将乐县农村信用合作联社、某某恒基建设工程有限公司等金融借款合同纠纷民事再审民事判决书

福建省三明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽04民再4号

上诉人（原审原告）：将乐县农村信用合作联社，住所地福建省将乐县。

法定代表人：谢海平，理事长。

委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***恒基建设工程有限公司，住所地福建省将乐县。

法定代表人：刘辉，总经理。

被上诉人（一审第三人）：邱玉秀，女，1951年11月17日出生，汉族，住福建省将乐县。

委托诉讼代理人：陈世杰（系邱玉秀的丈夫），住福建省将乐县。

被上诉人（一审第三人）：陈泽斌，男，1982年7月17日出生，汉族，住福建省将乐县。

委托诉讼代理人：陈世俊（系陈泽斌的父亲），住福建省将乐县。

被上诉人（一审第三人）：郑兴华，男，1974年11月14日出生，汉族，住福建省长乐市。

委托诉讼代理人：谢文健，福建业发律师事务所律师。

原审被告：张延棋，男，1968年5月16日出生，汉族，住福建省闽清县。

原审被告：张丽明，女，1965年9月24日出生，汉族，住福建省闽清县。

上诉人将乐县农村信用合作联社（以下简称“将乐农信社”）因与被上诉人***恒基建设工程有限公司（以下简称“鸿恒基公司”）、邱玉秀、陈泽斌、郑兴华、原审被告张延棋、张丽明金融借款合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。将乐农信社的委托诉讼代理人蒋洮婷、陈泽斌的委托诉讼代理人陈世俊、郑兴华及其委托诉讼代理人谢文健到庭参加诉讼，鸿恒基公司、邱玉秀、张延棋、张丽明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

将乐农信社上诉请求：依法改判将乐农信社对鸿恒基公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产〔房屋所有权证:将房权证2004字第2××9号，土地使用权证：将国用（2004）第0××2号，包含二层圆2房产、外14房产、内17房产〕享有优先受偿权；本案一审、二审诉讼费用全部由鸿恒基公司、邱玉秀、陈泽斌、郑兴华承担。

主要事实与理由：1.本案中，虽然郑兴华、邱玉秀、陈泽斌同列为案件一审的第三人，但郑兴华与邱玉秀、陈泽斌的情况并不一样，其并没有提起过执行异议，郑兴华取得的将乐县人民法院（2018）闽0428民初35号《民事判决书》第3页明确载明“但双方至今未办理产权过户登记手续，且该房屋现已抵押银行。郑兴华要求确认该店面归郑兴华所有，继续履行合同，***恒基建设工程有限公司协助郑兴华将该店面的所有权登记在郑兴华名下的诉讼请求无法支持”，法院对郑兴华提出的确认所有权及过户的诉讼请求均不予支持，郑兴华与邱玉秀、陈泽斌的判决结果存在明显的不一致，不能比照处理；郑兴华若要想取得优先于本案抵押权的权利，必须先另案提出相应的诉讼主张或经审判监督程序撤销或者变更原判决，而不能在本案金融借款合同纠纷中提出。本案既然不是执行异议程序或诉讼纠纷，郑兴华不能主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》之规定，要求排除将乐信用社对案涉房产的优先受偿权。2.本案中，将乐信用社与鸿恒基公司办理抵押登记时，涉案房产已然登记在鸿恒基公司名下，即鸿恒基公司为涉案房产所有人，房屋未进行变更登记，鸿恒基公司享有抵押物的所有权，将乐信用社因信赖不动产登记公示效力而将涉案房产办理抵押，善意取得房产抵押权，无主观过错；鸿恒基公司在向将乐信用社申请办理抵押贷款时，将乐信用社的审查义务仅限于对鸿恒基公司提交的抵押贷款各类材料进行审慎的形式审查，无从得知抵押物背后是否存在买卖情况，且鸿恒基公司此前一直将案涉房产用作抵押，从未有人对此提出过异议或起诉，因此对设置抵押权的抵押物权利是否完整的审查义务在房屋登记部门，将乐信用社亦无义务对此进行实质审查。3.根据“九民纪要”规定，郑兴华、邱玉秀、陈泽斌均为案涉房产的一般买受人，并不能排除将乐信用社对案涉房产的执行，不能对抗将乐信用社依法公示登记享有的抵押权以及抵押物的优先受偿权，郑兴华、邱玉秀、陈泽斌并不享有案涉房产的所有权，而是基于房屋买卖合同关系形成的债权请求权，并不能对抗将乐信用社所享有的抵押权；郑兴华、邱玉秀、陈泽斌购买的案涉房产系店面，其并非住宅，明显属于投资，且涉案房产并非被上诉人的唯一住房，不符合法律保护的针对唯一住房且是善意的小业主权益的立法本意，不具有优先性。

