***、***等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1329民初1374号 原告：***。 原告：***。 二原告委托诉讼代理人：***。 被告：**。 委托诉讼代理人：***。 被告：临沂弘一建筑工程有限公司。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***。 第三人：***。 原告***、***与被告**、临沂弘一建筑工程有限公司（以下简称弘一公司）、第三人***租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人***、被告**的委托诉讼代理人***、被告弘一公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***在本案第二次开庭时经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：1.请求依法裁判被告给付拖欠租赁费3.5万元。2.要求交回租赁的楼房，并承担违约责任。3.本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，***、***将第二项诉讼请求由“要求交回租赁的楼房，并承担违约责任”变更为“要求交回租赁楼房”。事实与理由：2017年9月27日，被告**租赁原告沿街楼，租期三年，租赁费每年22000元，被告**只交付第一年房租22000元，租赁期间双方出现纠纷，被告**搬出租赁楼房，该楼房由被告弘一公司占有使用，交付第二年租赁费。2019年4月被告**诉至法院要求停止侵害，搬出楼房，法院判决被告**胜诉，致使原告房租无人交付。现在原告和被告**的租赁合同也已到期，楼房没有交回，拖欠租金也没交付，为此，诉至法院，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。 **辩称，本案属于重复诉讼，2018年4月9日原告***就以租赁合同纠纷起诉了**，法院作出(2018)鲁1329民初2171号民事判决，租赁关系已经查明，此后**一直未使用该房屋，且双方签订的租赁合同第四条约定了先交租金再使用房屋的原则，在**没有交纳房租的前提下，原告已经明知道**不再继续使用房屋，因此产生的后果应由原告单方承担。 弘一公司辩称，一、原告诉讼请求于法无据，要求依法驳回原告诉讼请求。2018年10月2日，弘一公司通过第三人***与***签订了房屋租赁合同，合同约定弘一公司对涉案房屋进行租赁，弘一公司为此支付了租金并对涉案房屋进行精装，花费8万余元。之后**于2019年4月28日在临沭县人民法院起诉要求弘一公司停止侵权，搬出楼房，并赔偿损失10000元。在法庭调查时，**增加诉讼请求，要求如弘一公司愿意继续使用涉案租赁房屋，要求弘一公司承担自2018年9月1日起至2021年3月8日的租金，按照每年28000元交付给**。2019年5月16日，临沭县人民法院作出(2019)鲁1329民初2496号民事判决，判决弘一公司停止侵权，搬出涉案房屋，按照每年28000元赔偿**因租赁房屋被占用所造成的损失，赔偿期限自2018年9月1日起至弘一公司搬出涉案租赁房屋之日止，最长不超过**与***签订的房屋租赁合同届满之日即2020年10月1日。弘一公司不服，向临沂市中级人民法院提出上诉。中院于2019年10月28日作出(2019)鲁13民终6228号民事判决，判决弘一建筑公司于该判决生效后十日内搬出涉案租赁房屋。该民事判决现已生效，并且弘一公司已实际搬出涉案房屋。现在***、***再次起诉要求弘一公司支付租赁费既不合理也不合法。***、***是与被告**签订了租赁合同，弘一公司在不知情的情况下与***签订租赁合同。**于2019年12月25日到临沭县人民法院申请执行，弘一公司也已按要求搬离了涉案房屋，并与**和解支付了占用期间的租赁费，但是**避而不见，没办法弘一公司只好向执行局提存该房屋钥匙。弘一公司与第三人***与该案无关，并且因此造成了很大的装修损失，***、***要求支付未使用房屋的租赁费，于法无据。 ***述称，对相关事实的陈述同弘一公司答辩意见。 本院经审理认定事实如下：***与***系夫妻。2017年9月27日，***与**签订房屋租赁合同，约定**租赁***所有的、坐落于临沭县南外环***的三层沿街楼，租期三年，自2017年10月1日至2020年10月1日，租赁费每年22000元，**每年先交房租再用房子，即每年10月1日前交清次年的房租。***保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与***有关的产权纠纷或其他债务，概由***负责处理。给**造成损失的，***负责赔偿。