深圳市创奇鑫实业发展有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终2567号

上诉人（原审被告）：深圳市创奇鑫实业发展有限公司，住所地深圳市南山区。

法定代表人：鲍华平，总经理。

委托诉讼代理人：彭超，广东华商律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***。

原审第三人：高大亮。

委托诉讼代理人：彭超，广东华商律师事务所律师。

原审第三人：深圳市百旺信投资有限责任公司，住所地广东省深圳市南山区。

法定代表人：高原。

上诉人深圳市创奇鑫实业发展有限公司（以下简称创奇鑫公司）因与被上诉人***、原审第三人高大亮、原审第三人深圳市百旺信投资有限责任公司（以下简称百旺信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

创奇鑫公司上诉请求：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9534号民事判决；二、改判高大亮向***退还租赁保证金15000元；三、改判***向创奇鑫公司支付拖欠的租金45000元及滞纳金;四、改判***向创奇鑫公司支付上涨租金13500元（每月1500元，共9个月，从2017年7月至2018年3月）；五、改判***向创奇鑫公司支付拖欠的水电费9056.80元（4个月发生的，从2017年12月至2018年3月）；六、本案诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1.本案审理的是房屋租赁合同纠纷，与另案（9511号）审理的合同纠纷，属不同的法律关系。两案不合并审理，原审却在判决中将法律关系混淆不清，导致两份判决均严重的不公平。2.创奇鑫公司虽然在合同上盖章，但未收到***分文租赁保证金、租金及水电费。3.***使用涉案物业从2015年9月1日至2018年4月16日，产生了相应的租金和水电费，一审判决未予以认定。4.另案中，高大亮转让的超市就是“深圳市南山区旺XX商店”，***予以否认，却没有提供任何证据证明，一审判决却回避这一问题。5.创奇鑫公司的《搬离通知函》是向所有商铺发出，并不针对***一个人，因涉案场地须消防整顿和升级改造，属于不可抗力的情况。6.2018年4月4日，高大亮与***签署的《协议书》已明确买卖纠纷双方为高大亮与***，创奇鑫公司员工予以见证。二、一审判决适用法律错误。1.***向高大亮支付了租赁保证金，合同终止后应由高大亮向***退还。2.创奇鑫公司并不存在违约，因涉案场地须消防整顿和升级改造，属于不可抗力的情况，双方已同意终止合同的履行。***并未发生任何损失，创奇鑫公司不应承担任何赔偿责任。一审判决适用定金罚则没有任何法律依据，滥用自由裁量权，对创奇鑫公司是非常不公平的。3.创奇鑫公司与业主合同有租金上涨的约定，而且创奇鑫公司已书面通知各商铺，***对租金上涨是明显知情的。4.一审判决载明“关于2018年1、2、3月租金及滞纳金问题，由于被告违约在先，导致原告不能正常继续经营，被告应承担相应的违约责任，故被告的该项主张本院不予支持”。不论违约是否成立，***实际使用涉案物业至2018年4月16日，故应支付使用费（租金）。5.创奇鑫公司提供了***拖欠水电费的明细，***也实际使用涉案物业至2018年4月，应依法支付水电费。6.关于租赁保证金及所谓的“经济损失”的利息问题，一审判决认定自2015年9月2日起计算至实际支付之日错误，利息的产生应该符合两个条件：一有法律规定或合同约定；二是债务人负有履行主债务的期限开始，债权人主张债权时可以计算利息。本案即使计付利息，也应从***起诉之日计算。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，创奇鑫公司特提起上诉，恳请贵院依法查清事实，正确适用法律，作出公正合理的判决。

***答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决合法合理。二、针对创奇鑫公司的第二项上诉请求不能成立，因为本案审理的房屋租赁合同当事双方就是创奇鑫公司、***，创奇鑫公司在与***签订租赁合同和转让协议时存在缔约过失，违背诚信信用原则，为了骗取***受让超市，故意隐瞒其与业主的合同到2017年12月31日终止的事实，越权与***签订租赁合同和转让协议的终止时期至2020年8月31日，创奇鑫公司主张虽然其在合同上盖章，但未直接收取创奇鑫公司的租赁保证金、房租、转让费等款项，该说法是不能成立的。三、针对创奇鑫公司的第三项、第四项上诉请求，***认为其完全没有法律和事实依据，不能成立，应予驳回。四、针对创奇鑫公司的第五项上诉请求，创奇鑫公司没有提供证据证明***所欠水电费的实际金额，一审法院判决合法合理。

