泰安市隆鑫建筑安装工程有限公司、山东景源生物科技有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省泰安高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2022）鲁0991民初1815号 原告：泰安市隆鑫建筑安装工程有限公司，住所地泰安市高新区4号路南10号路西。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东一山律师事务所律师。 被告：山东景源生物科技有限公司，住所地泰安市高新区北天门大街2957号。 法定代表人：***。 被告：***，男，汉族，1964年7月26日出生，住宁阳县。 以上二被告委托诉讼代理人：***，山东锦春律师事务所律师。 第三人：***，男，汉族，1972年10月4日出生，住泰安市岱岳区。 原告泰安市隆鑫建筑安装工程有限公司（以下简称隆鑫公司）诉被告山东景源生物科技有限公司（以下简称景源公司）、***、第三人***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆鑫公司委托诉讼代理人***、被告景源公司、***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告隆鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令两被告支付租金690410.9元；2.诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告***于2012年2月9日与第三人***签订房屋租赁合同，约定***租赁***位于泰安市高新技术开发区北天门××街××号××楼。租赁期限自2012年4月26日起至2024年4月25日止，共计12年。第四阶段自2021年4月26日至2024年4月25日计三年，每年租金70万元，共计二百一十万元，每年3月26前交付下一年的租金七十万元。原告于2022年5月1日，通过司法拍卖取得对上述租赁房屋的所有权，原告依法承继***在与***签订的租赁合同中的权利。截止至拍卖成交之日，***、山东景源生物科技有限公司尚未缴纳2022年4月26日至2023年4月25日的租金70万元，应当依法将2022年5月1日至2023年4月25日的租金690410.9元支付给原告。2022年6月27日被告山东景源生物科技有限公司在明知原告已经取得涉案租赁房屋所有权的情况下，私自与第三人***达成抵扣协议，将2022年4月26日至2023年4月25日的租金70万元抵扣了***欠付山东景源生物科技有限公司的债务，该行为严重侵害原告权益，诉至法院，望判如所诉。 被告景源公司、***辩称：原告要求被告山东景源生物科技有限公司、***向其支付2022年5月1日至2023年4月25日的租金690410.9元没有事实和法律依据，法院应当依法驳回原告对两被告的诉讼请求。一、本案景源公司才是案涉房屋租赁合同的承租人、合同主体，合同“乙方”虽为被告***，落款处也是***本人签名，但是2012年2月9日签订房屋租赁合同时，山东景源生物科技有限公司尚未成立了，***作为景源公司成立的发起人、实际出资人、实际控制人签订案涉房屋租赁合同就是为了成立山东景源生物科技有限公司。合同签订后，景源公司于2012年3月21日成立，公司住所就是案涉房屋租赁合同约定的租赁物场所。泰安市岱岳区人民法院2022年3月份对案涉房地产、地上附着物进行网络司法拍卖的公告中，也公示了案涉房地产的优先购买权人即承租人系景源公司而非被告***，原告对此也是清楚的。而且自2012年2月9日签订房屋租赁合同后，案涉房屋也一直是景源公司使用，至2018年8月份的租金也一直是景源公司向***交付；2022年5月16日签订的房租抵顶欠款协议书也是景源公司和***签订。因此，景源公司才是案涉房屋租赁合同的履约主体，被告***对房屋租金不承担任何责任，法院应当驳回原告对被告***的诉讼请求。二、原告要求被告景源公司向其支付租金的诉讼请求也应当予以驳回。1、原告在诉状中的陈述表明其对租赁合同的内容是十分清楚的，其中租金交付时间为每年3月26日前交付下一年的租金；以及租金每拖一天应支付给出租方1%的违约金，拖一个月后出租方有权收回承租方的租赁权；被告景源公司只能按照合同约定的时间向***交付全年租金，不可能等到案涉房屋司法拍卖成交后，再交付2022年4月26日至2023年4月25日的租金；也不可能将一年租金分为两部分，成交前交付给***，成交后交付给买受人。2、景源公司与***于2022年5月16日签订抵顶协议书，并非仅仅以2022年4月26日至2023年4月25日的租金抵顶了***欠景源公司的债务。事实上，自2018年下半年，景源公司就和***就租金抵顶欠款达成了协议。自2018年10月26日至2023年4月26日景源公司欠付***的租赁费共计290万元，其中包括2022年4月26日至2023年4月25日的租金70万元，而该70万元应付时间为2022年3月26日以前，如前已述。景源公司与***2022年5月16日达成的抵顶协议就是将景源公司拖欠***案涉房屋租赁费290万元与***应付景源公司剩余执行款进行了抵顶而形成的协议；而且，泰安市中级人民法院2022年6月27日作出的（2022）鲁09执恢38号结案通知书对该抵顶事实予以确认。3、景源公司和***通过抵顶协议将房屋租金抵顶***欠款后，应当视为被告景源公司已经向***交付了案涉租金，原告再要求被告向其支付租金没有事实和法律依据；同时，如果被告再向原告支付租金，相当于被告支付了双份的租金，这对被告也是不公平的。综上，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。 第三人***未到庭，也未提出陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月9日，被告景源公司法定代表人即被告***作为乙方与甲方即第三人***签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于泰安市高新开发区北天门××街××号办公楼一座租给乙方使用，相关房产、土地权属编号为泰房权证泰字第1××6号及泰土国用（2011）第Ｋ-0004号，租赁期限自2012年4月26日至2024年4月25日，租金及支付方式共分四个阶段，其中第四阶段自2021年4月26日至2024年4月25日，每年租金70万元，共计210万元，每年3月26日前交付下一年的租金70万元。