大连万邦企业管理有限公司、大连花卉苗木绿化工程有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽02民终3511号

上诉人（原审原告）：大连万邦企业管理有限公司，住所地：大连市西岗区鞍山路13号1，统一社会信用代码91210200396344810B。

法定代表人：林均刚，执行董事。

委托诉讼代理人：马男，辽宁宪御律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘广元，辽宁宪御律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连花卉苗木绿化工程有限公司，住所地：大连市甘井子区华北路39-1，统一社会信用代码9121021124131228N。

法定代表人：王琛，董事长。

委托诉讼代理人：刘福君，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：曲利君，辽宁恒信律师事务所律师。

上诉人万邦企业管理有限公司（以下简称万邦公司）因与被上诉人大连花卉苗木绿化工程有限公司（以下简称花卉公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初15682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

万邦公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判支持万邦公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由花卉公司承担。事实和理由：一、万邦公司主张的2015年1月20日至2020年7月19日的物业费均提交了已缴费业主的缴费单据及未缴费业主的表格。但在同样证据的情况下，一审法院却认定2020年1月至7月的物业费只提供了单方计算的数额和已缴费名单，并未提供缴欠缴物业费的详细清单，因此对2020年上半年物业费不予处理错误。对于2016年至2019年期间的公建物业费差额，物业合同中仅约定花卉公司对所有欠缴物业费均负有垫付义务，并未约定其他垫付条件。即只要万邦公司收取的物业费与合同约定金额不一致，差额部分均应由花卉公司垫付。一审法院不支持2016年2019年公建物业费的理由，无事实及法律依据。在万邦公司已提交证据证明公建存在欠缴物业费的情况下，对于欠缴原因及是否万邦公司存在自身权利放弃的举证责任应由花卉公司承担，一审法院错误的将该举证责任推给万邦公司错误的。2020年1月19日至2020年7月19日期间的公建物业费，因万邦公司已提起诉讼并缴纳了诉讼费，一审法院未予处理错误。二、一审法院以万邦公司未提供证据证明在诉讼前已经通知花卉公司垫付物业费为由，驳回万邦公司关于物业费违约金的诉讼请求错误。物业合同中明确约定了逾期缴纳的物业费的违约金标准，花卉公司作为物业合同的当事人，对于该合同条款内容明知，因此无需另行通知。根据万邦公司提交的证据，万邦公司在合同履行过程中已经多次向花卉公司通知其垫付欠付物业费的情况，每年都会通知花卉公司缴纳物业费。假使认定万邦公司在起诉前从未向花卉公司主张，那么本案提起诉讼之日也应认定为通知之日。三、停车场使用费。停车场手续办理的义务人是花卉公司，不能办理的原因是花卉公司超规划建设，导致现场与详规图不一致造成。根据《大连市机动车停车场管理办法》第十九条的规定，提起停车场竣工验收义务的主体是花卉公司2016年，万邦公司为办理停车场备案手续曾邀请备案机构工作人员现场查勘，备案机构工作人员认为现场实际停车位的布局和数量与规划平面布局图纸严重不符，并大面积侵占消防通道，不能够办理备案手续，遂口头要求整改才能办理备案手续。因此，停车场备案手续不能办理完全是花卉公司造成的。不满足《大连市机动车停车场管理办法》第十二条的规定，是不能备案的。大连市停车场管理部门曾出具过《市十六届人大一次会议(第0325号)答复意见》，根据回复意见可知，停车场备案手续不能办理完全是花卉公司原因造成的。一审判决以物业合同中并无停车费未足额收取由花卉公司缴纳的约定，驳回万邦公司停车费及利息的诉讼请求错误。万邦公司主张停车费及利息的依据是物业合同的约定，主张花卉公司的违约导致停车费无法收取给万邦公司造成的损失。停车场手续无法办理的原因是花卉公司更改施工规划导致。双方在签署物业合同过程中，除了对住宅和公建的物业费进行约定外，还对停车费进行了约定。按照行业惯例，物业公司的运营收入主要在于停车费。万邦公司将规划的103个停车位收费核算在内，才以1.2元的物业费低价中标。万邦公司在物业合同履行过程中已完全履行了合同约定的车辆通行及现场管理工作，不能进行收费的原因完全是花卉公司的违约行为造成，其应承担相应的损失赔偿责任。原审过程中，万邦公司申请法院到现场进行查勘，对现场实际情况与规划图纸是否一致进行查勘确认，但原审法院并未到现场进行实地查勘，随意认定万邦公司无证据证明未办理停车场收费手续的原因是花卉公司造成。一审万邦公司诉请的事项所有款项金额截止到2020年7月19日，原审判决的数额都是截止到2020年1月19日。

