广州市海建建筑工程有限公司、广州佳地新都发展有限公司合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终8766号

上诉人（原审原告）：广州市海建建筑工程有限公司。住所地：广州市海珠区同福中路340号前座。

法定代表人：李锦文，总经理。

委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州佳地新都发展有限公司。住所地：广州市白云区汇侨中路28-32号202C房。

法定代表人：吴广宁，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：巫晶晶，广东广大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱容君，广东广大律师事务所实习人员。

广州市海建建筑工程有限公司（以下简称海建公司）与广州佳地新都发展有限公司（以下简称佳地公司）合同纠纷一案，海建公司、佳地公司均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。海建公司委托诉讼代理人吴炜、佳地公司委托诉讼代理人巫晶晶和朱容君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海建公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判佳地公司返还合作建房投资款190万元及其应得收益600万元；2.判令佳地公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实及适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第二十六条的规定，涉及本案，结合双方确认的《投资建房补充合同》笫三条的约定“由甲方（佳地公司）将佳地新都小区编号为1号楼的九层住宅楼第四梯间从九层往下的住宅共1000平方米交给乙方（海建公司），作为抵偿乙方已经投入的190万元（按每平方米1900元折价）。”该条款清楚的证明海建公司与佳地公司之间的合作开发是以分取固定房屋面积作为投资补偿。而依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应认定为房屋买卖合同。”又依据粤高法[2017]199号《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十六条第二项规定“出资方不承担经营风险，只收取固定利益，包括固定数额货币，固定面积或固定比例房屋的，应当认定力建设用地使用权转让合同。”故此，虽海建公司与佳地公司在一审庭审过程中对款项的性质说明为借款，但本案并不能认定为借款合同纠纷，一审判决认定为借款合同纠纷并适用司法解释中借款合同条款作出判决明显不当，应依法确认海建公司与佳地公司之间签订的《投资建房补充合同》为房屋买卖合同或建设用地使用权转让合同。其次，一审判决认定“关于收益款600万元，因原告向被告支付的190万元为借款，针对借款可主张的权利应为借款本金和利息，且借款的利息标准还应受到法律规定的限制，原告要求被告支付借款的补偿收益款于法无据，本院不予支持，予以驳回。”该判决认定事实明显不当，因《投资建房补充合同》已经确认双方之间的投资款项的返还是以固定面积作为补偿，并非以收取固定数额货币为返还款项的补偿，最高人民法院及广东省高院的司法解释及指引都明确了相应的法律适用及合同性质的认定，现一审法院未审查合同条款及确认合同性质的情况下，认定为借款合同并作出驳回海建公司支付补偿收益款诉请的判决依法应予以撤销。二、海建公司要求支付补偿款的诉请应依法获得支持。虽1号楼未建设，但根据广州市规划和自然资源局出具的复函证实，1号和2号楼是调整规划后合并为一栋18层建筑物。海建公司完全有权对该建筑物按合同约定收取固定面积或按双方约定比例获得补偿收益，通过一审法庭调查证实，现建成房屋全部由佳地公司负责销售，佳地公司在涉案房屋的销售价格为43000元／平方米，故海建公司完全有权依据合同约定的分配比例获得房屋销售收益补偿。二审庭审中，海建公司补充上诉事实与理由如下：一、当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。本案中，一审法院并未就合同条款作出尽责审查，错误引导当事人向借款方向指引，导致一审判决错误。本案自起诉诉请开始，始终坚持的是投资款项的返还及投资收益的补偿，《投资建房补充合同》佳地公司确认收到的是投资款并非借款，双方确认不再继续投资的款项返还途径是房产面积的分配，并未约定任何投资款项返还的固定数额货币，因而以投资款为借款返还不当。二、《投资建房补充合同》约定的房屋已经建成，海建公司有权获得收益。根据佳地公司提供的证据资料及判决书认定的事实证实，原合同约定的补偿房屋已经建成，是通过规划调整1、2号楼用地合并建成一栋18层建筑。《投资建房补充合同》约定的建筑可以按约支付或按约定比例给予分配利润，通过佳地公司提交的规划资料及法院给予律师调查令取得的证据证明，《投资建房补充合同》约定的房屋已经符合销售条件，并不等同于1号楼至今未建设的错误设定。

