上海拓翔电气有限公司诉上海镜淳门业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）沪01民终6374号

上诉人（原审原告）：上海拓翔电气有限公司，住所地上海市金山区兴塔镇工业园区。

法定代表人：孔令策，总经理。

委托诉讼代理人：**，上海市浦南律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，上海锦维律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海镜淳门业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇亭枫公路5899号4幢。

法定代表人：章**，董事长。

委托诉讼代理人：**，上海中桥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋颖童，上海中桥律师事务所律师。

上诉人上海拓翔电气有限公司（以下简称拓翔公司）因与被上诉人上海镜淳门业有限公司（以下简称镜淳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初13639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拓翔公司的委托诉讼代理人***、被上诉人镜淳公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。现已审理终结。

上诉人拓翔公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请（已履行部分除外）。事实和理由：1、原审认定本案未约定付款时间，系认定事实错误。双方签订的租赁合同、租金付款清单中对涉案租金的支付时间、收款账户作了明确约定，补充条款仅对租赁面积作出修正，未对租金付款时间作任何变更，故根据合同法的相关规定，应以原合同约定为准。2、原审认定双方存在交易习惯，系认定事实错误。交易习惯是双方在没有约定的情况下，在实际交易过程中形成的习惯做法。本案中，双方约定了每期租金的应付款时间，应以双方约定为准。被上诉人逾期付款是违约行为，被上诉人的多次违约行为不能导致交易习惯的形成。综上，原审对合同履行时间以及所谓交易习惯的认定错误，导致适用法律错误，故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人镜淳公司辩称：租赁合同实际履行中，被上诉人系根据上诉人发出的办款通知及提供的付款账号，将当月的租金及水电费一并支付给上诉人，双方已形成了稳定的交易习惯，且除最后一笔付款外，上诉人此前从未提出过支付异议。被上诉人已足额支付租金和水电费，上诉人不存在任何损失。故请求驳回上诉，维持原判。

拓翔公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的工业厂房租赁合同；2、判令镜淳公司支付租金841,338元（2017年11月1日至2018年4月30日的租金）；3、判令镜淳公司支付2017年9月电费24,523.53元及水费1,069.70元，合计25,593.23元；4、判令镜淳公司支付滞纳金暂计143,027.46元（自2017年10月2日起至付清之日止，以年租金1,682,676元为基数，延期一日按千分之五计算，暂按违约17日计算）；5、判令镜淳公司支付违约金200,000元整；6、判令镜淳公司立即迁出上述厂房并将上述厂房归还拓翔公司。

一审法院认定事实如下：2016年2月29日，拓翔公司、镜淳公司签订了合同编号为HT2016022801的《工业厂房租赁合同》（下称租赁合同）一份及附件《乙方（镜淳公司）应付甲方（拓翔公司）每笔租金清单》（下称租金付款清单）一份。租赁合同约定拓翔公司将其所有的金山区XX镇XX公路XX号的第4幢、第5幢、第6幢、第7幢、第3幢2楼及第3幢3楼西面8间，合计租赁面积14,003㎡厂房出租给镜淳公司使用，租赁期限自2016年3月1日起至2025年4月30日止，共9年。9年租金合计22,400,160元。第1年至第3年（2016年2月29日至2019年4月30日）租金单价为0.45元/㎡/天，年租金为2,300,000元（不含税价），第4年至第6年（2019年5月1日至2022年4月30日租金单价为0.486元/㎡/天，年租金为2,484,000元（不含税价）。第7年至第9年（2022年5月1日至2025年4月30日），租金单价为0.52488元/㎡/天，年租金为2,682,720元（不含税价）。合同第三条第2项中约定：双方签订合同之日，镜淳公司应一次性支付第一年第一笔租金575,000元。租赁期内，镜淳公司租金均应按本合同附件一（即租金付款清单）的约定付款日期按时足额支付，若镜淳公司延期付款，每延期一天需按每年租金的5‰（11,500元）作为滞纳金支付给拓翔公司，以此类推直至付清，且滞纳金应和租金同时支付。超10日未支付租金，拓翔公司有权解除合同……；合同第八条第3项约定：镜淳公司拒付或延迟支付租金、水电费等费用，经拓翔公司书面催告后7日内未支付和履行相关合同条款的，拓翔公司有权解除本合同。第九条违约条款中约定镜淳公司应付给拓翔公司保证金200,000元，镜淳公司违反合同相关规定的，保证金转为违约金；拓翔公司违反合同相关规定的，应支付镜淳公司违约金200,000元。租赁合同对双方的其他权利义务作了约定。租金付款清单具体约定了每笔租金的付款日、应付租金额及对应租期（详见清单）。同日，拓翔公司、镜淳公司双方又签订了《工业厂房租赁合同补充协议》一份，对免租期、税金、环评等事项作了约定，其中2016年5月1日前2个月为拓翔公司给予镜淳公司的免租期。租赁合同和补充协议的落款处均载明了拓翔公司开设在工商银行的公司账户。

