某某、广州市竣开工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)粤0106民初13802号 原告：**，女，1966年11月10日出生，汉族，住广东省广州市东山区。 委托诉讼代理人：**、***，均系广东五羊律师事务所律师。 被告：广州市竣开工程有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路573-575号202铺自编2027室。 法定代表人：***。 原告**诉被告广州市竣开工程有限公司（以下简称“竣开公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼，被告竣开公司经本院公告送达开庭传票逾期未到庭。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.原告无须向被告返还租赁保证金19000元，该款项归原告所有；2.被告向原告支付自2022年3月22日计算至法院判决解除《房屋租赁合同》之日该欠付的租金以及合同约定应由被告承担并支付的租赁税；3.被告向原告支付欠付上述租金的违约金（违约金以每月欠付租金为本金，按照每日1%的标准计算，自2022年3月22日计至实际付清全部欠款之日止）；4.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；5.被告立即向原告支付欠付租金114144元及合同约定应由被告承担并支付的租赁税26004元；6.被告向原告支付欠付租金的违约金（违约金以每月欠付租金为本金，按照每日1%的标准计算，自2020年9月29日起计至实际付清全部欠款之日止）；7.被告立即将案涉场地清场交还给原告；8.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年9月间，原被告签订《房屋租赁合同》，合同中约定被告承租原告接受委托经营管理的位于广州市天河区天河北街30号102房，租赁期限自2019年9月22日至2024年9月21日，租金标准为首年每月9500元，之后每年递增5%，租金按月支付，每月28日前应交付当月租金。如延迟交租，需按照每月租金数额每日1%的标准支付违约金，租赁税由被告承担，合同还对其他事项做了约定。案涉出租房屋业主系***，2019年9月20日，由业主***出具《委托书》给原告，授权委托原告以原告的名义代为办理案涉出租房屋的租赁合同签订、出租、收取租金及租赁有关的全部事宜。合同签订后，被告自2019年9月22日开始拖欠租赁税、自2020年9月22日开始拖欠租金及租赁税至2022年3月21日，已累积拖欠租金114144元、租赁税26004元，以及违约金231809元，合计拖欠暂总计371957元。虽经原告多次催交，也委托律师发送《律师函》催告被告缴纳，被告仍不履行其交租义务，至今仍未交分文。被告的行为己严重违反合同约定及法律规定，应当承担违约责任，同时按照合同约定，原告有权解除合同并且收回场地。 被告竣开公司未答辩。 经审理查明，粤房地权证穗字第**房地产权证载明,广州市天河区体育西路天河北街30号102房的房地产权属人为***。2019年9月20日，***作为委托人与**作为受托人签订《委托书》，约定委托人将所有的上述涉案房屋授权委托给**代为办理房屋出租事宜，凡与出租涉案房屋有关的一切事项均由受托人全权代为办理，受托人在办理受托事项过程中签署的法律文书委托人均表示确认且无异议。 2019年9月，**作为甲方（出租人）与竣开公司作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方愿将座落在广州市天河北街30号102房，建筑面积85.62平方米租给乙方作临商用途使用，租期为五年，从2019年9月22日至2024年9月21日止。甲、乙双方确定租赁期内每月租金为9500元，乙方在每月第28日前结清租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每日滞纳金。如乙方借故回避，或拒付租金，逾期5天，甲方有权终止合约收回房屋，且保证金归甲方所有。乙方应补交所欠房租及使用性质费用，同时保证金不能抵扣租金。乙方于签订本合同之时，向甲方交付保证金19000元以及首期租金9500元。租赁期满，乙方付清租金及其它使用性质费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，或人为有意损坏房屋的，则甲方有权从保证金中扣除相关费用，不足扣除，乙方应在三天内补足付还甲方。合同补充合约处有“1.每年递增5%。2.出租屋税由乙方支付。”手写字样。案外人***代**签署合同。 