某某、某某等与广西某某工程管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）桂0303民初1760号

原告（反诉被告）：**，女，1954年10月21日出生，壮族，户籍地广西桂林市七星区，现住广西桂林市叠彩区。

原告（反诉被告）：***，女，1989年10月9日出生，汉族，住所地北京市海淀区。

委托诉讼代理人：**（系***之母），女，1954年10月21日出生，壮族，户籍地广西桂林市七星区，现住广西桂林市叠彩区。

被告：广西**工程管理有限公司，住所地广西百色市右江区西园路**美景苑**第**。

法定代表人：邓先富，总经理。

被告（反诉原告）：广西**工程管理有限公司桂林分公司，住所地广西桂林市叠彩区清风小区****。

负责人：邓先富，总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：李炜，广西中心律师事务所律师。

原告（反诉被告）**、***与被告广西**工程管理有限公司（以下简称**公司）、被告（反诉原告）广西**工程管理有限公司桂林分公司（以下简称**分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，原告**、***提起评估鉴定。本院委托正义价格评估集团有限公司（以下简称评估公司）进行评估鉴定。评估公司于2020年5月29日作出国正价桂估字[2020]143-100号《房屋即配套设施损失价格评估意见书》（以下简称《意见书》）。2020年5月19日，被告**分公司向本院提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序，于2020年7月14日对本案进行公开开庭审理。原告（反诉被告）**本人及作为原告（反诉被告）***的委托诉讼代理人、被告**公司、被告（反诉原告）**分公司的法定代表人（负责人）邓先富及其共同委托诉讼代理人李炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**、***向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付二原告损坏房屋维修费8.6万元；2.判令二被告支付二原告鉴定费5000元；3.本案诉讼费由二被告承担。2020年5月7日，二原告增加、变更诉讼请求为：1.判令解除二原告与被告**分公司签订的《房屋使用合同》；2.判令二被告赔偿二原告房屋维修费26533元；3.判令二被告赔偿二原告房租损失8300元/月，从2020年1月1日起，计算至二被告实际履行完毕之日止；4.判令二被告支付原告鉴定费5000元；5.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月13日，被告**分公司与二原告签订合同，由被告**分公司租用二原告的房屋用于办公。被告**分公司于2019年8月15日支付二原告租金24900元及押金10000元。2019年8月16日，被告**分公司即开始对房屋进行装修。装修过程中，被告**分公司欲拆除房屋的承重墙。二原告鉴于安全考虑，不同意拆除。被告**分公司随后便撤离涉案房屋。至今，被告**分公司一直未为二原告修复涉案房屋。二原告认为，被告**分公司的行为损害了二原告的合法权益，应承担相应法律责任，被告**公司系被告**分公司的总公司，其应与其分公司共同承担责任，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。

被告**公司、**分公司共同辩称，涉案租赁合同已于2019年8月31日实际解除。二被告不存在恶意破坏房屋的情形，且鉴定房屋损失数额过高，二被告不应承担该房屋损失。因合同已经解除，故二被告不需支付原告主张的从2020年1月开始的房屋租金损失。请求法院依法判决。

反诉原告**分公司提出反诉请求：1.判令反诉被告**、***返还反诉原告支付的房租24900元及押金10000元。2.本案反诉费由二反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2019年8月16日开始对涉案房屋进行装修，系因二反诉被告制止才导致双方发生纠纷，不能继续履行合同，不归责于反诉原告。双方已经口头终止了租赁合同，反诉原告已于2019年9月底搬离撤场，并未实际使用过涉案房屋。故二反诉被告应当返还反诉原告支付的从2019年10月至12月的租金及押金。

反诉被告**、***针对反诉辩称，反诉原告已经承认其单方违约，按照合同约定，不应返还押金及租金，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕各自的诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体审查认证如下：

本诉证据

原告**、***提供的证据：1.房屋使用合同，证明被告**分公司违约，损坏二原告房屋，提起单方终止合同的事实。2.土地证、规划许可证，证明二原告对涉案房屋享有的权利。3.银行回单，证明被告**分公司已经支付房租及押金。4.照片11张，证明房屋损坏情况。5.意见书，证明二原告房屋的实际损失。

二被告对二原告提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但认为合同已经解除。2.对证据2、3无异议。3.对证据4的真实性无异议，但认为被告**分公司没有破坏承重墙。4.对证据5的真实性无异议，但认为鉴定机构对室内电线路的测量并非按照实际长度测量，测量标准依据与事实不符，该损失评估数额过高。