佳地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回海建公司全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用均由海建公司承担。事实与理由：一、一审法院未严格审查借款事实和证据，海建公司未提供证据证明借款关系存在，根据“谁主张谁举证”原则，海建公司应承担举证不能的法律后果，依法应驳回海建公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》的规定，本案中，海建公司为证明其与佳地公司存在借款关系，仅提供了收据，未提供银行流水、欠条等证据进行证明，而仅凭收据不足以认定存在借款关系，属于举证不能的情形，海建公司依法应对其主张提供证据，海建公司应依法承担举证不能的不利后果，依法应驳回海建公司的诉讼请求。一审法院未对转账时间、转账金额、银行流水等情况进行调查，而错误地将举证责任倒置，错误地将举证责任转移由佳地公司承担，没有法律依据。对于款项是否有收到，该项内容并非属于佳地公司的举证范围。一审法院应着重对款项是否支付的事实进行举证，而非反过来要求佳地公司对是否收到款项进行举证进而推定款项是否支付。根据海建公司提供的三张收据（1994年10月12日、1994年11月29日、1995年2月9日），收据出具时间距今将近25年。根据金融机构交易记录保存时间最长保存15年的规定，即按照收据显示的时间计算15年，交易记录保存时间最长保存至2010年，因此目前佳地公司无法查询到该款项是否有收到。一审法院首先应对海建公司所主张的支付款项包括交易时间、交易金额、转账流水等情况要求海建公司进行举证，而非将举证责任倒置给佳地公司，没有法律依据，对于海建公司未能提供证据证明款项支付等情况，其将承担举证不能的不利后果。二、一审法院认定本案未超过诉讼时效，没有事实依据和法律依据。佳地公司认为，本案早已超过诉讼时效：（一）海建公司作为合同方，知道或应当知道广州市东山区润成发展公司（以下简称润成公司）的营业执照在2003年已被吊销，交楼目的无法实现，因此本案早已超过诉讼时效。根据海建公司提供的《投资建房补充合同》第三条“由甲方（佳地公司）将佳地新都小区编号为1#的九层住宅楼第4梯间从九层往下的商品住宅共1000㎡（以下简称“涉案地块）交给乙方（海建公司），作为抵偿乙方已投入的190万元。”第五条“双方商定，由于小区新的投资合作者润成公司（丙方）是乙方介绍而来，因此交楼日以丙方建成大楼交楼日为双方的交楼日。”可见，本案应以润成公司所建成大楼的交楼日作为双方的交楼日。本案中，润成公司系海建公司介绍引进的合作单位，润成公司一直拖延开展工作，导致项目无法开发建设，海建公司早已应当知道润成公司无法建成交楼，合同无法继续履行。2003年3月27日，润成公司被广州市越秀区市场监督管理局吊销营业执照。润成公司营业执照被吊销，那么《投资建房补充合同》“丙方建成大楼交楼日为双方的交楼日”之约定因润成公司主体不存在而无法继续履行。海建公司作为润成公司的介绍单位，对润成公司的资质、公司各项情况应当了解，且海建公司作为合同方，有义务密切关注合同履行情况。海建公司于2003年知道或应当知道润成公司营业执照被吊销，且润成公司无法交楼的情况下，其应于2005年之前向法院提起诉讼。但海建公司在2003年至2020年本案起诉前，均未向佳地公司主张过权利，显然已超过诉讼时效。（二）涉案地块已于2005年12月31日经广州市城市规划局《关于提供规划设计条件问题的复函》（穗规函【2005】4582号）作出规划调整，1#楼已不存在，海建公司作为合同方，知道或应当知道涉案地块中对应的1#楼2005年已无法开发建设，因此本案早已超过诉讼时效。1998年6月9日，经市长办公用地会议“207”号同意和批准，当时广通公司名下的100.5亩土地一分为二，其中将48626平方米土地转让给侨鑫集团有限公司（下称：侨鑫集团，现为纵横棋诚小区），该地块包括了5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#等9幢楼宇由其重新规划建设；另外18734平方米土地由佳地公司继续开发，项目建设调整为4栋9层商住楼（即：1#、2#、3#、4#四栋楼），规划还是按163号文执行，总建筑面积为46230平方米，分两期实施建设，其中：第二期2栋9层商住楼（即1#、2#楼），经广州市规划局穗城规（北片）建字[1993]第512号《建设工程报建审核书》地上总建筑面积为22930平方米（另有地下室），取得《建设工程报建审核书》后，1994年规划部门即对地块进行了建筑物的范围和使用面积进行了放线，规划局和国土局并在1994年中旬批复同意该项目先期基础施工，我司1996年6月基本上完成了第二期的全部桩基础工程和地下室工程，投资700多万元。我司完成基础施工后，广州市规划局于2001年6月向我司核发了穗城规（北片）建字[1993]第512号《建设工程规划许可证》。之后由于润成公司未能在规定时间内领取《建设工程施工许可证》，导致二期的1#、2#楼因于2005年规划调整而无法建设被终止，涉案合同客观上已无法履行。海建公司作为合同方，知道或应当知道涉案地块于2005年已无法开发建设，因此本案早已超过诉讼时效。（三）一审法院直接适用合同法第二百零六条规定，没有事实依据和法律依据，本案早已超过诉讼时效。一审法院认为《投资建房补充合同》对还款期限没有约定，根据《投资建房补充合同》第三条约定，还款期限为润成公司建成大楼交楼之日，还款期限具体明确，并非没有约定。海建公司作为合同当事人，在知道或应当知道润成公司2003年已被吊销营业执照，交楼目的无法实现以及涉案地块于2005年已无法开发建设等情况时，直至2020年才提起诉讼，在此期间均未向佳地公司主张过权利，早已超过3年诉讼时效，因此应驳回海建公司的全部诉讼请求。