陈泽斌出庭并与邱玉秀共同提交书面答辩称：1.依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”邱玉秀、陈泽斌的购房产权实情完全符合这四条法理；2.将乐农信社在放贷前完全违背了《中国人民银行贷款通则》第六章贷款程序的第二十七条贷款调查（既贷前调查)，第二十八条贷款审批(即贷中审查），第三十一条贷后跟踪检查，这三步严控的贷款规则进行放贷和《中华人民共和国商业银行法》第三十六条“商业银行贷款应对抵押物、质物的权属进行严格审查。”将乐农信社没到抵押物现场核查其抵押物产权是否已被转移，且生效判决已一致认定该房产权是属于邱玉秀、陈泽斌所有，将乐县农信社对案涉房产不再享有优先受偿权。

郑兴华辩称：1.将乐县人民法院（2018)闽0428民初35号判决书虽载明“郑兴华主张的案涉房产所有权无法支持”，是基于其在该案中购房款未全额付清。本案中，其已于2020年12月10日将余款22.357万元，按照将乐县人民法院的要求交付执行，条件己成就，完全可以判决案涉的房产所有权归其所有，其案涉房产与邱玉秀、陈泽斌的房产相邻，情况相同，邱玉秀、陈泽斌的案件已经生效法律文书确认，原审法院参照邱玉秀、陈泽斌的裁判生效的案件处理本案，同案同判，符合法律规定；2.其在人民法院对案涉房产查封前，其与鸿恒基公司于2006年8月29日签订了《购房合同》，该书面合同合法有效。合同签订后其按合同约定支付了第一期价款22.4万元，鸿恒基公司将案涉房产交与其占有、使用，一直由原告使用或租赁他人使用至今，期间其多次要求鸿恒基公司办理案涉房产过户手续，鸿恒基公司先是欺骗其在银行有贷款，后又向银行抵押贷款导致客观上无法办理过户，将乐农信社怠于履行尽职调查，明知其他银行不予以办理抵押贷款的前提下，仍恶意办理案涉房产抵押贷款业务，存在明显过错。其已于2020年12月10日将余款22.357万元按照人民法院的要求交付执行，至此其对案涉房产享有物权期待权而不是债权请求权，优于建设工程价款优先受偿权，优于将乐农信社在案涉房产上的抵押权。

鸿恒基公司、张延棋、张丽明未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。

将乐农信社于2017年6月14日向一审法院提出原审诉讼请求：1.鸿恒基公司归还借款本金560万元；2.鸿恒基公司支付2015年10月21日至2017年6月2日拖欠的利息及罚息156.259827万元；3.鸿恒基公司支付2017年6月3日起至实际还款日止的利息及罚息；4.将乐农信社对鸿恒基公司提供的抵押物享有优先受偿权〔房屋他项权证：将房他证2014字第1××6号，土地他项权证：将他项（2004）第0××8号〕；5.张延棋、张丽明对借款本息及罚息承担连带担保责任。

原审认定如下事实：

一、2014年12月9日，借款人鸿恒基公司与贷款人将乐农信社签订将信联营抵借字2014第120907号《流动资金借款合同》，约定：鸿恒基公司向将乐农信社借款560万元用于建设工程垫资（无还款续贷），借款期限自2014年12月9日起至2015年12月8日止，借款利率为月利率8.7‰。按月结息，到期还本。结息日为每月的20日。贷款逾期，自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，即按合同利率加收50%计收利息，或按月利率13.05‰计收利息（遇人民银行利率政策调整，按其规定执行）。借款人未按期付息，其欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息。该合同借款金额、期限、利率等与借款借据不一致时，以借款借据为准。借款借据为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。