双方还约定了其他事项。 2013年1月14日，山东省泰安市中级人民法院作出（2012）泰商初字第152号民事判决书，判决本案第三人***偿还宁阳县农村信用合作联社借款本金998万元及利息等，宁阳县农村信用合作联社对***抵押的涉案房屋及土地在最高额1500万元的范围内享有优先受偿权。在本案执行过程中，2018年10月19日，经协商，山东宁阳农村商业银行股份有限公司（原名称为宁阳县农村信用合作联社）将（2012）泰商初字第152号民事判决确定的债权本金、利息及与债权有关的担保权等权利转让给本案被告景源公司，签订了债权转让协议，并经公证，该债权转让也通知了第三人***。2019年1月23日，山东省泰安市中级人民法院作出（2019）鲁09执异8号执行裁定书，裁定变更景源公司为申请执行人。2022年5月18日，景源公司向山东省泰安市中级人民法院申请执行的款项，包括本金、利息等共计2934.24285万元。 因第三人***与***之间的民间借贷纠纷，法院作出判决并生效后，***申请法院强制执行。在执行过程中，泰安市岱岳区人民法院于2022年3月7日委托淘宝网拍卖执行***名下的位于泰安市高新开发区北天门××街××号房地产及相关地上附着物。2022年4月30日，本案原告隆鑫公司以16429679元的最高价竟得。泰安市岱岳区人民法院于2022年5月7日作出（2021）鲁0911执恢511号执行裁定书，裁定***名下位于泰安市高新开发区北天门××街××号房地产及相关地上附着物（证号：泰房权证泰字第1××6号及泰土国用（2011）第Ｋ-0004号）归买受人隆鑫公司所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移，隆鑫公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。隆鑫公司于2022年5月9日收到该裁定，法院同时也向泰安高新区不动产登记部门进行了送达。因景源公司享有优先受偿权，泰安市岱岳区人民法院根据山东省泰安市中级人民法院的书面告知函于2022年6月13日将拍卖所得中的1500万元转付给该院，山东省泰安市中级人民法院在扣除执行费用后将剩余款项14917600元转付给景源公司。 2022年5月16日，景源公司作为甲方与乙方即第三人***签订一份协议书，载明：依据（2012）泰商初字第152号民事判决，截止2022年5月5日，乙方应该付给甲方本息共计2934.24万元。甲方获得1500万元优先受偿权之后，乙方还应支付给甲方剩余款1434.24万元。甲乙双方于2012年2月9日签订房屋租赁合同，合同约定“每年3月26日前交付下一年的租金”。甲方应付给乙方2018年10月26日至2023年4月26日的租赁费共计290万元（其中：2018年4月26日至2021年4月26日，每年60万元，三年计180万元；2021年4月26日至2023年4月26日，每年70万元，二年计140万元）；乙方应付给甲方上述剩余债权1434.24万元，甲方应付给乙方上述租金290万元，甲方债权于乙方债权相互冲减之后，乙方尚欠甲方剩余款1144.24万元。甲方同意放弃债权主张权利，不再要求法院执行乙方其他财产；本协议生效后，甲方向泰安市中级人民法院申请对乙方强制执行案件结案。2022年6月27日，山东省泰安市中级人民法院作出（2022）鲁09执恢38号结案通知书，载明，根据景源公司提出的申请，（2012）泰商初字第152号民事判决所确定的义务已执行完毕，本案作结案处理。2022年7月27日，原告隆鑫公司以书面形式向二被告发出告知函，要求其支付2022年5月1日至2024年4月25日的租金70万元，被告景源公司于2022年7月31日书面回复称不能重复支付租金，并将在2023年3月26日前支付2023年4月26日至2024年4月25日的租金。 本院认为：被告***与第三人***签订一份房屋租赁合同，系双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，且对租赁、租金及支付等进行了约定，系有效合同。因被告***系景源公司法定代表人，签订租赁合同系景源公司经营需要，系履行公司职务行为，所以被告景源公司为租赁合同的当事人，为该租赁合同的承租方。因第三人***与山东宁阳农村商业银行股份有限公司之间的金融借款纠纷，在进入执行程序后，山东宁阳农村商业银行股份有限公司将其债权本金、利息及与债权有关的担保权等权利转让给被告景源公司并对涉案抵押物享有优先受偿权，此时双方相互存在债权债务关系。此外，第三人***因与他人的民间借贷纠纷，其名下的涉案房屋、土地在强制执行程序中被法院依法拍卖，本案原告隆鑫公司依法竞买购得，根据相关裁定文书及送达手续，自2022年5月9日起，涉案房屋所有权转移至原告隆鑫公司名下。根据“买卖不破租赁”的原则，被告景源公司与第三人***签订的租赁合同仍然有效，被告景源公司作为承租人应自2022年5月9日起向原告隆鑫公司支付租金，虽然被告景源公司与第三人***就双方之间的债权债务签订了相关的抵顶协议，但在签订该协议时，被告景源公司知道或应当知道涉案房屋所有权发生变动的事实，因此，被告景源公司应当支付原告2022年5月9日至2023年4月26日期间的租金，经计算为676666.65元。被告***并非涉案租赁合同的主体，应依法不承担责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百二十一条、第七百二十五条之规定，判决如下： 一、被告山东景源生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市隆鑫建筑安装工程有限公司租金676666.65元。 二、驳回原告泰安市隆鑫建筑安装工程有限公司对被告***的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3972元，由原告隆鑫公司负担400元，被告景源公司负担3572元；财产保全费1500元，由原告隆鑫公司负担120元，被告景源公司负担1380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年三月十五日 书记员***