云某某文化传媒有限公司、昆明创新园科技发展有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云01民终3115号 上诉人（原审被告）：云***文化传媒有限公司。住所地：云南省昆明市经开区信息产业基地25号地块昆明电子信息类工业标准厂房（一期）2幢4层401号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：昆明创新园科技发展有限公司。住所地：中国（云南）自由贸易实验区昆明片区经开路3号。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，云南宇然律师事务所律师。特别授权代理 上诉人云***文化传媒有限公司（以下简称“**公司”）因与被上诉人昆明创新园科技发展有限公司（以下简称“创新园公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日受理此案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二项；22判令被上诉人依法承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审判决事实认定不清。上诉人的诉讼请求有项，一是要求被上诉人赔偿因单方面锁门给上诉人造成的项目损失;二是在被上诉人单方面锁门后，造成上诉人不能使用所租赁的房屋，因此租金及相关费用的计算就不应该再产生。另外，原审判决在认定事实时，完全凭协议的某些文字的可能的意思进行认定，完全忽视协议的整体内容所体现出真实的意思表示，更没有结合缔约双方当时人事后的履行行为去认定各方之间的真实内容，必然导致其认定事实不清。二、原审判决单纯从合同书面内容进行判决，却忽略了合同外的实际情况，即虽然上诉人租赁了被上诉人的房屋，但被上诉人在单方面锁门后，实际己经造成了上诉人终止对被上诉人房屋的使用权，相应地，上诉人也就不应该再承担因此产生的后续租金及相关费用。因此，上诉人认为即使要判令上诉人支付给被上诉人相应的租金等，也只能从租用开始起至被上诉人锁门为止，不应往后推延。三、原审判决根据租赁合同对被上诉人的权益进行了充分考虑和保护，却对因为被上诉人的单方面行为给上诉人一方造成的损失忽略，在判决中未能给予充分考虑和保护。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 创新园公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 **公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告昆明创新园科技发展有限公司与被告云***文化传媒有限公司2017年签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告云***文化传媒有限公司向原告昆明创新园科技发展有限公司腾还位于昆明经济技术开发区信息产业基地25号地块昆明电子信息类工业标准厂房（一期）2幢果林众创603号房屋；3、判令被告云***文化传媒有限公司支付租金及占用费，租金为2017年5月20日至2018年5月19日共计22500元；占用费为2018年5月20日至腾房之日止（参照租金标准计算），并缴清租赁期间拖欠的物业管理费，暂计至2020年9月19日为物管费3000元；4、判令被告云***文化传媒有限公司支付原告昆明创新园科技发展有限公司逾期支付租金的违约金，违约金按欠付金额的10%计算，暂计算至2020年9月19日为人民币7375元；5、判令被告云***文化传媒有限公司承担本案的案件受理费、律师费等实现债权的费用。 一审法院认定事实：2017年，原告（甲方、出租方）创新园科技公司与被告（乙方、承租方）签订合同编号为“果林众创（租）2017－13号”《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于昆明经济技术开发区信息产业基地25号地块昆明电子信息类工业标准厂房（一期）2幢果林众创第6层房屋租赁给乙方使用，租赁物面积为75平方米；租赁用途为办公。2、租赁期限为1年即从2017年5月20日起至2018年5月19日止。3、租金每月每平方米25元，每年共计22500元；租金支付方式：按年支付，本着“先交租金后使用”的原则，乙方应于签订合同3日内支付甲方租金；物业管理费、水、电、通信等费用，由乙方自行承担。4、乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。乙方除支付租金处，还应当向甲方支付拖欠租金总额的5%的违约金，合同继续履行；乙方逾期支付租金超过60日，甲方有权单方面终止合同。在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。乙方应在收到书面通知之日起15日内向甲方支付拖欠租金及租金总额10%的违约金。乙方拒不支付的，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在终止合同书面通知发出之日起15日后，拍卖留置的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的费用。合同还对其他相关事项进行了约定。同年，甲、乙双方还签订了《补充协议》，约定：1、乙方申请的房租补贴、装修补贴用于抵扣乙方向甲方租赁房屋的房租费（补贴在文产办还未发放给乙方的，可以抵扣房租费；补贴已经发放到乙方的，不能抵扣房租费）；2、补贴金额不够支付本年房租费的，乙方需补齐差额；3、补贴金额超出合同期限内房租费的，乙方应与甲方续签房屋租赁合同，超出的补贴金额用于抵扣续签后房屋租赁的租金，如乙方不续租，甲方不退还余下补贴金额；4、如因乙方原因未能申请到补贴，乙方需全额交纳本年度租金。另查明：原告已于合同约定的时间将案涉房屋交付被告使用，被告支付了一年即自2017年5月20日至2018年5月19日的物业管理费，被告在使用承租房屋期间，一直未向原告支付房屋租金。2019年6月18日，昆明经济技术开发区文化创意产业发展办公室作出《关于果林众创空间租房补贴的批复》（昆经开文创办（2019）2号），对相关单位申请房租补贴作出批复，被告**文化公司申请的房租补贴未获通过，该公司未获得房租补贴。此后，被告**文化公司将承租房屋锁门后离开，原告要求被告支付房屋租金未果后，也在被告使用的承租房屋上加上门锁，致使双方均不能使用房屋至今。