某某综合开发（成都）有限公司、成都某某居装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都市锦江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0104民初9928号

原告（反诉被告）：**综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。

法定代表人：徐耀祥，董事长。

委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。

委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。

被告（反诉原告）：成都***居装饰工程有限公司，住所地：成都市锦江区莲桂南路36号1栋4层421号。

法定代表人：罗瑜，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：文旭，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。

原告**综合开发（成都）有限公司（以下简称**公司）诉被告成都***居装饰工程有限公司（以下简称***居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，被告***居公司提起反诉，本院经审查后依法予以受理，本诉与反诉合并进行审理。本院依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**公司的委托诉讼代理人邓舒丹，被告（反诉原告）***居公司的委托诉讼代理人文旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**公司向本院提出本诉诉讼请求：1．确认**公司与***居公司签署的有关国际金融中心一号办公楼38楼单元2的《租赁合同》已于2020年7月23日解除；2．判令***居公司支付因租赁国际金融中心号一号办公楼38楼单元2而欠付**公司的费用共计231417.8元（其中：①2020年4月1日至2020年7月23日的租金181706.93元；②2020年4月1日至2020年7月23日的管理费49444.06元；③2020年2月至2020年6月电费266.81元）以及截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03%的标准暂计至2020年7月23日为4978.41元）；3．判令***居公司支付律师费5400元；4．判令***居公司支付自合同解除之次日即2020年7月24日起至**公司实际收回租赁场地之日即2020年8月21日的场地占用费136280.2元；5．判令***居公司补足已使用的免租期费用143485.82元；6．判令***居公司支付因违约行为致使租赁合同提前解除而应向**公司支付的租赁场地再出租前的空置期的租金补偿费186714.21元；7．判令***居公司支付公证费3500元；8．判令***居公司支付相当于保证金金额的191001.15元的违约金；9．本案诉讼费、保全费等由***居公司承担。事实及理由：**公司与***居公司签署了国际金融中心一号办公楼38楼单元2的《租赁合同》，《租赁合同》约定***居公司承租**公司合法拥有的坐落于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼38楼单元2（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元2及12，以下简称租赁物业），租赁物业的面积440.45平方米。租赁期限自合同约定的起租日起，为期四十八个月，即定由2017年9月15日至2021年9月14日，同时《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。《租赁合同》第二章第一条第1.01款约定，在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。第三条同时约定，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月的首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方，直至乙方付清所有欠付款项日为止。但经**公司多次催收，***居公司一直未按上述约定按时足额向原告支付2020年4月1日至2020年5月31日的租金97119.22元、管理费26427元，2020年2月1日至2020年4月30日电费184.88元。为减轻因***居公司的违约行为给**公司造成的损失，**公司依据《租赁合同》第九章第一条1.01款第二项约定于2020年7月17日以公证邮寄送达方式向***居公司寄送了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，解除通知最晚于2020年7月23日送达***居公司，《租赁合同》自此解除。***居公司持续拖欠租赁期间租金、管理费等费用的行为已构成违约，**公司依约有权解除合同。***居公司应当赔偿**公司的各项损失。**公司为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。

***居公司针对本诉辩称，***居公司实际于2019年12月底就已经搬出案涉的租赁房屋，且在2020年3月4日发出书面通知，通知载明在4月1日起停止使用租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状，同时告知**公司作其他租赁安排，但**公司不顾***居公司要求解除合同的请求，反复要求***居公司继续履行合同，拒绝***居公司安排的施工人员进入案涉房屋进行恢复施工，因此**公司对于未采取适当措施防止损失扩大的行为，无权要求***居公司支付2020年4月1日之后的租金。***居公司于2019年底就已经搬出案涉房屋，同时以书面形式表明不再继续履行合同，***居公司提出的反诉请求理应得到支持。由于疫情防控措施的影响，对于公司的营业收入的影响是非常巨大的，***居公司是为了公司生存及员工工资支付等采取的一系列措施，根据相关政策及指导性文件，受疫情影响期间的租金可以酌情减免。

***居公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令**公司退还***居公司保证金191001.15元；2．本案诉讼费用由**公司承担。事实和理由：***居公司及关联公司主要从事火锅餐饮销售及服务，受新冠肺炎疫情影响，***居公司及关联公司主要业务受挫，损失巨大。为维持公司生存及保证员工工资支付，***居公司及关联公司采取了一系列缩减开支的措施，包括决定减少非必要办公场所。2020年3月4日，***居公司向**公司发送《退租告知函》，表明因前述原因将于2020年3月31日提前终止租赁关系，解除租赁合同，并于2020年3月30日前搬离，将租赁物恢复原状，自2020年4月1日起不再租用以上房屋以及支付租金及其他费用，并希望**公司及时寻找他人承租或进行其它经营规划以避免损失。之后**公司不顾***居公司已经搬离租赁物的客观事实，反复要求继续履行租赁合同。2020年7月14日，**公司向***居公司发出《律师函》，通知解除《租赁合同》，且不予退还保证金。***居公司在2020年3月4日便表明从2020年4月1日起便不再租赁房屋，且实际上也早已未使用租赁房屋办公。因租金是按月支付，***居公司因不可抗力原因提前1个月告知终止租赁事宜，**公司完全可以提前采取措施以避免产生损失。案涉租赁合同事实上已于2020年4月1日起完全终止，**公司无权再主张租金及相关费用，也不能以此主张***居公司存在违约行为进而扣留***居公司缴纳的保证金。

