昆明晨晟招标有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）云01民再112号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆明晨晟招标有限责任公司。

住所地：昆明市盘龙区世博生态城低碳中心*栋1201。

法定代表人：李晖，公司经理。

委托诉讼代理人：刘江涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：李承蔚，北京市尚公（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：***，女，1975年1月12日生，汉族，住云南省昆明市五华区。

委托诉讼代理人：邓永佳，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：张畯源，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。

再审申请人昆明晨晟招标有限责任公司（以下简称“晨晟公司”）因与被申请人***房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）云01民终2899号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）云民申508号民事裁定书指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人晨晟招标公司的委托诉讼代理人李承蔚、刘江涛；被申请人***的委托诉讼代理人邓永佳、张畯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人晨晟公司称：二审判决适用法律错误，认定事实不清，请求再审本案。理由：一、合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间内所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本条立法原意系保护承租人的承租权，承租人有权不破租赁，当然承租人亦有权破租赁。最高法院司法解释《城镇房屋租赁合同》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。承租人有权要求继续履行，但因债的主体发生变化，承租人也有权终止履行。二、原二审判决关于《城镇房屋租赁合同》解除权认定的法律适用错误。根据《合同法》的规定，合同的解除包括三种情形：协议解除、单方法定解除、单方约定解除。但二审判决认为双方未协议解除合同，即认定合同继续履行，明显错误。（一）再审申请人享有单方法定解除权。1、涉案房屋多次被法院查封，严重影响了房屋的使用。再审申请人依据《城镇房屋租赁合同》第八条的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应以支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（2）租赁房屋权属有争议的”。江西省上饶市中级人民法院、五华区人民法院，执行法官到涉案房屋处，要求对涉案房屋进行司法查封，涉案房屋面临拍卖等产权不明晰行为已严重影响了房屋的使用，影响了再审申请人经营及声誉。依据《城镇房屋租赁合同》第八条的规定，再审申请人有权解除合同。2、租赁合同之目的已无法实现，再审申请人有权依据《合同法》第94条规定，单方解除合同。再审申请人就该房屋签署的《房屋和车位租赁合同》承租的系该房屋1-6层之整体，鉴于该房屋1-4层租赁关系已约定于2015年10月16日终止，如再审申请人与涉案房屋新的权利人继续履行《房屋和车位租赁合同》，合同目的将无法实现。（二）再审申请人享有单方约定解除权。退一步讲，即使再审申请人不享有单方法定解除权之条件，再审申请人亦享有单方约定解除权。《房屋和车位租赁合同》第11条约定：如乙方特殊原因退租，已缴纳的租金甲方不再返还；同时乙方退租需提前90日向甲方书面提出，否则按违约处理”，本案中，再审申请人已于2015年6月30日提出于2015年10月16日终止合同，提前超过90日已通知了权利人。(三)再审申请人解除合同的方式合法。1、因涉案房屋产权多次变更，且从未通知再审申请人，再审申请人一直无法联系涉案房屋产权人，故再审申请人于2015年6月30日向五华区人民法院发出《情况说明》，明确再审申请人将于2015年10月16日终止涉案房屋租赁关系，该《情况说明》已附在该案的执行卷宗中(一审己调取)，何凤华、***己在执行过程中查阅此资料。2015年9月，再审申请人在涉案房屋大门张贴通知，明确再审申请人于2015年10月16日终止租赁关系。2015年10月，再审申请人再次在涉案房屋大门张贴通知，明确再审申请人于2015年10月16日终止租赁关系。再审申请人已将解除合同的意思表示尽最大限度通知涉案房屋权利人。2、再审申请人在原审中已提出合同已解除的抗辩，并非像二审判决所说未向法院提起。但鉴于本案属同一房屋租赁关系，再审申请人解除合同的诉求不可吞并本诉，因此再审申请人无法提出新的诉讼请求，仅能提出抗辩。三、再审申请人事实上已于2015年10月16日搬离房屋（另案生效判决已确认），双方终止租赁已既成事实，同时客观上已不能履行合同。再审申请人于2015年10月16日搬离房屋，被申请人知悉此事，同时被申请人亦进行了公开招租，双方终止租赁已既成事实。四、本案中，昆明市五华区人民法院2015年9月24日作出被申请人系涉案房屋权利人的执行裁定，但二审判决却判令再审申请人支付自2015年9月17日起的利息，裁判结果错误。

