浙江中创建筑智能化科技有限公司、浙江东城智库文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省绍兴市中级人民法院 民事判决书 （2021）浙06民终3112号 上诉人（原审原告）：浙江中创建筑智能化科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区湖塘街道王公溇村，统一社会信用代码91330621072895827Y。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：浙江东城智库文化发展有限公司，住所地绍兴市越城区剡溪路256号D-306，统一社会信用代码91330602MA29BY781P。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 上诉人浙江中创建筑智能化科技有限公司因与被上诉人浙江东城智库文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2021）浙0602民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江中创建筑智能化科技有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决忽视了上诉人重要证据的证明作用。上诉人与绍兴智库文化发展有限公司（原房东）的房屋租赁合同签订于2017年8月15日，早于相应法律文书出具的日期，上诉人的租赁行为理应得到保障。一审法院避重就轻地减轻、削弱或消除、忽视了上诉人重要证据的证明作用。二、一审判决书前后矛盾且事实认定错误。一审判决一方面认定案涉房产于2020年7月30日登记于浙江海***发展有限公司名下，另一方面又认定2020年6月19日海***就已取得涉案房的房产所有权、被上诉人同日取得出租运营权利，自相矛盾。即便是海***在拍卖中拍得了涉案房产，也在积极准备房产所有权登记的准备工作，同年7月30日之前也仅仅只能说是具备了取得办理房产所有权证的条件。退一步讲，即使海***与被上诉人之间在2020年6月19日有相关合同的签订，被上诉人针对涉案房产出租运营的权利也需于海***同年7月30日取房屋权证后才有资格获得。一审法院所谓的2020年6月19日被上诉人已取得出租运营权利的说法，是对事实的错误认定。三、一审判决剥夺了上诉人的质证权利。双方当事人在一审时都向法院提交了同一份《情况说明》作为证据。在一审庭审时被上诉人认为该《情况说明》是经办人***代表上诉人的公司行为。上诉人认为这是***在办理出门单手续时，其出于个人理解的办手续时的签字行为，不能排除受误导及受威胁而做出的错误签字。同时，该《情况说明》也无上诉人负责人签字及加盖公章，并不能代表上诉人公司意愿。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。一审法院在原、被告双方对《情况说明》的签具是否为上诉人公司行为存在较大意见分歧的情况下直接在判决中明确“原、被告已共同出具《情况说明》确认支付该期间的相应费用”，剥夺了上诉人在一审时的质证权利。同时也未对证据判断的理由和结果加以公开说明。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 浙江东城智库文化发展有限公司辩称，一、本案诉争房屋即剡溪路256号在拍卖时，不存在带租拍卖的事实，绍兴智库文化发展有限公司在剡溪路256号房屋执行、拍卖时，向执行法院提出执行异议，请求法院确认其对剡溪路256号房屋享有租赁权，并对该房屋附带租赁方式进行拍卖，被执行法院驳回，在其后提出的执行异议之诉中也被一审法院驳回，上述法律文书均已生效。执行法院分别在2017年9月27日、2019年11月4日二次在剡溪路256号房屋内张贴执行公告，责令房屋实际占用人自公告之日起停止向绍兴智库文化发展有限公司缴纳租金，或者在10日内自行腾退房屋或者到法院办理腾退手续，否则将依法承担相应责任。因此，上诉人提供的与绍兴智库文化发展有限公司签订的房屋租赁合同，只能证明其与绍兴智库文化发展有限公司的合同关系，不能证明该房屋租赁合同对浙江海***发展有限公司和被上诉人具有法律效力，一审法院对该份房屋租赁合同所能起到的证明作用，定性准确，不存在忽视该份证据的事实。二、根据（2016）浙0602执5523号之11执行裁定书确定的内容，剡溪路256号房屋的所有权，自本裁定书送达买受人即浙江海***发展有限公司时起转移，买受人持本裁定书至权属登记机构办理产权过户手续。法院在2020年6月19日向浙江海***发展有限公司送达该裁定书。因此，浙江海***发展有限公司在2020年6月19日取得剡溪路256号房屋的所有权有充分的事实和法律依据，同日，被上诉人与浙江海***发展有限公司签订房屋租赁合同，取得剡溪路256号房屋的租赁权和运营权。上诉人称浙江海***发展有限公司在2020年7月30日才登记取得诉争房屋所有权的意见，没有事实和法律依据，我国有关物权方面的法律也明确规定了因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。三、关于“一审剥夺了上诉人质证权利”的上诉理由更不存在。对上诉人在一审中提交的情况说明，虽然是复印件，被上诉人对其真实性并没有异议，并且被上诉人也提交了该份证据，出示了原件，双方进行了充分质证。