中国农业银行股份有限公司高邮市支行与某某、扬州金桂源建筑钢结构工程有限公司等金融借款纠纷执行裁定书

文书内容

江苏省高邮市人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）苏1084执异44号

异议人（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市。

负责人：刘嵬，该行行长。

委托诉讼代理人：张明，该行职员。

委托诉讼代理人：翟立新，中国农业银行股份有限公司扬州分行职员。

被执行人：扬州***建筑钢结构工程有限公司，住所地高邮经济开发区。

法定代表人：李正光，董事长。

被执行人：江苏***建设有限公司，住所地高邮经济开发区。

法定代表人：李敏，董事长。

被执行人：李正光，男，1963年9月10日出生，汉族，住高邮经济开发区。

被执行人：李长英，女，1960年10月6日出生，汉族，住高邮经济开发区。

案外人：***，男，1965年6月9日出生，汉族，住高邮市。

本院在执行中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与扬州***建筑钢结构工程有限公司（以下简称扬州***公司）、江苏***建设有限公司（以下简称江苏***公司）、李正光、李长英金融借款合同纠纷一案中，异议人农行高邮支行对本院带租拍卖高邮经济开发区兴业路东侧房地产及配套设施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人农行高邮支行向本院提出异议请求：涤除租赁关系，不带租拍卖高邮经济开发区兴业路东侧房地产及配套设施（房产证号分别为邮房权证高邮镇字第××号、邮房权证开发字第××号，土地证号为邮国用（2011）第08339号）。事实和理由：涉案房地产于2014年9月登记抵押给异议人。案件执行过程中，案外人***向法院提交了其与扬州***公司在2014年3月1日签订的租赁合同一份，约定租赁期限10年，租金每年50万元，合计500万元整，用扬州***公司2013年3月1日结欠***本金、利息530万元一次性抵充租金。异议人认为该租赁合同涉嫌伪造、倒签时间，被异议人涉嫌伪造租金交付、收取证据，是否实际占有使用涉案房产存疑，证据相互矛盾等。故异议人请求法院涤除租赁关系，维护异议人合法权益。

经审查查明，2014年9月5日，农行高邮支行与扬州***公司签订《最高额抵押合同》三份，约定扬州***公司以其所有的房产证号为邮房权证高邮镇字第××号、邮房权证开发字第××号的房产及建设用地使用权证号为邮国用（2011）第08339号土地使用权提供最高额抵押担保。合同附件房地产抵押清单中抵押、出租情况一栏显示“第一次抵押”。2014年9月9日，双方办理了抵押登记手续，领取了邮他项2014第10192号《土地他项权证》。2014年9月16日，领取了邮房他证开发字第××号、2014011085号《房屋他项权证》。2016年10月17日，农行高邮支行与扬州***公司签订《流动资金借款合同》，约定扬州***公司向其贷款160万元。2017年4月1日，双方签订《流动资金借款合同》，约定扬州***公司向农行高邮支行借款475万元。同日，农行高邮支行与李正光、李长英、江苏***公司签订《最高额保证合同》，约定李正光、李长英、江苏***公司为扬州***公司提供连带责任保证。

合同签订后，农行高邮支行按约发放了贷款，因扬州***公司未按约还本付息，农行高邮支行向本院提起诉讼。2017年10月12日，经本院主持调解，农行高邮支行与扬州***公司、李正光、李长英、江苏***公司自愿达成协议：双方一致确认扬州***公司欠农行高邮支行借款本金620万元，利息28430.88元（上述利息计算至2017年8月20日，从2017年8月21日起至被告实际给付之日止，按照双方签订的流动资金借款合同的约定顺加计算）；上述本金、利息扬州***公司自愿于2017年12月15日前一次性归还农行高邮支行；如扬州***公司未按上述期限、金额履行还款义务，则农行高邮支行有权就扬州***公司抵押给农行高邮支行的土地使用权及房屋（以邮房他证开发字第2014011085、2014011086号《房屋他项权证》、邮他项2014第10192号《土地他项权证》记载为准）进行拍卖、变卖，并就所得价款在扬州***公司前述还款义务并在1197万元范围内享有优先受偿权；农行高邮支行可就扬州***公司的前述还款义务以及对抵押物享有的优先受偿权申请法院强制执行；对于扬州***公司前述所负还款义务，江苏***公司、李正光、李长英自愿承担连带偿还责任。因扬州***公司、李正光、李长英、江苏***公司未按约履行调解书确定的义务，农行高邮支行于2018年1月3日向本院提出强制执行申请。本院受理后，于2018年3月9日查封了被执行人扬州***公司名下的涉案房地产，查封期限三年，自2018年3月9日起至2021年3月8日止。

