党纯业与乌海市华厦工程建设监理有限责任公司、武汉鑫梦园装饰设计工程有限公司乌海分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区乌海市中级人民法院

民事判决书

（2016）内03民终12号

上诉人（一审被告）党纯业，男，住乌海市海勃湾区。

委托代理人***，内蒙古锐信律师事务所律师。

委托代理人**，内蒙古锐信律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）乌海市华厦工程建设监理有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区滨河区。

法定代表人孙寒，公司总经理。

被上诉人（一审被告）武汉鑫梦园装饰设计工程有限公司乌海分公司。

法定代表人党纯业，公司总经理。

上诉人***因与被上诉人乌海市华厦工程建设监理有限责任公司（以下简称华厦公司）、武汉鑫梦园装饰设计工程有限公司乌海分公司（鑫梦园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第01329号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人党纯业委托代理人**、***、被上诉人华厦公司法定代表人孙寒到庭参与诉讼，被上诉人武汉鑫梦园装饰设计有限公司乌海分公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2012年12月31日，华厦公司的法定代表人**与党纯业签订《房屋租赁合同》，合同约定“华厦公司将其位于滨河区阳光景苑小区B-21#楼8层东户出租给党纯业，期限自2012年12月1日至2015年11月30日，房屋年租金为65000元，租赁期间华厦公司不承担任何相关费用，如逾期未缴纳按约定应当由党纯业缴纳的各项费用，已经给华厦公司造成严重后果的，华厦公司有权解除合同，收回出租房屋，并且党纯业应该按照合同总租金的50%向华厦公司支付违约金”。后党纯业未按照约定交纳租金及相关费用，租赁期间华厦公司代党纯业交纳物业费10910元、电梯管理费300元、取暖费16867.15元、水费54元、电费80元，共计28211.15元。一审法院认为，华厦公司的法定代表人孙寒与党纯业签订的租赁合同中载明：承租方党纯业，且承租方处只有党纯业的签字，故应当认定华厦公司与党纯业个人形成合法有效的租赁法律关系，故华厦公司诉请鑫梦园公司支付租金及相关费用没有事实依据，不予支持。租赁合同中约定了解除合同的条件，党纯业没有支付租金成就了该条件，故华厦公司诉请解除其与党纯业支付为期两年半的租赁费162500元、支付租赁期间华厦公司代缴的物业费10910元、电梯管理费300元、水费54元、电费80元、取暖费16867.15元符合法律规定，予以支持。党纯业未按照合同约定交纳租金及相关费用构成违约，华厦公司按照合同约定主张违约金，党纯业未到庭抗辩，故华厦公司违约金的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司与被告党纯业于2012年12月31日签订的房屋租赁合同；二、被告党纯业支付原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司房屋租赁费162500元；三、被告党纯业支付原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司物业费11210元、取暖费16867.15元、水费54元、电费80元，共计28211元；四、被告党纯业支付原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司违约金97500元；以上二、三、四项共计288211元，被告党纯业于判决生效后20日内付清；五、驳回原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司对被告武汉鑫梦园装饰设计工程有限公司乌海分公司的诉讼请求。案件受理费5623元，因适用简易程序，减半收取2812元，由被告党纯业负担（原告已预交，被告应于上述履行期内一并给付原告）。如未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，党纯业不服，向本院提出上诉，以一审判决认定违约金过高及由党纯业个人承担责任错误为由，请求撤销一审判决，依法改判。

华厦公司答辩称，合同是与党纯业个人所签，因为一审中党纯业未到庭失去主张违约金过高的权利，请求维持一审判决。

鑫梦园公司未到庭答辩。

经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人***在与被上诉人华厦公司签订的合同中承租人处为“党纯业”个人签字，并未加盖鑫梦园公司的公章，故承担责任的主体应为上诉人党纯业，故上诉人党纯业称应由被上诉人鑫梦园公司承担责任的请求不予支持；上诉人党纯业未按照合同的约定支付房租及缴纳各项应由其缴纳的费用，其行为已构成违约应承担相应的违约责任。双方约定的违约金在性质上属于赔偿性违约金，是对损失赔偿额的预定，赔偿性违约金与违约损失额相适应，上诉人党纯业在一审中未出庭应诉，在二审中提出违约金过高，并不违反法律规定。违约金数额过大确显示公平，为平衡双方之间的利益关系，人民法院应当予以调整。双方的租赁起始时间为2012年12月1日，合同于2015年5月12日解除，房屋租赁期限两年半租金为162500元，应以162500元为基数计算违约金，被上诉人华厦公司的实际损失应为租金的利息损失，根据合同约定，租赁期限从2012年12月1日开始计算，房屋租金支付方式为第一年半年一付，第二年之后每一年的房租一次性付清，故第一年租金为65000元，利息为9993.75元（65000×2.5年×6.15%（2013年中国人民银行贷款基准利率一至三年）】，第二年租金65000元，利息为5996.25元（65000×1.5年×6.15%（2014年中国人民银行贷款基准利率一至三年）】，最后半年租金为32500元，利息为910元（32500×0.5年×5.60%（2014年中国人民银行贷款基准利率六个月至一年）】，利息总计为16900元，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本院对违约金进行调整，上诉人党纯业应给付被上诉人华厦公司违约金21970元（16900元×130%=21970元），故对于上诉人党纯业的该项上诉请求，本院予以支持。一审法院在判项顺序上排列出现错误，出现两个第“四”项，应按照顺序排列，本院予以纠正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第01329号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项即“解除原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司与被告党纯业于2012年12月31日签订的房屋租赁合同”、“被告党纯业支付原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司房屋租赁费162500元”、“被告党纯业支付原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司物业费11210元、取暖费16867.15元、水费54元、电费80元，共计28211元”、“驳回原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司对被告武汉鑫梦园装饰设计工程有限公司乌海分公司的诉讼请求”；

二、撤销乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第01329号民事判决第四项，即“被告党纯业支付原告乌海市华厦工程建设监理有限责任公司违约金97500元”。

三、上诉人党纯业于本判决生效后五日内支付被上诉人乌海市华厦工程建设监理有限责任公司21970元；

以上一、三项共计212681元，上诉人党纯业于本判决生效后五日内支付给被上诉人乌海市华厦工程建设监理有限责任公司。

如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费2812元（乌海市华厦工程建设监理有限责任公司已预交），由上诉人党纯业承担2075元，由被上诉人乌海市华厦工程建设监理有限责任公司承担737元，二审案件受理费5623.16元（上诉人党纯业已交纳），由上诉人***承担4149.53元，由被上诉人乌海市华厦工程建设监理有限责任公司承担1473.63元。

本判决为终审判决。

审判长刘原

代理审判员***

代理审判员魏婕

二〇一六年三月二十八日

书记员***