某某、深圳市志信实业发展有限公司（原深圳市志信实业发展公司）房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终35524号

上诉人（原审原告）：***

委托诉讼代理人：蒙一洋，广东联建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梅芬，广东联建律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市志信实业发展有限公司（原深圳市志信实业发展公司）

法定代表人：邹东才，该司董事长。

委托诉讼代理人：孙雅莲，广东万乘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李楠楠，广东万乘律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳经济特区实验外贸公司

法定代表人：梁镇城，该司总经理。

被上诉人（原审被告）：深圳市岗厦实业股份有限公司

法定代表人：文晓阳。

委托诉讼代理人：梅文，广东首胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈涛，广东首胜律师事务所律师。

原审第三人：中建五局华南建设有限公司（原中建五局（深圳）建设有限公司、中建五局深圳实业公司）

法定代表人：周永波。

委托诉讼代理人：白亦磊，该司律师。

委托诉讼代理人：徐俊平，该司员工。

上诉人***因与被上诉人深圳市志信实业发展有限公司（以下简称志信公司）、深圳经济特区实验外贸公司（以下简称实验外贸公司）、深圳市岗厦实业股份有限公司（以下简称岗厦股份公司）、原审第三人中建五局华南建设有限公司（以下简称中建五局华南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初32906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判志信公司继续与***履行1999年3月23日《购楼协议书》，向***交付深圳市福田区福华路某层房产；3.改判志信公司办理深圳市福田区福华路某层房产过户予***的手续；4.改判实验外贸公司、岗厦股份公司对志信公司上述债务承担连带责任;5.依法改判深圳市福田区福华路322号文蔚大厦19层房产归***所有；6.本案诉讼费用由志信公司、实验外贸公司、岗厦股份公司承担。

上诉事实和理由：一、一审判决认定***未提交证据证明已按照双方签署的购房协议约定支付相应的购房首期款错误。一审庭审中，***提供了生效的（2015）深中法房重字第1号判决书作为证据，也在庭审中进行了核实。从该判决认定的事实可以看出，中建五局仅承包文蔚大厦工程的土建部分，此外***还通过潮阳三建等作为实际施工人承接了土建之外的其他工程，而志信公司向深圳市龙岗区横岗镇横岗××委会所借200万元是用作向***支付其他工程款，***到横岗××委收取工程款后收据中注明“付***”。该200万元款项本该由志信公司向横岗××委归还，但***与志信公司依据《购楼协议书》约定由***负责归还横岗××委200万元本金及利息。志信公司在一审中承认向横岗××委借款，但否认获益。志信公司虽然没获取现金，但因横岗××委的借款而免于支付***通过潮阳三建应收取的工程款200万元，实际上已经完成了借款流程，且志信公司还因此出具了相应收款收据。由此可以确定，志信公司与横岗××委存在本金200万元的债权债务关系，而***通过承接志信公司200万元债务的方式抵消了***应付志信公司购楼款200万元，即《购房协议书》的200万元首期款已经通过债务抵消方式支付志信公司。二、一审判决认定《购楼协议书》无法履行错误。文蔚大厦虽然因房地产合作开发等纠纷存在预查封，但整栋大厦已经实际竣工并投入使用多年，志信公司已经向多个购房人实际交付了房产，如（2007）深中法民五终字第1025号的购房人三一重工股份有限公司所购文蔚大厦15层写字楼已使用多年，亦支持了三一重工股份有限公司入住的诉讼请求。虽然文蔚大厦尚未初始登记和存在预查封，但并不影响《购楼协议书》的效力，也不影响房屋交付使用，***要求在不办理登记且房屋附带预查封的情况下交付、入住，可视为自愿放弃交付条件抗辩，该请求合法合理，应以支持，一审判决认定合同无法履行错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请依法纠正。

被上诉人志信公司辩称，一审判决认定***并未提交证据证明已按照双方签署的购房协议约定支付相应的购房首期款，替志信公司支付与横岗××委会签署的借款协议中约定的借款本息。该事实认定与客观事实相符，并无错误。

被上诉人实验外贸公司辩称，坚持一审答辩意见。

被上诉人岗厦股份公司辩称，一审认定事实清楚，***未支付购房首期款，***称《购房协议书》的200万首期款已通过债务抵消的方式支付志信公司没有任何依据。

原审第三人中建五局华南公司未提交陈述意见。

***向一审法院起诉请求：1.确认志信公司继续与***履行1999年3月23日《购楼协议书》，向***交付深圳市福田区福华路某层房产；2.志信公司办理深圳市福田区福华路某层房产过户予***的手续；3.实验外贸公司、岗厦股份公司对志信公司上述债务承担连带责任；4.深圳市福田区福华路322号文蔚大厦19层房产归***所有；5.本案诉讼费用由志信公司、实验外贸公司、岗厦股份公司承担。

