此带来的我司整体办公布局调整的问题，综合考虑以上因素，我司现提出以下赔偿诉求，以期双方妥善解决该事项。方案一：贵司与我司解除房屋租赁合约，我司另行租赁办公室。由于贵司变更出租房屋结构，导致我司无法继续正常开展经营业务，属贵司责任，导致合同不能继续履行，我司诉求如下：1、贵司退还押金26000元；2、贵司应赔偿我司因提前另行租赁办公室而产生的搬迁费、装修增加费、影响正常经营而产生的损失等共计65000元。方案二：我司继续承租通道改造后的617房。针对此方案，我司提出以下诉求：1、因改建通道占用617房办公区域建筑面积约40平方米，在原来租金13650元基础上每月减少租金5000元；2、因改建通道而增加的办公区域内空调、照明、插座、天花板、墙面、地毯等调整、移位及装修等费用共计15000元；3、因改建通道影响我司正常经营、办公室布局变化导致家私重新购置，以及室内重新布局装修费等共需约45000元；4、在通过改造后的租赁续约中，我司提前一个月通知贵司解除租赁合约，而不承担违约责任。

2019年10月17日，被告向原告发出《B栋617增设消防通道整改方案》，主要内容为：因贵司承租我司的物业B栋617纳入整改范围，所以希望贵司积极配合，响应政府部门号召责令整。但对于贵司提出的整改相关方案完全不符合常理，我司不予采纳。为此我司提出两个方案，方案一：施工期间免去贵司承租B栋617号房的租金，施工结束后再起算租金；因增设消防通道B栋617号房原有面积减少，故在租金上做出相应调整，按整改后的面积计算租金。方案二：因增设消防通道是政府有关部门开具的责令整改方案，故贵司应当全力配合我司进行施工整改；若贵司不配合，所造成的损失及责任由贵司承担，且有权提前与贵司终止房屋租赁合同并退回交付的房屋押金。

2019年11月11日，原告向被告发出《关于暂停B栋6楼617房交租金的函》，主要内容为：2019年9月初，贵司提出在B栋6层增设安全通道需占用我司承租的617房部分房屋面积的要求，因该项工程施工使我司不能正常营业，导致我司原总经办、副总经办两个功能房不能继续使用，两个多月以来，因贵我双方就该事项不能达成一致意见，现我司为保证自身利益、经营不受影响，特做出如下决定并函告贵司：1、我司已于2019年10月9日函告该事项的我司两个解决方案，贵司不接受该两个方案；2、我司决定与贵司解除房屋租赁合约，我司另行租赁办公室；3、在与贵司达成一致意见前，我司暂停缴纳2019年11月及以后的房屋租金及管理费，待贵我双方就该事项达成一致意见后，我司再补缴所欠金额。

2019年11月14日，被告对包括涉案物业在内的相关问题进行了整改。2019年11月21日，龙岗区应急管理局向被告出具《整改复查意见书》，复查结论为整改合格。

2019年12月7日，原告搬离涉案物业，并于2019年12月8日向被告发出告知函，告知被告其已搬离涉案物业并将钥匙交还给了被告。

2019年12月12日，原告向被告发出律师函，要求被告退还租赁保证金26000元、支付违约金26000元、赔偿搬迁损失及装修损失计65000元。

另查明，涉案租赁物业位于深圳市龙岗区，登记所有权人为深圳市元征科技股份有限公司，房地产证号为深房地字第××号，土地用途为工业用地。庭审时，被告称涉案物业系其从中城阿宝科技发展（深圳）有限公司租赁而来，该公司为深圳市元征科技股份有限公司的物业管理公司。

本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。原告认为涉案物业消防不合格，不符合出租条件，整改后将在原告的总经理办公室增设消防通道并将窗户改成消防门，导致原告承租涉案面积将大幅下降，不符合出租条件，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失；被告认为其与执法机关积极沟通商讨整改方案，并整改完毕通过复查，期间被告与原告协商后提出了整改期间租金可减免、同意对减少的面积部分免除租金等方案，被告一直积极寻求解决问题的办法，但原告滥用合同终止权利，不符合合同法规定的单方解除权。本院认为，根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告作为出租人提供的涉案租赁物业存在安全疏散楼梯被封堵等影响安全生产的问题，被相关行政执法机关责令限期整改，足以影响原告作为出租人使用涉案物业，被告虽经整改复查合格，但确实改变了原有结构，且导致使用面积减少，原告据此解除租赁合同，符合法律的规定，理由充分，本院予以确认。因此，被告在履行合同的过程中构成违约，原告要求被告退还租赁保证金26000元并支付与保证金等额的违约金，符合双方的约定，且不违反法律的强制性规定，本院予以支持。关于原告主张的搬迁及装修损失，因本院支持了原告主张被告承担相应的违约责任，且原告在本院指定的期间内未提出装修及搬迁损失的评估申请，原告亦无其他证据证明该违约金低于其实际损失，故本院对原告该诉请不再予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告深圳市古东巴实业有限公司应于本判决生效之日起十日向原告安邦工程科技（深圳）有限公司返还租赁押金26000元；

二、被告深圳市古东巴实业有限公司应于本判决生效之日起十日向原告安邦工程科技（深圳）有限公司支付违约金26000元；

三、驳回原告安邦工程科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。

如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2640元，减半收取1320元（原告已预缴），由原告安邦工程科技（深圳）有限公司负担733元，被告深圳市古东巴实业有限公司负担587元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　易小波

二〇二〇年十月十九日

书记员　　钟沐辰