被告**公司、**分公司针对其本诉抗辩主张，未提供任何证据。

本院对二原告双方针对本诉提供的上述证据的真实性均予以确认，并在卷佐证。但能否证明二原告的诉讼主张，本院将在本案的判决说理部分予以论述，在此不再赘述。

反诉证据

反诉原告**分公司提供的证据：转账凭证，证明反诉原告已经向二反诉被告支付押金和三个月的租金。

二反诉被告对上述证据的质证意见为：对真实性无异议，但认为反诉原告单方违约，不应予以退还。

二反诉被告针对反诉的抗辩主张未提供任何证据。

本院对上述反诉原告提供的证据的认证意见为：对上述证据的真实性予以确认。但是否应当返还的问题，本院将在本案的判决说理部分予以论述，在此不再赘述。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年8月13日，**、***作为甲方，与**分公司作为乙方签订《房屋使用合同》。合同约定，甲方将位于青城苑的8栋2号楼楼上五层房屋租给乙方使用，使用期限8年，从2019年10月1日起至2027年9月30日止。乙方在使用期间前五年，乙方每年每月应向甲方支付房屋建造、装修折旧费8300元，每三个月支付一次。合同签订后五天内，乙方一次性交清前三个月房屋建造、装修折旧费和押金。如超过一个月未支付，则视为乙方违约终止合同，甲方有权收回房屋，押金不退回。合同签订后，乙方即向甲方交付使用房屋、水电押金1万元；乙方到期如不再使用，必须将电卡、门锁、钥匙完好交还甲方，如有损坏，甲方在扣除乙方欠费和赔偿费用后，将剩下押金退回给乙方。乙方不得损坏房屋各种设施，如有损坏，应负责维修好。乙方对房屋进行装修时必须保证房屋结构安全，不得擅自改变房屋结构。如确需改变房屋结构，需征得甲方签字同意方可施工。否则，造成房屋损坏，责任由乙方全部承担，并负责维修或赔偿由此引起的全部损失。乙方如提前终止合同应提前一个月告知甲方，押金不退还。乙方在使用期间不得转包甲方房屋。如因甲方提前终止合同、或因甲方房屋产权纠纷致使乙方完全不能正常办公的情况下，甲方则需赔偿乙方所有装修费用及退还押金。合同签订后，乙方如不按约定支付第一次房屋建造、装修折旧费，甲方有权终止合同将房屋收回，押金不退回。

合同签订当日，二原告将涉案房屋钥匙交付被告**分公司。2019年8月14日，被告**分公司开始对涉案房屋进行装修。2019年8月15日，被告**分公司向原告**支付2019年10月至12月房租24900元及押金10000元。2019年8月底，被告**分公司装修需对涉案房屋进行墙体破坏，经与原告沟通后，原告不予准许，双方遂发生争执。2019年9月底，被告停止装修，将涉案房屋的钥匙交还原告，并从涉案房屋撤离。

《意见书》的价格评估意见为：价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为人民币25633元，其中室内线路评估价格为13572.8元。原告为此鉴定评估预交鉴定评估费5000元。

庭审中，二原告与二被告确认，涉案租赁合同中所谓“房屋建造、装修折旧费”即为房屋租金。二被告明确表示，因被告**分公司对涉案房屋进行装修，给二原告造成房屋损坏，故自愿将押金抵作房屋的损坏赔偿金。

本院认为，本案的争议焦点应为：一、二原告与被告**分公司签订的涉案租赁合同是否已于2019年8月31日解除，是否应予解除；二、被告**分公司是否应向二原告赔偿因装修而造成的涉案房屋损坏赔偿金，赔偿数额如何确定，是否应承担鉴定费；三、被告**分公司是否应向二原告支付涉案房屋的租金损失；四、被告**公司与**分公司在本案中应如何承担法律责任；五、反诉被告是否应向反诉原告返还2019年10月至12月已支付的租金。

关于二原告与被告**分公司签订的涉案租赁合同是否已于2019年8月31日解除，是否应予解除的问题

二被告辩称，被告**分公司在对涉案房屋进行装修的过程中，原告**向被告**分公司明确表示不同意被告**分公司破坏墙体，双方协商不成，被告**分公司已于2019年8月26日前清退撤离涉案房屋，并于2019年8月31日将钥匙交还原告**，故此时，涉案租赁合同已经终止并解除。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

