某某、杭州骊阳建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市上城区人民法院 民事判决书 （2022）浙0102民初11090号 原告：**，男，1967年9月21日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：**、***，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：杭州骊阳建设工程有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区小营街道庆春路11号10楼E座。 法定代表人：***，总经理。 原告**与被告杭州骊阳建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经诉前调解不成后，本院于2022年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年9月19日公开开庭进行了审理。原告**委托诉讼代理人***，被告杭州骊阳建设工程有限公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告将注册在租赁地的营业执照从案涉房屋中迁离；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金175532.9元（计算至被告腾退之日2022年7月11日，后附计算清单）；3、判令被告支付滞纳金19614.88元（以每期未付的租金为基数分别计算，按LPR的4倍自拖欠之日起暂计算至2022年7月15日，后续滞纳金同样按此标准计算至租金付清之日止）；4、判令被告向原告支付因提前退房违约应支付的违约金人民币173632元；5、判令被告补交装修期减免的租金19821.02元（2018年10月24日至2018年11月17日）；6、判令原告已收取的保证金人民币25000元不予退还；7、判令被告支付原告律师费支出人民币20000元；8、判令本案诉讼费由被告承担。审理期间，原告撤回其第一、二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：被告支付滞纳金22140.87元。 被告辩称，因疫情等因素企业经营困难，难以支付高额房租，被告主动与原告协商提前解除合同。现原告主张的违约损失过高，被告难以承担，且租赁期间房屋也存在漏水、空调不能工作等影响使用情形。现被告已付清全部房租结清水电，请求法院依法处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于杭州市庆春路11号凯旋门商业中心22层G、H、I座建筑面积共396.42平方米的房屋属原告所有。2018年10月24日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋出租给被告作营业房使用，租赁期限五年，自2018年10月24日起至2023年11月17日止。其中免装修期至2018年11月17日（如乙方违约造成中途退租应补交装修期租金）。房屋第一年租金为289387元；第二年租金为318325元，第三年租金为332795元，第四年租金为347264元，第五年租金为361733元。第一次租金应在本合同签订之日足额支付，之后的租金必须在规定时限前30天内足额支付。付款方式为半年一付。签订本合同时，乙方应交纳租房保证金大写人民币25000元，合同到期结清所有费用，并经甲方确认，完成所有交接手续后，甲方凭保证金收据将租房保证金不计利息退还乙方。该房屋水、电、物业管理费等由乙方自行承担。甲租赁期内，如乙方拖欠租金累计10天以上的，若合同继续履行，在征得甲方同意的前提下乙方必须每天支付日租金的叁倍作滞纳金；租赁期内，甲方违约应返还租房保证金，并且甲方应向乙方支付6个月租金违约金；乙方违约，双方约定租房保证金归甲方所有，并且乙方向甲方支付6个月租金违约金。合同对其他事项也作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋使用。被告租赁房屋使用后，自2021年10月起因经济困难无力支付当期租金，于2022年6月8日向原告发送《退租申请书》，称因新冠疫情影响，大环境不好，公司资金困难付不起房租费，申请解除合同并免除部分租金及6个月违约金。原告于2022年6月16日向被告发送《回复函》，表示希望继续履行合同并要求被告于2022年6月30日前支付拖欠的租金297264元。后因双方未能协商一致，被告遂于2022年7月11日搬离涉案房屋。原告遂于2022年7月18日提起诉讼。要求被告支付拖欠租金，承担违约责任。原告因此支付律师费20000元。本案经诉前调解，被告于2022年8月19日支付原告租金175532.9元。原告遂变更其诉请，要求被告承担相应违约责任。 另查明，被告应于2021年10月18日支付原告2021年11月18日至2022年5月17日期间内的租金173632元，被告实际于2021年4月15日支付5万元。2022年8月19日，被告支付了计算至2022年7月11日的租金共计175532.9元。原告确认双方合同于2022年7月11日解除，被告现已付清合同履行期间的全部租金。双方确认被告已结清水电、物业费用，被告已付押金25000元尚未退还。 本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同应属双方真实意思表示，合法有效，双方均依约履行。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，权利人可以请求违约方承担违约责任。本案中，被告未按合同约定向原告支付房屋租金，并以书面意思表示及实际行为提前解除合同，原告确认双方合同因被告搬离租赁房屋而解除，故本院确认案涉房屋租赁合同原被告双方已于2022年7月11日解除。因被告逾期支付租金及提前解除合同构成违约，现原告主张被告承担相应违约责任，于法有据，应予以支持。原告主张被告支付逾期支付租金的滞纳金，因双方合同约定滞纳金标准过高，原告自愿调整按年利率15.4％标准，不违反法律规定，本院予以支持。因双方合同中对提前解除合同的违约责任作出约定，原告主张被告支付违约金，符合合同约定。但被告主张约定责任过高，依照法律规定，本院根据原告违约情形，结合原告实际损失等情况，依法酌情调低被告违约责任。被告未退还保证金应一并计算。原告主张被告承担律师费损失，因双方合同未明确约定，本院不予采纳。综上，本院酌定被告应承担原告违约损失100000元，被告以未退还保证金抵付25000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告杭州骊阳建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告**滞纳金22140.87元； 二、被告杭州骊阳建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告**违约金75000元； 三、驳回原告**的其他诉讼请求。 如被告杭州骊阳建设工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费7429元，实际应收取2267元，由原告**负担1152.5元，由被告杭州骊阳建设工程有限公司负担1114.5元。 原告**于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州骊阳建设工程有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员    *** 二O二二年九月二十六日 书记员    ***