莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会与山东永宏建设工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终2829号

上诉人（原审原告）：莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会，住所地济南市。

法定代表人：刘振林，主任。

委托诉讼代理人：崔言贵，山东圣宏律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东永宏建设工程有限公司，住所地济南市。

法定代表人：朱应红，总经理。

委托诉讼代理人：朱明，山东鲁盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝文波，山东鲁盈律师事务所律师。

上诉人莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会因（以下简称黄泥沟居委会）与被上诉人山东永宏建设工程有限公司（以下简称永宏公司）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初6518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。

黄泥沟居委会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并改判确认黄泥沟居委会与永宏公司签订的《土地使用权出让协议书》无效，并判令永宏公司返还土地，拆除租赁土地上搭建设施，将租赁土地恢复原状。2、一审、二审诉讼费用由永宏公司承担。事实和理由：一审法院认定案由为土地租赁合同纠纷。自2004年10月8日双方签订合同至今，黄泥沟居委会与永宏公司均没有取得工业用地使用权及建设规划许可，一审中双方当事人均予以认可。二、涉案《土地使用权出让协议书》第二条关于“甲方负责办理该宗出让土地的工业园规划及土地使用权证书等”的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等相关法律规定。首先，国家是土地出让的主体，黄泥沟居委会不是出让土地的主体，双方签订的合同名为“出让”，实为租赁。但约定租期50年，违反了《民法典》关于租赁合同租赁期限不得超过20年的规定。其次，建设用地使用权申请登记的法定程序及建设规划许可手续，应当由建设单位，即永宏公司办理。土地管理法第二十一条规定“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”另外第二十二条也有建设单位办理用地手续的相关规定。《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”综上所述，永宏公司没有依法申请建设用地的审批、登记，没有申请建设规划许可，即进行工厂的办公楼、车间等设施的建设。该《土地使用权出让协议书》违反了法律的强制性规定，应当被确认无效。

永宏公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、黄泥沟居委会与永宏公司签订的合同实际是工业园的合同而非土地，因此根据合同约定，相关手续由黄泥沟居委会来办理是符合法律规定的；三、永宏黄泥沟居委会也是根据黄泥沟居委会工业园图纸来建设办公车间，不存在所说的没有取得相关证件的情况，也不存在违反相关法律规定的情况。

黄泥沟居委会向一审法院起诉请求，1.请求依法确认黄泥沟居委会与永宏公司签订的《土地使用权出让协议书》无效；2.判令永宏公司赔偿黄泥沟居委会损失1164146元；3.判令永宏公司返还黄泥沟居委会的土地，拆除租赁土地上的搭建设施，并将租赁土地恢复原状；4.本案一切诉讼费用由永宏公司承担。

一审法院认定事实：2004年10月8日，黄泥沟居委会（甲方）与莱芜市隆丰建筑钢构有限公司（乙方）签订《土地使用权出让协议书》，载明：“为了加快经济开发区的发展，使农村稳定，居民增收，根据开发区的规划，乙方需使用甲方工业园土地，经双方友好充分地协商，在平等、自愿的基础上达成如下协议：一、甲方转让于乙方土地的使用权作为建厂用地，土地所有权仍归甲方，地下资源、埋藏物和市政公用语设施均不在土地使用权出让范围。二、甲方负责办理该宗出让土地的工业园规划及土地使用权证书等。三、地块位置见《黄泥沟工业园平面定位图》（后附平面定位图一份，共计35.71亩）。四、使用费及支付方式：土地使用费按每年每亩1000元计算（随开发区增长而增长），每年的7月份前支付当年的。第一次交款年度为2004年7月至2005年7月，逾期不交或交不清承担按欠款数额的万分之四的违约金。五、使用期限为50年，即2004年7月至2054年7月。六、违约责任：该协议经双方签字或盖章即生效，任何一方不得随意终止。若一方违约，应向守约方支付当年土地使用费等额的违约金，并承担给对方造成的全部经济损失。七、甲方保证开工前必须水、电、路三通，及附属障碍物的清理，并承担相应费用，否则给乙方造成损失应承担相应的责任，乙方保证按规划建设确保工程质量，否则责任自负。八、甲方办理完《规划许可证》和《土地使用证》后交付乙方持有使用，合同期满（或终止）后三日内乙方必须交还甲方。九、乙方在合同规定的使用年限内，依法可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。十、本协议未尽事宜或在合同执行过程遇到本合同未涉及的问题，由双方另行协议解决，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十一、本协议不因双方法定代表人的变动而影响其效力。十二、本协议一式四份，双方各持一份”。2005年1月16日，莱芜市隆丰建筑钢构有限公司将企业名称变更为山东永宏建设工程有限公司即本案被告。

协议签订后，涉案土地由永宏公司占有使用并加盖办公楼、车间等。永宏公司主张实际只交付20亩左右，但未提交证据；黄泥沟居委会自认占用了35.71亩中的773平方米即1.16亩。永宏公司提供加盖有黄泥沟居委会公章的《产权证明》两份、原中共莱芜市纪委办公室出具的《证明》、永宏公司与山东永宏节能科技有限公司签订的《土地使用权及在建设施转让协议书》，拟证实永宏公司已将涉案土地使用权转让给山东永宏节能科技有限公司且黄泥沟居委会是知情的，永宏公司主体不适格。永宏公司另提供2007年2月17日加盖黄泥沟居委会公章的收条，载明“收到村工业园租赁费20000元”。黄泥沟居委会主张永宏公司至今未交纳租赁费且对转租事宜不知情。涉案土地现未办理《规划许可证》和《土地使用证》。