针对海建公司的上诉，佳地公司二审答辩：一、关于本案的合同性质。《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同需同时兼备共同投资、共享利润、共担风险的特性。本案中，佳地公司与海建公司于2000年12月20日签订的调整后《投资建房补充合同》中未约定风险，只约定收益，即不具备共同经营、共担合作风险的特征，且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，案涉合同形式上为投资建房合同，实际上应认定为借款合同。且关于该合同的性质，佳地公司和海建公司均在一审庭审中明确该合同为借款合同。此外，海建公司引用《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权纠纷案件适用法律问题的指引》第十六条有误，将该条款中的“出地方”换成“出资方”，意为混淆视听。结合双方的实际情况，不适用本条款，合同性质也不应按照该条款进行认定，应认定为借款合同。二、海建公司一审诉讼请求已过诉讼时效，其民事行为不受法律保护。（一）海建公司作为合同方，知道或应当知道其所介绍的润成公司的营业执照在2003年已被吊销，交楼目的无法实现，故本案已超过诉讼时效。（二）涉案地块已于2005年12月31日经广州市城市规划局《关于提供规划设计条件问题的复函》（穗规函[2005]4582号）作出规划调整，1#楼已不存在，海建公司作为合作方，知道或应当知道涉案地块中对应的1#楼于2005年已无法开发建设，因此本案早已超过诉讼时效。（三）根据佳地公司二审提交的新证据可见，邓兆前2011年2月至2015年12月期间就职于佳地公司从事项目顾问，主要工作内容是处理、协调原所合作项目佳地新都l号楼、2号楼的23000平方米建设项目规划事宜（含本案所涉合同项目），因此邓兆前掌握且熟悉涉案项目的实际进展情况。此外，邓兆前虽此前未作为海建公司的签约代表，但其作为项目顾问及工作要求，主要由项目顾问与海建公司进行协调沟通涉案项目进展情况，并与江高公司同一时间与佳地公司签订了《合作开发合同》、《投资建房补充合同》，共同引荐润成公司与佳地公司签订合同，因此海建公司作为合同方，于2005年知道或应当知道涉案项目因不可抗力因素无法开发建设的情况，因此本案早已超过诉讼时效。三、佳地公司与海建公司之间的合作项目及合同关系是在2000年12月之前完成的，后因不可抗力发生而自动终止，对此佳地公司不需要承担任何民事责任。四、海建公司未提供充分的证据证明借款关系存在，根据“谁主张谁举证”原则，海建公司应承担举证不能的法律后果，依法应驳回海建公司全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》的规定，本案中，海建公司为证明其与佳地公司存在借款关系，仅提供了收据，未提供银行流水、欠条等进行证明，而仅凭收据不足以认定存在借款关系。海建公司应对其主张提供证据，应依法承担举证不能的不利后果。一审法院未对转账时间、转账金额、银行流水等情况进行调查，而错误将举证责任倒置，错误将举证责任转移由佳地公司承担，没有法律依据。对于款项是否有收到，该项内容并非属于佳地公司的举证责任范围。海建公司提供的三张收据（1994年10月12日、1994年11月29日、1995年2月9日)，收据出具时间距今将近25年。根据金融机构交易记录保存时间最长保存15年的规定，即按照收据显示的时间计算15年，交易记录保存时间最长保存至2010年，因此目前佳地公司无法查询到该款项是否有收到。一审法院首先应对海建公司所主张的支付款项包括交易时间、交易金额、转账流水等情况要求海建公司举证，而非将举证责任倒置给佳地公司。

