上海汉蓉餐饮有限公司与上海华盛建设投资控股(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终4605号

上诉人(原审被告)：上海汉蓉餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：袁汉蓉，执行董事。

委托诉讼代理人：袁汉钧。

被上诉人(原审原告)：上海华盛建设投资控股(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：陈华，董事长。

委托诉讼代理人：甘国龙，上海众华律师事务所律师。

上诉人上海汉蓉餐饮有限公司(以下简称汉蓉公司)因与被上诉人上海华盛建设投资控股(集团)有限公司(以下简称华盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

汉蓉公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回华盛公司一审中提出的上述两项诉讼请求。事实与理由：首先，汉蓉公司与华盛公司间的租赁关系并未终止。汉蓉公司花费高额费用对上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧房屋(以下简称系争房屋)进行装修是因为华盛公司曾承诺于汉蓉公司可进行长租。其次，部分房屋占有使用费的产生系华盛公司未及时采取措施所导致的损失之扩大，不应由汉蓉承担。根据汉蓉公司与华盛公司签订的《房屋租赁合同》可知，汉蓉公司未能在合同终止后的五日内搬离的任何物品视作放弃，可由华盛公司自行进行处理。汉蓉公司将钥匙交还于华盛公司即意味着房屋控制和使用权重归于华盛公司。汉蓉公司无继续占有使用系争房屋的可能性。根据华盛公司向汉蓉公司出具的《律师函》可知，华盛公司明知其有权单方处置汉蓉公司遗留的物品和装饰，不存在汉蓉公司故意将物品留在系争房屋中导致华盛公司无法使用系争房屋的情形。华盛公司于汉蓉公司交换钥匙后系因疫情原因而无法对外出租系争房屋，而并非因汉蓉公司拒绝交房而影响华盛公司使用房屋。再次，房屋占有使用费的计算标准有误。根据司法实践可知，合同到期或解除后承租人继续占有使用租赁房屋给出租人造成的损失，一般按照双方约定的租金标准进行计算。本案中，根据汉蓉公司与华盛公司签订的《合同变更协议(2019年)》之约定，自2019年5月1日起，房屋租金为4.5元／平方米／天。故应按此标准计算房屋占有使用费。此外，新冠疫情导致汉蓉公司无法正常营业，租金因此无法支付，因此法定事由的存在，汉蓉公司无需支付逾期支付租金产生的违约金。另外，华盛公司在疫情期间将系争房屋在内的大楼封楼，汉蓉公司无法进入营业场所将其遗留在系争房屋中的物品搬出，汉蓉公司对于遗留物品无主观故意，其无需支付房屋占有使用费。最后，关于华盛公司主张其存在损失与事实不符。汉蓉公司的遗留物由华盛公司自行处理，遗留物的价值已经远超过华盛公司主张的损失。综上所述，一审判决事实认定有误，应予改判。

华盛公司辩称：不同意汉蓉公司的上诉请求。第一，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期满汉蓉公司应按华盛公司最初交房状态返还系争房屋，返还时应经华盛公司验收认可。该合同附件二租户的责任中也明确约定，各租户如对其单元进行了任何装修，在合同履行完毕后，须恢复成当初华盛公司交于租户的房屋状态，这两个合同条款明确的约定了汉蓉公司作为承租方，负有将系争房屋恢复到交付时的初始状态的整修义务，并应当承担相应的费用。故汉蓉公司在租赁期限到期后应将系争房屋恢复原状后返还给华盛公司，汉蓉公司履行上述义务完毕之前应当向华盛公司支付房屋占有使用费。第二，关于房屋占有使用费标准，租赁合同约定10元／天／平方米，这是带有惩罚性的违约赔偿责任，它和一般的租金有区分，汉蓉公司以合同变更后的租金标准来否定10元／天／平方米的房屋占用使用费的合理性是完全不对的，况且调低租金标准是汉蓉公司欺骗华盛公司要延长租赁期限而作出的。第三，汉蓉公司存在逾期支付租金的事实，支付违约金天经地义。第四，因疫情封楼的情况并不存在，政府允许复工之后，该大楼就正常经营了；从系争房屋中拆下来的东西都丢弃了，并不存在华盛公司将其另行出卖的行为。因此一审判决完全正确，应当予以维持。