原审第三人高大亮未发表陈述意见，百旺信公司未参加庭审，亦未提交陈述意见。

***向一审法院起诉请求：1.判令创奇鑫公司与***于2015年9月2日签订的《深圳市房屋租赁合同》以及其附属《青XX超市经营权转让协议》（以下简称转让协议）系无效合同；2.判令创奇鑫公司退还***房租押金15000元，以及赔偿***房租押金利息9900元（从合同签订日算起，按年利率24%计算至付清之日，现暂计算至2018年5月31日）；3.判令创奇鑫公司赔偿***经济损失279645.5元（损失明细：合同违约金144000元、店铺清货损失：26895.5元、履行合同后店铺预期经营损失10875O元）；4、判令创奇鑫公司承担本案全部诉讼费用。

创奇鑫公司反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令***立即向创奇鑫公司支付拖欠的租金45000元(2018年1、2、3月）及滞纳金12150元（按每日千分之三计至付清之日，现暂计至2018年5月5日）；3.判令***立即向创奇鑫公司支付上涨租金13500元（从2017年7月1日计至2018年3月31日，每月为1500元）；4.判令***立即向创奇鑫公司支付拖欠的水电费9056.80元；5.判令创奇鑫公司没收***缴纳的租赁保证金15000元；6.本案诉讼费用全部由***承担。

一审法院认定事实：***（乙方）与创奇鑫公司（甲方）于2015年9月2日签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），主要内容约定：创奇鑫公司作为出租方，将坐落于深圳市南山区XX的部分物业（详见合同图纸）租赁给作为承租方的***使用，租赁物业的建筑面积以合同图纸为准，合同约定房屋租赁期自2015年9月1日起到2020年8月31日止，租金为每月15000元，租金上涨以房东通知书为准，不得单一加租，租赁物业当月租金必须于当月5日前交付给甲方，不按时缴纳租金，甲方将每天按月租金的3%向乙方收取滞纳金，超过两个月不缴纳租金的，本合同自动终止，且甲方不向乙方退回其所缴纳的租赁保证金，甲方交付租赁物业时，乙方应向甲方缴纳一个月租金即15000元作为租赁保证金。在该合同的落款“甲方代表”处有第三人高大亮的签字，并加盖创奇鑫公司的公章。同日，上述甲、乙双方又同时签署一份《“青XX超市”经营权转让协议》（下称转让协议），主要内容为：甲方同意将位于百旺信工业园XX的“青XX超市”经营权转让给乙方，转让费为35万元，乙方首付30万元，剩余款项在三个月内向甲方付清，乙方同意接受超市所有库存商品，商品价格以甲方进货价为准或商品零售价格的6.5折计算给乙方；乙方租用的场地租金如业主根据市场情况在本协议约定之外决定上调租金，则由乙方自动承担；甲方给予乙方转让超市内所有设备清单；及其他条款。该协议后附有一张“青XX超市平面图”。***主张该转让协议系与创奇鑫公司同时签订，创奇鑫公司对该协议的真实性没有异议，但认为签订主体系高大亮，创奇鑫公司仅系在该协议中盖章确认。经审核，该协议首部的“甲方”处有标明有两个主体，分别为：创奇鑫公司、高大亮，“乙方”处为***；该转让协议的落款处，“甲方签字”处有高大亮的签字，并加盖创奇鑫公司的公章，“乙方签字”处有***的签字。转让协议的后面附有青XX超市平面图，落款处有高大亮作为经手人签字并注明本平面图一式二份，即签定合同起生效。***主张，上述租赁合同及经营权转让协议系一个整体，均是由高大亮代表创奇鑫公司与***签订，实际上高大亮在合同洽谈及签订过程中，一直是以创奇鑫公司代理人身份出现的，从上述两份协议均加盖了创奇鑫公司公章这一事实，***有充分理由相信高大亮系有权代表创奇鑫公司签订上述合同的代理人。创奇鑫公司仅认可其与创奇鑫公司签订了《深圳市房屋租赁合同》，但认为创奇鑫公司并非经营权转让协议的主体，该协议的主体为高大亮。经庭审核查，上述租赁合同、转让协议及所附青XX超市平面图的原件共6页，系装订成一册，创奇鑫公司在该6页合同文本的骑缝处加盖了创奇鑫公司的公章，创奇鑫公司对该公章的真实性没有异议，法院亦予以确认。***主张上述合同签订后，其向高大亮支付了涉案经营权转让费35万元及房租押金15000元，并提交了收款收据为证，在转让协议上，高大亮也注明先后两次已收齐***支付的所有转让款。高大亮对***的该主张及收款收据均予以认可，法院亦予以确认。各方当事人均确认，***承租涉案房屋的租金、水电费、管理费等均系向高大亮支付。高大亮向***交付涉案物业后，***在涉案物业的场所开设登记了月红商店，经营“月红超市”。***主张创奇鑫公司于2018年3月16日向其发出一份《合同终止通知》，主要内容为：“各商铺，我公司接到第三人百旺信公司（简称：业主）的通知，因百旺信科技大厦园区24栋一楼商铺群存在较为严重的安全和消防隐患问题，业主确定于2018初联合公安、消防、城管和社区工作站等多个政府部门对一楼商铺群进行全面的消防整顿和升级改造，现郑重通知各位，目前所租赁的商铺于2017年12月31日合同终止不再续签。但考虑到各商铺的实际情况各不相同，现通知各位在2018年3月31日前完成搬离，搬离期间积极配合的商户待改造完成后，如有再租赁意向的，我司将予优先考虑。”创奇鑫公司对该证据真实性没有异议，认为该份通知是针对所有商铺，不是针对***个人，但陈述***当时并未签收该份通知。2018年3月20日，创奇鑫公司向***发出一份《搬离通知函》，写明创奇鑫公司已于2017年12月底通知到各位务必于2018年3月底前搬离，郑重通知要求***等各商铺务必于2018年3月30日前搬离，以便创奇鑫公司于2018年3月31日交还给业主，逾期不搬离的，期间所造成的一切后果损失，责任自负。2018年4月4日，***与高大亮签署一份《协议书》，约定：2018年4月1日业主（科汇通）正式收回百旺信24栋综合楼一楼月红超市，并对该超市进行升级改造，但是鉴于月红超市与二手房东高大亮存在合同纠纷尚未得到解决，目前正在走司法程序的情况，现月红超市与高大亮双方达成以下协议：一、双方均同意业主进入该超市进行升级改造施工，若因该施工改造对超市原有装修及设备造成损失，双方概不纠责；二、此协议仅对第一条内容达成一致意见，不涉及其他事项；三、创奇鑫公司对以上协议无异议。该协议书的“见证人”处有“夏某某”的签字。