针对佳地公司的上诉，海建公司二审答辩：一、佳地公司要求撤销一审判决没有事实依据和法律依据，应依法驳回。首先，根据一审庭审，佳地公司对海建公司于1994年10月12日提交的支付投资款项0069893、1994年11月29日0159967号及1995年2月9日的收款收据的真实性没有异议，仅称因时间久远，未能在公司账册中反映，故其不予确认其证据的关联性。其次，根据海建公司提交的2000年12月20日签订的《投资建房补充合同》审查，合同第一条“甲方确认实际收到乙方投资款190万元。”该证据的真实性佳地公司已经确认，且再次证实海建公司向佳地公司支付投资款的事实，不存在佳地公司以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第15、16条的规定及佳地公司以金融机构交易记录最长保存15年的规定。结合本案，双方并非存在借款关系，而是在投资合作开发房地产项目，佳地公司同时也在合同中明确确认是投资合作关系。故佳地公司以未收到海建公司投资款的抗辩，没有事实依据和法律依据。二、佳地公司以超过诉讼时效为由提出的上诉请求依法不能成立，反而证明佳地公司依法依合同约定应向海建公司支付合作投资款及应得利益是合法的。首先，佳地公司在上诉状所称内容证实佳地公司以交楼作为投资款返还的事实，并未约定投资款是以获得固定数额货币作为补偿的设施，也即不能简单将投资款作为借款来认定。其次，佳地公司称应以润成公司的交楼作为双方的交楼日，虽《投资建房补充合同》第五条有约定，但该约定中的丙方并非合同的签约方，佳地公司与润成公司于2000年8月3日签订《合作开发合同》约定总工期在正式开工后15个月内完成，该约定条件与佳地公司、海建公司签订的《投资建房补充合同》中的约定产生冲突。佳地公司与润成公司的《合作开发合同》在佳地公司与海建公司签订《投资建房补充合同》前已经订立，故提出润成公司的营业执照被吊销，无法实现交楼目的，而超过诉讼时效的上诉请求不能成立。

海建公司于2020年10月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.佳地公司向海建公司返还合作建房投资款190万元及其应得收益600万元；2.本案诉讼费由佳地公司承担。

一审法院经审理查明：

1994年9月8日，广州市海珠区建筑工程总公司（乙方）与佳地公司（甲方）签订《合作开发合同》，约定双方合作开发佳地新都小区自编9-13号楼项目，总建筑面积18.46万平方米，五幢楼规划总建筑面积约50000平方米，具体以广州市规划局批准的施工图纸为准；甲方负责相关征地、支付出让金及施工费用，乙方向甲方支付综合补偿费，每平方米1350元，共计6750万元；签订合同当天支付100万元履约金，签合同10天内，支付2025万元，签订合同90天内、180天、250天、360天各支付一笔；在签订本合同之日起，甲方应在规定时间办妥报建手续，否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付已付款每天万分之一的违约金；在签订本合同之日起，若乙方未能按合同规定时间内向甲方支付各项费用，视为乙方违约，应按滞纳款数额每天万分之一作违约款；等等。