华盛公司向一审法院起诉请求：1．要求汉蓉公司支付自2019年12月1日起至2020年1月31日止的租金405，709元；2．要求汉蓉公司按照每日每平方米10元的标准支付自2020年2月4日起至2020年10月9日止的房屋使用费5，561，390.10元；3．要求汉蓉公司迁出上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧房屋及其附属场地，归还华盛公司；4．要求汉蓉公司支付自2017年1月1日起至2017年2月28日止的租金743，752元；5．要求汉蓉公司支付水费11，115.41元、电费126，104.35元、燃气费81，991.20元、停车费9，000元(汉蓉公司2020年4月支付的300，000元已抵扣全部物业管理费和部分水费欠费)；6．要求汉蓉公司支付逾期付款违约金，以405，709元为基数，按照年利率16.20％(2020年2月公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍)的标准，自2020年2月1日起计算至实际支付之日止；7．要求汉蓉公司将在上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧房屋上设立注册地的工商登记信息撤除或将注册地迁移他址。

一审法院认定事实：2010年3月22日，上海华盛建设(集团)有限公司［2017年12月更名为上海华盛建设投资控股(集团)有限公司］(甲方)与汉蓉公司(乙方，签约时未注册)签订《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0508)，约定甲方将本案系争的上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧房屋(面积2，233.49平方米)出租给乙方，租期自2010年7月1日起至2022年6月30日止；租金前四年不变，即2010年7月1日至2014年6月30日每日每平方米建筑面积租金为4.80元，月租金为326，090元；2014年7月1日至2016年6月30日每日每平方米建筑面积租金为5.16元，2016年7月1日至2018年6月30日每日每平方米建筑面积租金为5.55元，2018年7月1日至2020年6月30日每日每平方米建筑面积租金为5.97元，2020年7月1日至2022年6月30日每日每平方米建筑面积租金为6.42元；乙方应于每月头5个工作日前向甲方支付当月租金，逾期支付1-10日的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.3％支付违约金，逾期支付11-20日的，每逾期一日，乙方需按日租金的10％支付违约金，逾期支付21-30日的，每逾期一日，乙方需按日租金的50％支付违约金；逾期支付30日以上的，每逾期一日，乙方需按日租金的200％支付违约金，同时，甲方有权终止合同；房屋租赁保证金金额为2个月租金，乙方应于签约当日向甲方支付房屋租赁保证金652，180元和一个月的租金，租金上涨时应补足二个月租金的保证金，租赁关系终止时，如乙方无违约，甲方将在乙方办理完退租手续(如乙方在本大厦该单元内办理工商登记的，应及时取消)后30日内无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、物业管理费等费用由乙方承担；除甲方同意续租外，乙方应在本合同租期届满后3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；租赁期满，乙方应按甲方最初交房状态返还该房屋，返还时应经甲方验收许可，并相互结清各自应当承担的费用；合同终止后，所租房屋内乙方未能在五个工作日内搬离的任何物品视为乙方放弃，甲方有权自行处理；乙方未经甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿由此造成的损失；乙方如进行任何装修，在合同履行完毕后，须恢复成当时甲方交于乙方时的房屋状态。同日，案外人上海泰喜物业管理有限公司(甲方，以下简称泰喜公司)与汉蓉公司(乙方)签订《上海华盛大厦物业管理服务合同》(编号0508)，双方就汉蓉公司租赁系争房屋的物业管理达成协议，约定系争房屋每日每平方米建筑面积物业管理费为1.80元，月物业管理费为122，284元，汉蓉公司应于每月头五个工作日前交纳当月物业管理费，电费按每月实际用量计算，由泰喜公司代收，自泰喜公司开出发票之日起头五个工作日内付清，乙方未能按时支付物业管理费，应承担逾期付款金额0.3％／天的逾期付款违约金。上述合同签订后，汉蓉公司支付房屋租赁保证金652，180元和首期租金，并对系争房屋进行装修。

