***、孝感市环建工程建设监理有限责任公司等民事二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂09民终2757号 上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1966年10月24日出生，住湖北省孝感市孝南区。 委托诉讼代理人：***，孝感市孝南区环城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孝感市环建工程建设监理有限责任公司。住所地：湖北省孝感市天仙路8号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北熠耀律师事务所律师。 原审第三人：***，男，汉族，1961年9月11日出生，住湖北省孝感市（右）。 上诉人***因与被上诉人孝感市环建工程建设监理有限责任公司（以下简称环建公司）、原审第三人***房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、请求贵院依法追加孝感市安居房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，并由贵院主持调解，让四方当事人之间的争议息讼。二、请求贵院在调解无法达成协议前提下，依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初3203号民事判决，发回原审人民法院重审。三、上诉费用由环建公司承担。事实和理由：一、一审没有深入了解案情，认定事实不清，判决过于草率，不仅没有解决矛盾纠纷，而且还会增加各方诉累。1、***不是法定唯一主体。真实事实经过是：***与**曾都是孝感市成就你投资有限公司职员，从事投资中介业务，因先前民间借款需求高，**便拿出自己的资金对外出借几笔，后来在辞职出外从事建筑工程项目时，将出借款债权转让给***，但转让的债权无法通知到借款人才以委托代理人身份出现替法律认可的债权人**诉讼判决生效后申请执行，执行回的标的款作为收回支付给**的转让费。故一审答辩起诉主体错误完全是事实，在***作为**代理人身份签订转让西湖**地面上车库（储藏室）的房屋买卖合同中作出了保证条款，依法也只能作为保证人，最多只能作为共同被告出现。2、***家人取得三个车库（储藏室）的由来：拟追加的孝感市安居房地产开发有限公司开发西湖**时，该小区内市政工程项目包由***施工，因项目预算费用尾款预计能足额支付购买房屋款和三个车库的金额，故而孝感市安居房地产开发有限公司才在缴纳订金基础上跟***爱人***和女儿严娟签订《西湖**车库（储藏室）买卖合同》，不料工程决算扣减结账时，无多余款项结清，加上历年从事工程项目失利，入不敷出，造成资不抵债无能力清偿车库款，在此，孝感市安居房地产开发有限公司亦有缔结合同的过错。3、***及**都是西湖**业主，依法取得三个地面上车库（储藏室）的房屋不违反法律规定，且在拟追加第三人孝感市安居房地产开发有限公司诉讼之前已取得。我国现行法律制度未对小区地面上车库（储藏室）登记问题作出规定，在实际生活中存在隐患。通常情况下，根据私法自治原则，小区车库（储藏室）的归属是由当事人之间自由约定的，只有在当事人约定不明确或者没有约定，并且依据漏洞填补规则，后来才有了民法典出台来进行调整。案涉西湖*****3栋二***套北客厅下10号车库（下称“10号车库”）、西湖*****5栋西东套北客厅下14号车库（下称“14号车库”）、西湖**阳光宅4栋西***套南客厅下5号车库（下称“5号车库”）系基于**与***、***之间的民间借贷纠纷早在2015年11月12日就由***、***、严娟质押抵偿给同样是西湖**的业主**了。后又通过诉讼于2018年8月23日进行执行和解的方式所获得，***、***及严娟交付案涉车库时承诺其权属明确，只是欠孝感市安居房地产开发有限公司购买款而已，不存在其他争议或纠纷，而且“5号车库”于2018年年初由**债权转让人***（因西湖**198平方电梯房变卖还账）进行装修居住了一段时间。4、环建公司在一审诉请解除合同超过法律规定行使期间。环建公司一审诉称在使用该房屋过程中，不断有第三方找，要求停止使用且锁门导致不能使用完全是捏造事实，***现委托代理人2018年10月15日在签订《房屋买卖合同》实为“车库（储藏室）转让合同”时，受***委托，本诉代理人将曾纪委托申请执行时留在其手中的全套手续转给环建公司时，已说明清楚且已告知该车库（储藏室）欠孝感市安居房地产开发有限公司房款，环建公司当时就知晓，但环建公司也是西湖**的大业主，转让给其做放材料等的仓库使用比长期租用仓库便宜，又在自己办公及住房房屋小区内亦很安全，急需前提下才主动找到***决定签订转让合同，***方才得到了**转让债权的小部分回款，本属双赢，使用壹年半都平安无事，谁料其违背法律规定起诉返还，***无奈依法应诉称：“合同的解除权系形成权，应在其知道或应该知道解除事由发生之日起一年内行使，逾期该权利则消灭。”可是***的抗辩没想到没能得到一审法院的支持。