2000年8月3日，佳地公司（甲方）与润成公司（乙方）签订《合作开发合同》，约定双方合作开发佳地新苑自编1#、2#楼宇，占地约8877㎡，总建筑面积24000平方米，1#、2#楼宇其中地下一层，地面九层，具体面积以广州市规划局批准的施工图纸为准；甲方提供政府批准报建手续及小区内市政配套及费用，乙方提供全部建筑安装费以及相关费用；甲方分得1#楼±00以上全部物业以及1#与2#楼之间的二层商场，乙方分得2#楼±00以上全部物业和1#与2#楼之间的首层商场（以上物业均含地下室）；乙方可以甲方名义进行该地块楼宇的开发及销售；等等。

2000年12月20日，广州市海珠区建筑工程总公司（乙方）与佳地公司（甲方）签订《投资建房补充合同》，记载甲、乙双方于1994年9月8日签订了合作建房合同，截止1995年2月乙方共付给甲方投资款200万元，1998年10月甲方已退回给乙方10万元，乙方实际投资款为190万元，现由于情况发生变化，甲乙双方经协商，同意签订本补充合同，作为原签合同的补充；甲方确认实际收到乙方投资款190万元，乙方不再继续投资，由甲方将佳地新都小区编号为1#的九层住宅楼第4梯间从九层往下的商品住宅共1000㎡交给乙方，作为抵偿乙方已投入的190万元（按每年1900元折价）；双方商定，今后销售其售价在2400元/㎡（含2400元/㎡）之内的收入全归乙方所有，2401元/㎡及以上收入部分双方按7:3分成，即甲方占70%，乙方占30%；甲方交归乙方所有的1000㎡住宅，是甲方已建成可销售的商品住宅；由于小区新的投资合作者润成公司是乙方介绍而来，因此交楼日以丙方建成大楼交楼日为双方的交楼日；甲方交归乙方的1000㎡住宅开始销售后，甲方负责提供售楼及办产权的证明资料，并负责1900元/㎡以内价格和2401元/㎡以上收入部分的销售税费；乙方负责1901元/㎡至2400元/㎡和2401元/㎡以上收入部分的税费，包括销售税和由此而产生的税费；甲方将1000㎡住宅销售完毕，双方分完账后，双方原签订的投资建房合同及本补充合同一并终止；等等。佳地公司对该证据不予确认，称海建公司与合同中名称不同，海建公司主体存在问题。

海建公司出示收据3张，显示，一张时间为1994年10月12日，加盖佳地公司财务专用章，内容是收到广州市海珠区建筑工程总公司履约金50万元；一张时间为1994年11月29日，加盖佳地公司财务专用章，内容是收到广州市海珠区建筑工程总公司综合开发费50万元；一张为手写收据，加盖佳地公司印章，时间为1995年2月9日，内容是收到海珠区建筑工程总公司交来转账支票一张，金额100万元，待换正式收据。佳地公司对上述收据亦不予确认，称《投资建房补充合同》中记载截止1995年2月已收到投资款190万元，并主张由于时间久远佳地公司亦无法核实有无真实收到该笔款项。

佳地公司为证实《投资建房补充合同》中约定的1#号楼并未进行开发建设出示规划及国土证函等证据，显示如下情况：

1992年广州保利房地产开发公司取得（92）穗城规地0392号建设用地规划许可证，用地位置为新市棠涌，面积67046平方米。

1992年11月20日，广州市国土局向广州保利房地产开发公司出具穗国土[1992]征（拨）通字第113号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，记载同意征用（92）穗城规地392号所涉的新市棠涌广州广播设备厂西侧面积67046平方米土地。