2010年7月1日，汉蓉公司办理工商登记，注册登记的住所地为系争房屋。此后，汉蓉公司在系争房屋经营餐饮业务，并按照合同约定支付租金并补足租赁保证金。

2016年12月29日，华盛公司(甲方)与汉蓉公司(乙方)签订《补充协议(2017年)》，约定《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0508)租期自2022年7月1日起延续至2026年12月31日止；2022年7月1日起至2026年12月31日止每日每平方米建筑面积租金仍按6.42元计算，月租金为436，145元，每日每平方米建筑面积物业管理费按1.46元计，月物业管理费为99，186元；作为租赁优惠条件，甲方同意在乙方扩租上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼西北侧房屋的同时，给予上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧房屋2个月免租期，免租期时间自2017年1月1日起至2017年2月28日止，在此期间无需支付租金，但须支付物业管理费及电费，其他条款及责任仍按《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0508)执行。同日，华盛公司(甲方)与汉蓉公司(乙方)签订《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0813)，约定甲方将上海市黄浦区九江路XXX号XXX楼西北侧(面积844.33平方米)出租给乙方，租期自2017年1月1日起至2026年12月31日止；其中2017年1月1日起至2017年8月31日止为免租期，免租期内需支付物业管理费和电费；2017年1月1日至2018年12月31日每日每平方米建筑面积租金为4.20元，月租金为107，863元；2019年1月1日至2020年12月31日每日每平方米建筑面积租金为4.50元，月租金为115，568元；2021年1月1日至2022年12月31日每日每平方米建筑面积租金为4.80元，月租金为123，272元；2023年1月1日至2024年12月31日每日每平方米建筑面积租金为5.10元，月租金为130，977元；2025年1月1日至2026年12月31日每日每平方米建筑面积租金为5.40元，月租金为138，681元；鉴于乙方属扩租行为且考虑到实际经营状况及资金流转问题，本合同租期内甲方不向乙方收取保证金；如乙方在本合同租期内提前退租的，则乙方需另行向甲方支付免租期(2017年1月1日至2017年8月31日)租金862，904元；其他约定同《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0508)基本相同。同日，泰喜公司与汉蓉公司签订《上海华盛大厦物业管理服务合同》(编号0813)，约定4楼西北侧房屋每日每平方米建筑面积物业管理费为1.46元，月物业管理费为37，495元，其他约定同《上海华盛大厦物业管理服务合同》(编号0508)基本相同。

上述合同签订后，双方按照约定履行。2019年2月起，汉蓉公司未支付租金。

2019年5月7日，华盛公司(甲方)与汉蓉公司(乙方)签订《合同变更协议(2019年)》，内容为鉴于乙方因自身原因分别于2019年4月29日、2019年4月30日两次向甲方提出书面申请，双方就编号为0508和0813的两份《上海华盛商务大厦租赁合同》的履行达成以下协议：甲方同意乙方将所有押金(包括地下室仓库)合计862，200元先行用于抵付2019年2月租金，剩余部分押金341，058元可继续抵付后续待发生租金，物业管理费、水电煤、停车费等须按实际发生数支付给甲方；甲方同意提供给乙方两个月(2019年3月1日起至2019年4月30日止)的免租期，租金合计1，042，284元，但仍须支付两个月物业管理费273，362元及实际发生的水电煤、停车费等；自2019年5月1日起，九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧租金调整为4.50元／平方米／天(与西北侧相同)，物业管理费不变，即四楼悦来大酒店建筑面积3，077.82平方米，每日每平方米建筑面积租金为4.50元，月租金为421，277元，每日每平方米建筑面积物业管理费为1.46元，月物业管理费为136，681元，合计557，958元；甲方同意乙方5月租金延缓支付，但该月租金须平摊到2019年6月至2019年12月这七个月中支付给甲方，每月平摊5月租金60，182元，故乙方2019年6月至2019年12月的租金为481，459元，物业管理费、水电煤、停车费等须按实际发生数支付给甲方；乙方目前生意不稳定，资金周转困难，故向甲方提出四楼租赁至2020年1月31日的实际情况，甲方已知晓，到期后乙方如需继续租赁四楼，需在本协议期满前一个月，即2019年12月31日前书面告知甲方，双方另行补充约定，逾期，甲方将视乙方不再租赁，到期后自然收回该房屋使用权。