原告于2020年8月11日向被告发送《律师函》，要求被告支付房屋租金未果后，遂于2020年10月22日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为:原、被告双方于2017年签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年即自2017年5月20日至2018年5月19日，合同到期后双方并未续签合同，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月19日届满终止，不存在解除合同的事项，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。针对原告要求被告腾还租赁房屋的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。针对原告要求被告支付租金及房屋占用费的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”本案原、被告双方签订的《补充协议》约定：“乙方申请的房租补贴、装修补贴用于抵扣乙方向甲方租赁房屋的房租费；如因乙方原因未能申请到补贴，乙方需全额交纳本年度租金”。因被告未申请到房租补贴，根据双方签订的补充协议的约定，被告依约应向原告支付租赁期限内的租金22500元，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。被告认为未能申请到房租补贴系原告责任的答辩观点，未向一审法院提交证据，一审法院不予采信。针对原告要求被告承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方约定乙方可以用申请到的房租补贴抵扣房屋租金，2019年6月18日房租补贴的文件出具后，被告才知道其未获得房租补贴，按双方合同约定，被告应在此后的60日即2019年8月17日前向原告支付租金，否则应按租金总额的10%承担违约金，故对原告要求被告按欠付租金数额10%承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。针对原告主张的租期届满的房屋占用费的诉讼请求，一审法院认为，根据原告的陈述，被告知道未获得房租补贴后，就将承租的房屋锁上后离开，原告找寻不到被告后，又在承租的房屋上加了门锁，此后双方均未能再使用承租房屋，根据上述陈述，一审法院酌情认定被告在租期届满后占用承租房屋的时间为13个月即自2018年5月20日至2019年6月18日，占用费比照租金标准计算为24375元（25元X75平方米X13个月）。同理，被告应承担13个月的物业管理费2437.5元（2.5元X75平方米X13个月）。此后因房屋被原告加锁，被告已不能实际使用，故对原告主张的租期届满后的房屋占用费和物业管理费，一审法院部分予以支持。原告要求被告承担为实现债权而支付的律师代理费，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。被告**文化公司的答辩观点，未向一审法院提交证据，一审法院不予采信。被告**文化公司经一审法院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此引起的不利后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告云***文化传媒有限公司于本判决生效后十日内将位于昆明经济技术开发区信息产业基地25号地块昆明电子信息类工业标准厂房（一期）2幢果林众创第6层房屋腾还原告昆明创新园科技发展有限公司，原告昆明创新园科技发展有限公司予以协助。二、被告云***文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明创新园科技发展有限公司支付房屋租金22500元、房屋占用费24375元、物业管理费2437.5元、违约金2250元、律师代理费5000元，上述五项共计56562.5元。三、驳回原告昆明创新园科技发展有限公司的其他诉讼请求。” 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院经二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：上诉人的责任应如何认定？ 本院认为，二审庭审中，双方当事人均认可在原《房屋租赁合同》期满后，案涉租赁房屋仍由上诉人继续管理使用，直至2019年6月18日昆明经济技术开发区文化创意产业发展办公室发出关于房租补贴的相关文件，双方因此产生争议。双方也认可以往的交易习惯为房租补贴到账后再进行结算，即房租补贴抵扣已使用期间的房租，若有剩余则折抵后续房租，若有不足，则由承租人补齐差价。上述事实与双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》相吻合。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”一审法院由此认定上诉人欠付合同期内租金22500元、合同期满后2018年5月20日至2019年6月18的房屋占用费24375元、物管费2437.5元正确，本院予以维持。上诉人主张租赁房屋于2017年被被上诉人上锁导致其未能使用不应承担租金，但上诉人未能就该主张向本院提交相应证据证明，亦与本案《物业服务合同》等在案证据及庭审陈述相悖，本院对此不予采信。关于违约金，一审法院已进行了充分分析,本院不再赘述，一审认定违约金为2250元并无不当，本院予以维持。一审法院关于律师代理费的认定符合本案事实及《云南省律师服务收费管理实施办法》的规定，本院予以支持。关于腾还房屋，上诉人表示其公司部分财产仍放置于租赁房屋内，需被上诉人开锁才能搬离，故一审法院判决被上诉人协助上诉人腾还房屋并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人**公司的上诉主张不能成立，本院依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1239元，由上诉人云***文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二一年五月二十六日 法官助理　*** 书 记 员　袁　艺