重庆明进建设集团有限公司与某某,重庆市汇立房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市巴南区人民法院 民事判决书 (2023)渝0113民初26444号 原告：重庆明进建设集团有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道35-3号，统一社会信用代码91500113203420865B。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川银桥律师事务所律师。 被告：***，男，1981年5月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：***，重庆格林威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆格林威律师事务所律师。 被告：重庆市汇立房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区汇立花溪湾小区1号楼1幢2-商业1。统一社会信用代码91500113MA5U6LHD8J。 法定代表人：***，总经理。 原告重庆明进建设集团有限公司（以下简称明进公司）与被告***、重庆市汇立房地产开发有限公司（以下简称汇立公司）申请执行人异议之诉纠纷一案，本院于2023年11月23日受理后，依法适用普通程序，由审判员***担任审判长与人民陪审员***、人民陪审员***组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告明进公司委托诉讼代理人***，被告***委托诉讼代理人***、被告汇立公司均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告明进公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院准许执行登记在第三人重庆市汇立房地产开发有限公司名下的位于重庆巴南区××小区××号××号共计8套商业用房;2.本案诉讼费由被告***承担。事实及理由：2018年3月1日，原告重庆明进建设集团有限公司（以下简称明进公司）与被告重庆市汇立房地产开发有限公司（以下简称：重庆汇立公司）就重庆市巴南区汇立花溪湾1、2号楼、门岗及地下车库工程签订了《建设工程施工合同》，约定重庆汇立公司将该工程发包给明进公司施工，该施工合同约定了施工范围、计价方式、付款方式、结算及保修等内容。工程完工后，由于重庆汇立公司拖欠明进公司工程款，明进公司将重庆汇立公司起诉至巴南区人民法院。在诉讼过程中，明进公司向巴南区人民法院申请财产保全，于2022年5月18日查封了登记在重庆汇立公司名下的位于重庆巴南区××小区××号××号共计8套商业用房，查封期限3年。2023年2月16日巴南区人民法院作出（2022）渝0113民初7875号民事判决书，判决：1、重庆汇立公司向明进公司支付1882411.15元及相应利息。2、明进公司对该建设工程（花溪湾）小区的折价或拍卖具有优先权。2023年8月初，巴南区人民法院电话通知明进公司的代理人***，告知由于案外人***对前述被查封的1号楼1-1至1-8号房的查封提出了异议，所以需于2023年8月11日至该院听证。听证过程中，被告***及第三人重庆汇立公司均未提供已支付房款的合法有效依据，更未提供在人民法院查封前已经合法占有被查封不动产的有效证据及非因买受人自身原因未办理过户登记的合法有效证据。原告的代理人***予以当庭驳斥及强烈反对和质疑。2023年9月7日，重庆市巴南区人民法院作出（2023）渝0113执异207号执行裁定书，裁定中止对位于重庆巴南区××小区××号××号共计8套商业用房的执行，该裁定书并于2023年9月12日送达原告代理人。原告认为，重庆市巴南区人民法院作出的《（2023）渝0113执异207号执行裁定书》认定事实不清、适用法律法规错误，依法应当予以纠正，具体理由如下：第一、关于被告***是否已支付购房款的问题，被告***为了证明自已的主张，提供了于2021年9月17日签订的案涉商业房屋的8份《重庆市商品房买卖合同》以及《抵款情况说明》、于2023年9月23日由延边万邦建筑安装工程有限公司、山西祥南建筑劳务有限公司签订的《房款代付协议》、于2021年10月27日由重庆汇立公司出具的《结清证明》及《汇立花溪湾商业及车位备案表》，拟证明***已支付完案涉房屋的购房款。原告认为，首先8份《重庆市商品房买卖合同》以及《抵款情况说明》均签订于2021年9月17日，实际上是以房抵款，本质为代物清偿，需以房屋办理完权属变更手续方能视为支付的完成。