故根据上述法律规定，合同一方当事人解除合同可以与对方当事人进行协商，或者向对方当事人提出明确主张。本案原、被告虽在租赁房屋过程中发生分歧，被告**分公司最终从涉案房屋撤离，但双方并未对“解除合同”进行协商并达成一致意见，被告**分公司亦未向二原告明确主张要求解除涉案租赁合同。故本院认为，涉案租赁合同并未于2019年8月31日解除。二原告已明确表示不允许被告**分公司对其房屋墙体进行破坏性装修，被告**分公司亦以实际行动表明其不再租赁二原告的房屋，双方当初订立涉案租赁合同的目的已不能实现。故二原告现要求解除其与被告**分公司于2019年8月13日签订的《房屋使用合同》，于法有据，本院予以确认支持。

二、关于被告**分公司是否应向二原告赔偿因装修而造成的涉案房屋损坏赔偿金，赔偿数额如何确定，是否应承担鉴定费5000元的问题

根据《合同法》第二百一十九条的规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，被告**分公司为租用涉案房屋对房屋进行了破坏性装修，后因原告不同意拆除部分墙体，导致双方不再继续履行合同。虽然被告**分公司未实际使用涉案房屋，但其破坏性的装修行为造成了二原告房屋的损坏，导致涉案房屋不能正常租用。故被告**分公司应就破坏涉案房屋的行为向二原告承担损坏赔偿的民事责任。

被告**分公司辩称，鉴定意见书中关于室内线路费用的评估金额过高，应以测量出的实际使用量作为评估的依据，鉴定机构按房屋面积测量、计算线路装修费用与实际损失不符，数额过高。

本院认为，原告向本院申请委托鉴定机构进行房屋损坏实际损失的鉴定评估，鉴定机构的鉴定程序合法，适用的鉴定依据符合行业规范，故鉴定结论合法有效。被告**分公司未提供证据证实鉴定机构适用的鉴定标准不符合本案事实及相关行业规范，其亦未能提供其他有效证据证明涉案损失的具体数额。故对被告**分公司关于鉴定意见书结论的抗辩主张，本院不予采信。涉案房屋的评估损失金额为25633元、二原告已预交的鉴定费5000元，被告**分公司应向二原告赔偿因其破坏性装修涉案房屋而给二原告造成的经济损失25633元及承担鉴定费5000元。

三、关于被告**分公司是否应向二原告支付房屋租金损失的问题

二原告诉称，因被告**分公司对二原告的房屋进行了破坏性装修，之后又未进行维修，导致房屋至今无法正常租用，给二原告造成经济损失，故要求被告**分公司按照合同约定支付二原告从2020年1月至实际履行时止的房屋租金损失。二被告对此辩称，被告**分公司自向二原告交还钥匙后就未实际使用涉案房屋，且二原告已准许被告**分公司在装修期间面交房租，故被告**分公司不应支付二原告租金损失。

本院认为，经庭审查明，二原告曾与被告**分公司协商，从涉案合同签订的2019年8月13日至9月30日，二原告免收被告**分公司房屋，给其装修使用，房租从2019年10月1日才正式开始收取。但因被告**分公司在对房屋装修过程中与二原告协商不成，而且已经对涉案房屋造成了较大面积的损坏，致使二原告的房屋无法正常使用。被告**分公司作为破坏房屋的合同一方当事人，在此过程中未积极与二原告协商维修事宜、主动采取补救措施。被告**分公司早已于2019年9月底即撤离涉案房屋，不再继续租用涉案房屋，而二原告亦未能够理性对待、积极处理其与被告**分公司之间的矛盾纠纷，采取了放任房屋损失持续的态度，导致其房租损失扩大。对此，二原告与被告**分公司均存在主观过错，故其二者均应对涉案房屋租金损失的扩大承担相应责任。

虽然二原告同意免收被告**分公司2019年8月-9月装修期间的房租，但因被告**分公司过错在先，又未积极弥补、减少损失产生、扩大，故被告**分公司应对涉案房屋扩大的租金损失承担部分责任。根据涉案合同的约定，涉案房屋租金为8300元/月，本院结合被告**分公司与二原告的过错程度，酌情确定被告**分公司向二原告承担12450元（8300元/月×1.5个月）的房租损失。