上诉人认为法院认定***是代表上诉人签字就是剥夺其质证权利，缺乏法律依据。上诉人工作人员***在情况说明上签字后，根据情况说明的内容，向被上诉人支付有关房租费、水电费、物业费，完全合情合理。上诉人辩称其只授权***付钱，没有授权***在情况说明上签字，***的签字是其个人行为，不代表上诉人，完全是狡辩。退一步说，即使没有***在情况说明上签字，但上诉人授权***付钱这个行为本身，证明***代表上诉人向被上诉人支付的房租费、物业费、水电费是有充分依据的，而且是上诉人指派给***的支付任务。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 浙江中创建筑智能化科技有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告退还原告2020年6月19日至8月25日止的租金7918元、物业费504元、2水电费2273元，共计人民币10695元整；二、被告支付给原告2020年8月25日至支付判定款金额的银行同期贷款利息（以年化6％计算，至2021年3月26日暂计利息374元）；三、被告承担本案诉讼费。 一审法院审理查明：2017年8月14日，原告浙江中创建筑智能化科技有限公司（乙方）与绍兴智库文化发展有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市越城区剡溪路256号C-2-04的房屋出租给乙方，面积共110平方米；租赁期限自2017年8月15日起至2020年8月31日止，2017年8月31日前为免租装修期；首期租金（2017年9月1日至2018年8月31日）为40150元，第二期租金（2018年9月1日至2019年8月31日）为41350元，第三期租金（2019年9月1日至2020年8月31日）为42590元；物业费标准为2元／平方米／月。合同还对其他事项进行了约定。同日，上述双方还签订了《物业管理服务协议》，约定房屋坐落位置为C203，建筑面积110平方米。原、被告确认原告实际承租的是绍兴市越城区剡溪路256号C203房屋。2019年8月21日，原告向绍兴智库文化发展有限公司法定代表人“***”账户共计支付了43230元；备注为2019年9月至2020年8月31日房租（原告认为系第三期租金42590元和扣减赢得园区比赛2000元后的物业费640元）。另查明，2020年6月19日，该院作出（2016）浙0602执5523号之十一执行裁定书，裁定：一、解除被执行人***名下位于绍兴市越城区剡溪路256号房产及相应国有土地使用权的查封；二、被执行人***名下位于绍兴市越城区剡溪路256号房产［以绍兴市世博房地产评估有限公司绍世法鉴房估字（2019）第1110号资产评估报告书及补充函为准］及其他相应的权利归买受人浙江海***发展有限公司（社会统一信用代码91330600350230324B）所有，上述房产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人浙江海***发展有限公司时起转移；三、买受人浙江海***发展有限公司（社会统一信用代码91330600350230324B）可持本裁定书至权属登记机构办理相关产权过户登记手续。2020年7月30日，坐落于绍兴市越城区剡溪路256号房屋（建筑面积13369.52平方米）登记于浙江海***发展有限公司名下。2020年6月19日，浙江海***发展有限公司（甲方）与被告浙江东城智库文化发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区剡溪路256号房屋出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2020年6月19日起至2040年6月18日止；租赁房屋用途为文创园运营，乙方不得擅自改变上述用途和范围，甲方同意乙方在承租期限内对上述承租房进行出租运营。同日，浙江海***发展有限公司出具《情况说明》，同意被告可以以自己名义对剡溪路256号房屋进行分割出租并收取房屋租金（包括房屋占有使用费），期限与租期相同。2020年8月25日，原告因与绍兴智库文化发展有限公司之间的租期快到期，且未与被告达成新的租赁合意，遂对案涉房屋内物品进行搬离；被告因原告未交清相关费用，不同意其搬离案涉房屋内物品。双方发生纠纷后，原告方报警。同日，原告工作人员“***”与被告共同出具《情况说明》一份，载明“关于绍兴市剡溪路256号C203承租户浙江中创建筑智能化科技有限公司，原租期于2020年8月31日到期。浙江海***发展有限公司于2020年6月19日取得绍兴市剡溪路256号房产所有权后，浙江中创建筑智能化科技有限公司续租该房屋至2020年8月25日，浙江中创建筑智能化科技有限公司提出不再续租该房屋并支付2020年6月19日至8月25日止的租金、物管费、水电费共计人民币10695元（大写：壹万零***拾伍元整），其中缴纳押金2000元（大写：贰仟元整），注销工商注册后，退还其押金部分。特此说明”。同日，原告向被告支付了12695元（其中租金7918元、物业费504元、水电费2273元、押金2000元；原告自认押金2000元已退还）。后，原告搬离了案涉房屋。