但是重庆汇立公司并不欠山西祥南建筑劳务有限公司工程劳务款，***及山西祥南建筑劳务有限公司也不是重庆汇立公司的合法债权人。腾冲宝峰合院、宝峰文苑更不是重庆汇立公司发包的建设工程。并且，除8份《重庆市商品房买卖合同》外，《抵款情况说明》、《房款代付协议》、《结清证明》及《汇立花溪湾商业及车位备案表》的真实性均无法核实。由于被告***以及第三人重庆汇立公司的法定代表人***当庭表示双方关系较好，不排除双方进行虚假诉讼的可能性，因此对于被告及第三人提交的材料应当严格审査。由于被告及第三人未提交债权债务产生的相关依据，因此其应当自行承担举证不能的法律后果。其次，《房款代付协议》第一条载明:“经双方协商甲方先支付乙方工程款人民币3250万”，可见，签订该《房款代付协议》时尚未结算，因此《房款代付协议》属于流质合同而无效。并且，即使在第三人重庆汇立公司真的欠山西祥南建筑劳务有限公司工程劳务款且以房抵款也合法有效的情况下，也应当将房屋过户至山西祥南建筑劳务有限公司名下而不是被告***等人名下。***等三人作为山西祥南建筑劳务有限公司的股东，通过以房抵款的形式将山西祥南建筑劳务有限公司的债权转移至自己名下，不但不符合相关法律规定，而且有规避国家税收以及逃避债务规避人民法院强制执行之嫌，属于违法行为。最高人民法院的相关案例对通过以股东会决议的形式划分公司资产的行为也是持否定态度，即使***等三股东通过股东会决议的形式将公司债权以房抵款至其私人名下都属于违反公司法的行为，在本案中没有股东会决议的情况下更属于违法行为，依法不应当予以支持。再次，由于***的代理律师***及重庆汇立公司的法定代表人***当庭表示双方关系较好，因此不排除伪造证据的可能性。再结合***的的代理律师***在本案的关联案件即明进公司与重庆汇立公司因建设公司施工合同纠纷案（该案包含了本次的8套房屋）诉讼过程中也是第三人重庆汇立公司的代理律师，更进步证明双方有通谋虚假诉讼的可能性。关于***是否合法占有该被查封不动产的问题，原告认为在听证过程中，承办法官问被告及第三人是否有缴费记录及交钥匙的证据时，两被告均回答没有。在此情形下，应当由被告及第三人自行承担举证不能的法律后果。关于未办理过户登记是否属于被告人***自身的原因造成的问题，原告认为被告***依据《房款代付协议》第七条，《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，从该第十三条第1款可以看出，案涉房屋办理过户登记的约定，使需委托第三人办理过户登记，也需要被告在签订该《重庆市商品房买卖合同》3日内将办理产权登记的相关资料交给第三人，否则是无法完成过户登记的。从该第十三条第5款可以看出，如因被告的责任导致开发商未能按期提交办理商品房《房地产权证》的相关资料、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，第三人不承担违约责任。根据以上条款可以得出，即使约定由第三人代为办理过户登记，也需要被告予提交相关资料给第三人以协助配合才能完成。《重庆市商品房买卖合同》第22条规定“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担”，因此如果在委托第三人办理房产证的情况下，被告***应当在签订合同后将依法应由其承担的规费和税费交给开发商由开发商代扣代缴，否则开发商也无法办理产权证。但是被告及第三人在听证过程中均未提交***已经完成配合办证的义务（包括但不限于***向开发商提交办理产权证需要的资料以及将办理产权证需要由买方承担的规费和税费交给第三人代扣代缴的证据），因此其应当承担举证不能的后果。其次，自签订《重庆市商品房买卖合同》到巴南区人民法院查封，时隔7个月之久。在听证过程中，被告及第三人未举证证明被告***积极地督促了第三人办理过户登记，应当自行承担举证不能的法律后果；再次，第三人在听证程序中陈述是因欠税导致税务机关不允许其开票而导致未能办理过户手续。原告认为第三人的该条理由不能成立，如因开发商欠税导致税务机关不允许其开票，被告***也可以自行向税务机关中报税费，然后办理产权证，开发商未开发票不会导致购房人不能缴纳税费、更不会导致购房人不能办理过户登记。本案中，被告并没有举示其将相关税费交给开放商代扣代缴的证据，也没有举示其自行向税务机关积极申报税费的证据，应当自行承担举证不能的法律后果。事实上，据原告了解，是由于被告无钱交税，导致第三人未能办理过户登记。综上所述，***未支付购房款、在人民法院查封前未合法占有案涉房屋、未能过户是***自身的原因造成。重庆市巴南区人民法院作出的（2023）渝0113执异207号执行裁定书认定事实不清适用法律法规错误，因此特向贵院依法提起诉讼，望判如所请。 