内蒙古金长城工程项目管理有限公司与某某、某某案外人执行异议一审民事判决书

达拉特旗人民法院

民 事 判 决 书

（2017）内0621民初3036号

原告：内蒙古金长城工程项目管理有限公司，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区民族西街鼎裕佳园13号楼2单元204室，统一社会信用代码×××。

法定代表人王丽梅,董事长。

委托代理人：张铁军，内蒙古锡尼律师事务所律师

被告：***，女，汉族，1969年10月25日出生，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

被告：***，男，汉族，1968年11月21日出生，现住同上。（系***之夫）

第三人：李晓明，男，汉族，1975年2月12日出生，公民身份证号码×××，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

第三人：鄂尔多斯市正鼎房地产开发有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金煤路北侧。

法定代理人李晓明，董事长。

委托代理人蒋晓慧，该公司职工。

第三人闫亮，男，汉族，1974年9月1日出生，金长城公司总经理，现住鄂尔多斯市。

原告内蒙古金长城工程项目管理有限公司(以下简称金长城公司)诉被告***、***、第三人李晓明、鄂尔多斯市正鼎房地产开发有限责任公司（以下简称正鼎房地产公司）、闫亮案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法由审判员杨巧梅担任审判长，与审判员何春光、人民陪审员白云生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金长城公司的委托代理人张铁军、被告***、第三人正鼎房地产公司的委托代理人蒋晓慧、第三人闫亮到庭参加了诉讼，第三人李晓明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告金长城公司提出如下诉讼请求：1、请求法院对鄂尔多斯市东胜区伊煤北路35号街坊鼎裕佳园13号楼204室（产权证号：1188**）解除查封，停止对上述房屋的执行；2、请求法院依法判令鄂尔多斯市东胜区伊煤北路35号街坊鼎裕佳园13号楼204室（产权证号：1188**）的所有权归原告所有；3、诉讼费及其它费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人正鼎房地产公司于2011年5月30日签订了建设工程委托监理合同，委托原告监理的工程项目为位于鄂尔多斯市东胜区铁西区广场北街南、景致路西、景致路南路东景通路北欲园新城项目4号楼、5号楼、6号楼住宅，16号楼会所（一标段）工程，欲园新城项目7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼（二标段）工程。经结算正鼎房地产公司下欠原告监理费共计1856427.98元,2011年10月17日原告向正鼎房地产公司交纳了800000元购房款，并交纳两共基金、契税、办证手续费、装修保证金等费用共计68065元，2012年12月18日原告与第三人正鼎房地产公司签订了商品房认购书，原告以180万元的价格认购了正鼎房地产公司开发的位于鄂尔多斯市东胜区伊煤北路35号街坊鼎裕佳园13号楼204室，同日原告用正鼎房地产公司下欠原告的监理费抵顶了100万元的购房款，正鼎房地产公司给原告出具了收据。故上述房屋的所有权应归原告，被告与第三人的民事纠纷案件无权查封原告的财产，原告提出执行异议申请，贵院裁定驳回了执行异议申请，现提起该诉讼，以维护原告的合法权益。

被告***、***辩称：本案中商品房认购书买受人是本案原告，而商品房买卖合同的买受人为闫亮，原告为代理人，说明商品房认购书已终止、商品房买卖合同已生效，原告不具有本案主体资格；其次原告与第三人的支付房款情况非常混乱，明显是凑房款而恶意出的收据，且原告支付了房款80万元，没有达到购房款的百分之五十，也未提供证明所购商品房系用于居住且买受人名下再无其它居住房屋，故不能排除法院执行。

第三人正鼎房地产公司陈述，认可原告陈述的事实。原告没有办理网签的原因是因我公司将房屋预售许可证丢失，被房管部门锁定了网签系统。

第三人李晓明未到庭也未提供证据。

第三人闫亮陈述，认可原告和第三人正鼎房地产公司陈述的事实，其是金长城公司职工，代表金长城公司签订了和正鼎房地产的购房合同，该房产应归金长城公司所有。

经审理查明，原告与第三人正鼎房地产公司于2011年初就欲园新城项目达成建设工程委托监理意向，被告正鼎房地产公司于2011年1月18日给原告预付100000元的监理费，于2011年5月30日双方正式签订了建设工程委托监理合同，委托原告监理的工程项目为位于鄂尔多斯市东胜区铁西区广场北街南、景致路西、景致路南路东景通路北欲园新城项目4号楼、5号楼、6号楼住宅，16号楼会所（一标段）工程，欲园新城项目7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼（二标段）工程，双方约定工程款按进度结算。2011年10月17日原告向正鼎房地产公司交纳了80万元购房款及两共基金、契税、办证手续费、装修保证金等费用68065元，共计868065元，有银行转账凭证可以证实。2012年12月18日原告（乙方）与第三人正鼎房地产公司（甲方）签订了商品房认购书，约定：一、乙方认购甲方开发建设的位于鄂尔多斯市东胜区伊煤北路35号街坊鼎裕佳园13号楼204的商品房；二、该商品房用途是普通住宅，建筑面积271.94平米，最终面积按房管局测绘公司中测面积为准；三、该商品房以建筑面积计价，每平米人民币6619.20元，总计房价人民币1800025元；四、购房合同的签订，待此房在房管局售房网上解锁后方可签订正式网签合同，在正式签订网上售房合同时，将乙方变更为闫亮；五、付款方式为一次性付款;......八、本协议一式两份，自甲乙双方签字并且甲方盖章之日起生效，甲方持一份，乙方持一份，具有同等法律效力。在双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。双方在合同书上加盖了公章，时间为2012年12月18日。同日原告用正鼎房地产公司下欠原告的监理费以各自收付款的形式抵顶了100万元的购房款，双方各自出具了收据，将所有的房款结清。认购书签订后，正鼎房地产公司将该房屋交付原告方，原告交纳了水费、电费、物业费、网费等生活、办公所需的各项费用，一直使用至今。2015年2月10日第三人正鼎房地产公司（甲方）与第三人闫亮（乙方）签订商品房买卖合同，合同内容的主要条款与以上商品房认购合同基本一致，其中商品房买卖合同中第十二条约定在自初始登记完毕之日起90日内完成房屋权属转移。出卖人正鼎房地产公司在合同上加盖了公章，闫亮在买受人处签了字，金长城公司在委托代理人一栏加盖了公章。在审理过程中，被告认为原告提供的商品房买卖合同是查封后所签，要求对闫亮与第三人正鼎房地产公司签订合同的形成时间进行鉴定，本院依法委托后，因当事人提供的材料达不到鉴定的要求，鉴定部门退回了委托。