庭审中，***当庭提交一份交接清单，以证明其已于2018年4月16日将涉案物业的钥匙及超市的原有设备及装修退还给创奇鑫公司，该交接清单处的“接收人”处有签字“夏某某（代）”。创奇鑫公司及第三人对该证据的真实性没有异议。高大亮陈述，夏某某系代其收回超市钥匙，而创奇鑫公司也认可夏某某系创奇鑫公司员工，至此，***实际已于2018年4月16日将涉案物业包括原有设备全部交还创奇鑫公司及***。诉讼中，创奇鑫公司陈述，涉案物业是由创奇鑫公司向百旺信公司承租的，再由创奇鑫公司转租给高大亮，但因创奇鑫公司的老板与高大亮系老乡关系，故创奇鑫公司与高大亮之间没有签订任何书面租赁合同，但高大亮每月均有向创奇鑫公司支付租金；创奇鑫公司与百旺信公司就涉案物业所在的百旺信工业园四区综合楼租赁合同已于2017年12月31日到期，该综合楼2楼到6楼已续签合同，合同期限到2023年，但涉案物业所在的该综合楼1楼物业要消防整顿和升级改造，故暂未续签合同，待消防整顿和升级改造结束后，将续签合同。另查明，高大亮于2013年3月13日注册成立深圳市南山区旺XX商店（以下简称“旺XX商店”），经常场所为深圳市南山区XX，经济性质为个体工商户，第三人高大亮已于2016年5月25日注销该个体工商户。创奇鑫公司主张高大亮注册的旺XX商店地址就是***所承租商铺的地址，***不予确认，认为旺XX商店的地址与其所承租的涉案商铺地址并不完全一致。***于2018年4月13日就上述合同纠纷向法院另案【（2018）粤0305民初9511号】起诉本案创奇鑫公司、及高大亮（法院依法追加）要求返还转让费35万元，法院审理后认为，双方合同合法有效，并于本案判决前依法判决创奇鑫公司酌情返还***25万元及其利息等。