被申请人***辩称：一、根据合同法第229条“租赁物在租赁期间内所有权变动的不影响合同的效力”，即买卖不破租赁的规定，张振贵在《房屋和车位租赁合同》中的权利义务由***承受。同时该法律的确是偏向于保障承租人的权利，但同时也说明了无权变更并不会导致租赁合同当然的解除，如不继续承租依然需要通过法定程序，系申请人曲解立法本意。故二审法院适用法律正确，应驳回再审申请。二、对于申请人认为二审法院关于《房屋和车位租借合同》解除权的认定适用法律错误申请人称其已经行使了单方解除权，并已将解除通知尽最大努力送达，同时在原审中一直提出解除合同的抗辩，合同己经解除。被申请人认为申请人的主张无事实及法律依据，依法不成立。申请人未举证证明《房屋和车位租赁合同》己解除的事实。三、申请人抗辩合同解除的主张无事实及法律依据。1、被申请人认为，被申请人在原审中主张的租赁合同纠纷系给付之诉，而申请人主张的是解除合同系形成之诉，明显属截然不同的法律关系，何来吞并之说，完全系申请人对法律的错误理解所致。根据我国法律规定对于单方解除需要经过法律程序确认，如获支持才发生合同解除的效力，而申请人并未就要求确认合同解除提起诉讼，就不能仅凭其认为的提出抗辩理由就当然合同已解除。2、被申请人认为，申请人的该种辩解同时否定了其自己所说的“本案中因合同主体发生变化,给再审申请人（承租人）履行带来困难”观点。申请人该相互矛盾、不能自圆其说的理由反映出其在欺骗法庭的事实。3、申请人何时搬离房屋或是否真实搬离房屋被申请人不知，庭审后被申请人去看过房屋，发现房屋尚被申请人控制，租赁房屋一直在申请人的占有和控制之下，从未提出向被申请人移交，也没有举证证明房屋移交给被申请人的证据，故被答辩主张合同己解除的主张无事实和法律依据。故二审法院确认《房屋和车位租赁合同》没有解除适用法律正确。四、因申请人的行为导致被申请人产生一年的租金损失，申请人应自2015年10月17日继续向被申请人支付租金直至按照合同约定将房屋交还被申请人之日。因申请人未按约支付租金己构成违约，就应承担逾期付款支付违约金的责任，二审法院判决支持的利息系申请人违约而使被申请人所受到的损失，于法有据，二审法院的判决并无不妥。五、云南省高级人民法院（2017）云民申508号民事裁定书违反程序，在其本院认为中的认定严重超出了再审审查的范围对不符合事实的情形作主观认定，严重损害了被申请人的合法权益。六、申请人与案外人崇庆东房屋租赁合同纠纷一案与本案有着本质却别。首先、申请人与崇庆东签订的《房屋和车位租赁合同》与本案合同一致，但是在该房屋发生物权变动后，申请人擅自与崇庆东重新签订了一份《协议书》，《协议书》中申请人与崇庆东约定将租赁期限变更为至2015年10月16日止，对最早签订的《房屋和车位租赁合同》内容已经做出了实质性变更，对租赁期限做出了变更。但本案中申请人自始至终都未向我方发出过解除合同或变更租赁期限的通知，因此申请人与崇庆东的裁判结果不应该作为本案的参考案例。其次，申请人自行放弃“买卖不破租赁”所赋予的权利，不对1-4层房屋继续租赁，其后果应当由申请人自行承担。申请人所声称的房屋1-4租期届满后致使物的效能受到损害，该结果完全是申请人自己造成的，现申请人不愿承担自己维权不利的后果，反而要以损害我方***的合法权益来挽回损失，这种行为是绝不该受到允许的。