**应在租赁届满时将房屋交还***，如继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经***同意，双方重新签订租赁合同。双方如在本合同履行过程中发生争议，可向房屋租赁管理部门申请调解，调解不成可向临沭县人民法院起诉。违约方承担20000元的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，***依约将房屋交给**使用，**按约定支付了第一个租赁年度的租金。2018年3月8日，**与案外人王经理签订转租合同，将上述租赁房屋中的二、三楼转租给王经理使用，王经理在使用过程中，在一楼楼梯处开了一个东小门，并对二、三层进行拆改。2018年4月9日，***以**将该沿街楼二、三楼转租给王经理后，王经理未经其同意将楼房二、三层进行改建，破坏楼房结构，致使楼房出现安全隐患为由诉至本院，要求解除与**签订的租赁合同，要求**停止侵害、恢复原状并赔偿损失20000元，同时要求**承担违约金20000元。该案审理过程中，本院依法追加弘一公司作为该案第三人参加诉讼，弘一公司在该案中述称，其公司通过***介绍借用了涉案房产一、二层作为办公用房，其公司就该房屋既没装修也没签订租赁合同。该案经审理后，一审法院于2018年10月17日作出（2018）鲁1329民初2171号民事判决，驳回了***要求解除租赁合同的诉讼请求。 2019年4月28日，**以弘一公司为被告，***为第三人提起诉讼，主张在（2018）鲁1329民初2171号案件审理期间，***的妻子***将该楼房重新装修，以***的名义租赁给弘一公司，由于**与***签订的租赁合同没有到期，且（2018）鲁1329民初2171号判决也没有解除租赁合同，弘一公司现在使用的是**租赁期间的楼房。要求法院判令弘一公司停止侵权，搬出楼房，并赔偿损失10000元。该案审理中，弘一公司承认其于2018年9月份对涉案租赁房屋进行装修，并于2018年10月2日与***签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2018年10月2日至2021年10月2日，每年租金28000元，第一年租金为20000元，另外的8000元折抵弘一公司的装修费。同时，弘一公司承认其公司在装修后对涉案的租赁房屋一、二、三层进行使用。法庭调查时，**增加诉讼请求，要求如弘一公司愿意继续使用涉案租赁房屋，由弘一公司承担自2018年9月1日起至2021年3月8日的租金，按照每年28000元交付给**。 本院审理后认为，**与***签订的房屋租赁合同尚未到期，**对涉案租赁房屋仍然享有使用、收益和处分的权利。弘一公司作为（2018）鲁1329民初2171号案件的第三人参加了该案的诉讼活动，应当知道**和***签订的房屋租赁合同未到期，亦未解除，在此情况下，弘一公司未经权利人**许可对涉案租赁房屋进行装修、占有、使用，已构成侵权，**要求弘一公司停止侵权，搬出租赁房屋，应予支持。弘一公司占用**租赁的房屋，致使**无法对该房屋进行使用并获取收益，**因此要求弘一公司赔偿损失，应予支持。弘一公司自认与***签订的租赁合同中约定的租金为每年28000元，**要求按该数额赔偿其损失，法院予以支持。弘一公司自认2018年9月份即对租赁房屋进行装修，但不能说明开始装修的具体时间，**要求弘一公司自2018年9月1日起开始赔偿损失，法院予以支持。 2019年5月16日，本院就该案作出（2019）鲁1329民初2496号民事判决书，判决：一、弘一公司停止侵权，并于该判决生效后十日内搬出涉案租赁房屋。二、弘一公司按照每年28000元赔偿**因租赁房屋被占用所造成的损失，赔偿期限自2018年9月1日起至弘一公司搬出涉案租赁房屋之日止，最长不超过**与***签订的房屋租赁合同租期届满之日即2020年10月1日。三、驳回**的其他诉讼请求。弘一公司不服一审判决，提起上诉。二审对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，***、***分别与**、弘一公司签订的房屋租赁合同，均属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方当事人具有法律约束力。**与***签订的合同成立在先，且在先合法占有租赁房屋，**有权作为承租人使用案涉房屋。弘一公司使用案涉房屋虽是基于出租人的同意，不符合侵权行为的构成要件，但其租赁合同成立及占有房屋均在**之后，**要求其搬出房屋的诉讼请求应予支持。**关于赔偿损失的请求应依合同法的有关规定向合同相对人***主张。2019年10月28日，临沂市中级人民法院作出（2019）鲁13民终6228号民事判决书，判决：一、维持(2019)鲁1329民初2496号民事判决第三项。二、变更(2019)鲁1329民初2496号民事判决第一项为弘一公司于该判决生效后十日内搬出涉案租赁房屋。