浙江**建设投资有限公司、浙江宏工装饰工程有限公司、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省衢州市柯城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0802民初2682号

原告（反诉被告）：浙江**建设投资有限公司，统一社会信用代码91330802751151379Y，住所地：浙江省衢州市新桥街城隍庙2号楼四楼。

法定代表人：李云游，董事长。

委托诉讼代理人：赵婷，内蒙古律源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵东雁，浙江新联新律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1963年5月21日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

被告：浙江宏工装饰工程有限公司，统一社会信用代码913308026923607866，住所地：浙江省衢州市柯城区双港街道丰家村210号。

法定代表人：***，总经理。

两被告共同委托诉讼代理人：蒋利刚，浙江兴衢律师事务所律师。

两被告共同委托诉讼代理人：刘俊建，浙江兴衢律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）浙江**建设投资有限公司（以下简称**公司）与被告（反诉原告）***、被告浙江宏工装饰工程有限公司（以下简称宏工公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人赵婷、赵东雁，被告***，两被告共同委托诉讼代理人蒋利刚、刘俊建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告根于2017年6月21日签订的房屋租赁协议于2018年3月17日解除；2.判令被告***将房屋租赁协议书项下全部租赁物及附属设施、设备恢复原状后返还原告，并承担返还前租赁物的安全防护等管理义务；3.判令被告***支付原告至合同解除之日止的租金145325.76元及垫付电费22062.19元；4.判令被告***支付原告合同免租期及合同解除后至租赁物实际返还之日的租赁物占有使用费（免租期三个月计375000元，2018年3月18日至2018年5月31日为308333.38元，之后至租赁物实际返还之日止，每月按125000元计算）；5.判令被告***支付原告垫付的看护费（2018年1月1日至2018年5月31日为15750元，之后至实际腾空之日止按3150元／月据实计算）；6.判令被告***按已付和应付房屋租金及占有使用费总金额的20%支付违约金计292500.01元；7.判令被告宏工公司对上述第三项至第六项内容承担连带保证责任；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月21日，原、被告签订房屋租赁协议书，约定由被告***租赁原告所有的位于衢州市xx地下商场及xx地下车库（位）房产及设施设备以作经营之用，合同就租赁期限、租金支付方式、违约责任等作了约定。被告宏工公司承诺对上述金钱给付之债承担连带保证责任。同日，被告***清点了租赁设施设备并接收全部租赁物，书面签署接收设备清单。后被告***支付租金60万元，剩余租金一直拖欠未付。2018年3月5日，被告***发函要求解除房屋租赁协议。原告于2018年3月11日向两被告发通知书，告知因被告***的违约，自通知书到达被告***之日起，房屋租赁协议书解除和终止履行；被告***应承担恢复原状、返还租赁物、赔偿损失、支付违约金等责任。被告***复函原告，确认其已于2018年3月17日收到通知书，但认为原告未能与第三方妥善处理争议造成租赁物未完全移交，构成根本性违约。原告已派员实际接管。综上，原告认为，原告已按照约定向被告***交付全部租赁物及设施设备，而被告***未按约支付租金，造成合同目的不能实现，应承担违约责任，为此向法院提起诉讼。

被告***、宏工公司答辩称，1.合同的违约方。原告诉状中所称，被告***清点了全部租赁物与事实不符，合同签订后，原告仅交付了合同约定的1-5项和相关设备，但地下车库没有移交给被告，造成合同实际不能履行，原告构成根本性违约；2.合同的实际解除时间。被告***发函给原告，要求解除合同，原告于2018年3月6日收到该函件，故合同的实际解除时间为2018年3月6日。3.支付租金。合同签订后，被告支付租金60万元，之后到被告***发函给原告，足足三个多月，原告未向被告***催要租金。且被告***也投入大量资金进行装修。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告***向本院提出反诉请求：1.依法确认双方于2017年6月21日签订的房屋租赁协议书于2018年3月6日解除；2.判令反诉被告返还反诉原告租金60万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失449444元；4.判令反诉被告支付违约金120000元；5.判令反诉被告支付代付的门卫工资73700元；6.本案反诉费用由反诉被告承担。