5、一审利用“…有其他违约行为致使不能实现合同目的”判决解除***与环建公司签订的三份《房屋买卖合同》过于草率。一审法院早在2017年11月28日审理**诉被告***、***民间借贷纠纷作出的（2017）鄂0902民初2206号民事生效判决在先，申请执行也在先，且执行三个车库（储藏室）时本次上诉代理人同执行员***等一起到孝感市××路××房××大楼办公的孝感市安居房地产开发有限公司调查了解过，孝感市安居房地产开发有限公司告知三个车库（储藏室）只是欠购房款而巳，同意转让时将所欠购买车库（储藏室）款付清即可，才有了2018年8月23日在执行局由执行员***做的一审证据《执行笔录》和《执行和解协议》，和解协议中写得很清楚，参加人有“14号车库”楼上五楼居住的业主***（受让人）、***（严娟委托人其父亲）、***（**代理人）。该车库作价182000元，重点是“二、付款方式：由***代***偿付该车库所欠孝感市安居房地产开发有限公司车库款90225元，余款91775元由***直接付给**或**代理人***。三、上述款付清后，由该门面车库实际占有人***交付给***所有。”由于***父亲年终前身体不行，其购买车库想把老人从楼上移到底楼，不料未履行交易时，其父亲过世，执行和解协议落空没有履行。但证明了三个车库（储藏室）确实由**代理人***合法占有，截止2018年8月23日止，孝感市安居房地产开发有限公司与***、***只存在债权债务关系，最起码案外人严娟购得的“14号车库”不存在法律上的有争议财产，一审用“…不能实现合同目的”全部判决解除亦不符合法律规定。二、一审做出的孝感市安居房地产开发有限公司与***、***（2019）鄂0902民初2953号民事判决和执行裁定另外一案虽生效亦不符合法律规定。涉案三个车库（储藏室）中***的“5号、10号车库”是2011年3月10日签订，严娟的“14号车库”2011年5月25日签订支付2万），该《西湖**车库（储藏室）销售合同》第七条约定，签订合同交付车库后超过三十日未付清库房款的，孝感市安居房地产开发有限公司有权解除合同。依照法律规定解除权应在知道或应该知道解除事由发生之日起一年内行使，超过五年法律不予保护。即2011年4月9日未付清库房款就知道应在2012年4月8日前行使解除权，2016年4月8日后超过五年不应判决解除该***的二份《西湖**车库（储藏室）销售合同》。况且在2018年8月份，一审执行局执行员***等执行***代理**民间借贷案到孝感市安居房地产开发有限公司调查时，孝感市安居房地产开发有限公司还只承认债权债务关系。到2019年7月8日时隔8年有余，一审法院却在受理孝感市安居房地产开发有限公司与***、***房屋买卖合同纠纷案时，不判决支付所欠库房款竟缺席判决解除合同。更有问题的是一审执行局不仅内部脱节，而且不经调查车库（储藏室）使用权，直接下达判决以及执行裁定，损害了合法占有使用人的财产权利。三、一审适用法律亦错误。由于一审在上述两件案中没有严格依照解除合同法律条款之规定，加大了自由裁量权，所以在适用法律条款上存在错误也是必然、在所难免。四、该案还应当重点追加孝感市安居房地产开发有限公司参加诉讼，其次追加**、***、严娟参加诉讼，才能调查出该案真实情况，然后才能作出公正、公平的调解或判决结果。1、***从事工程“破产”，债务累累，其妻***本农村妇女，胆小怕事，夫妻俩反正承认差***代理的**民间借贷款和利息，也承认差孝感市安居房地产开发有限公司购买车库款，现年岁己高，破罐破摔，不可能出庭，也不可能自己没有利益向***、环建公司及孝感市安居房地产开发有限公司主张的任何诉讼权利。2、一审开庭审理时，***要求环建公司通过执行异议和提出执行异议之诉维权，环建公司不同意，若由***提出，***、***也不予配合出庭，该诉讼不知要诉到哪年。3、***申请孝感市安居房地产开发有限公司参加诉讼，由二审人民法院主持调解，让***拿出先前曾经执行和解时“由***代***偿付该车库所欠孝感市安居房地产开发有限公司车库款90225元”数额，剩余车库款本由***先前承诺过由其支付的部分，再由环建公司拿出，孝感市安居房地产开发有限公司直接开出对环建公司重新销出的《西湖**车库（储藏室）销售合同》，了结这起四方当事人纠纷，可圆满结案，减少诉累，节约审判资源。综上所述，如果孝感市安居房地产开发有限公司参加诉讼与***及环建公司达不成调解协议，请求二审人民法院审理后，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第3款、第4款第1项：“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。”“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。” 环建公司辩称，原审人民法院查明事实清楚，适用法律正确。***提出的诉请及事实理由没有法律依据，二审法院应依法予以驳回，维持一审判决。1.***申请追加孝感市安居房地产开发有限公司作为第三人既没有事实依据，更不符合法律规定。一审判决并未影响或损害到孝感市安居房地产开发有限公司的合法权益。