二、2014年12月9日，抵押权人将乐农信社与抵押人鸿恒基公司签订将信联营抵借字2014第120908号《抵押合同》，约定：为确保将乐农信社与鸿恒基公司签订的《流动资金借款合同》（下称主合同，合同编号将信联营抵借字2014第120907号）的履行，抵押人愿为抵押权人按主合同与债务人所形成的债权提供抵押担保。抵押人同意就抵押权人对债务人所享有的债权，以本合同附件《抵押物品清单》所列财产提供抵押担保。被担保的主债权本金数额为560万元。抵押担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用。《抵押（质押）物品清单》载明，抵押物品为鸿恒基公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产〔权证号码：将房权证2004字第2××9号，将国用（2004）字第0××2号〕。

三、2014年12月9日，债权人将乐农信社与保证人张延棋、张丽明签订将信联营保借字2014第120909号《保证合同》，约定：为确保将乐农信社与鸿恒基公司签订的主合同的履行，保证人愿为债权人按主合同与债务人所形成的债权提供保证担保。被担保的主债权本金数额为560万元。保证担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用。保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。

四、2014年12月9日，将乐农信社与鸿恒基公司办理了房屋、土地抵押登记手续〔权证号码：将房他证2014字第1××6号，将他项（2014）第0XX8号〕。同日，将乐农信社依约为鸿恒基公司办理无还款续贷贷款560万元。2015年12月8日借期到期，鸿恒基公司未能返还借款本金。截至2017年6月2日，鸿恒基公司共拖欠利息及罚息156.259827万元。

一审法院于2017年7月5日作出原审判决：一、鸿恒基公司应于判决生效之日起十日内偿还给将乐农信社借款本金560万元及利息、罚息（截至2017年6月2日的利息、罚息为156.259827万元，从2017年6月3日起至判决确定的还款日止的利息、罚息按照合同约定计算）；二、张延棋、张丽明对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；张延棋、张丽明在承担连带清偿责任后，有权向鸿恒基公司追偿；三、将乐农信社对鸿恒基公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产〔房屋所有权证：将房权证2004字第2××9号，土地使用权证：将国用（2004）第0××2号〕享有优先受偿权。

一审法院经检察建议后于2020年9月10日依职权裁定再审本案。一审法院再审后认定的事实与原审认定的事实一致。另查明：

一、邱玉秀、陈泽斌与将乐农信社、鸿恒基公司案外人执行异议之诉纠纷一案，将乐县人民法院于2018年8月23日判决停止对位于将乐县XX中路XX市场X层圆2房产（建筑面积188.88平方米）的强制执行，确认上述房产归邱玉秀、陈泽斌所有。该案经本院二审及福建省高级人民法院再审，均维持将乐县人民法院的上述判决。

二、郑兴华与鸿恒基公司房屋买卖合同纠纷一案，将乐县人民法院于2018年3月15日确认郑兴华与鸿恒基公司于2006年8月29日签订的《购房合同》合法有效。郑兴华在2006年9月30日前支付购房款22.4万元，余款22.357万元于2020年12月10日交至将乐县人民法院账户。

三、鸿恒基公司因向将乐信用社借款，用位于将乐县金溪市场的房产（将房权证2004字第2××9号）办理了抵押借款，该房产共包含29个小店面，涉及邱玉秀、陈泽斌所的二层圆2房产（建筑面积188.88平方米）及郑兴华所有外14房产（建筑面积33.59平方米）、内17房产（建筑面积40.18平方米）均包含在该房产证内。

