某某与甘肃某某建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0103民初2593号 原告：***，男，1975年11月28日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：***，女，1978年3月30日出生，汉族，住兰州市城关区，系***妻子。 被告：甘肃**建设工程有限公司，住所地兰州市七里河区河湾堡东街50号。 法定代表人：先亚娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，1985年11月11日出生，汉族，住兰州市七里河区，该公司员工。 原告***诉被告甘肃**建设工程有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、被告甘肃**建设工程有限公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出的诉讼请求：1．请求判令被告返还租用的房屋。2．请求判令被告支付欠付的房屋租金45500元（暂计至2022年5月底，实际要求计算至被告返还房屋之日，按3500元／月标准计算，不足一月的按一月计算）。3．请求判令被告支付延迟支付租金的违约金19500元（暂计至2022年5月底，实际要求计算至被告返还房屋之日，每月按30天计每天按50元计）。4．请求判令被告支付使用承租房屋产生的物业管理费、暖气费、水费、燃气费及电费等费用，其中，物业费为3227.57元，计费时间为2021年7月1日至2022年5月31日间共计11个月（物业费暂计至2022年5月底实际按被告返还房屋之日计算）；暖气费为23160元，自2018年度开始，截止2022年度共4个取暖季（基本费4890元／年，实际热费暂按900元／年计算抄表后按实际热量计算可多退少补）；水费、燃气费预先充值后凭卡消费暂不计费用；电费按交房之日实际产生电费计算。5．本案诉讼费用由被告承担。庭审前，原告增加两项诉讼请求，1．依法解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2．依法判令被告限期腾房，实际腾房前按原房租支付房屋占用费。事实与理由：2018年10月6日，被告因办公及居住需要与原告签订《***舍房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于兰州高新区××新区××小区××栋××**××室的房屋出租给被告。租期为2018年10月18日至2021年10月18日，月租金为人民币3500元，约定租金自合同签订之日起三年不改变，租金支付方式为半年一付提前半月支付。合同签订后被告支付了首期租金21000元并缴纳了一个月房租金额的押金。租赁期内被告多次延迟支付租金和电费、暖气费及物业费，截至起诉之日，被告未支付2021年4月份以来的房屋租金、2021年7月1日以来的物业费及4年的暖气费，已构成根本性违约，严重损害了原告合法权益，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，且房屋租赁合同已到期，双方租赁关系已结束，但至今房屋仍处于被告的实际控制，应按被告实际返还房屋之日计算以上各项费用。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。 **公司辩称，确实与原告存在房屋租赁关系，租金也愿意承担，但违约金超过法律规定的30%的上限了不应承担。对于物业费没有异议，水、电、燃气费都属于预缴的，并不欠缴，暖气费的年基本费用是合适的，但原告多计算了，我公司愿意按照实际使用热量计算，多退少补。同意解除合同，但不承担以月租金3500元/月计算房屋占用费，因为该地段房屋租金达不到这个标准。诉讼费也愿意承担。 原告、被告围绕诉讼请求提交了相关证据，经庭审举证、质证，本院认定事实如下： 2018年10月6日，原告***（甲方）与被告**公司（乙方）签订《***舍房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于兰州高新区××新区××号××路××号××路××小区××栋××**××室的房屋出租给被告，房屋建筑面积为195.61平方米。租赁用途为办公、居住；租期为2018年10月18日至2021年10月18日，月租金为3500元，半年一付，提前半月支付；承租期间，该房屋产生的水费、电费、燃气、暖气、物业费等均由乙方以实际用量全额承担付清；押金为3500元；乙方应按期向甲方支付租金，***逾期支付租金的，除应补交合同租赁费外，并应向甲方支付50元／天的违约金，欠租逾期超过一个月的，甲方有权收回房屋。 合同签订后7日内被告支付了首期租金21000元及押金3500元。2021年6月11日被告支付了2020年10月18日至2021年4月18日半年的租金。被告**公司认可欠付2021年4月18日以后的房屋租金、2021年7月1日以后的物业费及2018年以后的暖气费。 