2020年1月底，汉蓉公司停止营业，人员撤离系争房屋，但未将物品搬离。2020年2月初，汉蓉公司将一把钥匙交给华盛公司，但未与华盛公司办理交接手续。

2019年11月至2020年1月，汉蓉公司共拖欠系争房屋租金405，709元、物业管理费310，857元，拖欠九江路XXX号XXX楼水费66，547.41元、电费126，104.35元、燃气费81，991.20元，另拖欠停车费9，000元。

2020年4月，汉蓉公司向华盛公司转账300，000元，未注明用途。

2020年6月，华盛公司向一审法院起诉。2020年8月17日开庭时，汉蓉公司表示遗留在系争房屋内的物品都不要了，由华盛公司处理。2020年10月10日，华盛公司对九江路XXX号XXX楼东北侧、东南侧、西南侧、西北侧房屋进行拆除和清理，正式收回包括系争房屋在内的九江路XXX号XXX楼房屋。汉蓉公司随后将存放在地下B3仓库内的物品搬离，华盛公司收回仓库。

一审审理中，华盛公司和汉蓉公司均表示泰喜公司系华盛公司下属企业，此前汉蓉公司亦曾将物业管理费支付给华盛公司，汉蓉公司同意将物业管理费、停车费、水费、电费、燃气费支付给华盛公司。泰喜公司对此无异议，承诺不再向汉蓉公司主张本案诉请的上述费用。

一审法院认为，华盛公司和汉蓉公司签订的《上海华盛商务大厦租赁合同》及其补充协议和变更协议等均系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。汉蓉公司对欠付的租金和物业管理费、水费、电费、燃气费、停车费等金额无异议，并表示愿意向华盛公司支付，故华盛公司要求汉蓉公司支付上述费用的诉请，一审法院依法予以支持。汉蓉公司辩称华盛公司诉请的租金应扣除2020年4月向华盛公司支付的300，000元，一审法院认为，汉蓉公司支付的300，000元未注明用途，华盛公司已从汉蓉公司欠付的物业管理费和水费中予以扣除，抵扣项目的不同并未损害汉蓉公司的利益，故汉蓉公司该辩称意见不予采纳。关于华盛公司要求汉蓉公司支付逾期付款违约金的诉请，《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0508)约定的逾期付款违约金过高，华盛公司自行调整为年利率16.20％的标准，一审法院认为，华盛公司按照民间借贷纠纷的最高利率主张亦无事实和法律依据，但汉蓉公司延迟支付租金损害华盛公司的合法权益，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付延迟支付租金的违约金。华盛公司已于2020年10月10日收回系争房屋并撤回要求汉蓉公司归还房屋的诉请，一审法院依法予以准许。关于华盛公司要求汉蓉公司支付2017年1月、2月免租期租金的诉请，《补充协议(2017年)》并未约定如提前解约需支付免租期租金，《合同变更协议(2019年)》亦未提及需补交2017年的免租期租金，故华盛公司要求汉蓉公司支付免租期的租金的诉请，不予支持。关于华盛公司要求汉蓉公司支付房屋使用费的诉请，汉蓉公司辩称其在2020年2月将系争房屋钥匙交还给华盛公司，华盛公司未及时接收系争房屋造成损失扩大，不同意支付房屋使用费，一审法院认为，汉蓉公司搬离系争房屋时未将系争房屋恢复原状、亦未将物品搬离，不符合租赁合同关于房屋返还的约定，且汉蓉公司在一审诉讼中一再表示希望继续租赁系争房屋，故交还钥匙不能认定为交房，汉蓉公司拒绝交房的行为影响华盛公司使用系争房屋，故华盛公司要求汉蓉公司支付房屋占有使用费的诉请，一审法院依法予以支持。关于华盛公司要求汉蓉公司撤除在系争房屋上设立注册地的工商登记信息或迁移注册地址的诉请，工商登记不属于法院审理范围，故该诉请不予支持。