一审法院认定事实：实验外贸公司与岗厦股份公司系宗地号为Ｂ119-××8的土地使用权人，土地用途为办公。1996年10月15日，实验外贸公司与岗厦股份公司签订《合作兴建文山大厦合同书》，约定项目用地位于彩田路××、××、××小学以南，用地面积2097.8平方米，楼宇高22层，地下两层面，总建筑面积22364平方米。合同约定的分配原则为：建筑总面积分配比例为岗厦股份公司20%，实验外贸公司80%。其中涉案19层分配给实验外贸公司。1996年11月1日，实验外贸公司与志信公司签署《合作开发经营“文山大厦”合同》，约定志信公司负责筹集资金和承包建筑的形式与实验外贸公司合作开发经营文山大厦，志信公司集资5500万元建设文山大厦，大厦建成后，实验外贸公司根据与岗厦股份公司所取得80%的房产面积的一切产权归志信公司及集资伙伴，所获得的利润10%归实验外贸公司，90%归志信公司。1996年11月8日，实验外贸公司与中建五局华南公司签署《文山大厦工程施工合同书》，约定将涉案大厦地下室以下土方、锚杆工程、地下室工程、主体工程、外墙装饰条砖和土建装饰工程，给排水安装工程发包给中建五局华南公司施工。之后，因工程款的支付问题中建五局华南公司与三被告产生争议，中建五局华南公司向广东省中级人民法院提起诉讼，要求三被告连带支付工程款11664852.45元及利息、违约金等。2016年8月30日，广东省高级人民法院做出（2015）粤高法民终字第73号民事判决书，判决实验外贸公司及岗厦股份公司应向中建五局华南公司支付工程款2687155.26元及利息，志信公司承担连带责任。中建五局华南公司协助实验外贸公司对文蔚大厦（即文山大厦）进行整体验收，协助实验外贸公司办理涉案工程《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。在该生效判决中还查明本案***并非涉案工程的实际施工人，中建五局华南公司在本案审理过程中主张***系中建五局华南公司的员工。73号案件做出后，中建五局华南公司向深圳市中级人民法院申请强制执行，2018年7月17日，该院做出（2017）粤03执304号之一执行裁定书，确认73号民事判决书执行完毕，该案予以结案。另查，1999年3月23日，***（乙方）与志信公司（甲方）签署《购楼协议书》，约定乙方在认购文蔚大厦19层869.59平方米，每平方米单价问题同甲方进行多次协商，甲方为了加快工程进度，并考虑到乙方在甲方资金困难的时候，能理解并给予一定支持。甲方以让利的形式按照每平方米7680元卖给乙方，合计6678451元。其中甲方负责办理认购19层合同书，工程竣工后，乙方付清认购楼款后，办理房产证；乙方负责在1999年3月23日前组织工人对自己承包的工程全面复工，确保文蔚大厦能够在1999年5月15日前全面竣工；乙方配合的工作内容要保证实施，架子配合费和管理费按照甲乙双方在1998年7月23日商定协议执行，工程延期不再增加任何管理费和配合费；文蔚大厦属于乙方承包工程，由乙方垫付资金将所剩工程全部做完。付款方式为：1.协议签订后生效，甲方向横岗村借款200万元，本金同利息由乙方归还，借款利息从借款开始计算到1998年12月30日为止。此款作为乙方第一次支付的公司楼款，并将抵押的房产证退回；2、剩余楼款在中建五局承包土建工程中扣除。***为证明其已支付第一期的购房款，提交了一份借款协议及两张收款收据。其中志信公司与深圳市龙岗区横岗镇横岗××委会（以下简称横岗××委会）于1997年8月4日签署的《借款协议》，协议约定横岗××委会将200万存款借志信公司使用半年，借款用实验外贸公司高科利房产做抵押；利息每月2%计算，三个月支付一次利息，计12万元，半年本息一次性付清，计212万元；借款期间，横岗××委会妥善保管好房产证，款归完后，横岗××委会将房产证原件归还；到期不能偿还本息一个月按3%计息，推迟两个月横岗××委有权捐卖房产。同日，横岗××委会开具收款收据一张，交款单位为：“付***”，款项来源为：“借款3个月，月息2%计”。金额为200万元，备注为现金付讫。1997年8月13日，志信公司开具收款收据一张，注明收到横岗××委会200万元，摘由为按照1997年8月4日借款协议执行。庭审中，***解释称1997年8月4日的借款实际由***收取，系横岗××委会采取转账方式支付到***账户，故1997年8月4日横岗××委会出具了收款收据。该200万元借款本意欲抵扣志信公司拖欠***承包的文蔚大厦工程款，由志信公司直接返还给横岗××委会。后因***与被告签署购房协议书，故双方约定该200万元本息仍由***自行偿还。之后***采取抵扣横岗××委会拖欠***的其他工程的工程款的方式向横岗××委会支付了200万元借款本息，横岗××委会并已将抵押在该村委会的实验外贸公司的房产证归还。1997年8月13日志信公司出具收款收据是对***收到款项的确认。志信公司则称，但系因为文蔚大厦收尾工程资金困难，经***介绍与横岗××委会签订借款协议，但实际志信公司并未收到该借款，也未将实验外贸公司的房产证抵押予横岗××委会。再查，在本案审理过程中，一审法院依职权向深圳市不动产登记中心发函查询文蔚大厦19层的产权登记情况，该中心向一审法院做出复函称：截止2019年7月25日，涉案文蔚大厦19层已被北京市第一中级人民法院以（2008）一中执字第594号预查封，查封期限从2018年10月17日至2021年10月16日。之后存在广东省茂名市茂港区人民法院、深圳市罗湖区人民法院、北京市第一中级人民法院、深圳市中级人民法院的四位轮候预查封。其中深圳市罗湖区人民法院、北京市第一中级人民法院的轮候预查封为不限权利人预查封。文蔚大厦未完善房地产初始登记，需完善登记后方可办理强制变更过户手续。又查，就73号案件中广东省高级人民法院判决确定的本案中建五局华南公司应协助本案实验外贸公司对文蔚大厦进行整体验收，并协助办理《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》的判项履行问题，本案中建五局华南公司称本案实验外贸公司已就该判项向深圳市中级人民法院申请强制执行，本案中建五局华南公司也予以了配合，但本案实验外贸公司将本案中建五局华南公司提交的材料遗失，导致无法办理验收手续。故该执行案件尚未审结。志信公司则称深圳市中级人民法院至今没有受理实验外贸公司就该判项提出的执行申请。目前文蔚大厦仍未办理竣工验收手续，也无法办理初始登记手续。因文蔚大厦目前无法办理初始登记，且存在多位预查封，庭审中，一审法院依法向***释明是否变更诉讼请求。***答复称不变更，坚持要求继续履行房屋买卖合同。