上述事实，有当事人提交的《***舍房屋租赁合同》、收取采暖费通知、微信聊天记录截图、缴纳暖气费发票及庭审记录在卷佐证，本院予以去确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应本着诚实信用的原则履行各自义务。***与**公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 关于原告起诉请求**公司解除合同、返还房屋的诉请。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”案涉租赁合同于2021年10月18日到期后，**公司继续使用案涉房屋，***对此未提出异议，据此，应当认定***与**公司在案涉租赁合同到期后形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告起诉请求解除租赁合同，庭审中，被告亦同意解除合同，故双方的租赁合同应于庭审之日即2023年4月11日解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物。因此原告要求解除与被告的租赁合同并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告起诉请求被告支付租金及房屋占用费的诉请。原、被告之间的房屋租赁合同到期后形成不定期租赁合同，原租赁合同约定的权利、义务仍对双方具有约束力。在被告使用房屋期间，应按照合同的约定履行房租的给付义务，然自2021年5月起，被告陆续拖欠原告租金，被告也认可该部分欠付的租金。合同解除后，原告主张以原房租标准计算至实际腾退房屋之日的房屋占用费，理据充分，本院予以支持。故被告应支付房屋租金83183元（3500×23＋3500÷30×23，自2021年4月18日至2023年4月11日），并以3500元/月为标准支付至实际退房之日的房屋占用费。 关于原告起诉请求被告支付迟延支付租金的违约金的诉请。双方在租赁合同中约定若承租方逾期支付租金的，除应补交合同租赁费外，并应向甲方支付50元/天的违约金。原告据此约定主张以欠付租金之日起算至实际返还房屋之日的违约金，被告抗辩原告主张的违约金过高已超过法律规定的实际损失的30%，本院综合考量本案纠纷的起因及疫情影响，兼顾原告的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为6344元（83183×3.85%÷365×723天，注：以欠付租金83183元为基数，自2021年4月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率为标准，计算至解除合同之日）。 关于原告起诉请求被告支付租赁期限内产生物业管理费、水费、电费、暖气费及电费的诉请。关于物业管理费，原告诉称被告自2021年7月1日以来便未缴纳物业管理费，被告对欠付物业费的事实及金额均无异议，故该诉求本院予以支持；关于采暖费，原告诉称自2018年至今被告一直未缴纳采暖费，采暖费由基本热费＋计量热费组成，每个采暖年度按面积预交4890元，实际费用由用热流量查表后计算，并出具了预交2018至2021年三年的采暖费的收据，被告认可欠付采暖费的时间及每年预交的基本费用。由于原告未提交采暖费具体数额的证据，故本院以年预交采暖费4890元为标准认定采暖费数额，被告欠付2018至2023年五年的采暖费，应向原告支付采暖费24450元；关于水费、电费、燃气费，原告主张按实际产生的数额进行计算，被告抗辩水、电、燃气费都属于预缴，缴纳费用之后才能正常使用，其公司并不欠缴，结合生活常识，本院对该抗辩予以采信，故对原告主张的关于水费、电费、燃气费的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告***与被告甘肃**建设工程有限公司于2018年10月6日签订的《***舍房屋租赁合同》于2023年4月11日解除； 二、被告甘肃**建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***腾退位于兰州市七里河区××小区××栋××**××室的房屋； 三、被告甘肃**建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付房屋租金83183元、并支付房屋占用费（以3500元/月为标准，自2023年4月11日起计算至实际腾退房屋之日止）； 四、被告甘肃**建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金6344元； 五、被告甘肃**建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付暖气费24450元及物业管理费（物业管理费以293.4元/月为标准，自2021年7月1日起计算至实际腾退房屋之日止）； 六、驳回原告***的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2084元，由被告甘肃**建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　赵　兵 审判员　　*** 二〇二三年四月十七日 书记员　　***