2016年8月11日，拓翔公司、镜淳公司双方签订了一份《工业厂房租赁合同补充条款》，其中约定：第6幢车间租户退出后，拓翔公司优先租给镜淳公司，租金单价按合同编号为HT2016022801的工业厂房租赁合同规定的单价和付款日期执行。镜淳公司同意拓翔公司不用支付违约金。镜淳公司提出不租赁第3幢3楼的面积，拓翔公司同意镜淳公司不用支付违约金。镜淳公司向拓翔公司提出镜淳公司全部自费将厂区原中大门封闭，在门卫东侧开东大门。在合同到期后镜淳公司确保东大门正常使用前提下，镜淳公司无需将中大门恢复原状。

2017年9月18日，拓翔公司向镜淳公司发出租金办款通知和通知各一份，在租金办款通知中，拓翔公司要求镜淳公司于2017年10月1日支付房租795,274元；在通知中，拓翔公司要求镜淳公司于2017年9月20日前搬出、腾空3幢1楼东侧46.74㎡的3.5间房屋并支付租金46,064元。2017年10月10日，拓翔公司向镜淳公司发出催款通知，催告镜淳公司支付2017年9月18日两份通知中的租金，并要求镜淳公司支付水电费及其房租、水电费的违约金。

又查，镜淳公司支付给拓翔公司保证金及租金情况为：第一批：在租赁合同签订的当日及稍后，即：2016年2月29日，镜淳公司支付给拓翔公司200,000元、200,000元、150,000元三笔款项，收款人户名均为孔令策（拓翔公司方），其中200,000元为合同约定的保证金，另200,000元镜淳公司称应拓翔公司要求增加的合同之外的定金。2016年3月2日支付25,000元。第二批：2016年8月9日支付256,969元，镜淳公司称因拓翔公司未能交付第6幢厂房,故该付款系扣除之前镜淳公司多付的第6幢租金之后的租金和当月水电费的余额。第三批：2016年10月31日支付407,525元（其中租金397,637元，其余为水电费）。第四批：2017年1月25日支付407,135元（其中租金397,637元，其余为水电费）。第五批：2017年4月28日支付600,000元，2017年5月2日支付195,274元。第六批：2017年10月25日支付795,274元。第二至第六批收款人户名均为孔祥志。镜淳公司提供了第三、四批付款前拓翔公司的办款通知，表示镜淳公司均是根据拓翔公司的事先通知要求支付实际租金，其他几批的通知因时间已久，无法找到。另外，镜淳公司根据拓翔公司的办款通知或清单，陆续单独支付给拓翔公司水费和电费。庭审中，拓翔公司、镜淳公司确认拓翔公司诉请2中除3.5间的46,064元外，镜淳公司已付清2017年11月1日至2018年4月30日的其他厂房的租金，3.5间房屋在本案诉讼前镜淳公司已搬出。另，拓翔公司确认镜淳公司在诉讼中已付清诉请3中的水电费。