花卉公司辩称，不同意万邦公司的上诉请求。关于物业费问题，万邦公司关于物业费的主张证据不足，一审判决的物业费都是基于万邦公司单方面的陈述和单方作的统计。花卉公司认为一审中应将所有欠费业主追加为第三人或共同被告，否则无法查清事实。如果基于现有证据来进行判决，希望能够在判决书当中体现具体的欠费业主的姓名、面积、欠费金额、欠费时间段等信息，否则花卉公司无法向欠费业主进行追偿。假设万邦公司一审提供的关于欠费的证据是成立的，那么事实上从2017年6月份开始万邦公司作为物业公司一直非法侵占花卉公司多套待出售的经济适用房，这些经济适用房出租所得非法收益大概在140万左右，两者相抵的话花卉公司根本不欠物业费。关于侵占案件，虽然法院已经驳回了花卉公司的诉讼请求，但是花卉公司就此已启动了其他程序。关于停车场问题，关于停车场的位置、数量等等只是花木公寓小区前期的设计文件中体现的，和本案没有直接关联，所有的规划设计文件只是花卉公司和政府审批机关之间的事情，不是双方的合同义务。目前停车位问题主要体现在双方前期物业合同当中，但附件2、4中停车位具体数额空白，且附件中标注以验收为准，停车位数量问题不是合同义务。从停车场的申办手续看，从备案申请登记表看，停车场申办主体是万邦公司，至于停车场为什么至今没有申办下来，理由很复杂，最重要的是按照有关规定办理停车场必须有小区业主过半数以上签字同意，或者说业主委员会的一些意见，这个问题万邦公司解决不了。

万邦公司向一审法院起诉请求：1、花卉公司向万邦公司支付物业费546,223元；2、花卉公司向万邦公司支付按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算至实际付款日的逾期支付物业费违约金；3、花卉公司向万邦公司支付停车场地有偿使用费927,000元；4、花卉公司向万邦公司支付至实际付款日的逾期支付停车场地有偿使用费的利息损失(以927,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；5、本案诉讼费用由花卉公司承担。