2018年3月13日，案外人***向本院提交了落款时间为2014年3月1日的其与扬州***公司签订的租赁合同及扬州***公司出具的收条一份。合同约定：***租赁扬州***公司位于高邮市××路××号院内南面厂房及东面厂房，租赁期限为10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止；租金每年50万元，10年租金合计500万元；鉴于扬州***公司于2013年3月1日结欠***本金及利息共计530万元，故双方一致同意以500万元租金一次性抵充***尚欠款项。

2018年6月1日，本院委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司（以下简称一元评估公司）对涉案房地产进行评估。2018年8月2日，一元评估公司出具编号为扬州一元房地估字【2018】第0344-J号《房地产估价报告》。该报告认为：接受评估的房产有证部分面积9239.78平方米，评估金额9909364元；自建无证部分面积555.11平方米，评估金额250620元；土地部分面积13162.5平方米，评估金额3777637元。申请执行人农行高邮支行提出异议，要求涤除租赁关系，不带租拍卖涉案房地产，并向本院提供2017年11月1日本院审判员王健与案外人王斌所作的关于保全扬州***公司厂房租金的谈话笔录及协助执行通知书一份作为证据。谈话笔录中，案外人王斌承认其租赁了扬州***公司的厂房，租金每年38万元，实际租赁期从2017年5月底开始，通过给付承兑汇票和现金的方式支付了两年租金。

案件审查过程中，***陈述其与扬州***公司签订租赁合同后，因李正光陆续偿还其欠款合计约110万元，故并未实际占有使用租赁厂房，后李正光未能偿还其他欠款，***于2018年使用了其中一幢厂房。***承认在租赁合同签订后，另一幢厂房被扬州***公司租赁给案外人扬州业博科技发展有限公司（以下简称业博公司），负责人王斌。

另查明，扬州***公司于2018年4月30日与案外人业博公司签订厂房租赁合同一份，约定业博公司承租扬州***公司厂房一幢，租金每年38万元，租赁期至2021年4月30日。2018年11月1日，***代表扬州***公司与业博公司签订补充协议一份，约定了租金支付时间等。

本院认为，***与扬州***公司签订的租赁合同和扬州***公司与业博公司签订的租赁合同内容相互矛盾，租赁期限彼此冲突，且***承认其中一幢厂房已由扬州***公司租赁给业博公司生产使用，***与扬州***公司的租赁合同真实性存疑。即使该租赁合同属实，合同约定以500万元租金一次性冲抵扬州***公司结欠***欠款本息530万元，但租赁合同签订后，扬州***公司法定代表人李正光仍陆续偿还***欠款110万元，与***所陈述的已以租金一次性冲抵全部欠款本息相矛盾；农行高邮支行与扬州***公司办理涉案房地产抵押登记的时间为2014年9月，***与扬州***公司签订的租赁合同落款时间虽为2014年3月1日，但***承认其于2018年才实际占有使用部分租赁厂房，其占有使用厂房的时间发生在抵押登记之后。综上，本院认为***所主张的租赁权不能对抗农行高邮支行的抵押权，对农行高邮支行要求涤除***对涉案房产租赁权，不带租拍卖涉案房产的请求，本院依法予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，裁定如下：

涤除案外人***对高邮经济开发区兴业路东侧房地产的租赁权，不带租拍卖上述房地产及配套设施。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审 判 长　　钱　敏

审 判 员　　王　健

审 判 员　　韩兆平

二〇一九年十一月二十日

法官助理　　卜俊霞

书 记 员　　沈晓茜