被申请人***向一审法院起诉请求：1、支付房屋及车位租金391，320元及违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月17日案外人张振贵与被告签订《房屋和车位租赁合同》，被告承租张振贵所有位于新亚洲体育城星都总部基地047幢的房屋和地下车位10个，合同约定租期为五年，自2011年10月17日起至2016年10月16日，租金为一年一付，先付后租，每年期满前30日支付，首年房屋租金单价为38元／㎡／月，租金自第2年开始至2016年10月16日每年在前年的基础上每平方米月单价上浮6%。首年车位租金单价为180元/个/车位，月租金年度递增幅度6%。被告晨晟公司在合同承租方（乙方）处签字并加盖公章。被告租赁房屋五、六层的所有权于2015年9月24日通过昆明市五华区人民法院（2015）五法执字第652号执行裁定书确定为原告***，但原告***房屋产权变更手续尚未办理完毕。五华区人民法院于2015年6月向被告送达。被告晨晟公司于2015年6月30日向昆明市五华区法院提出因《房屋和车位租赁合同》相对人张振贵与何凤华之间的产权交易影响被告晨晟公司的正常经营，自2015年10月16日终止合同的主张。并于2015年10月16日在租赁房屋一楼大门上张贴通知称：被告承租房屋（1-6层）的相关租赁协议已于2015年10月16日终止，被告亦于2015年10月16日腾空房屋，房屋产权人未与被告办理相关交接手续且房屋产权人多次变更，请求房屋相关权利主体及时与被告联系办理交接事宜。

一审法院判决：驳回原告***的诉讼请求。

***不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，判令支付房屋及车位租金391，320元及违约金。

二审确认的事实与一审确认的事实一致。

经二审审理认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽涉案房屋的产权人变更为上诉人***，但原产权人与被上诉人签订的租赁合同对上诉人与被上诉人仍合法有效，双方仍应按该租赁合同继续履行。被上诉人主张其于2015年10月16日在租赁房屋上张贴通知的行为已单方解除合同，对此，被上诉人不予认可。本院认为，因双方对于解除租赁合同并未达成一致意见，被上诉人亦未向法院提出诉讼请求解除租赁合同，故其单方张贴通知的行为并不能证实双方的租赁合同已经解除，现被上诉人未按期交付租金系违约行为。故上诉人要求被上诉人依据租赁合同交付2015年10月17日至2016年10月16日的房屋及车位租金人民币391，320元有事实及法律依据，本院依法予以支持。因租赁合同约定被上诉人交付下一年度租金应于上一年度租金到期前三十日，故被上诉人应支付上诉人逾期支付的租金自2015年9月17日起至付清款项之日止以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。综上，上诉人的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。经二审审理后判决：1、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4919号民事判决；2、被上诉人昆明晨晟招标有限责任公司于本判决生效之日起三日内向上诉人***支付自2015年10月17日至2016年10月16日的房屋和车位租金人民币391，320元及该款项自2015年9月17日起至全部款项付清之日止以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。

本案经再审审理查明的事实与一、二审判决确认的事实一致，依法予以确认。

综合双方在再审中的诉辩主张，本案争议焦点在于：1、晨晟公司是否享有单方解除权；2、解除合同的通知是否到达对方。

本院认为：关于晨晟公司是否享有单方解除权的问题。合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间内所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。该法条赋予承租人选择权，目的是维护既定的交易秩序和交易安全，是为了保护承租人的租赁权，并非限制承租人继续维持原来的租赁关系。在租赁房屋的所有权发生变动后，承租人可根据相关法律规定，选择继续租赁或退租。本案中，晨晟公司已经做出选择，在租赁房屋权利人频繁变更而不明的情况下，向人民法院明确表示2015年10月16日以后不再继续租赁涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：“法律规定的其他情形”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（2）租赁房屋权属有争议的”。本案中，涉案房屋多次被法院查封，客观上影响了承租人对房屋的正常使用，承租人请求解除合同属于“法律规定的其他情形”，有法律依据。

关于解除合同的通知是否到达对方的问题。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定：“当事人一方依照第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案晨晟公司在对房屋权利人不明的情况下，收到人民法院的履行到期债务通知书后，向人民法院提出了解除合同的意思表示，两次在租赁房屋的门上张贴解除租赁合同通知，以及腾空房屋搬离的行为，已尽到了通知义务，并且***起诉的时间与合同约定交租的时间重合，证明***已知晓晨晟公司不再租赁房屋，解除合同通知已经到达***，合同已解除，***的诉讼请求无事实和法律依据，晨晟公司的再审请求成立，本院予以支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决如下：

一、撤销本院（2016）云01民终2899号民事判决；

二、维持（2015）官民一初字第4919号民事判决。

案件受理费一审7，170元，二审7，170元由被***承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张昆华

审 判 员　刘　静

审 判 员　方　虎

二〇一八年五月二十八日

书记员代　媛　媛