2021年12月20日,**委托广东五羊律师事务所向竣开公司发出《律师函》，邮寄至涉案房屋所在地,函告:竣开公司自2020年9月22日开始拖欠租金及租赁税，至今已累计拖欠租金82722元、违约金104418元以及租赁税26517元，合计拖欠暂总计213657元。**现有权要求竣开公司除支付违约金外可提前解除合同并对该物业进行清场收回，同时保证金不予退回。邮件于2021年12月22日签收。 **提交了中国工商银行的电子银行回单，用以证明竣开公司曾向**支付部分租金。回单显示，户名***、账号62×××59曾分别于2020年12月22日、2021年2月7日向**转账9500元、19000元（9500元＋9500元）。***玩娟、账号62×××06曾分别于2021年4月19日、2021年7月9日、2021年8月3日向**转账19950元（9975元＋9975元）、9975元、9975元。上述竣开公司合计向**支付租金68400元（9500元＋19000元＋19950元＋9975元＋9975元）。 **提交了其自行制作的《竣开公司欠交租金及税费明细表》，拟证明竣开公司拖欠租金、租赁税及违约金的情况。其中，2019年9月22日至2020年9月21日每月应付租金为9500元，2020年9月22日至2021年9月21日每月应付租金为9975元（9500元×1.05），2021年9月22日至2022年9月21日每月应付租金为10474元（9975元×1.05）。**当庭补充提交了2022年7月拍摄的涉案房屋照片，欲证明涉案房屋内仍有竣开公司的办公设备，竣开公司仍在涉案房屋内经营。 **起诉本案后,竣开公司下落不明，本院于2022年4月18日在广州日报大洋网上刊登公告,向竣开公司公告送达起诉状副本等诉讼材料,并于2022年4月6日在涉案场地张贴申报权利公告，但未有相关权利人向本院申报权利。 本院认为：**与竣开公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按约履行。 一、关于解除合同、交还房屋的问题。竣开公司自2020年9月22日起未按时足额支付租金，已构成违约,依法应承担违约责任。**主张解除与竣开公司签订的《房屋租赁合同》,本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案诉讼过程中，因竣开公司下落不明，本院于2022年4月18日向竣开公司公告送达，自发出公告之日起，经过三十日，即视为送达。故依据上述法律规定，《房屋租赁合同》于2022年5月19日解除。合同解除后,竣开公司应交还涉案房屋给**。 二、关于欠付租金及违约金的问题。竣开公司自2020年9月22日起欠付租金，至2022年5月19日合同解除，期间产生租金202794元[（9975元/月×12个月＋10474元/月×7个月＋9776元（10474元/月÷30天×28天）]，扣除竣开公司已支付的租金68400元，竣开公司尚欠**租金134394元（202794元-68400元）未付。竣开公司逾期支付租金，依约**有权要求竣开公司支付逾期付款的违约金。因涉案合同约定的违约金标准（每月租金数额百分之一的每日滞纳金）过高，综合本案案情，本院将上述违约金标准酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，即： 1.2020年9月22日欠付的租金以9975元为本金，自2020年9月29日计至2020年12月22日（竣开公司支付9500元）；以475元（9975元-9500元）为本金，自2020年12月23日计至2021年2月7日（竣开公司支付19000元）止； 2.2020年10月22日欠付的租金以9975元为本金，自2020年10月29日计至2021年2月7日（竣开公司支付19000元）止； 3.2020年11月22日欠付的租金以9975元为本金，自2020年11月29日计至2021年2月7日（竣开公司支付19000元）；以1425元[9975元-（19000元-475元-9975元）]为本金，自2021年2月8日计至2021年4月19日（竣开公司支付19950元）止； 4.2020年12月22日欠付的租金以9975元为本金，自2020年12月29日计至2021年4月19日（竣开公司支付19950元）止； 5.2021年1月22日欠付的租金以9975元为本金，自2021年1月29日计至2021年4月19日（竣开公司支付19950元）；以1425元[9975元-（19950元-1425元-9975元）]为本金，自2021年4月20日计至2021年7月9日（竣开公司支付9975元）止； 6.2021年2月22日欠付的租金以9975元为本金，自2021年3月1日计至2021年7月9日（竣开公司支付9975元）；以1425元[9975元-（9975元-1425元）]为本金，自2021年7月10日计至2021年8月3日（竣开公司支付9975元）止； 7.2021年3月22日欠付的租金以9975元为本金，自2021年3月29日计至2021年8月3日（竣开公司支付9975元）；以1425元[9975元-（9975元-1425元）]为本金，自2021年8月4日计至实际清偿之日止。 