因被告**分公司从2019年10月1日起就未实际使用涉案房屋，而二原告自身对房租损失亦存在过错，其完全可以自行采取积极措施弥补涉案房租损失的扩大。故对二原告主张的从2019年10月1日起的其他租金损失，本院不予确认支持。

四、关于被告**公司与**分公司在本案中应如何承担法律责任的问题

根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”

本案中，被告**分公司系被告**公司的分公司，虽然被告**分公司主张称其分公司可以独立承担责任，但根据上述法律规定，被告**分公司不具有法人资格，其对二原告应承担的法律责任应由作为其总公司的被告**公司承担。故被告**公司应向二原告承担赔偿因被告**分公司破坏性装修涉案房屋而给二原告造成的经济损失25633元及支出的鉴定费5000元，以及向二原告支付涉案房屋租金损失12450元，即共计43083元。

五、关于二反诉被告**、***是否应向反诉原告**分公司返还已支付的2019年10月至12月的租金及合同押金的问题

（一）二反诉被告应向反诉原告返还租金24900元

如上文所述，反诉原告向二反诉被告已经支付的系从2019年10月1日起至2019年12月31日止的租金24900元，但反诉原告从2019年10月1日前便已撤离涉案房屋，并未实际租用涉案房屋。上文中，本院对二反诉原告主张的反诉被告对二反诉原告房屋造成的损坏损失及租金损失均已判定应由反诉原告承担，在反诉原告未实际使用二反诉被告房屋的情况下，二反诉被告应向反诉原告返还已支付的房屋租金24900元。故对反诉原告要求二反诉被告向其返还已支付的24900元房屋租金的反诉请求，本院予以确认支持。

（二）二反诉被告不应向反诉原告返还押金10000元

反诉原告诉称，反诉原告向二反诉被告交付了10000元合同押金，合同不再继续履行，二反诉被告应向反诉原告返还该押金。二反诉被告对此辩称，根据合同第六条的约定，反诉原告提前终止合同，故押金不应退还。

本院认为，根据涉案租赁合同的约定，反诉原告若提前终止合同的，已交付的押金不予退还。本案中，反诉原告因需对涉案房屋进行破坏性装修而遭到二反诉被告的反对，在与二反诉被告协商不成的情况下，反诉原告便不再继续履行与二反诉被告之间的租赁合同，此系反诉原告自行终止其与二反诉被告之间的租赁合同关系，因而反诉原告已交付给二反诉被告的押金10000元不应退还。故对反诉原告要求二反诉被告退还押金10000元的反诉请求，本院不予确认支持。

综上，因被告（反诉原告）**分公司应向二原告（反诉被告）赔付共计43083元经济损失，二原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）返还24900元租金，二者相折抵后，仅由被告（反诉原告）**分公司向二原告（反诉被告）赔偿经济损失18183元（43083元-24900元）。故被告**公司作为被告（反诉原告）**分公司的总公司，其实际应向原告赔付的经济损失数额即为18183元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第二百二十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）**、***与被告（反诉原告）广西**工程管理有限公司桂林分公司于2019年8月13日签订的《房屋使用合同》；

二、被告广西**工程管理有限公司赔付原告**、***房屋损失及鉴定费共计30633元；

三、被告广西**工程管理有限公司赔付原告**、***租金损失12450元；

四、原告（反诉被告）**、***退还被告（反诉原告）广西**工程管理有限公司桂林分公司房屋租金24900元；

五、上述第二、三、四项金钱给付相互折抵后，由被告广西**工程管理有限公司赔偿原告（反诉被告）**、***经济损失18183元；

六、驳回原告（反诉被告）**、***的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）广西**工程管理有限公司桂林分公司的其他反诉请求。

本案本诉受理费1950元，原告（反诉被告）**、***已预交，由原告（反诉被告）**、***负担850元，被告（反诉原告）广西**工程管理有限公司负担1100元。本案反诉受理费336元，被告（反诉原告）广西**工程管理有限公司桂林分公司已预交，由被告（反诉原告）**、***负担150元，原告（反诉被告）广西**工程管理有限公司桂林分公司负担186元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交本诉上诉费1950元，反诉上诉费336元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　曾　臻

审　判　员　　李明权

人民陪审员　　廖荣胜

二〇二〇年八月二十一日

法官　助理　　喻嘉嘉

书　记　员　　霍亚茹

附相关法律条文：

1.《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.《中华人民共和国公司法》

第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。