华电云南发电有限公司巡检司发电厂与云南嘉木建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市官渡区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云O1**民初4273号

原告华电云南发电有限公司巡检司发电厂。

负责人张石华，厂长。

经营场所云南省弥勒市巡检司镇。

委托代理人朱鸿雁，国浩律师（昆明）事务所律师。特别授权代理。

被告云南嘉木建设工程有限公司。

法定代表人孙皓明，总经理。

住所昆明市官渡区。

委托代理人晋荣权，云南卓承律师事务所律师。特别授权代理。

原告华电云南发电有限公司巡检司发电厂（以下简称“巡检司电厂”）诉被告云南嘉木建设工程有限公司（以下简称“嘉木公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。上列原、被告的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告巡检司电厂诉称：被告嘉木公司于2014年4月8日起承租原告位于昆明市东站菊花村2号的房屋及场地，租赁期为3年，并签订了《昆明办事处租赁合同》，约定：第一年租金为650,000元，以后每年租金在上一年租金基础上递增8%；租赁期间的房产税、土地使用税等由被告承担。逾期支付租金二个月的，被告应按年租金的2%/日支付违约金，逾期超过二个月的，除支付违约金外，还应承担相关费用并赔偿由此给原告造成的损失。双方约定的租赁期限已于2016年4月8日届满。时至起诉时，被告仍欠付租金460,160元，欠付应承担的2015年度、2016年度房产税、土地使用税合计219,945.86元。诉请判令被告嘉木公司立即支付所欠租金460,160元及违约金196,641.71元，返还原告垫付的2015年、2016年度房产税、土地使用税219,945.86元及资金占用利息18,602.23元，承担原告已支付的律师费30,000元。

被告嘉木公司辩称：原告巡检司电厂并未将合同约定的“主楼侧面2层辅楼，面积220.08平方米，主楼侧面3层辅楼，面积356平方米”交付给被告使用，属原告违约在先。尽管如此，被告嘉木公司仍然向原告支付了租金共计1,958,048元，双方至今未结算，无法确定被告是否多付原告租金。另合同关系税费的承担系无效条款，不应由被告嘉木公司承担。请求驳回原告的诉讼请求。

本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告巡检司电厂与原昆明市永胜建筑经营公司（于2015年4月21日名称变更为云南嘉木建设工程有限公司）于2014年4月4日签订租赁合同，由原昆明市永胜建筑经营公司（乙方）承租原告巡检司电厂（甲方）所有的坐落于昆明市东站菊花村菊花里2号的场地，土地使用面积3270.6平方米，其中场地面积约1200平方米，房屋4幢，7层主楼面积3195.33平方米，主楼后面2层辅楼，面积409平方米，主楼侧面2层辅楼，面积220.08平方米，主楼侧面3层辅楼356平方米，大门值班室。租赁期自2014年4月8日至2017年4月7日。第一年的房屋、场地租金为人民币650,000元，其中场地租金为200,000元，房屋租金为450,000元，第二年房屋及场地租金在第一年租金基础上递增8%；第三年房屋及场地租金在第二年租金基础上递增8%。甲方交付该房屋及场地时，乙方向甲方支付租赁保证金50,000元。租赁期间的房产税、土地使用税由乙方承担。乙方将此部分税费支付给甲方后，由甲方向当地税务机关办理相关缴税手续。甲方应于2014年4月4日前将房屋按约定条件交付给乙方，在《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。合同签订后，原昆明市永胜建筑经营公司入场经营。2017年4月7日合同期满后，原告巡检司电厂已收回租赁物。

本案双方当事人争议的焦点为：1、原昆明市永胜建筑经营公司交付租金和其他费用的数额；2、原告巡检司电厂在合同履行初期向原昆明市永胜建筑经营公司交付出租物业的范围；3、双方在合同中关于房产税、土地使用税承担主体的约定是否违反法律规定。