三、撤销(2019)鲁1329民初2496号民事判决第二项。临沂市中级人民法院通过邮寄送达的方式向双方当事人送达了判决书，弘一公司签收该判决书的时间是2019年11月23日，**和***的判决书均由其委托诉讼代理人签收，均未注明签收日期。 （2019）鲁13民终6228号民事判决书生效后，弘一公司未在判决确定的自觉履行期限内搬出案涉房屋，**向本院申请强制执行，执行立案案号为（2020）鲁1329执101号。该案执行过程中，弘一公司给付**其占用房屋的费用9000元。2020年3月16日，**向本院出具了一份内容为“关于我与被执行人临沂弘一建筑工程有限公司租赁合同纠纷执行一案，执行案号为（2020）鲁1329执101号（执行依据：2019鲁13民终6228号）。在执行过程中，我已经和临沂弘一建筑工程有限公司达成一致意见，现在特申请执行完毕结案。现我确认：该案执行完毕”的执行结案确认书。2020年3月27日，弘一公司工作人员到本院执行局表示弘一公司已将案涉租赁房屋腾空，并将房屋钥匙一把交给执行局。**对确认书无异议，但否认收到房屋钥匙。 2021年2月23日，本院通过电子送达的方式成功向**送达了***、***的起诉状副本。本案庭审中，***和***明确其诉讼请求为要求**返还房屋，支付第三租赁年度的租金及租赁期满后至起诉时的租金35000元。对于第一项诉讼请求，***、***主张是按每年28000元的标准计算的2019年10月1日至起诉时共计15个月的租赁费。 本院认为，***、***分别与**、弘一公司签订的房屋租赁合同均为有效合同，**与***签订的合同成立在先，且在先合法占有租赁房屋，**有权作为承租人使用案涉房屋。在***与**签订的租赁合同尚未到期的情况下，***又将案涉房屋另行出租给弘一公司使用，在弘一公司使用案涉房屋期间，***和***无权要求**支付租金。 在**与弘一公司租赁合同纠纷一案的执行过程中，弘一公司向**支付了9000元的房屋占有使用费，**于2020年3月16日向本院执行局出具结案确认书，确认该案已执行完毕。据此可以认定**通过诉讼和执行程序重新取得案涉房屋的使用权，因弘一公司逾期交付房屋造成的损失也得到了相应赔偿，其与***之间的房屋租赁合同得以继续履行，故***、***有权要求**支付2019年12月4日（弘一公司签收二审判决书第十一日）至2020年10月1日的房屋租金。2019年10月1日至2019年12月3日，案涉房屋被弘一公司实际占用，**亦未从弘一公司获得此租赁期间的使用费用，故本院对***、***要求**支付该期间租赁费的诉讼请求不予支持。 租赁期限届满后，**未交回房屋，***亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人有权随时解除合同。***于2021年2月8日提起本案诉讼，本院于2月23日将起诉状副本送达**，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，双方签订的房屋租赁合同自2021年2月23日解除，**应将房屋交还***和***。***、***要求**支付2020年10月1日至其提起本案诉讼时的房屋租金合法有据，本院予以支持。***与弘一公司签订的租赁合同对**无法律约束力，***、***要求**按照该合同约定的租金标准支付租金于法无据，本院不予支持。 ***与**签订的房屋租赁合同虽然约定**先交租金再使用房屋，但该合同条款仅是对租金交付时间以及合同解除权的约定，据此并不能得出**未按约定的期限支付租金，双方的房屋租赁合同已经解除的结论。**以弘一公司为被告提起诉讼，要求弘一公司返还房屋，在执行阶段收取弘一公司房屋占用费的行为也说明，虽然**仅交付了第一个租赁年度的房屋租金，但其在第一个租赁年度结束后一直在积极行使租赁合同约定的承租人权利，因此，**关于其未按约定交付租金，***、***已明知其不再继续使用房屋，由此产生的后果应由***、***承担的主张不能成立。 综上所述，按照每年租金22000元的标准，**应给付***、***2019年12月4日至2021年2月8日的房屋租金共计26038元（22000元/365天×432天）。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效后十日内将案涉房屋返还***、***。 二、被告**于本判决生效后十日内给付***、***房屋租金26038元。 三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，由***、***负担87元，被告**负担251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年三月三十一日 法官助理　马常中 书 记 员　李　芳