反诉被告**公司答辩称，1.反诉原告未按约支付租金，已构成根本性违约，双方签订的房屋租赁协议于2018年3月17日解除；2.反诉被告已按现状向反诉原告交付全部租赁物。反诉原告所主张的反诉被告未能与第三方妥善处理争议造成部分租赁物（车库）至今未移交的理由不能成立，反诉被告与第三方争议的是通道，在空间范围上不在双方约定的租赁物面积范围内，不在租赁物交付范围内，通道的清理仅是租赁合同的附随义务，也未约定清理的具体时间；3.反诉被告可行使先期抗辩权。因反诉原告未按约支付租金，构成根本性违约，反诉被告有权行使先期抗辩权，有权不履行清理通道的附随义务；4.反诉原告放弃对租赁物的管理行为，不能构成法律上的租赁物有效返还。反诉原告在复函中主张，已对租赁物作了相应处理，反诉被告已派员实际接管，与事实不符。事实上是反诉原告单方放弃对租赁物的管理，拒绝向其聘用的看护人员发放报酬。反诉被告在无法依有效法律形式收回租赁物的情形下，为防止安全事故的发生，无奈为其垫付看护人员的报酬，不能构成法律意义上的租赁物有效收回。故反诉原告仍应承担房屋占有使用费和垫付的看护费用。综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理，本院认定事实如下：2017年6月21日，原告与被告***、宏工公司签订房屋租赁协议书一份，约定原告将其位于衢州市xx的地下商场及地下车位出租给被告***作为经营建筑装修材料市场使用，具体约定如下：一、房屋基本情况。具体包括衢州市xx地下商场A区、B区、C区、D区、E区和衢州市xx地下车库，承租范围内建筑面积共计10897.52平方米。租赁房屋附属设备现状：包括水、电等管线，水泵、中央空调、800千瓦配电室及设备、梯路自动扶梯（上下）一组、消防等。上述附属设施，均属正常使用状态，现状交付。二、房屋租期、租金及支付方式。房屋租赁期限为10年，从2017年6月21日起至2027年9月21日止，2017年6月21日至2017年9月21日止三个月装修期免收租金。租金按年度计收，每一年度为当年9月21日起至次年9月20日止。2017年至2020年计三个年度，每年度租金为1500000元，2017年度租金1500000元，在本协议签订之后3天内一次性支付原告，之后每年度租金，被告在相应年度租金开始前30日一次性付清……。三、改造标准及效果约定。双方约定本协议中的地下车库部分，被告应恢复作为停车位使用，南北进出贯通，原地面铺砖凿除，重新按停车位标准施工上地面漆，北面通道斜坡恢复后户外部分两侧护墙需重新装修……。四、改造、维修及费用负担。经双方协议决定，由被告负责维修、维护租赁房屋期间主体结构，防止渗水、漏水，保证主体结构安全并符合正常使用功能，产生的费用由被告负担。被告可根据自身经营需要改造或增设上下水、电、通讯、消防等设施设备，产生的费用由被告承担。被告在租赁物上的全部改建、新建、增设、拆除，需报原告同意后方可实施。原告负责妥善清理目前存在的第三方非法占用租赁房屋通道事宜，保证不影响被告正常开业……。九、违约责任。其中约定原告因房屋权利存在瑕疵，影响被告正常生产经营，或造成合同无效的；被告未按本合同约定按期交付租金，逾期超过30天（逾期30天内，每逾期一日，按当年度租金总额的万分之五承担违约金），被告（原告）有权解除或终止合同，并有权要求对方承担合同总额的20%的违约金，并弥补损失。被告宏工公司为被告***在本合同项下向原告承担的全部金钱给付债务，包括但不限于租金、违约金、损失赔偿、实现债权的费用等，承担连带保证责任。同日，被告***在地下室设备清单上签字，具体设备为电梯2台、货梯1台、变压器800千瓦、高压计量1台、高压进线1台、母线压变1台、高压出线1台、低压进线柜1台、低压电容2台、低压出线2台、喷淋2台、消火栓2台、动力柜10台、中央空调1台、消防控制柜1台、除湿机2台。后被告***支付租金60万元。2017年7月28日上午，被告***在地下车库北面出口施工时，遭商户十几人阻拦，公安部门出警予以处理。