一审判决认定事实：2015年3月16日，万邦公司、花卉公司签订《“城建花园公寓”前期物业服务合同》，约定万邦公司为花卉公司开发的“城建花园公寓”项目提供前期物业服务；物业服务费自《商品房买卖合同》约定交房时间(或交房通知书规定时间)计收；业主（使用人）亦应按甲方（花卉公司）发出的交房通知载明的时间开始向乙方（万邦公司）支付物业服务费；如未按时支付，在此期间的物业费由甲方（花卉公司）垫付；买受人物业费补交后，乙方应在其补交后下个月7日前将其补交物业费及违约金一并返还开发商；前期物业服务开始时，空置房和甲方自用房的物业费由甲方和乙方协商，按该物业服务费标准的100%承担；物业服务资金由业主（使用人）按其拥有物业的产权面积预先交纳，具体标准为住宅1.20元/月/平方米，公建1.80元/月/平方米；付款时间为业主在办理入住手续时缴纳至少三个月的物业服务费作为首期物业服务费，以后每季度为一个结算周期，应于每个结算周期截止之日10日前预先交纳下一个周期的物业服务费；逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的违约金；空置房物业由甲方向乙方全额支付物业管理服务费；小区内停车场按1,500元/年/辆的标准收取停车场地有偿使用费等。上述合同委托服务期自2015年1月20日起至业主委员会成立。前期物业服务合同签订后，万邦公司进入案涉小区进行物业服务及管理。根据万邦公司提供的欠付物业费具体明细记载，自2016年1月20日至2020年1月19日，已售出住宅业主未缴纳物业费金额总计288,333元，其中万邦公司认可截至法庭辩论终结前上述欠费业主中有三名业主缴纳了物业费，其中包括李春喜缴纳的2016年物业费1,164元、魏华缴纳的2017年-2019年物业费3,063元、杜元吉缴纳的2017年-2019年物业费3,390元，共计7,617元。万邦公司认可截至2020年1月20日花卉公司已不欠付空置房屋物业费。根据万邦公司提供欠费明细记载，2015年空置公建房屋物业费共计42,660元。案涉小区停车场一直未办理收费许可，万邦公司为现有停车位置提供了物业服务，但未收取停车费。2018年7月11日，大连花卉苗木绿化工程总公司更名为大连花卉苗木绿化工程有限公司。

一审法院认为，万邦公司、花卉公司签订前期物业服务合同，双方均应按合同约定履行义务。本案诉争主要为两个问题：一是花卉公司应否给付物业费，二是花卉公司应否支付停车费。关于物业费问题，万邦公司主张物业费共包括三部分，即已售出住宅物业费、空置房物业费及公建物业费。1、住宅物业费。物业合同约定业主(使用人)未按时缴纳物业费，在此期间的物业费由甲方垫付，现万邦公司提交了已缴费业主的收款收据及欠费人员名单作为证据，能够证明自2016年1月20日起至2020年1月19日期间业主欠缴物业费合计288,333元-7,617元=280,716元，对于该笔欠缴物业费花卉公司应按合同约定予以垫付。关于万邦公司主张的自2020年1月20日至7月期间的物业费，万邦公司仅提供其自行计算的数额和已缴费名单，并未提供欠缴物业费的详细清单，而其计算的应收物业费数额与实际欠缴数额也存在细微差距，且该年度已缴纳费用尚未计算完毕，数据变动较大，不足以认定业主实际欠缴数额，故对该部分诉请不予处理，万邦公司可待欠缴明细完全作出时另行主张权利。至于花卉公司辩称应追加业主作为当事人的意见，一审法院认为根据双方合同约定，花卉公司对欠缴物业费予以垫付，且如业主补缴后万邦公司还应将补缴费用返还万邦公司，换言之，如欠费业主提出相应抗辩，花卉公司仍有权向万邦公司主张返还，故欠费业主并非本案参加诉讼的必要主体，不追加业主作为当事人也未侵害花卉公司权益，对花卉公司该抗辩不予采纳。2、空置房物业费，万邦公司认可至2020年1月20日花卉公司已不欠付此前空置房物业费，仅欠此后物业费，鉴于此后物业费尚不明确，且双方对空置房占有使用问题尚有其他诉讼正在进行，本案不宜先行作出认定。双方可待权利义务明确后另行主张权利。3、公建物业费，物业合同约定花卉公司有物业费垫付义务，合同并未约定垫付的是何种性质房屋的物业费，而万邦公司所提供的物业服务也应包括对公建的物业管理，故花卉公司亦应对公建物业费履行垫付义务。案涉小区公建2015年为空置状态，根据双方签订的物业合同约定空置房由花卉公司缴纳物业费，因此对于2015年空置公建物业费42,660元花卉公司应予支持。针对万邦公司诉请的2016年-2019年公建物业费差额，万邦公司未提供证据证明公建业主按1.2元缴纳物业费系因双方达成一致抑或业主拒缴剩余部分，因此不宜将该差额部分纳入花卉公司应垫付金额。关于万邦公司主张的物业费利息，双方物业合同约定业主或使用人未按时支付物业费，由花卉公司垫付，但并未明确约定垫付期限，因此，一审法院认为，业主或使用人未按时缴纳物业费，万邦公司在及时告知花卉公司的前提下花卉公司仍未垫付，花卉公司才应支付相应利息，本案万邦公司并未提供证据证明诉讼之前已通知花卉公司垫付物业费但花卉公司拒绝，故万邦公司按业主支付逾期违约金的标准要求花卉公司支付违约金于法无据，不予支持。关于停车场使用费问题，万邦公司一直未取得案涉小区停车场的经营资质，其并未提供证据证明未取得该经营资质系花卉公司造成，且双方在物业合同中也未明确约定停车费未足额收取是否由花卉公司缴纳，故万邦公司主张由花卉公司支付停车场使用费及相应利息依据不足，不予支持。判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，大连花卉苗木绿化工程有限公司给付大连万邦企业管理有限公司物业费323,376元。二、驳回大连万邦企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币21,200元（大连万邦企业管理有限公司预交），由大连花卉苗木绿化工程有限公司承担3,762元，由大连万邦企业管理有限公司承担17,438元。保全费5,000元，由大连花卉苗木绿化工程有限公司承担。