2.***是本案唯一适格主体，原审人民法院查明和认定事实清楚，***提出的申请追加孝感市安居房地产开发有限公司、**、***、严娟等人参加诉讼纯属捣乱，有意混淆案件事实，其请求不仅增加案件诉累，也浪费国家司法资源。3.***提到的（2019）鄂0902民初2953号民事判决书和执行裁定不符合法律规定的问题，***可以通过再审或其他合法途径解决，完全没有必要将此事在本案中诉苦。4.环建公司行使合同解除权于***，于理有据。环建公司购买车库、诚意可见，在没有看到车库相关合法有效的资料时，就将房款一次性支付；然而***却隐瞒相关事实，导致环建公司购买车库的目的不能实现，车库根本无法正常使用，经常停水停电，锁门，上述事实均客观存在，且环建公司多次要求***解决这些问题，***却置之不理，毫无诚信可信。***居然还在其上诉状中振振有词说环建公司捏造事实，对摆在眼前的事实和证据视而不见。环建公司试问***的商业底线何在？另外，环建公司在看到孝感市孝南区人民法院于2020年4月29日作出的公告判决书后，就于2020年9月向人民法院提起诉讼要求解除与***签订的房屋买卖合同，何来超出法律规定的解除合同期限一说。据此，环建公司恳请二审人民法院查明本案事实后，依法驳回***的全部上诉请求，维持原判。 ***没有向本院提交陈述意见。 环建公司向一审法院起诉请求：1.依法解除环建公司、***之间签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令***返还环建公司支付的购房款650000元并支付占用期间的利息损失（以65万元为本金，自2018年10月16日起按照中国人民银行LPR的双倍计算至返还全部款项止）；3.依法判令***承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月15日，环建公司在知晓案涉房屋未办理不动产登记存在瑕疵的情况下作为买方（乙方）与***作为卖方（甲方）签订了三份《房屋买卖合同》（内容基本相同），该合同的主要相关内容:甲方房屋原所有人严娟身份证号42092119********，已将该车库所有权转给***（如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意）坐落于孝感市××路××5栋西东套北客厅下车库14号（建筑面积36.09平方米、7-10轴）、孝感市天仙路西湖**阳光宅4栋西***套南客厅下5号车库（建筑面积33.44平方米、南9-11轴）、孝感市××路××3栋二***套北客厅下车库10号（建筑面积36.09平方米、北17-20轴），双方商定该房屋转让价格分别为20万元、20万元、25万元，共计65万元；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；该车库、储藏室销售合同为甲方孝感市安居房地产开发有限责任公司与乙方***签订，今后该车库、储藏室发生任何经济或其他纠纷均由本房屋买卖合同甲方***负责；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔；除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。甲方（签章）**代理人***（***手写、手印），乙方环建公司（公章）。2018年10月16日，环建公司通过信用社向***账号支付650000元，***在《领款单》签名。***将案涉房屋交由环建公司占有、使用后，案外人找到环建公司，要求环建公司停止房屋的使用，且将案涉车库（房屋）锁住，环建公司要求***解决未果。2020年4月29日，环建公司发现案涉车库（房屋）张贴了《湖北省孝感市孝南区人民法院公告》，内容为“申请执行人孝感市安居房地产开发有限责任公司与被执行人***房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2020年1月15日向被执行人***送达了执行通知书，责令被执行人***于2020年1月25日前履行（2019）鄂0902民初2953号民事判决书确定的法律义务，但被执行人***未予履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，现责令被执行人***及上述涉案财产的占用人，于2020年5月12日前迁出位于孝感市××三号楼二***套北客厅Ｆ车库10号（北17-20轴）、西湖**阳光宅四号楼西***套南客厅下Ｆ5号车库（南9-11轴）（注.本案案涉车库的一部分）。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。特此公告，2020年4月29日”，环建公司多次找***协商未果便诉至一审法院。另查明，案涉的车库（房屋），未办理不动产登记。再查明，2017年6月13日，一审法院立案受理**与***、***民间借贷纠纷一案，于2017年11月28日做出了（2017）鄂0902民初2206号民事判决书。