**公司针对反诉辩称，***居公司的反诉请求不能成立。首先，***居公司系装饰公司，与其陈述所称从事餐饮服务不合，不符合疫情减免相应租金的条件。其次，***居公司单方发出的退租告知函并不发生解除租赁合同的法律效力，在租赁合同未解除前，***居公司仍然应当按照合同约定支付相应的租金及履行相应的义务。最后，**公司在本案中仅就欠费主张权利，并未涉及租赁合同解除，即使在**公司提起本案诉讼后，**公司单方行使了租赁合同解除权，由于***居公司的违约行为导致了合同解除，该保证金应当作为违约金收归**公司所有。

本院经审理认定事实如下：**公司系成都国际金融中心的产权人。2017年9月，出租人**公司（甲方）与承租人***居公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼38楼单元2（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元2及12，以下简称租赁场地）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为440.45平方米。租赁场地仅作为办公用途，不可在租赁场地仅限任何形式的销售及有关的推广活动。租赁期自本合同约定的起租日起，为期48个月，即自2017年9月15日至2021年9月14日。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，由2017年9月15日至2019年4月30日每月每平方米建筑面积租金为110.25元，月租金为48559.61元；由2019年5月1日至2021年9月14日每月每平方米建筑面积租金为116.55元，月租金为51334.45元。装修期共四个月又十五天，定为2017年9月15日至2017年10月14日，2018年9月15日至2018年10月14日，2019年9月15日至2019年10月14日，2020年9月15日至2020年10月14日，2020年10月16日至2020年10月30日止。在装修期期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需如期交纳有关租赁场地之全额管理费及其他杂费。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费（包括标准空气调解服务时段内的空调费），管理费现为每月每平方米28元，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费。本合同之保证金为三个月租金及管理费之和，合计191001.15元。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作日或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方，直至乙方付清所有欠付款项之日止。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用费。若乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催讨七日内乙方仍未补救的，甲方有权提前收回租赁场地或其任何部分，本合同亦随即提前终止。倘乙方违反或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。甲方根据本合同约定，在收取乙方三个月租金及物业费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：截至本合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费、律师费、公证费等。按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在本合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。

2017年9月15日，**公司向***居公司交付案涉租赁房屋，***居公司向**公司支付保证金191001.15元。

2019年4月18日，**公司发出《成都国际金融中心-2019年度T1&T2办公楼管理费调整》，告知从2019年6月1日起办公楼管理费调整为每月每平方米30元。

2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动；宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩；宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测。2020年3月26日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告》，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。

2020年3月4日，***居公司向**公司发送《退租告知函》，***居公司提出其将于2020年3月31日提前终止与**公司的租赁关系，解除《租赁合同》，并于2020年3月30日前办理案涉房屋，将租赁物恢复原状，***居公司将自2020年4月1日起不再租用案涉租赁房屋，且不再支付案涉租赁房屋的租金及其他费用。2020年3月5日，**公司回函表示不同意***居公司的提前退租申请。2020年3月24日，***居公司通过邮件向**公司发送《确认退租告知函》，告知**公司目前***居公司正准备恢复租赁物原状以退还给**公司，因**公司不同意***居公司施工队进场，导致其无法推进此事。2020年4月2日，**公司回函再次表示不同意***居公司解除合同，提前退租。2020年4月8日，***居公司再次致函**公司，表示自2020年4月1日起不再支付租赁物租金及其他费用。2020年5月20日，**公司向***居公司发送律师函，催缴租金、物业费及电费。2020年7月17日，**公司向***居公司公证邮寄送达《关于解除及收回租赁场地的律师函》，载明因***居公司拖欠租赁物业的租金、管理费、电费等费用，经**公司书面催讨后仍拒不支付的行为已构成违约，**公司决定解除《租赁合同》，收回租赁物业并不予退还保证金。**公司要求***居公司自该通知发出之日起七日内搬离租赁物业，将租赁物业复原至**公司交付使用时的状态并经**公司验收合格后交还**公司。**公司为此支付公证费500元。2020年8月21日，**公司公证收回案涉租赁房屋，为此支付公证费3000元。

另查明，**公司委托中豪律师集团（四川）事务所代为提起本案诉讼，支付律师费5400元。

庭审中，双方共同确认***居公司实际支付租金及物管费至2020年3月底，2020年4月以后的租金、物管费以及2020年2月以后电费未向**公司支付。

以上事实有**公司、***居公司的工商登记信息，《租赁合同》、办公楼交接表、办公楼交接清单，管理费调整通知、签收记录、物业费付款凭证，用电量统计表、电表照片，退租告知函及回函，《关于解除及收回租赁场地的律师函》、公证书，委托代理合同、付款凭证、增值税发票以及当事人的陈述在案佐证。