二审中，万邦公司提交了新证据：1、2016年8月1日申办停车场的备案材料，包含申报表、申请书、管理制度、消防预案、设施清单、车位平面图、土地使用证、停车场现状照片等，拟证明万邦公司接手案涉小区后积极向大连市停车场管理办公室申请办理停车场的审批手续，但由于案涉小区的现状与规划图不一致，停车场管理办公室据此没有给上诉人办理停车场手续，这个结果是由于花卉公司施工与规划不符导致的；2、2019年12月视频一份，内容为万邦公司法定代表人与花卉公司财务副总、办公室副主任及办理手续的工作人员沟通小区现状与规划图不符的情况，拟证明因花卉公司施工与规划不符不能办理停车场备案手续，花卉公司主动要求承担停车场备案手续的办理，且万邦公司将需要办理停车场备案手续的材料交付给了花卉公司，但花卉公司仍然没有办理下来，也是因为小区的现状与规划图不符；3、视频一份，拟证明万邦公司在合同履行过程中向花卉公司主张过欠付物业费的问题。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。花卉公司对于前述证据1的真实性、关联性和证明事项均不予认可；对前述证据2的证明事项不予认可，万邦公司是申办停车场的主体，在无法申办停车场手续的情况下万邦公司提供了一部分资料要求花卉公司协助办理，但由于欠缺很多手续，一直办理不下来；对前述证据3的证明事项不予认可，不能体现万邦公司因欠缴物业费的问题主张权利。

本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。

本院认为，对于一审判决认定被上诉人应垫付的2016年1月20日至2020年1月19日的普通住宅物业费280,716元、2015年空置房物业费42,660元，双方当事人均未对此提出上诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院仅就一审判决未予支持的上诉人的诉讼请求部分进行审理。