诉讼中，一审法院于2018年1月29日对租赁厂房进行实地查看并拍摄了照片，3.5间房屋因拓翔公司称无钥匙而无法查看。第6幢为生产车间，由他人在生产使用。

再查，镜淳公司企业名称于2017年11月20日由上海XX有限公司更名为上海镜淳门业有限公司。

一审法院认为，拓翔公司、镜淳公司间签订的租赁合同及附件租金付款清单、补充协议、补充条款系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点在于镜淳公司是否存在违约情形而赋予拓翔公司有权单方解除合同。拓翔公司认为，依据租赁合同第三条第2项、第八条第1项的约定及租金付款清单，镜淳公司未按约定时间支付租金构成违约。镜淳公司则认为，双方签订租赁合同后，因拓翔公司的原因，其未能交付第6幢房屋，对镜淳公司的经营规划造成严重影响，后双方协商变更了合同，镜淳公司按双方交易习惯支付了租金，不存在违约。一审法院认为，合同法对当事人享有的约定解除权，立法本意上要求合同解除条款应当书面约定、明确具体，以利于合同的稳定性和交易安全。拓翔公司依据租金付款清单来确定镜淳公司应付租金的时间，但租金付款清单签订后租赁合同的内容有了重大变更，必然引发作为租赁合同附件的租金付款清单的内容实际也有重大变更，且作为巨额收付行为的重要环节，租金付款清单本身未明确约定收款人的收款账户。首先，拓翔公司未能按租赁合同的约定交付给镜淳公司第6幢车间，这不是一般的实际租赁房屋面积与约定租赁面积的误差，而是合同内容的重大变更，对镜淳公司订立合同时的合同预期目标有重大影响，双方必然对租赁合同中租赁面积、租金计算等内容需要重新进行协商，取得一致意思表示。此后双方签订了补充条款对租赁合同的内容作了调整。但在租赁合同的标的、金额有重大变化的情况下，双方对作为租赁合同附件的租金付款清单未重新进行书面调整和约定。其次，拓翔公司提供的租赁合同中的账户、保证金和第一批租金收款账户及第一批之后的租金收款账户均不相同，而租金付款清单中并未载明拓翔公司的收款账户。在合同实际履行中，租金收款账户并不按合同上拓翔公司的公司账户，特别在双方变更合同内容、签订补充条款后，镜淳公司是按拓翔公司要求（如办款通知）支付租金（包括水电费）至拓翔公司指定账户。可见，在实际履行合同中，双方按交易习惯履行合同价款的收付。再有，拓翔公司在2017年9月18日及10月10日的通知，应视为拓翔公司要求镜淳公司支付租金的通知，同时应给予镜淳公司合理的付款时间，而不应视为拓翔公司对镜淳公司违约的告知。按之前双方收付租金的履行情况看，镜淳公司在2017年10月25日支付租金（本案讼争的租金）的时间仍处于合理时间范围内，符合双方之前的交易习惯。最后，双方签订的补充协议中“第6幢车间租户退出后，拓翔公司优先租给镜淳公司，租金单价按合同编号为HT2016022801的工业厂房租赁合同规定的单价和付款日期执行”的约定是建立在第6幢房屋能交付的前提下，该约定恰恰证明了合同内容变更后，双方均意识到租赁合同附件的租金付款清单在第6幢未交付的情况下无法履行的事实。综上，一审法院认为，拓翔公司、镜淳公司在签订租赁合同和租金付款清单后，因拓翔公司未能交付第6幢厂房，双方对合同内容作了重大变更，在实际履行合同中按双方达成的交易习惯收付租金（包括水电费）。镜淳公司在合理的时间内支付了应付的租金，双方均实现了合同目的。镜淳公司未存在违约行为，拓翔公司按租金付款清单的时间推定镜淳公司未按约定时间支付租金而构成违约与事实不符，故对拓翔公司要求解除合同并要求镜淳公司支付租金、违约金、滞纳金及迁出厂房的请求难以支持。关于拓翔公司要求镜淳公司支付3.5间房屋租金的请求，因该3.5间房屋并不在本案拓翔公司主张的租赁合同范围之内，拓翔公司也未提供该3.5间房屋租金的合同依据，且该3.5间房屋镜淳公司已在本案诉讼前返还给拓翔公司，故本案对此不予审议。

一审法院审理后，于二○一八年四月十八日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：驳回上海拓翔电气有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费15,688元，由上海拓翔电气有限公司负担。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的租赁合同及附件租金付款清单，虽对租赁面积、租金金额、支付时间等作出了约定，但在合同实际履行中，因上诉人未能按合同约定交付第6幢房屋，导致租赁面积及租金金额发生变更，双方在实际结算租金金额及水电费过程中，被上诉人均系根据上诉人发出的办款通知上明确的租金及水电费金额及指定收款账户予以支付，上诉人此前亦从未就此提出异议，且被上诉人已实际付清上诉人诉请的租金及水电费，故原审认定被上诉人按双方在实际履行合同过程中形成的交易习惯在合理时间内支付租金，未构成违约，并据此对上诉人提出的诉请未予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉坚持要求解除双方签订的租赁合同、被上诉人支付滞纳金、违约金并迁出系争厂房，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币15,688元，由上诉人上海拓翔电气有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年八月二十四日

书记员***

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……