黄山开源发展集团有限公司与黄山市屯溪区乐浮咖啡馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

黄山开源发展集团有限公司与黄山市屯溪区乐浮咖啡馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

      发布日期:2015-09-23

安徽省黄山市中级人民法院

民事判决书

（2015）黄中法民一终字第00321号上诉人（原审原告）：黄山开源发展集团有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新安南路2号。法定代表人：***，公司董事长。委托代理人：余勇行，安徽地平律师事务所律师。委托代理人：饶飞，安徽地平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄山市屯溪区乐浮咖啡馆，住所地安徽省黄山市屯溪区南滨江（西）路8号一江园5幢105号。经营者：***，男，1979年5月31日出生，汉族，住安徽省休宁县。委托代理人：***，安徽萝宁律师事务所律师。上诉人黄山开源发展集团有限公司（以下简称开源公司）因与被上诉人黄山市屯溪区乐浮咖啡馆（以下简称乐浮咖啡馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2015年5月20日作出的（2015）屯民一初字第00826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人开源公司的委托代理人余勇行、饶飞，被上诉人乐浮咖啡馆的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年6月1日，童涛峰租赁开源公司所有的位于黄山市屯溪区南滨江（西）路8号一江园5幢105、106号房屋，用于经营咖啡厅（字号：**咖啡）。2013年10月，经开源公司同意，***以50万元的价格将咖啡厅转让给***，汪旭东另行注册乐浮咖啡馆。2013年10月28日，开源公司与***另行签订房屋租赁合同一份，约定：开源公司将位于屯溪区南滨江（西）路8号一江园5幢105、106号房屋（面积为602平方米）出租给***经营咖啡馆，租赁期限自2013年11月1日至2021年5月31日，首年租金218887元（30.3元／平方米／月，月租金18240.6元，日租金599.6元），次年租金按15%递增即251395元（34.8元／平方米／月，月租金20949.6元，日租金688.7元），合同还对双方其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，乐浮咖啡馆依约定向开源公司支付了押金2万元，开源公司将上述房屋交付给乐浮咖啡馆经营使用，乐浮咖啡馆对咖啡馆部分进行了重新装饰装修，乐浮咖啡馆实际支付租金至2014年3月28日，后乐浮咖啡馆因经营困难未再支付租金。2014年7月9日，开源公司向***发出催费通知书，要求其支付拖欠的租金“否则我公司将按《房屋租赁合同》第四条第2项第（6）点约定，单方终止租赁合同，无条件收回房产。”收到该通知后，乐浮咖啡馆自行关门歇业，但未按要求支付租金。2015年3月12日，开源公司再次书面通知乐浮咖啡馆于十日内支付租金，若未支付“我公司即解除2013年10月28日与你方签订的《房屋租赁合同》，且不再另行通知贵公司。”并诉至本院，请求判令：1.解除双方租赁合同，乐浮咖啡馆交还承租房屋并恢复原状；2.支付开源公司租金253662元（暂算至2015年4月28日）；3.支付开源公司代为垫付的电费10272元、物业管理费9862元；4.本案诉讼费由乐浮咖啡馆承担。2015年5月初，***将所承租房屋的钥匙交还开源公司，原审庭审中表示放弃店内剩余物品，以现状交还房屋，开源公司同意接收。原审认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案为房屋租赁合同纠纷案件，开源公司依约交付房屋，已经履行了合同主要义务，乐浮咖啡馆逾期交纳租金，已构成违约。根据双方租赁合同的约定，承租人拖欠租金超过一个月，经催交仍不交纳的，出租人有权解除合同。根据该约定，开源公司已于2014年7月9日向***发出催交通知，汪旭东未提出异议，亦未履行交纳租金的义务，且该通知书有“逾期未交，将解除租赁合同”的意思表示，故自该通知书到达乐浮咖啡馆时即发生解除合同的效力。