上诉人在本案中请求的物业费包含三部分：普通住宅物业费、空置房物业费、公建物业费。对于2020年1月20日至7月19日期间普通住宅的物业费，经本院审查，上诉人在一审中提供了已缴费业主明细及相对应的物业费收款收据，但确未提供未缴费业主明细、房屋明细和欠费明细。本案于2019年10月立案，上诉人于2020年5月变更诉讼请求，将2020年7月19日之前的欠缴物业费部分一并诉讼。虽然截至一审庭审前，上诉人诉请期间的物业费均已超过案涉《前期物业服务合同》约定的缴费期限，但在一审第一次开庭时，尚处于上诉人诉请物业费对应的服务期间内。从上诉人在一审中提供的向业主开具的物业费收款收据载明收款事由看，小区业主基本是按照年度缴纳物业费，且绝大部分系以自然年度为标准、其余部分存在缴费期间从当年年初至下一年年初的情况。在此情况下，案涉小区业主拖欠2020年1月20日至7月19日期间的物业费金额在一审中极有可能存在动态变化，上诉人以案涉小区普通住宅物业费应缴总额减去截止5月前已收物业费，有可能与此期间最终的欠费数额不一致；一审判决如按照此方法认定前述期间内被上诉人应垫付的物业费金额，也可能给后续被上诉人就垫付物业费部分向业主追偿造成困难，故一审法院未支持上诉人此期间物业费的诉请并无不当，上诉人亦可另案诉讼。对于空置房物业费，双方均确认2020年1月20日前的物业费被上诉人已足额垫付，而双方就空置房占用的问题在一审期间发生了另案诉讼。二审中，上诉人中表示被上诉人在另案诉讼中要求其返还空置房的诉讼请求已被一审法院驳回且该判决已生效，但并未就此提供相关证据，本院亦无法确认另案裁决结果对被上诉人依据《前期物业服务合同》应承担的空置房物业费缴纳责任是否存在影响，故本院二审亦不予处理，上诉人亦可另案诉讼。对于公建物业费，上诉人在一审庭审中明确表示案涉小区只有12号楼和22号楼存在公建，而从其在一审中提供的公建欠费明细看，其在本案中诉请的公建物业费包含业主按1.2元缴纳与案涉《前期物业服务合同》约定的1.8元标准的差额部分及截至2020年7月19日的未缴部分；上诉人在一审庭审中又认可租用22号楼一部分公建的业主已按1.8元的标准缴纳了物业费。上诉人在一审起诉状中仅附录了按照案涉《前期物业服务合同》标准计算的季度、年度公建物业费总额，但在一、二审中均未明确差额的计算方法。且对于此部分差额，因上诉人已收取了部分业主按照1.2元的标准缴纳的物业费，仅凭业主已缴物业费标准与合同约定标准存在差额尚无法认定此部分费用属被上诉人应予垫付的业主欠费部分依据不足。对于上诉人诉请的2020年1月20日之后的公建物业费，亦存在前述普通住宅存在的缴费时间、缴费年度导致的欠费金额动态变化问题，故本院二审亦不予处理，上诉人可另案诉讼。

对于上诉人诉请的物业费逾期违约金，案涉《前期物业服务合同》虽约定了逾期缴纳物业费的违约金计算标准，但物业费的缴纳本为案涉小区业主的义务，被上诉人仅是依据案涉《前期物业服务合同》的约定承担垫付责任。对于案涉小区业主是否应承担欠缴物业费的违约金，未有生效判决予以认定；且上诉人作为案涉小区的物业服务企业，违约金非催缴物业费的有效途径，亦不利于业主和物业公司关系的改善。案涉《前期物业服务合同》并未对被上诉人应承担垫付责任约定明确的履行期限，故对于上诉人该部分诉请，本院亦不予支持。

关于停车费损失一节，案涉小区停车收费手续至今未通过审批，虽然上诉人一、二审均主张系因案涉小区现有停车位施工设置与小区规划不符造成，但其提供的审批手续、双方公司负责人的沟通视频等均无法有效证明。案涉《前期物业服务合同》虽约定了停车费的收费标准，但对于停车位的设置数量并未有明确的约定，亦未对被上诉人在停车收费手续审批过程中应承担的责任作出约定，故上诉人主张被上诉人赔偿其因未经审批而无法收取的停车费及利息损失于法无据。本院不予支持。

综上所述，万邦公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18,090元，由上诉人大连万邦企业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　歆

审判员　王慧莹

审判员　王家永

二〇二一年七月十五日

书记员　苏　锐