聊城市凤城建安有限公司与聊城市骄龙餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省聊城市东昌府区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）聊东民初字第1350号

原告聊城市凤城建安有限公司，住所地聊城市兴华西路72号。

法定代表人杜云之，经理。

委托代理人邢建枢，山东同心达律师事务所律师。

委托代理人赵明侠，男，1962年10月11日出生，汉族，该公司职工。

被告聊城市骄龙餐饮有限公司，住所地聊城市兴华西路72号。

法定代表人张泽军，经理。

委托代理人闵小辉、杨志刚，山东千舜律师事务所律师。

原告聊城市凤城建安有限公司与被告聊城市骄龙餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邢建枢、赵明侠，被告委托代理人闵小辉、杨志刚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年8月3日，原、被告分别签订了位于聊城市兴华西路72号的酒店（1-3层）和宾馆（4-6层）房屋租赁合同各一份，双方对于租赁期限、租金数额及交纳方式、权利义务及违约责任等进行了明确约定。目前，被告法定代表人张泽军已下落不明，酒店、宾馆处于停业状态，拖欠原告租金达半年，故原告依据合同约定及法律规定诉至法院，请求依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；将涉案宾馆、酒店中与租赁房屋形成附和物的物品判归原告所有；案件受理费及诉讼保全费均由被告承担。

被告辩称：一、被告主体不适格。原告诉称的房屋租赁合同系原告与张泽军签订，被告从未与原告签订过房屋租赁合同，被告不是合同相对人，与原告之间无权利义务关系，原告起诉被告无法律依据。二、涉案房屋租赁合同不具备解除条件。被告法定代表人张泽军从未拖欠过房屋租金，只是没有依据合同约定提前预交房屋租金，因此，原告应首先要求张泽军在合理期限内支付房租，逾期不支付时，才可以解除合同，但原告从未向张泽军催要过房租，故不具备解除合同的条件。三、由于原告不具备合同解除条件，其要求将形成附和物的物品判归其所有也就不应支持。四、原告要求被告承担代理费没有事实和法律依据。

诉讼中，原告为支持其主张提交了如下证据：1、2011年8月3日的房屋租赁合同二份，拟证明租赁房屋的时间、地点、租金数额及缴纳方式、违约责任、权利义务等；还证明被告在合同上加盖了公章，所诉被告适格。2、聊城市骄龙餐饮有限公司企业信息查询材料一份，拟证明被告系张泽军独资成立的有限公司，被告作为诉讼主体适格。3、照片一宗，拟证明被告已停止经营，合同已丧失继续履行的条件。4、聊城市东昌府区人民法院的公告一份，拟证明被告法定代表人张泽军下落不明，进而证明其无法在合理期限内交纳租金。5、银座佳驿公司通知函复印件一份，拟证明被告法定代表人张泽军与该公司签订的加盟合同已解除。6、收条复印件三份，拟证明为将房屋租赁给被告而提前解除与京华肥牛及完美世界的合同时，支付了违约金140万元。7、借条复印件一张，拟证明被告法定代表人张泽军向原告借款50万元。8、照片一宗，拟证明原告出租前的酒店物品已废置。9、房屋图纸复印件一份，拟证明被告租赁期间已将房屋结构进行了改动。10、律师见证书复印件一份，拟证明银座佳驿及骄龙餐饮均系被告所属产业。

被告对证据1有异议，认为张泽军的签名及公章不真实，即使1-3层的合同可以补盖公章，4-6层的合同作为宾馆经营，也不应加盖被告的公章。但经本院释明后，张泽军未在限定期限内携带公章到庭接受询问及核对公章；对证据2的真实性无异议，但认为不能据此认定被告适格；对证据3、4有异议，认为不能证明涉案租赁合同具备了解除条件；对证据5有异议，认为无银座佳驿的公章，即使该证据是真实的，也不是合同解除的条件；对证据10的真实性无异议，但认为银座佳驿一直未注册登记，是否属于被告产业应根据法律定性；证据6、7、8、9被告第一次开庭时未到庭质证。