8.2021年4月22日至2022年5月19日期间的违约金应分别以各月欠付的租金(2021年4月22日至2021年9月21日期间为9975元/月,2021年9月22日至2022年4月21日期间为10474元/月,2022年4月22日至2022年5月19日期间为9776元/月为本金)，分别自当月29日起计至实际清偿之日止，其中2022年2月22日欠付的租金自2022年3月1日起计至实际清偿之日止。 上述各期违约金均以本金为限。 三、关于没收保证金的问题。涉案合同约定“如乙方借故回避，或拒付租金，逾期5天，甲方有权终止合约收回房屋，且保证金归甲方所有。乙方应补交所欠房租及使用性质费用，同时保证金不能抵扣租金。”现竣开公司存在未依约支付租金的违约情形,因此,竣开公司交付的租赁保证金19000元,**可不予退还。 四、关于租赁税的问题。涉案合同约定出租屋税由竣开公司支付，现**主张竣开公司向其支付租赁税，但未举证证明其已代竣开公司缴纳税费,故本院不予支持。 竣开公司经本院公告送达开庭传票逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第九十五条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告**与被告广州市竣开工程有限公司于2019年9月就广州市天河区天河北街30号102房签订的《房屋租赁合同》； 二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市竣开工程有限公司将广州市天河区天河北街30号102房腾空交还给原告**； 三、自本判决发生法律效力之日起10日内,被告广州市竣开工程有限公司向原告**支付2020年9月22日至2022年5月19日期间的租金134394元； 四、自本判决发生法律效力之日起10日内,被告广州市竣开工程有限公司向原告**支付2020年9月22日至2022年5月19日期间逾期支付租金的违约金[2019年9月22日至2022年4月21日期间的违约金应分别以9975元为本金，自2020年9月29日计至2020年12月22日；以475元为本金，自2020年12月23日计至2021年2月7日；以9975元为本金，自2020年10月29日计至2021年2月7日；以9975元为本金，自2020年11月29日计至2021年2月7日；以1425元为本金，自2021年2月8日计至2021年4月19日；以9975元为本金，自2020年12月29日计至2021年4月19日；9975元为本金，自2021年1月29日计至2021年4月19日；以1425元为本金，自2021年4月20日计至2021年7月9日；以9975元为本金，自2021年3月1日计至2021年7月9日；以1425元为本金，自2021年7月10日计至2021年8月3日；以9975元为本金，自2021年3月29日计至2021年8月3日；以1425元为本金，自2021年8月4日计至实际清偿之日止。2021年4月22日至2022年5月19日期间的违约金应分别以各月欠付的租金(2021年4月22日至2021年9月21日期间为9975元/月,2021年9月22日至2022年4月21日期间为10474元/月,2022年4月22日至2022年5月19日期间为9776元/月)为本金，分别自当月29日起计至实际清偿之日止，其中2022年2月22日欠付的租金自2022年3月1日起计至实际清偿之日止。均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付,各期违约金均以本金为限]； 五、被告广州市竣开工程有限公司支付的租赁保证金19000元归原告**所有; 六、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息或者***行金。 案件受理费7164元，由原告**负担501元，被告广州市竣开工程有限公司负担6663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员　　张　翼 二〇二二年十一月一日 法官助理　　裴　育 书 记 员　　*** *** 判决书于2022年月日寄送