2018年8月23日，一审法院制作了《执行笔录》、《执行和解协议》，主要相关内容如下：参加人***、***、***（**代理人），关于**与***民间借贷纠纷一案，被执行人***应履行50万元及利息，现经一审法院主持调解，达成如下和解协议：一、***将登记在女儿严娟名下的位于西湖**小区风竹园五号楼三***套北客厅下14号车库，总建筑面积36.09平方米作价182000元出售给***所有。二、付款方式：由***代***偿付该车库所欠孝感市安居房地产有限公司车库款90225元，余款91775元由***直接付给**或**代理人***。三、上述款付清后，由该门面实际占有人***交付给***所有。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。环建公司、***签订的三份《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。***在签订的《房屋买卖合同》上手写有“原所有人严娟身份证号42092119********，已将该车库所有权转给***”、“**代理人***（手印）”，根据案涉合同的内容看，***是案涉合同的签订人、权利义务的履行人，***应为案涉合同的相对方；由于案涉车库（房屋）未办理不动产登记，造成案外人对案涉车库（房屋）主张权利，***在合同中对环建公司作出的保证不能实现，***构成违约，环建公司取得案涉车库（房屋）的所有权的合同目的不能实现；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，环建公司有权要求解除案涉合同、***退还购房款；在签订合同过程中，环建公司知晓案涉房屋未办理不动产登记存在瑕疵，且环建公司占有、使用了案涉车库（房屋），环建公司要求***“支付占用期间的利息损失”的请求，不应支持。环建公司要求“依法解除环建公司、***之间签订的《房屋买卖合同》”的诉讼请求，一审法院予以支持；环建公司要求“依法判令***返还环建公司支付的购房款650000元并支付占用期间的利息损失（以65万元为本金，自2018年10月16日起按照中国人民银行ＬＰＲ的双倍计算至返还全部款项止）”的诉讼请求，一审法院部分予以支持。综上所述，环建公司诉讼请求，一审法院部分支持。***的第1要点辩论意见，与事实及法律的规定不符，一审法院未予支持；***的第2要点辩论意见，没有法律依据，一审法院未予支持；***的第3、第4要点辩论意见，与法律规定不符，一审法院未予支持；***的第5要点辩论意见，没有法律依据，一审法院未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除环建公司与***签订的三份《房屋买卖合同》；二、***在判决生效之日起十日内返还给环建公司购房款650000元；三、驳回环建公司的其他诉讼请求。上述应付款项在判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10450元，由环建公司负担200元，***负担10250元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，***作为甲方与环建公司签订三份《房屋买卖合同》，该三份合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。房屋买卖合同第一条手写“原所有权人严娟，身份证号420921198607××××已将该车库所有权转让给***，身份证号422201××××见协议书。”环建公司于2018年10月16日向***转账支付65万元。根据合同的内容和履行情况来看，***是案涉三份合同的签订主体，依法应当履行合同约定的义务。合同第四条约定：“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。”第七条约定：“除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。”由于案涉车库没有办理不动产登记，造成案外人对案涉车库主张权利，环建公司签订合同的目的无法实现，其要求解除与***签订的房屋买卖合同于法有据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。环建公司与***之间的房屋买卖合同解除后，***应退还环建公司支付的购房款，一审法院认定***向环建公司返还65万元并无不当。另外，***要求追加孝感市安居房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼的请求没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10450元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　毛　峰 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年十二月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　杨　雪