被告针对其辩称理由提交了2011年8月3日租赁合同复印件一份，拟证明涉案租赁合同系原告与张军（张泽军）签订，未加盖被告的公章，进而证明原告提交的租赁合同上的公章及张泽军的签名不真实。

经审核以上证据并结合当事人的陈述和质证意见，本院可以确认以下事实：

2011年8月3日，以聊城市凤城建安有限公司为甲方，以张军、张泽军为乙方，签订一份房屋租赁合同，合同主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将聊城市兴华西路72号综合办公楼北区一、二、三层租赁给乙方作为饭店经营场所；一、承租年限及价格：自二○一一年八月十日至二○一六年八月十日，租期为五年。租金每年人民币150.00万元，自第六年起（即二○一六年八月十日）每年租金递增10%（即在前一年基础上）；租赁截止年限为二○一九年八月十日；合同期满甲方收回全部租赁出的房屋使用权；二、租金支付方法：第一年于合同签订前交足第一年的房屋租金，而后提前半年交清次年全额房租费。每拖交一天甲方增收乙方全年租金20%的滞纳金；三、双方责任：甲方责任：3、租赁期间，甲方提前解除合同，乙方所有损失由甲方承担；乙方责任：7、合同期间乙方不准转让、转租或改变经营性质（不允许经营合同约定外的其它行当），如有发现转租转让立即终止合同，所造成一切经济损失由乙方承担全部责任。9、约定的合同期未满，乙方不论任何原因退出经营，给甲方造成的一切经济损失完全由乙方承担，并且室内外所有装修、设施设备、电器、中央空调、消防、电梯（包括餐用桌椅、锅、碗、瓢、勺及厨房内所有用品）等所有物品完好、无偿的转交给甲方，如有损毁、丢失，视为乙方违约，按照中华人民共和国合同法之规定由中级人民法院裁决，按市场价格赔偿；甲方签章处杜云之签名并加盖聊城市凤城建安有限公司公章，乙方签章处张军、张泽军签名捺印并加盖聊城市骄龙餐饮有限公司公章。

2011年8月3日，以聊城市凤城建安有限公司为甲方，以张军、张泽军为乙方，就位于聊城市兴华西路72号综合办公楼北区四、五、六层还签订一份房屋租赁合同，合同约定的主要内容为：一、承租年限及价格：自二零一一年八月十日至二零一九年八月十日，租期为八年。租金每年人民币90.00万元，自第四年起（即二○一四年八月十日）每年租金递增10%（即在前一年基础上）；租赁截止年限为二○一九年八月十日；合同期满甲方收回全部租赁出的房屋使用权，南四楼除娱乐室、办公室各一间外其余作为乙方办公室使用；二、租金支付方法：第一年于合同签订前交足第一年的房屋租金，而后提前半年交清次年全额房租费。每拖交一天甲方增收乙方全年租金20%的滞纳金；三、双方责任：甲方责任：3、租赁期间，甲方提前解除合同，乙方所有损失由甲方承担；乙方责任：1、宾馆4-6层改造施工前应向甲方缴纳100万元人民币作为保证金（以后可作为房屋租金费使用）。9、合同期间乙方不准转让、转租或改变经营性质（不允许经营合同约定外的其它行当），如有发现转租转让立即终止合同，所造成一切经济损失由乙方承担全部责任。11、约定的合同期未满，乙方不论任何原因退出经营，给甲方造成的一切经济损失完全由乙方承担，并且室内外所有装修、设施设备、电器、中央空调、消防、电梯（包括餐用桌椅、锅、碗、瓢、勺及厨房内所有用品）等所有物品完好、无偿的转交给甲方，如有损毁、丢失，视为乙方违约，按照中华人民共和国合同法之规定由中级人民法院裁决，按市场价格赔偿；甲方签章处杜云之签名并加盖聊城市凤城建安有限公司公章，乙方签章处张军、张泽军签名捺印并加盖聊城市骄龙餐饮有限公司公章。

