某某与昆明晨晟招标有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2016）云01民终2898号

上诉人（一审原告）***，男，1970年6月27日生，汉族。

委托诉讼代理人**，系***高律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（一审被告）昆明**招标有限责任公司。

住所地：昆明市盘龙区世博生态城低碳中心B栋1201号。

法定代表人**。

委托诉讼代理人***、***，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人***因与被上诉人昆明**招标有限责任公司（以下简称“**招标公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理此案后，依法组成合议庭于2016年8月16日对本案进行了公开开庭审理，上诉人***的委托代理人**，被上诉人**招标公司的委托代理人***、***均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院经审理确认的本案事实是：2011年10月17日案外人***与被告签订《房屋和车位租赁合同》，被告承租**贵所有位于新亚洲体育城星都总部基地047幢的房屋和地下车位10个，合同约定租期为五年，自2011年10月17日起至2016年10月16日，租金为一年一付，先付后租，每年期满前30日支付，首年租金单价为38元／㎡／月，租金自第2年开始至2016年10月16日每年在前年的基础上每平方米月单价上浮6%。首年车位租金单价为180元/个/车位，月租金年度递增幅度6%。被告**公司在合同承租方（乙方）处签字并加盖公章。被告租赁房屋一到四层的所有权于2014年5月8日变更为原告，原、被告就新亚洲体育城星都总部基地047幢的房屋的租赁合同于2014年5月28日另行签订《协议书》约定：乙方（承租方）**公司与原房主***于2011年10月17日签订的关于星都总部基地047幢的《房屋和车位租赁合同》，双方继续在2014年10月17日至2015年10月16日期间全面履行。星都总部基地047幢继续由乙方租赁使用。原、被告均在该协议书上签字并加盖公章。按照该协议约定，被告应当在2015年9月16日前向原告支付租金。租期届满后，被告未支付下一年度租金，并在租赁物一楼大门上张贴通知称：被告承租房屋（1-6层）的相关租赁协议已于2015年10月16日终止，被告亦于2015年10月16日腾空房屋，房屋产权人未与被告办理相关交接手续且房屋产权人多次变更，请求房屋相关权利主体及时与被告联系办理交接事宜。现原告以被告未支付2015年9月17日之后的租金为由诉至法院请求判令：1、被告支付房屋租金及车位租金人民币816460.64元及违约金（自2015年9月17日算至租金全部付清之日）。2、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告双方于2014年5月28日签订的协议依法成立，发生法律效力。现原告以被告与案外人***签订的《房屋和车位租赁合同》未履行完毕为由，要求被告支付2015年9月17日之后的房屋及车位租金。被告辩称协议书是原、被告双方就诉争房屋及车位的重新约定，一审法院予以确认。协议书约定一年的租期届满，原、被告双方并未就续租事项重新签订书面合同，且被告于2015年10月16日在房屋大门处粘贴通知腾空房屋，也未继续向原告缴纳租金，视为不再续租的意思表示，故对被告合同已经履行完毕，租赁合同关系终止的辩称一审法院予以采信。原告要求被告预交2015年10月17日至2016年10月16日的房屋及车位租金，因被告已明确表示不再续租，合同的权利义务终止，故对原告要求被告预付租金的诉请，一审法院不予支持。关于违约金，根据合同约定：1、甲、乙双方任意一方无故提出提前终止合同，应向对方支付年租金20%的违约金，由此给对方造成的损失，违约方还应承担赔偿责任。2、乙方未按本合同约定足额交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付租金1%的违约金，逾期超过30日的，甲方有权提前终止合同。3、乙方违约，甲方不再返还乙方缴纳的履约保证金。原告主张按上述违约条款第二项的约定要求被告支付逾期支付租金的违约金，因合同的权利义务终止，被告不应承担支付下一年度租金的义务，原告的主张不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告***的诉讼请求。案件受理费11965元，由原告***承担。”。

一审判决宣判后，上诉人***不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一、认定事实不清，适用法律错误。一审认定星都总部基地047幢房屋的租赁期限至2015年10月16日终止，一审被告2015年10月16日腾空房屋，租赁合同已经终止履行属认定错误。一审原告和被告2014年5月28日签订的协议书，仅约定租赁合同在2014年10月17日至2015年10月16日之间继续全面履行，没有约定2015年10月16日之后终止履行。且一审被告是否腾空房屋仅凭被告在开庭时单方面提交的张贴通知来确认明显错误，首先该通知从未送达给一审原告，其次该通知是否是被告2015年10月16日张贴无法确认，请二审予以纠正。二、一审判决说理部分错误。一审判决认定一审被告在房屋大门处张贴腾空房屋的通知，且未继续向一审原告交纳租金，视为不再续租的意思表示，故认为租赁合同关系终止，免除一审被告的交租义务和违约责任纯属错误。一审被告一方面辩解租赁合同终止，却不按照租赁合同约定将房屋交给原告，而是继续占有控制原告的房屋却不支付租金，既然一审被告一直占有控制原告的房屋，就应该支付相应的租金。综上，请求二审法院查清事实依法改判。

被上诉人**招标公司答辩称：被上诉人与上诉人的房屋租赁关系2015年10月16日已经终止。一审判决结果正确，应予维持。

二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。另确认，双方于2014年5月28日签订的协议书中由***手写内容为：“本人只对47栋一至四层的租约确认一年期即2014年10月17日至2015年10月16日止”。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应该向上诉人支付2015年10月17日至2016年10月16日的租金及违约金？

本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：本案中，2014年5月8日，被上诉人租赁的涉案房屋一到四层的所有权变更为***，上诉人和被上诉人就新亚洲体育城星都总部基地047幢的房屋的租赁事宜于2014年5月28日另行签订了《协议书》对涉案房屋的租金、租赁期限进行了新的约定，对于租期明确为一年期即2014年10月17日至2015年10月16日止。双方之间的租赁合同已履行完毕，被上诉人亦于租期界满后表示不再续租并搬离涉案房屋，故上诉人要求被上诉人支付下一年度的租金没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，判决结果并不无当，本院依法予以维持。据此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币11965元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*芸

代理审判员***

二〇一六年八月二十五日

书记员焦菡