一审法院认为：根据上述查明确认的事实，***、创奇鑫公司双方签订的涉案租赁合同、转让协议及附件“青XX超市平面图”共6页，系装订成一册且加盖创奇鑫公司公章作为骑缝章予以认证，故可认定上述合同、协议实际系同时签订的一个整体协议。在协议中，高大亮均有签字，创奇鑫公司亦加盖公司公章予以确认，创奇鑫公司虽仅认可其系涉案租赁合同的出租方，但从同时各方当事人确认***的经营权转让款35万元、租房押金及租金均全部向高大亮支付，创奇鑫公司与高大亮在签订、履行涉案合同过程中的种种财务与履约主体混同不清等事实看，外部人是无从知晓创奇鑫公司及高大亮其内部的实际关系如何、“青XX超市”的经营权其中究竟归谁，而创奇鑫公司与高大亮作为租赁合同一方的内部系何种法律关系，并非本案的审理范围，也不可对抗作为涉案房屋租赁合同相对方的***。从涉案转让协议上看，首部的“甲方”处标明有两个主体，分别为创奇鑫公司和高大亮，而该协议落款处的“甲方代表”处有高大亮的签字，同时又加盖了创奇鑫公司的公章，故该转让协议的甲方（即转让方）应认定为系同为创奇鑫公司及高大亮。创奇鑫公司关于其并非涉案协议的当事人、对该协议仅是作为出租人盖章确认，高大亮才是青XX超市经营者、才有权签订转让协议的抗辩意见，与查明的事实不符，法院均不予采纳。据此，法院认定涉案租赁合同、转让协议作为一个整体协议的出租方、转让方均为创奇鑫公司及高大亮，承租方、受让方均为***。该协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，各方均应依约履行。***以创奇鑫公司存在欺诈，隐瞒租期越权与其签订合同等为由主张该合同为无效合同，法院认为，***不能举证证明创奇鑫公司存在隐瞒租期越权订立合同等证据，应承担举证不能的责任，故***的依据不足，法院对***第一项诉求确认涉案合同协议无效的主张不予支持。经查明，涉案协议的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日。创奇鑫公司同时作为出租方及转让方，应保证***在依约支付款项的情况下可使用涉案商铺持续经营至2020年8月31日，但创奇鑫公司却通知包括***等商户租期均于2017年12月31日到期，又于2018年3月16日向包括***在内的商户其发出《合同终止通知》，要求***于2018年3月30日前搬离，导致***无法在合同期限内继续经营，已构成违约，应承担相应的违约责任。故***诉讼请求第二项，要求创奇鑫公司返还房租押金15000元及其自签订合同协议之日起的利息于法有据，法院予以支持；关于第三项诉求，即要求创奇鑫公司赔偿经济损失279645.5元（包括违约金144000元、店铺清货损失26895.5元、预期经营损失108750元），法院认为，首先关于违约金，由于双方在涉案合同、协议上并未予以约定，故***要求创奇鑫公司支付违约金144000元缺乏依据，法院不予采信，法院认为，创奇鑫公司方存在违约事实导致***经营受损，理应承担相应的赔偿责任，考虑到创奇鑫公司之前收取***房租押金15000元，法院参照定金罚则有关双方返还规定，酌情责令创奇鑫公司方赔偿***15000元及其自签订合同协议之日起的利息损失；其次，关于***诉求中要求创奇鑫公司方赔偿店铺清货损失，法院认为，***不能举证证明有关财产损失的事实，且由于***已与创奇鑫公司代表夏某某于2018年4月4日签订一份协议书对店铺设备等财产造成损失不予追究，故***现提出该赔偿主张显然有悖事实和诚实信用原则，法院不予支持；再次，关于***主张的店铺预期经营损失问题，由于***不能举证证明其经营财务等状况作为依据，应承担举证不能的责任，法院对该项主张不予支持。