合同解除后，乐浮咖啡馆未及时交还房屋，应当向开源公司支付占用房屋期间的费用，但乐浮咖啡馆自收到解除通知后，自行关门歇业未实际经营，开源公司亦应及时要求乐浮咖啡馆交还房屋，加之乐浮咖啡馆因经营该店损失较大，乐浮咖啡馆装潢部分尚有利用价值，出于公平原则，本院酌情按约定租金标准的50%计算乐浮咖啡馆占用期间（2014年7月10日至2015年4月30日）应当支付的租金为96205.7元（18240.6元／月×3个月＋599.6元／日×20日＋20949.6元／月×6个月）／2，加上2014年7月9日前（2014年3月28日至2014年7月9日）拖欠的租金61317.4元（18240.6元／月×3个月＋599.6元／日×11日），共计157523.1元，乐浮咖啡馆应当支付，扣除乐浮咖啡馆支付的押金2万元，实际应当支付137523.1元。开源公司垫付的电费10272元、物业管理费9862元，系乐浮咖啡馆经营期间所产生，应由乐浮咖啡馆承担，对开源公司要求乐浮咖啡馆返还前述垫付款的诉讼请求，予以支持。庭审中，乐浮咖啡馆同意以房屋现状交还开源公司并放弃对房屋内剩余物品的主张，开源公司亦同意接收，故开源公司诉请乐浮咖啡馆腾空并交还房屋的诉请已无事实基础，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、乐浮咖啡馆黄山市屯溪区乐浮咖啡馆于本判决生效之日起十日内给付开源公司黄山开源发展集团有限公司租金137523.1元、垫付电费10272元、物业管理费9862元，合计157657.1元，***对前述款项承担无限连带责任；二、驳回开源公司黄山开源发展集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2703.5元（减半收取，开源公司已预交），由开源公司黄山开源发展集团有限公司负担703.5元，乐浮咖啡馆黄山市屯溪区乐浮咖啡馆负担2000元。原审宣判后，开源公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于租赁合同解除时间的认定是错误的。（一）2014年7月9日开源公司向乐浮咖啡馆发出催款通知，明确写到的是乐浮咖啡馆尽快交付拖欠的租金，否则将按照合同约定解除租赁关系，收回房屋。此时，开源公司是在声明自己按照合同约定享有解除权这项权利，但并不等同于开源公司此时已经或正在行使该项解除权。原审依此认定自该通知书到达乐浮咖啡馆时即发生解除合同的效力，即双方房屋租赁合同的解除时间为2014年7月9日，这是明显错误的。（二）2015年3月12日开源公司所发的催款通知书，明确说明了自收到通知书之日10日内支付租金，若未按照此期限支付，开源公司即解除双方订立的房屋租赁合同，开源公司强调了若乐浮咖啡馆再次未按照通知支付欠款，开源公司即行使解除权。而乐浮咖啡馆在2015年3月26日收到该通知后，10日内即2015年4月5日前仍未按要求支付房屋租金，此时，按照开源公司的通知内容则房屋租赁合同解除。因此合同的解除时间应该是逾期支付当日即2015年4月5日，而不是2014年7月9日。二、原审判决适用法律错误。首先，在原审判决中，租金计算适用的标准错误。以乐浮咖啡馆在经营期间损失较大及装潢部分尚有利用价值，处于公平原则，酌情按照约定的租金标准的50%计算租金，该认定额没有法律依据。乐浮咖啡馆是否因经营不善、损失较大与开源公司没有任何关系，与本案不具有任何关联性。因乐浮咖啡馆一再拖欠租金，开源公司才是实际损失人，开源公司一直按照合同约定履行合同义务，最后却因为乐浮咖啡馆违约而被要求承担损失，才违背公平原则。其次，关于房屋装潢残值部分的认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿租赁期间残值损失的，不予支持。在原审中，乐浮咖啡馆自己未提出以房屋装潢部分残值以此抵扣房屋租金，但是原审判决却认定乐浮咖啡馆房屋装潢部分尚有价值，该认定即违背了民诉法不告不理原则，更何况以此作为减少支付租金的理由是与法律规定相冲突的。对开源公司而言，乐浮咖啡馆房屋的装潢部分根本没有任何价值，无法继续利用，开源公司也从未同意利用该装潢残值。最后，开源公司在一审诉请中明确要求乐浮咖啡馆将承租房屋恢复原状，腾空交付开源公司，对于乐浮咖啡馆应当恢复承租房屋原状这一诉请，原审并未进行处理。开源公司虽然同意于2015年5月上旬接收租赁房钥匙，但并未放弃要求乐浮咖啡馆将租赁房恢复原状，原审判决以接收钥匙为由驳回开源公司的该项诉请是没有事实和法律依据的。综上，原审判决部分事实认定错误，法律适用不当，恳请二审法院依法判决：1.撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2015）屯民一初字第00826号民事判决书第一项判决中的乐浮咖啡馆支付开源公司租金137523.1元的判决内容，并依法改判乐浮咖啡馆支付开源公司房租赁费为253662.00元；2.