2018年1月3日，被告***向原告**公司发送催告函，提出因原告未交付地下车库，致商场不能正常使用，要求原告于2018年1月20日交付地下车库。原告于2018年1月5日签收该函件。2018年3月5日，被告***向原告发送解除合同通知书，认为原告未交付100号车库，影响其对整个租赁物的正常使用，不能实现合同目的，故要求解除合同。原告于2018年3月6日收到该通知书，并于3月11日向两被告发通知书，告知因被告***的违约，自通知书到达被告***之日起，房屋租赁协议书解除和终止履行；被告***应支付租金并承担恢复原状、返还租赁物、赔偿损失、支付违约金等责任。被告***于2018年3月17日复函原告，确认其已于2018年3月17日收到通知书，但认为原告未能与第三方妥善处理争议造成租赁物未完全移交，构成根本性违约，原告已派员实际接管租赁物。2018年3月之后的场地看护费由原告**公司支付给看护人员。

双方协议中约定的地下车库恢复停车位，南北进出贯通。北面出口即为商户阻拦施工的位置，南面出口目前有一经营户在经营。目前，由被告***签字接收的相关设备、设施仍在租赁物场地内。

上述事实有原被告陈述及提供的房屋产权证书、房屋租赁协议书、移交设备清单、解除合同通知书、电费发票、证人证言、公安报警记录和照片等证据所证实。

本院认为，原被告双方签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是：一、双方当事人的行为是否构成违约；二、被告***是否有权解除合同；三、合同解除后双方损失的处理。

关于焦点一，合同约定，被告***应在本协议签订（即2017年6月21日）之后3天内一次性支付原告2017年度租金1500000元，但实际仅支付租金600000元，故其行为构成违约，应当承担违约责任。被告***对其未按约定交纳2017年度剩余租金的事实无异议，但认为由于原告**公司未能提供符合使用条件的地下车库，致使其合同目的无法实现，故提出解除租赁合同。本院认为，双方约定本协议中的地下车库部分，被告应恢复作为停车位使用，南北进出贯通。但在签订合同之后，原告**公司实际未完全交付案涉地下车库。这可从双方所签租赁协议中的约定即原告负责妥善清理目前存在的第三方非法占用租赁房屋通道事宜，保证不影响被告正常开业，和之后公安部门的出警记录得以证实。本案被告租赁案涉地下商场及地下车库的目的是用于经营建筑装修材料市场，地下车库系该租赁合同中的重要组成部分，影响合同目的的实现。原告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的法定基本义务。但其提供的租赁物存在瑕疵，在被告***于2018年1月书面提出要求于2018年1月20日前交付地下车库后，该问题也一直未能妥善解决，故原告亦应当承担违约责任。

关于焦点二，合同中约定原告因房屋权利存在瑕疵，影响被告正常生产经营，被告有权解除合同。被告***据此于2018年3月5日向原告发出解除合同通知书，原告于2018年3月6日签收该解除合同通知书，符合双方约定解除情形，故案涉合同自该解除合同通知书到达原告处，即2018年3月6日解除。

关于焦点三，在双方均存在违约的情况下，本院结合双方违约的过错程度大小综合予以确认双方的违约责任。对原告**公司和被告***要求对方支付违约金的诉请，本院均不予支持。被告***至2018年1月应支付租金875000元，扣除已支付的600000元，尚应支付275000元；并支付其租赁期间即2017年6月21日至2018年3月6日原告垫付的电费。在双方于2018年3月6日解除合同后，被告***退场，案涉租赁物的看护人员工资已由原告支付，结合庭审中双方确认被告签收的变压器等设备仍在租赁场地内，双方实际已办理交接手续。故对原告要求被告***恢复原状，支付合同解除之后占有使用费、看护费等诉请，本院不予采纳。对被告提出要求原告赔偿装修损失的主张，证据不足，本院不予支持。对被告***要求原告返还代付门卫工资的诉请，本院亦不予支持。被告宏工公司为被告***在该租赁合同项下的金钱给付债务提供担保，应承担相应的连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：

一、原告浙江**建设投资有限公司与被告***、浙江宏工装饰工程有限公司于2017年6月21日签订的房屋租赁协议于2018年3月6日解除；

二、由被告***于本判决生效之日起十日内支付原告浙江**建设投资有限公司租金275000元、垫付的电费22062.19元；

三、被告浙江宏工装饰工程有限公司对本判决确定的第二项内容承担连带清偿责任。

四、驳回原告浙江**建设投资有限公司的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告***的反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费15230元，减半收取7615元，由原告浙江**建设投资有限公司负担5787元，由被告***、浙江宏工装饰工程有限公司负担1828元；反诉案件受理费15988元，减半收取7994元，由反诉原告***负担。限于本判决生效之日起7日交纳，逾期强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

审判员　　祝志琴

二〇一九年四月三十日

书记员　　徐星瑜