因***在本案中仅主张创奇鑫公司承担违约责任，没有对高大亮、百旺信公司等提出任何诉求，系***对自身权利的合法处分，法院予以照准。关于创奇鑫公司的反诉，第一项诉求，经查，双方的合同协议实际已于2017年12月31日解除，无须法院确认，显然创奇鑫公司的该项主张不予支持；关于创奇鑫公司反诉要求***支付相应的租金包括上涨的租金，法院认为，首先，关于上涨租金问题，由于创奇鑫公司不能举证证明已书面送达***签收，应承担举证不能的不利后果，法院不予支持。其次，关于2018年1、2、3月租金及滞纳金问题，由于创奇鑫公司违约在先，导致***不能正常继续经营，创奇鑫公司应承担相应的违约责任，故创奇鑫公司的该项主张法院不予支持；关于创奇鑫公司要求***支付拖欠的水电费，由于创奇鑫公司提供的证据不能证明***拖欠水电费实际金额，法院对该项主张依法予以驳回。关于创奇鑫公司要求没收***缴纳的租赁保证金即房租押金15000元，法院认为，由于创奇鑫公司存在违约，之前收取***房租押金依法应当予以返还，显然创奇鑫公司该项主张于法有悖，应当予以驳回。百旺信公司经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，法案经缺席审理，现可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创奇鑫公司应于判决生效之日起十日内向***退还房租押金15000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年9月2日起计算至实际支付之日止）；二、创奇鑫公司应于本判决生效之日起十日内赔偿***经济损失15000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年9月2日起计算至实际支付之日）；三、驳回***的其他诉讼请求；四、驳回创奇鑫公司的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费3345.45元，由***负担3070.45元，由创奇鑫公司负担275元；反诉受理费1083.84元，由创奇鑫公司负担。上述本诉受理费已由***预交，创奇鑫公司应于判决生效之日起十日内将应付款项迳付***。

本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉房租押金应由谁退还；2.***应否向创奇鑫公司支付2018年1、2、3月租金及滞纳金；3.***应否向创奇鑫公司支付上涨租金和水电费。对于各方当事人无异议的原审其他认定和裁判本院予以确认，关于上述争议焦点本院分析认定如下：

关于案涉房租押金应由谁退还问题，创奇鑫公司上诉主张押金应由高大亮退还。根据涉案租赁合同显示，该合同由***、创奇鑫公司双方签订，该合同的落款“甲方代表”处有虽有高大亮的签字，但加盖了创奇鑫公司的公章，故原审认定创奇鑫公司系案涉租赁合同的出租方具有事实依据。案涉租赁合同约定的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，但创奇鑫公司却通知包括***等商户租期均于2017年12月31日到期，又于2018年3月16日向包括***在内的商户发出《合同终止通知》，要求***于2018年3月30日前搬离，导致***无法在合同期限内继续经营，而且出租方应依法保证租赁物业能正常使用，涉案租赁物业消防需要整顿并不属于不可抗力情形，创奇鑫公司已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判令创奇鑫公司返还***房租押金15000元并酌情支持自签订合同协议之日起的利息并无不当，本院予以维持。至于创奇鑫公司与高大亮之间系何种法律关系以及该押金此前有谁收取不影响本案审理结果，创奇鑫公司应另循途径解决其与高大亮之间的纠纷。

关于***应否向创奇鑫公司支付2018年1、2、3月租金及滞纳金，根据本案证据显示，虽然创奇鑫公司要求***于2018年3月31日前搬离租赁物业，案涉租赁物业在2018年1、2、3月仍为***实际使用，但考虑到创奇鑫公司认可其于2017年12月底已经向百旺信科技大厦园区商铺群发出解除租赁合同通知，该群发通知势必会影响***的正常经营，而且原审除支持***要求退还押金及利息请求外未支持其他违约和赔偿损失请求，并基于创奇鑫公司提前解除租赁合同，违约在先，应承担违约责任角度不予支持创奇鑫公司上述期间租金及滞纳金请求，原审上述处理合乎情理，亦于法不悖，本院予以维持。

关于***应否向创奇鑫公司支付上涨租金和水电费问题，由于创奇鑫公司不能举证证明已将房东上涨租金的通知书面送达***签收，应承担举证不能的不利后果，原审不予支持并无不当；由于创奇鑫公司提供的证据不能证明***拖欠水电费实际金额，而且基于前述本院对2018年1、2、3月租金及滞纳金处理理由，本院对原审不予支持创奇鑫公司支付水电费请求予以维持。

综上，创奇鑫公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1863.92元，上诉人深圳市创奇鑫实业发展有限公司已预交，由上诉人深圳市创奇鑫实业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　罗　 映　 清

审判员　何　 万　 阳

审判员　罗　　　　巧

二〇一九年四月十七日

书记员　刘锦锦（兼）

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。