乐浮咖啡馆将位于屯溪区南滨江路8号一江园5幢105室、106室房屋恢复原状；3.一、二审诉讼费由乐浮咖啡馆承担。乐浮咖啡馆答辩称：一、原审判决将解除租赁合同的时间认定为2014年7月9日符合法律规定。因为按照催款通知书载明的内容，是要求支付租金和向乐浮咖啡馆提出若逾期未交付将行使解除合同的权利，实际是对乐浮咖啡馆履行了告知义务。而实际履行中，乐浮咖啡馆收到催款通知书之后，已经关门停业。原审判决认定的合同解除的时间没有错误。二、关于2014年7月9日之后租金的计算，原审判决适用的是公平原则，没有问题。因在合同解除之后，双方并没有办理交接。三、关于开源公司是否放弃要求乐浮咖啡馆将租赁房屋恢复原状的问题。在原审庭审中，原被告就承租房屋钥匙的交还，以及剩余物品的处理，是否现状交房，都进行了处理，开源公司已同意以现状进行接收。因此，开源公司在原审中放弃了关于要求乐浮咖啡馆将房屋恢复原状的诉请。综上，请二审法院维持原判，驳回开源公司的上诉请求。当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见亦同于原审，本院认证意见同原审。二审查明，2013年10月28日，开源公司为甲方，乐浮咖啡馆为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，其中第四条第2款载明：“乙方有下列行为之一的，甲方提前10天通知乙方后，有权免责单方解除合同，甲方口头、电话、短信记录均可作为通知方式，短信记录以甲方发送成功为准，视为乙方已收到通知”。该条款第（6）项下载明：“拖欠租赁费超过一个月，经甲方限期催交仍不交纳的”。2014年7月9日，开源公司向乐浮咖啡馆发出《催费通知书》，其中载明：“……截止到2014年7月9日，拖欠房租已超出合同约定期限，请你尽快将所欠的房租付到我司账户，……否则我公司将按《房屋租赁合同》第四项第2条第（6）点约定，单方面终止租赁合同，无条件收回房产”。二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、如何认定开源公司与乐浮咖啡馆签订的《房屋租赁合同》的解除时间；二、案涉的租赁房屋是否已经完成交接手续，是否应当将房屋恢复原状后交付开源公司；三、原审判决关于租金的计算方式是否正确。一、关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以主张解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，乐浮咖啡馆于2014年3月28日即开始欠付房屋租赁费，按《房屋租赁合同》第四条第二款第六项的约定，拖欠租赁费超过一个月，经开源公司限期催交仍不交纳的，开源公司有权单方解除合同。同时，依上述合同法规定，开源公司主张解除合同的通知到达乐浮咖啡馆时，《房屋租赁合同》解除。开源公司于2014年7月9日向乐浮咖啡馆发出《催费通知书》，要求乐浮咖啡馆尽快支付拖欠的房租，否则，按合同约定单方面终止租赁合同，无条件收回房产。乐浮咖啡馆于同日收到《催费通知书》后，没有提出异议，亦未支付拖欠的房租，并同时自行歇业。据此可以认定，案涉《房屋租赁合同》已于2014年7月9日解除。开源公司主张以2015年4月5日为合同解除之日，于法无据，本院不予支持。二、关于争议焦点二。在一审庭审中，乐浮咖啡馆请求以房屋现状交还开源公司并放弃对房屋内剩余物品的主张，开源公司表示同意，并已于2015年5月收回了案涉租赁房屋的钥匙。据此可以认定，双方已达成现状交房的合意。开源公司请求将已收回的房屋再行恢复原状后交付，没有法律依据。三、关于争议焦点三。原审法院将租金分为两个时间段计算。首先，2014年3月28日至2014年7月9日，按合同约定计算拖欠的租金。其次，2014年7月10日至2015年4月30日，该期间《房屋租赁合同》已解除，但由于双方均未主动办理案涉租赁房屋交还手续，同时，鉴于乐浮咖啡馆在该期间未实际经营，出于公平原则，原审法院酌情按约定租金标准的50%计算乐浮咖啡馆占用期间应当支付的租金。以上两项总合计算租金，该计算方式并无不当。综上，开源公司的上诉请求因无充分证据佐证，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2623元，由上诉人黄山开源发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长邹有春审判员***代理审判员***二〇一五年九月十一日书记员***相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。