另查明，2014年9月15日，因正鼎房地产公司、李晓明等与***、***夫妻有民间借贷关系，***、***将正鼎房地产、李晓明等起诉到达拉特旗人民法院。2014年11月6日，达拉特旗人民法院作出（2014）达民初字第2730号民事判决书，判令案外人杨慧、第三人正鼎房地产公司给付***借款本金300万元以及从2012年11月23日至给付之日按月利率1.5%计算的利息；判令案外人杨慧、第三人正鼎房地产公司给付***利息472900元；并判决李晓明对上述借款本金及利息承担连带给付责任。正鼎房地产公司不服上述判决，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院，2015年4月16日，中院作出（2015）鄂民终字第136号民事判决书，维持了达拉特旗人民法院的判决。因正鼎房地产公司、杨慧、李晓明未能按照生效判决履行给付义务，***、***申请了执行。2015年7月15日，经***、***申请，达拉特旗人民法院作出（2015）达执字第1113号执行裁定书，查封本案争议房产，2015年7月17日，本院在不动产登记中心办理查封手续时，第三人正在办理网签手续，因法院查封，停止了对争议房屋的办理。后原告金长城公司向达拉特旗人民法院提出执行异议，达拉特旗人民法院作出（2017）内0621执异35号执行裁定书，驳回了金长城公司的异议，并于2017年7月5日将执行裁定书送达本案原告，原告于2017年7月18提起本案诉讼。

又查明，原告于2014年2月将公司名称由”内蒙古金长城工程监理有限公司”变更为”内蒙古金长城工程项目管理有限公司”，法定代表人王丽梅与第三人闫亮是夫妻关系。

上述事实有各方当事人的称述、（2017）内0621执异35号执行裁定书及送达回证、商品房买卖合同、商品房认购书、购房款收据四支、银行凭证一份、建设工程委托监理合同两份、鼎裕佳园产权表、电费收据六支、2013年、2014年度的水费票据12支，供暖费收据一支、宽带费收据一支、居住证明一份、企业名称变更核准通知书、法人代表身份证明、工程监理资质证书、任职证明、结婚证、建设工程中标通知书两份、进度款拨付申请表两份、监理通知书八份、工程洽商记录一份、预约签到表一份、（2015）达执字第1113号执行裁定书及送达证、营业执照复印件、房屋登记信息表，（2014）达民初字第2730号民事判决书、（2015）鄂民终字第136号民事判决书，正鼎房地产公司关于该房屋买卖及原告所做监理工程的记账凭证、商品房预售许可证等可以在案证实

本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告金长城公司与被告正鼎房地产公司签订的商品房认购书是双方当事人的真实意思表示，具备了商品房买卖合同的主要内容，系有效的商品房买卖合同，原告金长城公司已按约支付全部价款，并在法院查封前合法占有了该房屋，未办理网签过户手续过错不在原告，故原告请求对争议房产停止执行符合法律规定，应予支持。第三人正鼎房地产公司为了办理网签手续，在原告的授权下与第三人闫亮签定的商品房买卖合同，因没有实际履行，故现争议房屋的买受人和实际占有人均是本案原告，被告辩称该争议房屋买受人系闫亮，原告不具主体资格的意见本院不予采纳。被告辩称，原告已付房款没有超过百分之五十，经查本案购房款中80万元是银行转账支付，100万元是正鼎房地产公司应支付原告的监理费，因双方达成一致合意将监理费直接作为房款进行了支付，应视为原告以现金方式全额购房，不构成以物抵债的情形，故对原告该答辩意见不予采纳。

关于原告请求确认争议房产所有权的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以协议方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成以后，受让方才取得诉争不动产的所有权，故原告请求法院依法判令争议房产的所有权归其所有没有法律依据，本院不予支持。原告请求解除对争议房屋的查封，不是本案解决的范畴。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、停止对鄂尔多斯市东胜区伊煤北路35号街坊鼎裕佳园13号楼204室（产权证号：1188**）执行。

二、驳回原告其它诉讼请求。

案件受理费21000元，由被告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。

审　判　长　　杨巧梅

审　判　员　　何春光

人民陪审员　　白云生

二〇一八年六月五日

法官　助理　　谢　宽

书　记　员　　郝　婷

书　记　员　　郝　婷

书　记　员　　郝　婷

书　记　员　　郝　婷

法条链接：

《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决书中一并作出判决。