天津市鼎盛达房地产经纪有限公司、天津房地产集团有限公司等农村土地承包合同纠纷民事一审民事判决书

天津市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）津0101民初7259号 原告：天津市鼎盛达房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区史各庄镇产业功能区规划一号路17号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司出纳。 被告：天津房地产集团有限公司，住所地天津市河西区宾水道增9号A区A座17-19层。 法定代表人：**，董事长。 被告：天津市房信建筑工程总承包有限公司，住所地天津市和平区桂林路35号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，天津世杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津世杰律师事务所律师。 被告：天津市房地产信托集团有限公司，住所地天津市和平区睦南道74号，实际办公地址天津市南开区育梁道18号301室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 被告：中国光大银行股份有限公司天津分行，住所地天津市和平区曲阜道中联商务中心一附楼。 负责人：***，行长。 委托诉讼代理人：吕垚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。 原告天津市鼎盛达房地产经纪有限公司与被告天津房地产集团有限公司、天津市房信建筑工程总承包有限公司、天津市房地产信托集团有限公司、中国光大银行股份有限公司天津分行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年7月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告天津市鼎盛达房地产经纪有限公司、被告天津市房信建筑工程总承包有限公司、天津市房地产信托集团有限公司、中国光大银行股份有限公司天津分行的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告天津房地产集团有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天津市鼎盛达房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令停止对天津市滨海新区产的执行，并解除对于该房产的强制执行措施：包括查封、冻结、进行评估和拍卖等；2．本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年-2020年原告与被告天津房地产集团有限公司签订《商品房抵顶工程款协议书》《商品房以房抵工程款协议书》，约定天津房地产集团有限公司将涉案房产抵债给原告用于偿还债务，并由原告指定的单位或者个人签订商品房买卖合同。原告对涉案房屋装修并占用，但是在2021年10月原告办理过户手续中得知上述房产被贵院查封，涉案房产已经抵债给了原告，原告并已经实际占有进行了装修，花费了巨额的装修费用，上述房屋不能作为案件被执行财产，虽然异议房屋没有变更产权登记，但是所有权属于原告，据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告符合上述规定，如果继续查封或者拍卖房屋必然损害原告的利益。如果继续查封或者拍卖房屋必然损害原告的利益，请求法院立即解除对上述财产的执行，切实维护原告的合法权益。原告提交如下证据材料： 1．商品房抵顶工程款协议书一份，拟证明原告与被告天房集团就案涉房产签订过抵债协议； 2.天津市和平区人民法院出具的（2022）津0101执异57号执行裁定书一份，拟证明经过执行异议程序。 天津房地产集团有限公司未答辩。 天津市房信建筑工程总承包有限公司、天津市房地产信托集团有限公司辩称，原告所述的事情都是与天房集团进行的，我公司对整件事情不清楚不了解，我方尊重法院判决。二被告未提交证据材料。 中国光大银行股份有限公司天津分行辩称，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的异议请求。主要理由如下：1.以房抵债协议不等同于房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第二十八条第（一）、（三）项规定的情形。“买卖合同”的认定标准是是否具备购买房屋的目的，而原告显然是为了抵债。原告系基于其与天津房地产集团有限公司之间的普通债权而进行的以房抵债。因此,原告对案涉房屋并未实际支付购房价款也不享有物权期待权,原告的债权作为普通债权并不能优先于光大银行天津分行的债权,并不符合“已支付全部价款”足以排除执行的法定条件，原告不能主张排除对房屋的执行。2.原告所提供的证据,均无法证明原告在查封之前已经合法占有案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项规定的情形。原告并未提供任何证据足以证明案涉房屋已经交付给其合法占有，原告对于既未转移登记、也未完成交付的案涉房屋，不足以排除强制执行。3.原告因自身原因未办理过户登记，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定的情形。原告与天津房地产集团有限公司于2019-2020年就已经签订了相关协议,至今已有两三年之久，案涉房屋具备过户登记条件但原告却迟迟不去办理过户登记手续,存在过错，不足以排除强制执行。4.退一步来讲，即便协议是以房冲抵工程款,原告主张工程价款优先受偿权也超过了6个月的行使期限，早已丧失了该优先权,该工程款债权已经沦为普通债权,在作为抵债务的案涉房屋未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成,原告的债权仍为普通债权,其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。该被告提交如下证据材料： 1.天津市不动产登记资料查询结果，拟证明现在案涉房屋的权利人是天津房地产集团有限公司； 2.案涉房产现场照片，拟证明案涉房产并不能确定已经由原告实际占有使用； 3.最高院案例一份，拟证明案涉房产虽然经过了以物抵债协议，但是未办理登记的前提下，并不能证明原告对案涉房产享有物权期待权，不能适用相关法律对其权利进行保护。 本院经审理认定事实如下，被告中国光大银行股份有限公司天津分行与被告天津市房信建筑工程总承包有限公司、天津房地产集团有限公司、天津市房地产信托集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出了（2021）津0101民初2996号民事判决书，判决：一、被告天津市房信建筑工程总承包有限公司偿还原告中国光大银行股份有限公司天津分行截至2021年3月7日的借款本金17999993.33元及至实际偿清之日止的利息、罚息、复利；二、被告天津市房信建筑工程总承包有限公司偿付原告中国光大银行股份有限公司天津分行律师费损失23700元；三、被告天津房地产集团有限公司、天津市房地产信托集团有限公司对上述第一、二项应付款项承担连带清偿责任，被告天津房地产集团有限公司、天津市房地产信托集团有限公司承担上述连带清偿责任后，有权向被告天津市房信建筑工程总承包有限公司进行追偿。上述判决书生效后，被告中国光大银行股份有限公司天津分行向本院申请执行，案号为（2021）津0101执3552号。在执行过程中，本院于2021年9月17日对被告天津房地产集团有限公司名下坐落于天津市滨海新区房产（本案案涉房产）进行了查封，查封期限自2021年9月17日至2024年9月16日。 天津市不动产登记资料查询结果载明，案涉房屋权利人为被告天津房地产集团有限公司。 原告曾与被告天津房地产集团有限公司签订《商品房抵顶工程款协议书》约定，甲方（天房集团）应向乙方（原告）支付海天园二期住宅项目销售代理服务费3335787.06元、退还乙方定金2500000元，共计5835787.06元。甲方以本案案涉房屋及其他房屋折抵乙方定金及部分代理费……但上述协议书未载明签订日期。 本院认为，从最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，原告提供的《商品房抵顶工程款协议书》证明原告与被告天房集团存在商品房销售代理服务合同关系，上述协议书是天房集团以案涉房产对欠付原告的销售代理服务费进行的抵偿，实为消灭双方之间的销售代理服务费债权债务关系，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定原告享有物权期待权。故原告的诉讼请求不符合上述法律规定，本院不予支持。 被告天津房地产集团有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 驳回原告天津市鼎盛达房地产经纪有限公司全部的诉讼请求。 本案诉讼受理费80元，由原告天津市鼎盛达房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。 审判员　刘　蕊 二〇二二年八月二十四日 书记员　*** 附：本裁判文书依据法律规定的具体条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院 关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。