中国联合网络通信有限公司内江市分公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川10民终965号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司内江市分公司，住所地四川省内江市市中区环城路61号。 负责人：贺睿，副总经理。 委托诉讼代理人：***，四川泰维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1994年11月16日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：***，北京市**（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国铁塔股份有限公司内江市分公司，住所地四川省内江市东兴区红牌路677号。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人中国联合网络通信有限公司内江市分公司（以下简称联通内江分公司）因与被上诉人***、中国铁塔股份有限公司内江市分公司（以下简称铁塔内江分公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2018）川1024民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联通内江分公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人铁塔内江分公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联通内江分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判联通内江分公司不承担租金给付责任；2.一、二审诉讼费用由***、铁塔内江分公司承担。事实与理由：1.《场地租赁合同》履行中，因占用场地的通讯基站产权已发生变更，相关权利义务已转移至铁塔内江分公司，联通内江分公司不应承担继续履行合同和支付租金的义务。2.一审法院将《场地租赁合同》和《房屋租赁合同》进行混淆，在联通内江分公司提前终止合同并搬离租赁房屋，且未再继续使用房屋的情形下，判决联通内江分公司继续支付房屋租金系认定事实不清，适用法律错误。一审法院将机房作为《房屋租赁合同》中占用房屋继续使用系事实认定错误，机房是通信基站的配套设施，两者不可分割，应由《场地租赁合同》进行调整，且在联通内江分公司提前终止合同搬离办公场所，没有继续使用租赁房屋的情形下，一审法院仍然判决联通内江分公司继续支付租金是错误的。联通内江分公司按约因自身经营原因有权提前终止合同，不承担违约责任，联通内江分公司提前向***提出提前终止合同并于2015年7月底搬离出租房屋，搬离时***并未表示异议，之后也未向联通内江分公司主张过房屋租金，更谈不上一审判决按合同约定最高可上涨10%计算房屋租金。3.***的诉讼请求超过诉讼时效。 ***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 铁塔内江分公司辩称，案涉合同与铁塔内江分公司无关，铁塔内江分公司在本案中不承担任何责任。 ***向一审法院起诉请求：1.判令联通内江分公司支付拖欠的租金657,109.45元（房屋租金从2015年8月1日-2018年7月31日计644,109.45元、场地租金从2017年7月8日-2018年7月7日计13,000元）及违约金（计算标准为以每次应付拖欠的租金之日起至付清之日止按合同约定按日万分之二标准计算）；2.本案诉讼费由联通内江分公司负担。 一审法院认定事实：1.***（甲方）与联通内江分公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定，甲方将位于威远县小东街面积约20平方米场地出租给乙方作为通信基站建设，并同意乙方在该场地有利通信的位置安置配套天线、防雷设施及其他有关路线；租赁期限为3年，即从2014年7月8日至2017年7月7日止；租金及其支付时间和方式：前两年租金每年为12,000元（不含税），最后一年租金为13,000元（不含税），双方合同签订生效后一次性支付全额一年租金；乙方如果未按期支付租金，甲方可以按银行同期贷款利率向乙方计收滞纳金。合同中还就场地的使用与维护、合同的解除条件等内容进行约定。被告在该场地上架设通信基站，按合同约定支付了租赁期限3年的租金。合同到期后，被告未拆除、搬离其安装的通信设施，也未付租金，继续占用至今。2.***（甲方）与联通内江分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于威远县小东街附5号面积420.70平方米的房屋出租给乙方使用，租期3年，即从2014年8月1日起至2017年7月31日止，租赁期满，出租方无条件收回租赁标的物，承租方应如期返还租赁物，租赁期满，如承租方需继续租赁该标的物，应于期满前1个月内，向出租方提出续约申请，经出租方同意后，重新签订合同；租金、租金的支付方式及支付期限：2014年8月1日至2015年7月31日租金176,904元，2015年8月1日至2016年7月31日最高可上涨10%（按10%计算），租金为194,595元，2016年8月1日至2017年7月31日比第二年最高可上涨10%（按10%计算）租金为214,054.50元，3年合同金额为585,553.50元，包含税金，租金支付方式为半年付，承租方应于每年7月25日前及1月25日前向出租方支付半年租金，出租方同时提供等额有效的商业发票，承租方以转账方式支付租金；出租方承担相关税费；违约责任：出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金1万元，承租方的损失超过违约金的，还应就超过部分向承租方赔偿，出租方违反其他约定或者法定义务的，出租方应当赔偿承租方因此所受到的全部损失；承租方违反约定的用途使用租赁物、未按合同约定期限向出租方支付租金、擅自将租赁物转租、转让、转借，每逾期支付一日，应当按未付租金的万分之二向出租方支付违约金，出租方有权解除合同，承租方应当赔偿出租方的实际损失；承租方因自身经营原因有权提前终止合同，并不承担任何违约责任，不需要使用租赁物时，应当提前6个月通知出租方，在结清租赁期间的租金后，可以终止本合同。