被告***辩称，执行裁定中已经载明被告提出异议申请是根据执行异议及复议相关规定28条之规定，被告提出异议同时符合28条规定的四个条件，因此法院裁定终止执行合法有效。关于事实方面，与被告汇立公司签订商品房买卖合同约定以工程款冲抵房款系其对购房款支付方式的特别约定，并不违法法律和行政法规的强制性约定，应认定双方成立了合法有效的商品房买卖合法关系。 被告汇立公司辩称，同***意见。 经审理查明，明进公司与汇立公司建设工程施工合同纠纷一案，明进公司于2022年5月9日向本院提出诉讼财产保全申请，要求查封、扣押、冻结汇立公司价值2532411.15元的财产。本院经审查认为明进公司的申请符合有关法律规定予以准许，并于2022年5月18日对案涉房产进行了保全查封，查封时案涉房产办理了商品房网签，购房人为***。2023年2月16日，本院作出（2022）渝0113民初7875号号民事判决书，判决被告重庆市汇立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆明进建设集团有限公司工程款1882411.15元；被告重庆市汇立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆明进建设集团有限公司利息（以工程款1882411.15元为基数自起2021年5月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准至付清之日止）等内容。2023年4月4日，该判决生效。***向本院提出异议申请，要求解除对案涉房屋查封。本院于2023年9月7日作出（2023）渝0113执异207号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市巴南区××小区××号××号房屋的执行。原告明进公司不服该执行裁定，提起本诉。 另查明，2019年至2020年期间，腾冲市汇力房地产开发有限公司（发包人）（以下简称腾冲汇力公司）与延边万邦建筑安装工程有限公司（承包人）（以下简称万邦建筑公司）先后就宝峰合院及宝峰文苑两个项目签订了建设工程施工合同。签订前述施工总承包合同后，万邦建筑公司与山西祥南建筑劳务有限公司（以下简称祥南建筑公司）就宝峰合院及宝峰文苑项目签订了劳务分包合同。2021年9月17日，汇立公司向腾冲汇力公司、万邦建筑公司出具《抵款情况说明》，载明汇立公司将包含案涉房产在内的37套房产、50个车位备案给***等人，用于冲抵腾冲宝峰合院、宝峰文苑所欠祥南建筑公司工程劳务款，***等三人在上面签字按印。***系祥南建筑公司的股东之一。同日，***作为乙方（买方），汇立公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定汇立公司将案涉房产出售给***；付款方式为一次性付款；属现售商品房的，汇立公司应在2019年12月31日前，将商品房交付***；属现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单等内容。签订合同当日，案涉房屋商品房买卖合同信息已提交至重庆市商品房网上签约系统。2021年9月23日，万邦建筑公司作为甲方，祥南建筑公司作为乙方，汇立公司作为丙方签订《房款代付协议》，约定甲方将腾冲“宝峰合苑”、“宝峰文苑”劳务部分分包给乙方山西祥南建筑劳务有限公司施工，尚欠工程款。经双方协商甲方先支付乙方工程款人民币3250万元（大写：叁仟贰佰伍拾万元整）；乙方山西祥南建筑劳务有限公司指定的***（身份证号1424011*********）、***（身份证号23062119********）、***（身份证号51022319********）批量购买了丙方重庆市汇立房地产开发有限公司开发的“汇立花溪湾”项目1幢37套房产、50个车位，房产、车位总价为人民币3250万元（大写：叁仟贰佰伍拾万元整），购买款项尚未支付；第二条约定的房款由甲方延边万邦建筑安装工程有限公司代山西祥南建筑劳务有限公司向丙方重庆市汇立房地产开发有限公司支付，支付方式为：抵销甲方尚欠乙方的部分工程款人民币人民币3250万元（大写：叁仟贰佰伍拾万元整）。本协议签订之日即视为双方抵销完成；第一、二条的款项相互抵销后，甲方欠乙方的工程款人民币3250万元已经支付完毕；乙方不得再以任何理由、任何形式向甲方主张对应金额的支付义务；第一、二条的款项相互冲抵后，丙方向乙方出具相对应的房款收据，丙方不得再以任何形式和理由要求乙方支付购房款等。2021年10月27日，汇立公司出具《结清证明》证明***等三人所购含案涉房产的房款已结清。