租赁合同签订后，被告经营至2013年2月3日时，未再向原告预交下一年度租金，至同年3月15日，被告法定代表人张泽军下落不明，餐饮部分（涉案租赁物一、二、三层）停止经营，至同年6月24日，被告加盟的银座佳驿宾馆部分（涉案租赁物四、五、六层）停止营业并暂时中止《特许经营协议》，至同年7月26日，被告经营的宾馆部分被消防部门查封，至同年8月11日，被告开始拖欠原告租金。

审理中，被告对涉案合同上的公章及张泽军的签名提出异议，本院限期被告法定代表人张泽军携带公章到庭核对并接受询问，但其无正当理由拒未到庭。本院到工商管理部门调取了公司章程，将章程上的公章及张泽军的签字与涉案合同进行了比对，二者并无区别。

另查明，被告系张泽军独资成立的有限公司，涉案两份房屋租赁合同上签署的“张军”与“张泽军”系同一人，合同签订时被告尚未注册登记，注册登记完毕后又在原告持有的合同上加盖了被告公章。

还查明，原告在诉讼期间向本院申请保全，本院于2013年4月1日作出（2013）聊东民初字第1350-1号民事裁定书，查封了被告所有的价值100万元的财产（详见查封清单），为此，支出诉讼保全费5000元。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故涉案租赁合同合法、有效。原、被告双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”；第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案原告依约交付了租赁房屋，被告应于2013年2月3日预交下一年度租金，至同年8月11日开始拖欠租金，显属以自己的行为表明不履行主要债务；在被告法定代表人张泽军下落不明后停止经营，宾馆部分的《特许经营协议》已被山东银座佳驿酒店有限公司暂停执行，且因未经消防部门验收被查封，致使原告的合同目的无法实现。故原告要求解除与被告的租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。

被告辩称原告未给其预留交纳租金的合理期限，故不具备合同的解除条件，本院认为，被告作为独资公司，在其法定代表人下落不明后已停止经营，不具备“通知其在合理期限内交纳租金”的情形，且本案受理后被告进行了应诉、答辩，此时就应该知道履行交纳租金的义务，但直至法庭辩论终结也未履行该义务，故其“未通知其在合理期限内支付租金，不具备解除条件”的辩称理由不成立，不予采信。

被告辩称其不具备诉讼主体资格，合同上的公章及张泽军签名不实，应驳回原告的诉求，本院认为，被告系张泽军独资成立的有限公司，在签订合同时未办理工商注册登记，而在注册完毕后又补盖了公章，且租赁物的实际使用人也是被告；合同上的公章及张泽军签名的真伪，经本院释明后，被告法定代表人张泽军既未到庭接受询问，也未自行或委托工作人员携带公章到庭比对，且经本院与调取的公司章程上的公章及张泽军的签名比对，二者并无差异。综上，被告的辩称理由不成立，不予采信。

原告主张与租赁房屋已形成附和物的装饰装修物品归其所有，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定了当事人没有约定的情形下，装饰装修物在合同解除时的处理原则。而本案原、被告双方在合同中明确约定合同期未满，被告退出经营时承担一切经济损失，室内外所有装修、设施设备等物品无偿转交原告，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，也符合该司法解释的立法精神和本意，故原告的主张并无不当，予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

一、解除原告聊城市凤城建安有限公司与被告聊城市骄龙餐饮有限公司签订的两份房屋租赁合同。

二、被告聊城市骄龙餐饮有限公司承租期间的与租赁房屋形成附和物的装饰装修物品归原告聊城市凤城建安有限公司所有。

三、驳回原告聊城市凤城建安有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费100元、诉讼保全费5000元，均由被告聊城市骄龙餐饮有限公司承担（上述费用原、被告均已预交，判决生效后即转为实收）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。（如上诉期满后七日内未足额交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）

审判长　　席守田

审判员　　秦绪娥

审判员　　潘丽英

二〇一三年八月十二日

书记员　　田　振