一审法院判决：一、上海汉蓉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华盛建设投资控股(集团)有限公司租金405，709元；二、上海汉蓉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华盛建设投资控股(集团)有限公司上述款项的逾期付款违约金，以405，709元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月1日起计算至实际支付之日止；三、上海汉蓉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华盛建设投资控股(集团)有限公司水费、电费、燃气费、停车费共计228，210.96元；四、上海汉蓉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华盛建设投资控股(集团)有限公司自2020年2月4日起至2020年10月9日止的房屋占有使用费5，561，390.10元；五、上海华盛建设投资控股(集团)有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币60，760元，由上海华盛建设投资控股(集团)有限公司负担人民币6，960元，上海汉蓉餐饮有限公司负担人民币53，800元。

二审中，汉蓉公司提交以下证据：一、上海众华律师事务所甘国龙律师于2020年3月20日出具的《律师函》，该律师函载明：“请贵司在2020年3月31日前办理租赁房屋并将租赁房屋恢复原状后完好的交还给华盛公司，逾期仍遗留在租赁房屋内的所有物品将被视为是贵司的抛弃并且同意华盛公司可以任意处置而无需赔偿；贵司也可以委托华盛公司代为聘请第三方将租赁房屋恢复原状，由此而产生的所有费用全部由贵司承担，后者向华盛公司支付相应的恢复费用而提前办理；贵司如果逾期仍然局部搬离并将系争房屋恢复与安装后交还给华盛公司，华盛公司将被迫采取必要的法律措施保护自己的合法权益，由此产生的一切费用都将由贵司承担”。二、《录音及摘要》，旨在证明华盛公司在疫情后已经发布对外招租广告，欲出租系争房屋，华盛公司对系争房屋已经处于控制支配状态。华盛公司的质证意见为：律师函在一审中已经涉及，不属于新证据的范畴；录音中涉及的人员并非华盛公司的工作人员，不具有证明资格和证据效力，谈话内容也不符合事实。针对上述证据，本院认为，华盛公司在二审中自认曾于2020年3月18日发送过《律师函》，故该证据的真实性本院予以确认。对于《录音及摘要》，该证据涉及人员的身份情况无法确认，故该证据的真实性本院不予确认。

二审审理中，华盛公司陈述：2020年1月31日租赁合同到期后，因汉蓉公司提出要降低租金，故华盛公司未同意汉蓉公司续租。华盛公司于2020年3月向汉蓉公司发了律师函让其尽快搬离。华盛公司一直未自行清场的原因一是认为将房屋恢复原状是汉蓉公司的义务，二是怕现场破坏了，到时候说不清楚。

本院经审理查明，汉蓉公司于一审审理庭审笔录中陈述：合同到期，汉蓉公司想继续经营下去，2、3月份也和华盛公司沟通继续合同的可能。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应按约履行，不得擅自变更或者解除。华盛公司与汉蓉公司签订的《上海华盛商务大厦租赁合同》《补充协议(2017年)》以及《合同变更协议(2019)》均系双方当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人具有法律约束力。根据《合同变更协议(2019)》的约定，双方的租赁合同至2020年1月31日到期，到期后汉蓉公司如需继续租赁系争房屋，双方另行补充约定。现租赁合同到期后，双方未能就续租达成协议，故双方的租赁合同关系至2020年1月31日终止。根据租赁合同的约定，租赁期限满后，汉蓉公司应按华盛公司最初交房状态返还系争房屋，返还时应经华盛公司验收许可。现汉蓉公司虽于2020年2月初将钥匙交给了华盛公司，但未将系争房屋内的物品和装修搬离和拆除，故汉蓉公司交钥匙的行为不能视为已经依约将系争房屋返还给华盛公司。汉蓉公司应支付在合同到期后未向华盛公司返还房屋而产生的房屋占有使用费。本案的争议焦点在于汉蓉公司应支付的房屋占有使用费如何确定。