一审法院认为，关于被告主体问题，黄泥沟居委会、永宏公司系2004年10月8日签订《土地使用权出让协议书》的合同相对方，黄泥沟居委会诉求确认该协议无效，永宏公司作为合同主体列为本案被告，诉讼主体适格。根据涉案协议的约定，永宏公司使用黄泥沟居委会的工业园土地并支付使用费，黄泥沟居委会负责办理涉案土地的规划许可及土地使用权等审批手续但未明确约定办理期限，永宏公司有理由相信黄泥沟居委会能如实履行协议义务取得涉案土地的相关审批手续。现黄泥沟居委会未提供证据证实其已按照协议约定实际履行土地报批的义务，亦未举证证实经相关行政部门审查案涉土地不符合工业园规划条件。黄泥沟居委会主张该《土地使用权出让协议书》违反法律强制性规定，依据不足；该协议系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，黄泥沟居委会诉求确认协议无效，于法无据，一审法院不予支持。关于黄泥沟居委会诉求的返还土地并恢复原状，亦无法律依据，不予支持。依法成立的合同对当事人具有约束力，协议双方均应按照约定履行各自的义务，黄泥沟居委会向永宏公司交付土地并负责办理土地使用手续，永宏公司向黄泥沟居委会交纳租赁费。协议签订后，永宏公司实际占有并使用涉案土地至今，但未依约向黄泥沟居委会交纳相应租赁费构成违约，应承担逾期交纳的违约责任。协议第四条约定：土地使用费按1000元/年/亩（随开发区增长而增长）于每年7月份前支付当年的，第一次交款年度为2004年7月至2005年7月，逾期按欠款数额的万分之四承担违约金；该约定中的“随开发区增长而增长”，表述不明确且黄泥沟居委会无证据证实实际增长状况；关于违约金的表述亦不完整清晰，应视为约定不明。综合本案审理及证据情况，一审法院确定租赁费为1000元/年/亩，逾期违约金应以未付的租赁费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）自违约之日起分段计算。庭审查明黄泥沟居委会实际交付的土地面积应为34.55亩（合同约定的35.71亩-黄泥沟居委会占用的1.16亩）。永宏公司于2007年交纳的20000元租赁费有收条为证，一审法院予以确认。黄泥沟居委会诉求2004年7月至2020年10月期间的损失即租赁费，根据协议中交款年度及交款时间的约定，本案确定永宏公司应交租赁费年度为2004年7月至2020年6月、每个年度交费时间为每年的6月30日前。关于租赁费认定如下：自2004年7月至2020年6月租赁费共计552800元（1000元/年/亩×16年×34.55亩），减除永宏公司于2007年2月17日支付的20000元，尚欠532800元，永宏公司应予支付。关于违约金认定如下：1.以34550元为基数，自2005年7月1日起至2007年2月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以14550元为基数，自2007年2月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.以34550元为基数，分别自2006年7月1日、2007年7月1日、2008年7月1日、2009年7月1日、2010年7月1日、2011年7月1日、2012年7月1日、2013年7月1日、2014年7月1日、2015年7月1日、2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以483700元（2005年7月至2019年7月期间的租赁费：34550元×14年）为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.以34550元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于黄泥沟居委会主张的按2000元/年/亩计算租赁费损失，无证据证实，一审法院不予采纳。关于永宏公司主张的因黄泥沟居委会存在未办证的违约情形，其应承担的违约责任及给永宏公司造成的损失已实际折抵租赁费用，该项主张于法无据，一审法院不予采信；关于黄泥沟居委会是否违约以及违约责任如何认定的问题，永宏公司可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、永宏公司于判决生效之日起三日内，支付黄泥沟居委会土地租赁费532800元及违约金（1.以34550元为基数，自2005年7月1日起至2007年2月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以14550元为基数，自2007年2月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.以34550元为基数，分别自2006年7月1日、2007年7月1日、2008年7月1日、2009年7月1日、2010年7月1日、2011年7月1日、2012年7月1日、2013年7月1日、2014年7月1日、2015年7月1日、2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以483700元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.以34550元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回黄泥沟居委会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7623元，由黄泥沟居委会负担3059元，由永宏公司负担4564元。

二审中，永宏公司提交：证据一济南市莱芜高新区冯家林第一、二工业园、北姜庄工业园、南张家庄工业园、南姜庄工业园照片一宗；证据二公安机关根据规划批准的涉案厂房院落门牌号照片。证实涉案工业园属于莱芜工业园整体规划建设，各村工业园符合高新区的规划，不存在无法办理相关手续的情况，黄泥沟居委会违反合同约定，没有将手续交付到永宏公司进行使用。黄泥沟居委会质证意见：永宏公司拍摄照片与真实情况是否一致无法核实，另外不能证明永宏公司的证明观点。本院认证意见：永宏公司提交的证据与本案争议的合同效力问题无关，本案不予采信。本院对一审查明相关事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是，涉案《土地使用权出让协议书》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，涉案《土地使用权出让协议书》约定，永宏公司以黄泥沟居委会土地进行厂房建设使用，永宏公司向黄泥沟居委会支付租金。依照我国土地管理法、城乡规划法的相关规定，利用集体土地进行建设应当办理用地、规划等手续，该规定系对集体土地转为建设用地的管理性规定，违反该规定应依法承担相应责任，但不直接导致集体土地使用权转让合同无效。涉案《土地使用权出让协议书》亦明确约定，黄泥沟居委会负有办理涉案土地使用权和厂房建设手续的义务。故涉案《土地使用权出让协议书》本身并不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形。合同约定租赁期限超出法定最高期限，亦不能导致合同整体无效。综上，黄泥沟居委会主张涉案合同无效于法无据，不能成立。

综上所述，黄泥沟居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判员　　孙磊

二〇二一年五月二十日

书记员　　李敏