一审法院认为，将乐农信社与鸿恒基公司签订的《流动资金借款合同》、《抵押合同》，与张延棋、张丽明签订的《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。将乐农信社依约向鸿恒基公司发放贷款560万元，现贷款期限已到期，将乐农信社诉请鸿恒基公司返还借款本金560万元及利息、罚息，有合同和法律依据，予以支持。张延棋、张丽明自愿为上述债务提供连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向债务人鸿恒基公司追偿。鸿恒基公司以其所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产为贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记，将乐农信社要求对讼争抵押物享有优先受偿权。经审查，上述房产中，二层圆2房产（建筑面积188.88平方米）已经由生效判决确认归邱玉秀、陈泽斌所有，将乐信用社对上述店面不再享有优先受偿权。郑兴华购买的外14房产（建筑面积33.59平方米）、内17房产（建筑面积40.18平方米），虽未有生效判决确认房屋所有权归其所有，但郑兴华已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。为避免当事人诉累，可以参照邱玉秀、陈泽斌案外人执行异议一案的判决结论。基于维护法律公平、保护正常交易，应当维护郑兴华享有外14房产、内17房产两处店面物权期待权，可以排除将乐信用社对上述两处店面的优先受偿权。依法判决：一、鸿恒基公司应于判决生效之日起十日内偿还给将乐农信社借款本金560万元及利息、罚息（截至2017年6月2日的利息、罚息为156.259827万元，从2017年6月3日起至判决确定的还款日止的利息、罚息按照合同约定计算）；二、张延棋、张丽明对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；张延棋、张丽明在承担连带清偿责任后，有权向鸿恒基公司追偿；三、将乐农信社对鸿恒基公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产〔房屋所有权证：将房权证2004字第2××9号，土地使用权证：将国用（2004）第0××2号，但不包含二层圆2房产、外14房产、内17房产〕享有优先受偿权；四、驳回将乐农信社的其他诉讼请求。案件受理费61938元，由鸿恒基公司、张延棋、张丽明负担。

本院二审期间，郑兴华围绕上诉请求依法提交了手机银行转账记录一份，证明其已于2020年12月10日将案涉房产的未付款项22.357万元交付至将乐县人民法院；本院组织当事人进行了证据交换和质证，将乐农信社对该证据的真实性及证明内容无意见，但主张该证据不能证实郑兴华在本案享有足以排除案涉房产强制执行的权利；陈泽斌对该证据无意见。本院认证认为，各方当事人对该证据真实性及证明内容均无异议，且该证据的证明内容与本案确有关联，予以采信。另各方当事人对原审、一审查明的无异议事实，本院予以确认。对当事人二审争议的焦点事实，本院认定如下：

1.关于邱玉秀、陈泽斌对其案涉房产享有权利是否足以对抗将乐农信社基于抵押权对案涉房产享有优先受偿权的问题。

本院认为，本案裁定再审后，一审依职权追加邱玉秀、陈泽斌作为第三人加入诉讼，邱玉秀、陈泽斌提出其对案涉将乐县XX中路XX市场X层圆2的房产享有所有权，故将乐农信社对案涉房产不享有基于抵押权的优先受偿权。对此，将乐县人民法院已于2018年8月23日对邱玉秀、陈泽斌与将乐农信社、鸿恒基公司案外人执行异议之诉纠纷一案作出判决，确认案涉的将乐县XX中路XX市场X层圆2房产（建筑面积188.88平方米）归邱玉秀、陈泽斌所有，并排除了对该房产的强制执行；现该判决已发生效力，根据原《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，邱玉秀、陈泽斌亦已于上述判决生效时取得该房产所有权，足以对抗将乐农信社对该房产享有的抵押权，故一审据此生效判决认定将乐农信社对邱玉秀、陈泽斌享有所有权的案涉将乐县XX中路XX市场X层圆2房产不再享有抵押权的优先受偿权，并无不当。