本院认为，**公司与***居公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按照合同约定履行义务。同时，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议发生于民法典实施前，应当适用合同法的有关规定。

关于合同解除。在合同履行过程中，***居公司于2020年3月起多次向**公司提出提前退租，但未得到**公司同意，同时《租赁合同》中也未约定***居公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故***居公司提出解除合同的行为并不发生合同解除的效力。***居公司提出因新冠肺炎疫情导致案涉房屋无法使用，属于不可抗力，***居公司有权解除合同。本院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情暴发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且无法克服，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人的经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁房屋无法使用，租赁合同目的不能实现的程度，承租人***居公司无权以不可抗力为由要求解除合同。***居公司逾期支付租金并提前退租的行为已构成违约，**公司于2020年7月17日向***居公司邮寄送达解除租赁合同的通知，根据《租赁合同》约定，解除通知寄出三个工作日后即视为送达，因此解除通知于2020年7月23日视为送达***居公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，**公司主张《租赁合同》已于2020年7月23日解除，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。

关于房屋租金、管理费及其他费用。***居公司租赁案涉房屋后，应当按照合同约定支付房屋租金、物业管理费及其他费用。***居公司于2020年3月提出终止履行合同，并于2020年3月底自行搬离案涉房屋，此后多次将搬离情况书面告知**公司，要求**公司及时处置案涉房屋避免损失扩大。在***居公司已经明确表示不再继续履行主要债务的情况下，**公司应当遵循诚信原则，及时采取适当措施防止损失扩大。本案中，**公司在多次催告履行无果后，于2020年7月17日向***居公司发出解除合同通知，**公司发出解除通知后，有义务及时收回案涉房屋，避免房屋空置造成损失扩大。因此，本院认定***居公司应当支付租金、管理费等费用至合同解除之日即2020年7月23日，对于2020年7月23日至**公司实际收回房屋之日期间的场地占用费，属于因**公司的自身原因造成的扩大损失，应当由**公司自行承担。同时，本院考虑到，新冠肺炎疫情发生后，政府针对疫情采取系列防控措施，案涉房屋所在的国际金融中心办公楼亦采取相应的限制措施，必然对***居公司所租赁房屋的正常使用造成影响。整个疫情持续到3月中旬开始缓解，直至3月底开始全面恢复生产经营，基于公平原则及双方分担损失的考量，本院酌定对***居公司应当支付的租金予以适当减免，酌情减免一个月的租金48559.61元，剩余部分租金133147.32元及物业管理费49444.06元、电费266.81元，***居公司应当向**公司支付。同时，根据《租赁合同》的约定，“乙方须于每月的首个工作日或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方，直至乙方付清所有欠付款项之日止。”因***居公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，故**公司要求***居公司按每日0.03%标准支付逾期付款违约金，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款违约金自**公司确认变更诉讼请求之日即2021年3月11日起，计至实际付清之日止。

关于违约金、免租期损失和空置期损失。***居公司向**公司支付三个月租金及物管费共计191001.15元作为保证金，根据合同约定，在***居公司违约的情况下，**公司有权将***居公司支付的保证金作为违约金收归**公司所有。**公司主张***居公司支付相当于保证金金额191001.15元的违约金，符合合同约定，本院予以支持，该违约金与***居公司已实际支付的保证金相互品迭，***居公司无须另行向**公司支付违约金。***居公司要求**公司返还保证金191001.15元的主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。**公司提出要求***居公司赔偿免租期租金及空置期损失的请求，系**公司因***居公司违约而产生的实际损失的补偿，因违约金的适用具有弥补守约方实际损失的性质和功能，**公司主张的前述违约金金额已足以弥补其全部损失，对其主张的免租期损失和空置期损失，本院不予支持。

关于律师费和公证费。根据《租赁合同》关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，**公司要求***居公司支付公证费3500元及律师代理费5400元，符合合同约定，本院予以支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司与被告（反诉原告）成都***居装饰工程有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月23日已解除；

二、被告（反诉原告）成都***居装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司支付租金133147.32元、物业管理费49444.06元、电费266.81元共计182858.19元及逾期付款违约金（以182858.19元为基数，自2021年3月11日起按每日0.03%的标准计算至欠款付清之日止）；

三、被告（反诉原告）成都***居装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司支付公证费3500元及律师费5400元；

四、驳回原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司的其他本诉诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）成都***居装饰工程有限公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费11575元，由原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司负担8435元，由被告（反诉原告）成都***居装饰工程有限公司负担3140元；反诉案件受理费减半收取2060元，由被告（反诉原告）成都***居装饰工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　　张　朋

人民陪审员　　杨素群

人民陪审员　　陈　旭

二〇二一年八月十二日

书　记　员　　谢生娅