2021年11月2日，***作为乙方，重庆市汇彩物业管理有限公司作为甲方就案涉房屋签订《前期物业服务协议》。2023年8月11日，祥南建筑公司与腾冲汇力公司、万邦建筑公司就腾冲宝峰合院、文苑总结算，确认剩余应付款为37158361.76元。庭审中，原告明进公司陈述两被告均未提供房屋交接单，因此不能认定***已经接房；***没有提供其是否换锁的证据，以及换锁时间的证据，无法证明其在查封前已经取得钥匙；***并非是汇立公司的实际控制人，也不是腾冲汇力公司的实际控制人，根据工商信息显示，汇立公司的股东为北京的一家公司100%控股。腾冲汇力公司的股东为***100%控股。被告***表示自己与祥南建筑公司是代持关系；案涉房屋是现房，当时就把钥匙给了，签了前期物业管理合同之后就将锁换了，只是合法占有，没有实际使用；案涉房屋过户是代办，打电话催办汇立公司的实际控制人***，因为税务的关系，迟迟办理不到过户。被告汇立公司表示汇立公司与腾冲汇力公司实际控制人是同一个人；汇立公司帮腾冲汇力公司代还工程款，我方帮腾冲汇力公司还了这笔钱，但腾冲汇力公司现在还没有还这笔钱给我们。 上述事实有当事人在庭审中的陈述，保全结果和期限告知书、(2022)渝0113民初7875号民事判决书、(2023)渝0113执异207号、8份《重庆市商品房买卖合同》、《抵款情况说明》、《房款代付协议》及其附件《汇立花溪湾商业及车位备案表》、《结清证明》、《前期物业服务合同》、《庭审笔录》、《重庆市商品房买卖合同》8份（附房屋网签备案证明）、情况说明及营业执照、《建设工程施工合同》（宝峰合院及宝峰文苑项目）、宝峰合院工程劳务分包合同及宝峰文苑工程劳务合同、腾冲宝峰合院、文苑总结算、账户交易明细、税务事项通知书（两份）、宝峰合院在2021年7月25日前的产值汇总表、宝峰文苑截止2021年9月25日前产值汇总表等证据在案为凭，经当庭质证，本院审查，足以认定。原告提交的最高人民法院裁定书、判决书与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院认为，本案的争议焦点是***对案涉房产享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，首先，***已在案涉房产被查封前已与汇立公司签订书面买卖合同并办理网签备案。在案涉房产查封前，万邦建筑公司、祥南建筑公司、汇立公司签订了《房款代付协议》，指定***等人购买包含案涉房产在内的37套房产、50个车位，***与汇立公司于2021年9月17日就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；其次，关于***是否已在人民法院查封之前合法占有案涉房产的问题。***仅提交了《前期物业服务协议》及重庆市汇彩物业管理有限公司出具的情况说明，未举示收楼书、接房证明等可以证明具体接房时间的证据，亦未举示缴纳水电气等费用的证据，其提交的证据不足以证明其在法院查封前已接收案涉房屋；再次，***提交的腾冲宝峰合院、文苑总结算系2023年8月11日出具，而抵款情况说明、结清证明均早于总结算时间，即抵款时工程并未结算，工程款尚未确定，***亦未提供对账单、房屋收据等证据予以佐证，即使以案涉房屋抵顶工程款的情况属实，***与汇立公司存在以物抵债情形，在涉案房屋尚未办理权属变更登记的情形下，***也仅享有债权请求权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。最后，案涉房屋的网签备案行为，属于房产管理部门的行政管理行为，并不属于规定的变动物权行为，根据合同约定自合同签定之日起30日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而双方在签订合同后，并未在30日内申请办理产权变更登记，被告***亦未举示证据证明其曾向被告汇立公司催告过户，故不能认定非因其自身原因未能过户。综上所述，***并不完全具备上述规定中足以排除执行的四项法律要件，其对案涉房屋并无足以排除强制执行的权益。原告明进公司请求准许执行登记在汇立公司名下案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条之规定，判决如下： 准许对登记在被告重庆市汇立房地产开发有限公司名下位于重庆市巴南区××小区××号××号房屋的执行。 案件受理费21742元，由被告***承担，应于本判决生效之日起十日内向本院交纳，逾期本院依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年五月二十日 法官助理*** 书记员*** -1-