首先，根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据租赁合同的约定，合同到期后，汉蓉公司应在三日内返还系争房屋。但汉蓉公司一直未依约搬离房屋内的物品直至2020年10月10日。汉蓉公司的上述行为显属违约，但上述期间内的房屋占有使用费是否全部应由汉蓉公司承担，还应考虑华盛公司作为出租人是否尽到了法律规定的采取适当措施防止损失扩大的减损义务。本院主要考量如下因素：一是租赁合同到期后，虽然汉蓉公司曾向华盛公司提出续租，但华盛公司明确予以拒绝，并于2020年3月18日向汉蓉公司发送了《律师函》要求汉蓉公司于2020年3月31日前搬离租赁物、恢复原状及返还房屋。可见华盛公司最迟于2020年3月18日时已经非常明确双方之间的租赁关系不可能继续，并且要求汉蓉公司返还系争房屋，否则将自行收房。二是租赁合同中明确约定汉蓉公司未能在合同终止后五个工作日内搬离物品视为汉蓉公司放弃，华盛公司有权自行处理。华盛公司发送的《律师函》中也明确表示汉蓉公司拒不搬离遗留在系争房屋内的所有物品华盛公司可以任意处置，产生的费用由汉蓉公司承担。因此一方面根据合同的约定汉蓉公司拒不搬离遗留在系争房屋内的所有物品视为汉蓉公司放弃，华盛公司依约可以自行处理，由此产生的费用华盛公司可以向汉蓉公司主张；另一方面华盛公司对此是明知的，并且已经向汉蓉公司表示其欲行使该权利。三是华盛公司于2020年10月10日对系争房屋进行了拆除和清理并收回了系争房屋，由此表明华盛公司并不存在自行收回房屋的客观障碍，未及时收回房屋是其主观原因导致。四是华盛公司在长达八个月的时间内，明知汉蓉公司拒不搬离，且不存在自行收回房屋的客观障碍的情况下，未及时收回房屋，而是放任房屋空置损失的扩大，显然没有尽到守约方的减损义务。故对于因华盛公司未采取恰当措施导致损失扩大的部分，不得要求汉蓉公司赔偿。考虑到汉蓉公司于2020年2月初将钥匙交给华盛公司、3月前汉蓉公司仍与华盛公司协商续租事宜、华盛公司以律师函的形式限期汉蓉公司于3月31日前搬离，本院酌定给予华盛公司自行搬离的合理期限至5月4日前，之后房屋空置的损失应由华盛公司自行承担。

其次，根据《上海华盛商务大厦租赁合同》(编号0508)约定，汉蓉公司未经华盛公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，汉蓉公司应按10元／平方米／天支付房屋使用期间的房屋占有使用费。该条款约定了汉蓉公司未尽房屋返还义务的违约责任，具有违约金的性质。现汉蓉公司明确对房屋占有使用费提出异议，且合同约定的标准明显高于双方约定的租金标准，在汉蓉公司未实际使用系争房屋从事经营活动的情况下显属于过高。故本院参照《合同变更协议(2019年)》的约定酌情调整房屋占有使用费为4.50元／平方米／天。

汉蓉公司主张因疫情原因导致其经营困难而无法支付租金，但实际上其自2019年2月就开始欠付租金，华盛公司主张的租金也是在疫情之前的，故汉蓉公司主张的理由显然没有依据。汉蓉公司逾期支付租金，依约应承担逾期付款的违约金。故汉蓉公司主张不应承担该违约金，依据不足，本院不予支持。汉蓉公司所称华盛公司于疫情期间封楼导致其无法进入系争房屋搬离遗留物以及华盛公司自行处置汉蓉公司遗留物所得利益远超其损失，对此华盛公司均予以否认，汉蓉公司亦未提供证据予以证明，本院对此不予采纳，汉蓉公司据此主张不承担房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实较为清楚，但适用法律存在不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、维持上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14630号民事判决第一、二、三项；

二、撤销上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14630号民事判决第四、五项；

三、上诉人上海汉蓉餐饮有限公司应于本判决生效后十五日内支付被上诉人上海华盛建设投资控股(集团)有限公司自2020年2月4日至2020年5月4日的房屋占有使用费914，614.16元；

四、驳回被上诉人上海华盛建设投资控股(集团)有限公司的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费60，760元，由上诉人汉蓉餐饮有限公司负担15，190元，由被上诉人上海华盛建设投资控股(集团)有限公司负担45，570元。二审案件受理费50，729元，由上诉人上海汉蓉餐饮有限公司负担8，116元，由被上诉人上海华盛建设投资控股(集团)有限公司负担42，613元。

本判决为终审判决。

审判长　　郭征海

审判员　　金　冶

审判员　　唐墨华

二〇二一年六月二十九日

书记员　　刘子娴

书记员　　胡佳捷

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……

《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。