一审法院认为，***主张其与志信公司存在房屋买卖合同关系，但***并未提交证据证明已按照双方签署的购房协议约定支付相应的购房首期款，替志信公司支付与横岗××委会签署的借款协议中约定的借款本息。而他案诉讼导致涉案房产被查封，致使即便***已履行购楼协议书的约定替志信公司归还了借款本息，***与志信公司之间的房屋买卖合同事实上无法履行。经法院释明后，***拒绝变更诉讼请求。对于***的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费58549元（已由***预交），由***负担。

本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：***关于志信公司交付涉案房产、办理房地产证的诉请应否得到支持。

本案中，***上诉主张志信公司欠付其工程款，故志信公司向横岗××委会借款200万元用于偿还该工程款，前述借款200万元实际由***代为偿还，故***可将该200万元抵销其应向志信公司支付的涉案购房首期款200万元，即***实际已支付购房首期款200万元。本院认为，***于本案中并未充分举证志信公司欠付其工程款，故其据此主张其以代为偿还借款200万元的形式实际支付了涉案购房首期款，依据不足，本院不予采纳。此外，涉案合同亦约定剩余购房款在中建五局承包土建工程中扣除，本案中未有证据显示该剩余购房款已予扣除，故本院认为，即便***已支付购房首期款，其并未举证其已付清剩余购房款，故应承担举证不能的不利后果。据此，在***尚未付清购房款情形下，其诉请志信公司交付房产并予办理房地产证，理据不足，本院不予支持。另，从本案现有证据看，涉案房产尚未办理初始登记且存在另案查封，故即便***已付清购房款，涉案房产尚不具备办理房地产证的条件。据此，本院对***关于办理涉案房产房地产证的诉请不予支持。一审处理正确，应予维持。

综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费58549元（***已预交），由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　马　　　　龙

审判员　周　　　　敏

审判员　路　 德　 虎

二〇二一年三月三十一日

书记员　陈晓莹（兼）