针对争议焦点一，原、被告均提交了银行入帐回单及记帐凭证，根据上述证据材料记载，原昆明市永胜建筑经营公司曾于2014年5月6日向云南山汇工贸有限公司付款95,000元，用途摘要为“物资处置款”，于2014年11月6日向云南山汇工贸有限公司付款135,048元，用途摘要为“劳务费”，与原昆明市永胜建筑经营公司及被告嘉木公司向原告巡检司电厂交付租金的方式不相同。被告嘉木公司辩解系按原告的要求将租金付至指定帐户，原告巡检司电厂不亦认可，被告嘉木公司亦不能提交补充证据证实存在委托收款的情形，故对被告嘉木公司的辩解不予采纳，认定合同履行期间，原昆明市永胜建筑经营公司、被告嘉木公司共向原告巡检司电厂支付租金及其他费用共计1,728,000元。

针对争议焦点二，原告巡检司电厂在2014年向原昆明市永胜建筑经营公司移交房屋及附属设施、设备时并未制作清单。被告嘉木公司则辩解，“主楼侧面2层辅楼，面积220.08平方米，主楼侧面3层辅楼，面积356平方米”并未移交，被告承租场地系用于开设酒店，对接收的物业进行了装修，但上述未移交的房产并未装修，且一直由原告巡检司电厂的职工办公居住。提交现场照片一组，欲证实上述物业未进行装修。

本院认为，双方当事人对租赁物的交付存在争议，原告巡检司电厂未能提交由被告签字确认的移交清单，现合同履行完毕，涉案场地已全数交还原告，无法通过现场勘验的方式确定原告2014年4月的交付情况。原告巡检司电厂对租赁物的交付负有举证责任，现原告举证不能，本院对其主张不予采信，被告嘉木公司的辩解尚属合理，据此，确认本案所涉租赁合同约定的部分物业未由出租人移交给承租人，范围为主楼侧面2层辅楼，面积220.08平方米，主楼侧面3层辅楼，面积356平方米。

针对争议焦点三，本院认为，原告巡检司电厂作为出租物业的所有权人和使用权人，为法定的房产税、土地使用税的纳税主体，但原昆明市永胜建筑经营公司在租赁合同中作出的对上述税费予以承担，应当视为租金条款，并非双方对房产税、土地使用税的承担约定不明而由原告擅自要求，此条款未违反法律的禁止性规定，为有效条款。

综上所述，本院对争议部分确认及计算如下：原告巡检司电厂与原昆明市永胜建筑经营公司于2014年签订的租赁合同在履行期间，应按场地200,000元、房屋面积3604.33平方米(7层主楼面积3195.33平方米+主楼后面2层辅楼面积409平方米)收取租金。未交付部分576.08平方米占全部应交付4180.41平方米的13.78%，因此计算三年租期内，原告巡检司电厂应收取的租金为场地租金649,280元，房屋租金1,259,570.74元(450,000元+486,000元+524,880元)×86.22%，土地使用税49,059元，房产税214,590.25元(78,000元+84,240元+86,646.86元)×86.22%。上述合计2,172,499.99元。被告已付1,728,000元，按照先付税费的方式计算，被告尚应支付444,499.99元。

本院认为，被告嘉木公司作为原昆明市永胜建筑经营公司权利义务的继受人，应当履行本案所涉租赁法律关系的承租人义务，向出租人原告巡检司电厂交付应付租金。但本案原告巡检司电厂未按合同约定全面履行交付租赁物的义务，属违约在先，且双方在合同中关于违约金的标准过高，本院依法予以调整，自合同届满之日起，依照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准支持原告主张的违约金。双方未在合同中约定实现债权中关于律师费承担的违约责任，因此对原告的此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告云南嘉木建设工程有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告华电云南发电有限公司巡检司发电厂租金444,499.99元，并自2017年4月8日起依照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付逾期付款的违约金至款项付清之日止；

二、原告华电云南发电有限公司巡检司发电厂的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13,053元，由原告华电云南发电有限公司巡检司发电厂承担6500元，由被告云南嘉木建设工程有限公司承担6553元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。

审　判　长　　朱　蓉

人民陪审员　　周蓓蕾

人民陪审员　　吴兰珍

二〇一八年七月九日

书　记　员　　于　晶