同时查明，2017年9月27日，该院出具（2016）浙0602执5523号公告，载明（2015）绍越商初字第2496号民事判决书已经发生法律效力，在诉讼、执行过程中，该院依法查封被执行人***名下坐落于剡溪路256号房地产，如对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2017年10月20日前向该院申报相关权利或提出执行异议，逾期该院将在评估、拍卖中不予考虑；该院责令承租人自本公告之日起停止向出租人缴纳租金，否则引发法律后果自负。2017年12月3日，该院出具（2017）浙0602执异160号执行裁定书，裁定驳回***、绍兴智库文化发展有限公司的异议请求。该案中，绍兴智库文化发展有限公司请求确认其对剡溪路256号房产享有租赁权，并对剡溪路256号房产以附带租赁方式进行拍卖变价。2019年11月4日，该院出具（2016）浙0602执5523号执行通知书，通知各承租人，承租人***、绍兴智库文化发展有限公司提出租赁异议，该院已依法裁定驳回，故该院将继续依法执行；因坐落于绍兴市越城区剡溪路256号抵押房产已由绍兴智库文化发展有限公司转租给你们实际占有使用，故请在收到本通知书之日起十日内自行腾退或者到该院办理相关腾退手续，否则将依法承担相应责任。2020年3月13日，该院出具（2016）浙0602执5523号罚款决定书，认为绍兴智库文化发展有限公司在其租赁异议被依法驳回后，继续占有抵押物并收取租金；该院发出执行通知书后，绍兴智库文化发展有限公司未按期腾退，也未出具腾退承诺书并缴纳保证金，使本案难以执行；决定对绍兴智库文化发展有限公司罚款20万元，限于2020年3月20日前缴纳。经核实，该决定书已生效。 一审法院认为，本案中，浙江海***发展有限公司于2020年6月19日取得剡溪路256号房产所有权，被告浙江东城智库文化发展有限公司于同日取得剡溪路256号房屋的出租运营权利的事实清楚。而绍兴智库文化发展有限公司要求确认其对剡溪路256号房产享有租赁权，并对剡溪路256号房产以附带租赁方式进行拍卖变价的执行异议请求，已被（2017）浙0602执异160号执行裁定书裁定驳回。经核实，绍兴智库文化发展有限公司其后就剡溪路256号房产提起的案外人执行异议之诉，亦已被（2018）浙0602民初769号民事判决书判决驳回其诉讼请求，且已生效。故，根据现有证据，可以认为剡溪路256号房产并非带租拍卖，浙江海***发展有限公司取得剡溪路256号房产所有权时，其权利上并未附带租赁权利，原告与绍兴智库文化发展有限公司之间的房屋租赁合同对浙江海***发展有限公司及被告不发生法律效力。综上，被告有权收取剡溪路256号C203房屋自2020年6月19日起至8月25日止因使用产生的相应费用，且原、被告已共同出具《情况说明》确认支付该期间的相应费用，现原告要求被告退还该期间相应费用，并支付利息的诉请，依据不足，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告浙江中创建筑智能化科技有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取38元，由原告浙江中创建筑智能化科技有限公司负担。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，关于上诉人提出的其与绍兴智库文化发展有限公司签订租赁合同的时间早于浙江海***发展有限公司取得案涉房产所有权的时间，其租赁权应给予保障的问题。根据生效法律文书可知，案涉房产并非带租拍卖，浙江海***发展有限公司取得案涉房产所有权时，其权利上并未附带租赁权利，故上诉人与绍兴智库文化发展有限公司签订房屋租赁合同的时间虽早于浙江海***发展有限公司取得所有权的时间，但其租赁权并不能对抗浙江海***发展有限公司及被上诉人后续取得的权利，上诉人的该项上诉理由不成立。关于上诉人提出的一审判决对浙江海***发展有限公司取得案涉房产所有权的时间认定存在前后矛盾的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（2016）浙0602执5523号之十一执行裁定书裁定案涉房产所有权及其他财产权自裁定送达买受人浙江海***发展有限公司时起转移。故一审法院根据查明的事实，确认浙江海***发展有限公司于2020年6月19日取得案涉房产所有权正确。而2020年7月30日仅是浙江海***发展有限公司去办理房产登记的时间，与上述认定并不矛盾。关于上诉人提出的一审法院剥夺了其质证权利的问题，经审查，上诉人在一审中对被上诉人提交的证据发表了质证意见，一审充分保障了其诉讼权利。上诉人提出的剥夺其质证权利的问题，实质上是不认可一审法院对《情况说明》该份证据的认定意见。对此，本院认为，该《情况说明》经上诉人工作人员***签字，且上诉人亦认可是其交代***按情况说明上的内容向被上诉人支付了相关费用，故一审法院的认定意见并无不当。 综上所述，被上诉人有权收取案涉房产自2020年6月19日起至8月25日止因使用产生的相应费用，上诉人亦已支付该期间的相应费用，一审法院对上诉人要求被上诉人退还该期间相应费用的诉讼请求不予支持并无不当。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由浙江中创建筑智能化科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长    *** 审判员    *** 审判员    *** 二○二一年八月三十日 书记员    ***