2.关于郑兴华对其案涉房产享有权利是否足以对抗将乐农信社基于抵押权对案涉房产享有优先受偿权的问题。

本院认为，本案裁定再审后，一审依职权追加郑兴华作为第三人加入诉讼，郑兴华提出其对案涉将乐县XX中路XX市场X层外14、内17房产享有物权期待权，故将乐农信社对案涉房产不享有基于抵押权的优先受偿权。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即在执行程序对不动产受让人进行优先保护。本案中，郑兴华在将乐县人民法院查封之前已和鸿恒基公司就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同并合法占有使用该房产，且已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款22.357万元按照将乐县人民法院的要求交付执行，亦有证据证实案涉房产非因郑兴华自身原因未办理过户登记，故其已符合上述规定中关于物权期待权的成立条件，对案涉房产享有物权期待权。依照上述规定，郑兴华已可在金钱债权执行中排除包括基于该不动产抵押权发起的强制执行等执行程序适用。同时，在郑兴华与鸿恒基公司房屋买卖合同纠纷一案中，将乐县人民法院于2018年3月15日作出判决，虽仅确认郑兴华与鸿恒基公司于签订购买案涉房产的《购房合同》合法有效，但同时亦认为“但双方至今未办理产权过户登记手续，且该房屋现已抵押银行。郑兴华要求确认该店面归郑兴华所有，继续履行合同，***恒基建设工程有限公司协助郑兴华将该房产的所有权登记在郑兴华名下的诉讼请求，无法予以支持。”据此，上述生效判决并未否定郑兴华对案涉房产的物权期待权。综上，郑兴华虽未就案涉房产提出执行异议，但其就案涉房产所享有的物权期待权已符合排除人民法院对案涉房产强制执行的法定条件，一审为避免当事人诉累而一并认定将乐农信社对郑兴华享有物权期待权的案涉将乐县XX中路XX市场X层外14、内17房产不再享有抵押权的优先受偿权，并无不当。

综上，本院认为，合法的借贷关系受法律保护。将乐农信社与鸿恒基公司签订的案涉《流动资金借款合同》、《抵押合同》，及将乐农信社与张延棋、张丽明签订的案涉《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反相关法律规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。现将乐农信社因鸿恒基公司逾期未还案涉贷款而诉请要求返还借款本金560万元及利息、罚息及要求张延棋、张丽明承担连带责任保证，有事实和法律依据，予以支持。张延棋、张丽明承担保证责任后依法有权向债务人鸿恒基公司追偿。同时，对于将乐农信社诉请要求对其已办理抵押登记的鸿恒基公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产享有优先受偿权的主张，现因邱玉秀、陈泽斌对上述房产中的二层圆2房产（建筑面积188.88平方米）享有所有权及郑兴华对上述房产中的外14房产（建筑面积33.59平方米）、内17房产（建筑面积40.18平方米）享有物权期待权，故依法认定将乐农信社对鸿恒基公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产（不包含二层圆2房产、外14房产、内17房产）享有优先受偿权。将乐农信社提出的其对案涉将乐县XX路（金溪市场）的房产均享有优先受偿权的上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但本案一审系再审程序，依法应对原审判决评判后再进行维持或改判，一审未对原审判决进行评判即径行判决，属适用法律错误，应予纠正。鸿恒基公司、邱玉秀、张延棋、张丽明经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销福建省将乐县人民法院(2020)闽0428民再2号民事判决；

二、维持福建省将乐县人民法院(2017)闽0428民初818号民事判决第一、二项，即***恒基建设工程有限公司应于判决生效之日起十日内偿还给将乐县农村信用合作联社借款本金560万元及利息、罚息（截至2017年6月2日的利息、罚息为156.259827万元，从2017年6月3日起至判决确定的还款日止的利息、罚息按照合同约定计算）；张延棋、张丽明对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；张延棋、张丽明在承担连带清偿责任后，有权向***恒基建设工程有限公司追偿；

三、变更福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初818号民事判决第三项为将乐县农村信用合作联社对***恒基建设工程有限公司所有的位于将乐县XX路（金溪市场）的房产〔房屋所有权证：将房权证2004字第2××9号，土地使用权证：将国用（2004）第0××2号，但不包含二层圆2房产、外14房产、内17房产〕享有优先受偿权；

四、驳回将乐县农村信用合作联社的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费61938元，由将乐县农村信用合作联社负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长　　邓淑萍

审判员　　郑家斌

审判员　　叶景远

二〇二一年五月六日

书记员　　叶青青

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。