中国联合网络通信有限公司内江市分公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民终1095号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司内江市分公司，住所地四川省内江市市中区环城路61号，统一社会信用代码9151100071759044XR。 负责人：贺睿。 委托诉讼代理人：**，四川沱江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川沱江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1994年11月16日出生，住四川省威远县。 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司内江市分公司，住所地四川省内江市东兴区红牌楼路677号，统一社会信用代码91511000MA6271MM0D。 负责人：***，总经理。 上诉人中国联合网络通信有限公司内江市分公司（以下简称联通公司）因与被上诉人***、中国铁塔股份有限公司内江市分公司（以下简称铁塔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2019）川1024民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 联通公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判上诉人不支付租金和违约金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审未说明原因更换审判员，程序违法；2.即使存在被上诉人***的损失，因其没有采取适当措施防止损失的扩大，其应自行承担50%以上的责任和损失；3.本案不应是房屋租赁合同纠纷，应属房屋占用纠纷，案涉基站的权属及所有的附随义务早已转移给被上诉人铁塔公司，若被上诉人***的损失成立，责任承担主体也应是被上诉人铁塔公司；4.案涉《房屋租赁合同》已于2017年7月31日终止，被上诉人***主张的违约金不应得到支持。 ***向一审法院起诉请求：判令被告联通公司支付拖欠的租金214054.50元（房屋租金从2018年8月1日起至2019年7月31日止）及违约金13314.20元（计算至起诉日，之后计算标准以107027.25元为基数，从2018年7月26日起至付清之日止按日万分之二计算；以107027.25元为基数从2019年1月26日起至实际付清为止按日万分之二计算。） 一审法院认定事实：2014年8月7日，原告（甲方）与被告联通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于威远县.70平方米的房屋出租给乙方使用，租期3年，即从2014年8月1日起至2017年7月31日止。租金的支付方式及支付期限：2014年8月1日至2015年7月31日租金176904元，2015年8月1日至2016年7月31日最高可上涨10%（按10%计算），租金为194595元，2016年8月1日至2017年7月31日比第二年最高可上涨10%（按10%计算）租金为214054.50元，3年合同金额为585553.50元，包含税金。租金支付方式为半年付，承租方应于每年7月25日前及1月25日前向出租方支付半年租金，出租方同时提供等额有效的商业发票，承租方以转账方式支付租金；出租方承担相关税费。违约责任：承租方违反约定的用途使用租赁物、未按合同约定期限向出租方支付租金、擅自将租赁物转租、转让、转借规定，每逾期支付一日，应当按未付租金的万分之二向出租方支付违约金，出租方有权解除合同，承租方应当赔偿出租方的实际损失。 被告联通公司将承租的房屋作为经营、办公场地使用，并在该房屋进门左边位置设置机房。被告联通公司支付了2018年8月1日以前租金。2015年7月底，被告联通公司将房屋内的办公用品搬到新办公场地，但该房屋内机房的设备未搬离，继续占用至2019年7月31日。 2015年11月2日，中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国铁塔股份有限公司联合印发关于《存量铁塔资产交接方案》，方案明确交割日确定为2015年10月31日，交割日是存量铁塔权属和权利义务责任转移时点，交接日是电信企业与铁塔公司在具体站址现场实物交接签字日，交接日是资产管理及维护工作责任转移时点。2015年12月18日，被告联通公司与被告铁塔公司签订《地级市交割确认函》，被告联通公司将案涉《场地租赁合同》的通信基站交接铁塔公司。 一审法院认为：原告与被告联通公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政行规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告与被告联通公司租赁期限届满后，被告联通公司仍占有租赁房屋至2019年7月31日，原告未提出异议，原租赁合同有效，但为不定期租赁合同。原告向被告联通公司主张租金的请求应予支持。被告联通公司主张占有费用的理由不能成立。 原告与被告联通公司签订的合同约定租金交纳方式为承租方未按合同约定期限向出租方支付租金、每逾期一日应当按未付租金的万分之二向出租方支付违约金。依据上引法条规定原告与被告联通公司原合同约定继续有效，原告要求被告联通公司支付违约金的请求，予以支持。 被告联通公司与被告铁塔公司之间关于财产的交接，对交接双方具有约束力，与案涉租赁合同当事人之间的权利义务不具有法律上权利义务关系，被告联通公司辩称原告损失应由原告与被告联通公司共同承担的理由不能成立。 一审法院判决：被告中国联合网络通信有限公司内江市分公司于本判决生效之日起十日内给付原告***从2018年8月1日至2019年7月31日租金214054.50元及违约金（计算标准以107027.25元为基数，从2018年7月26日起至付清之日止按日万分之二计算；以107027.25元为基数从2019年1月26日起至实际付清为止按日万分之二计算。） 本院二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1.一审变更审判员是否程序违法；2.被上诉人主张的房屋租金是否应当得到支持及承担主体；3.被上诉人主张的违约金是否应当得到支持。 关于第一个争议焦点。一审庭审时，法庭已告知双方当事人变更承办法官，联通公司亦未提出异议，故一审变更审判员程序合法。 关于第二个争议焦点。联通公司承租***的房屋作为经营、办公场地使用，租期为3年，从2014年8月1日起至2017年7月31日止。2015年7月底，被告联通公司将房屋内的办公用品搬到新办公场地，但该房屋内机房的设备未搬离，继续占用至2019年7月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方房屋租赁期限届满后，联通公司仍占有租赁房屋至2019年7月31日，***未提出异议，故原审认定原租赁合同继续有效，并判令案涉房屋租赁合同相对方联通公司承担继续使用房屋至2019年7月31日期间的租金并无不当。 3.关于第三个争议焦点。联通公司与***签订的房屋租赁合同约定，承租方未按照合同约定的半年付方式支付租金，每逾期支付一日，应当按未付租金的万分之二向出租方支付违约金。因原房屋租赁合同继续有效，一审判决根据双方房屋租赁合同的约定，支持***关于对未支付租金的违约金主张并无不可。 综上所述，联通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4710元，由上诉人中国联合网络通信有限公司内江市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　李建昇 审 判 员　*** 二〇一九年十二月十七日 法官助理　*** 书 记 员　***