合同中还就其他事项进行约定。联通内江分公司将承租的房屋作为经营、办公场地使用，并在该房屋进门左边位置设置机房。联通内江分公司支付了第一年的租金176,904元。2015年7月底，联通内江分公司将房屋内的办公用品搬到新办公场地，但该房屋内机房的设备未搬离，继续占用至今。3.2015年11月2日，中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国铁塔股份有限公司联合印发关于《存量铁塔资产交接方案》，方案明确交割日确定为2015年10月31日，交割日是存量铁塔权属和权利义务责任转移时点，交接日是电信企业与铁塔公司在具体站址现场实物交接签字日，交接日是资产管理及维护工作责任转移时点。2015年12月18日，联通内江分公司与铁塔内江分公司签订《地级市交割确认函》，联通内江分公司将案涉《场地租赁合同》的通信基站即铁塔交接铁塔内江分公司。4.庭审中，***、铁塔内江分公司均认为与对方无合同义务，不是合同相对方，均不要求对方履行。 一审法院认为，***与联通内江分公司签订的《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，各方当事人无异议。联通内江分公司与铁塔内江分公司之间关于财产的交接，对交接双方具有约束力，与案涉租赁合同当事人之间的权利义务不具有法律上的因果关系，且***、铁塔内江分公司明确表示不向对方履行或者要求对方履行，故基于履行的相对性，铁塔内江分公司在本案中不承担责任。在《场地租赁合同》中，联通内江分公司按3年租赁期限约定履行了支付租金的义务，在租赁合同期满后，联通内江分公司继续使用租赁物期间为不定期租赁，使用期间的租赁费仍应按原租赁合同由联通内江分公司履行。***主张联通内江分公司支付2017年7月8日至2018年7月7日一年的租金13,000元，一审法院予以支持。双方在该合同中约定租金交付方式为先交后使用，未按约定交付租金按银行同期贷款利率计收违约金，该约定不违反法律规定，故***主张联通内江分公司支付从2017年7月8日起至付清时止以13,000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金，一审法院予以支持。在《房屋租赁合同》中，联通内江分公司仅支付了第一年的租金，2015年7月底，虽联通内江分公司办公场地搬离了租赁房屋，但其机房并未同时搬离，仍在该租赁房屋内，继续由联通内江分公司在使用，故联通内江分公司辩解已提前终止租赁合同，终止后未实际使用房屋，不应支付租金的事实和理由不成立，其辩解理由一审法院不予采纳。***主张联通内江分公司支付从2015年8月1日至2018年7月31日欠付的租金予以支持。按租赁合同约定租赁合同期间欠付的租金为408,649.50元，租赁期满后，2017年8月1日至2018年7月31日使用期间按第三年约定的租金214,054.50元作为欠付租金，联通内江分公司合计欠付房屋租金622,704元。双方在该合同中约定租金支付方式为半年付，即先付后使用，每逾期支付一日，应当按未付租金的万分之二向***支付违约金，该约定不违反法律规定，***主张按约定时间分别以当期未支付租金的万分之二支付违约金至付清时止的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、联通内江分公司于本判决生效之日起10日内给付***从2017年7月8日起至2018年7月7日止租赁场地的租金13,000元及违约金（违约金以13,000元为基数，从2017年7月8日起至付清之日止以中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、联通内江分公司于本判决生效之日起十日内给付***从2015年8月1日起至2018年7月31日止租赁房屋的租金622,704元及违约金（违约金分别以97,297.50元为基数，从2015年7月26日起，以97,297.50元为基数，从2016年1月26日起，以107,027.25元为基数，从2016年7月26日起，以107,027.25元为基数，从2017年1月26日起，以107,027.25元为基数，从2017年7月26日起，以107,027.25元为基数，从2018年1月26日起，至付清之日止按日万分之二计算）；三、铁塔内江分公司在本案中不承担责任；四、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5201元（***已预交），由联通内江分公司负担，于本判决生效后三日内**。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.联通内江分公司在二审中提出诉讼时效抗辩能否得到支持；2.联通内江分公司应否向***支付相应租金；3.铁塔内江分公司在本案中应否承担责任。 争议焦点1：依照最高人民法院《关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，联通内江分公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩，现于二审中提出于法无据，本院不予支持。 争议焦点2：基站用地和机房用地分别属于《场地租赁合同》和《房屋租赁合同》的约定范围，而非联通内江分公司所称都应属于《场地租赁合同》调整范围。虽然从技术层面而言，基站与机房或属同一设施的不同部分，但其分别占用了不同的租赁物，联通内江分公司就应当按约分别支付不同的租金，基站与机房的关系与出租人***无关，也不影响租金的分别支付。联通内江分公司认为已提前终止合同，但并未举出证据证实已按约提前6个月告知***，此项上诉理由本院不予支持。一审判决由联通内江分公司分别支付相应的房屋租金和场地租金并无不当，本院予以维持。 争议焦点3：铁塔内江分公司不是案涉合同的相对方，其与联通内江分公司之间承接相关设施的关系与***无关，在本案中不承担责任。 综上所述，联通内江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,400元，由中国联合网络通信有限公司内江市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　吴　敏 审判员　　王　侯 二〇一九年一月三日 书记员　　***