1992年11月20日，广州市国土局向广州广通房地产开发公司（以下简称广通公司）出具穗国土建用通字[1992]113号《建设用地通知书》，记载同意将白云区××市镇棠溪村18374平方米土地出让（划拨）给该公司作为建设商品住宅项目用地；等等。

1993年5月10日，广州市城市规划局向广州保利房地产开发公司出具穗城规北片建字（1993）第377号《建设工程规划许可证》，记载建设住宅两栋，位于白云区××涌村，建设规模为九层（部分两层）：23510平方米。

1993年7月27日，广州市城市规划局向广州保利房地产开发公司出具（93）城规批字第163号《关于申请白云区××涌村地段规划方案批复的意见》，记载关于广州市白云区××涌村地段67046平方米规划方案收悉，原则同意，规划总建设量184690平方米，其中多层140740平方米，高层43950平方米；等等。

1994年5月11日，广州市城市规划局出具穗城规北片地复字（94）第257号复函，同意将（92）穗城规地0392号文中的广州保利房地产开发公司更改为广通公司。

1994年6月4日，广州市城乡建设委员会向广通公司出具穗建开函[1994]291号复函，记载同意该公司以[92]穗城规地字0392号使用白云区新市棠涌广播设备厂西侧地段67046平方米用地，与香港佳地（集团）国际有限公司合作开发经营商品房；等等。

1994年6月22日，广州市国土局（甲方）与广通公司（乙方）签订穗国地出合（1994）177号《国有土地使用权出让合同》，记载甲方出让新市棠涌广播设备厂西侧67046平方米土地，位置与穗国土[1992]征（拨）通字第113号附图所示，建设商品房，总金额43316258元；等等。合同附件记载总建筑面积184690平方米，层数最高/平均为十九层/九层；等等。

1994年9月，广州市国土局房管局发出市管可字第940121号预售商品房许可证，预售单位为广通公司，房屋座落白云区新市棠涌佳地新都小区自编#3、#4，预售建筑面积23560平方米。

1998年7月28日，广州市城市规划局发出穗规地换证字[1998]第220号《建设用地规划许可证》，记载用地单位为侨鑫集团有限公司，项目为商品住宅用地，位于白云区××涌村，面积53906平方米；本案根据（92）穗城规地392号和（94）穗城规北片地地237号文换发建设用地规划许可证，随文注销该两证。

1998年8月12日，广州市城市规划局向广通公司发出穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》，记载规划商品住宅用地位于白云区××市镇棠涌，面积18374平方米，其中净用地16460平方米，道路1914平方米，规划设计根据1993城规地批字第163号文及附图意见执行，本案根据（92）穗城规地392号和（94）穗城规北片地字第237号文换发证，随文注销该两证。

1999年6月16日，广州市建设委员会向佳地公司出具穗建开函[1999]338号复函，记载同意将原建设用地面积减至18374平方米；等等。

1999年7月4日，广州市城市规划局向佳地公司发出穗规地复字[1999]第796号《关于建设用地单位名称问题的复函》，记载根据市建委穗建开函[1994]607号和[1999]338号文精神，同意将穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》中建设用地单位名称转为广州佳地新都发展有限公司。

1999年11月16日，广州市国土局向佳地公司及广通公司出具穗国土建用函[1999]360号《关于建设用地批文延期及建设用地使用问题的复函》，记载同意将穗国土建用通字[1992]113号文所涉的18374平方米建设用地使用期限延期至2000年11月16日；等等。

2001年6月8日，广州市城市规划局发出穗城规（北片）建字（1993）第512号《建设工程规划许可证》，记载建设单位为佳地公司，建设商住楼两幢，位于新市棠涌地段，规模为两幢九层（部分两层）：22930平方米，根据穗城规北片地复字（94）第257号、穗规地复字[1999]796号文同意将建设单位由广州保利房地产开发公司改名为广州佳地新都发展有限公司。

2003年9月15日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与佳地公司（乙方）签订穗国地出合（2003）318号《广州市国有土地使用权出让合同》，记载本合同出让地块位于白云区××涌村地段面积18374平方米，土地面积16460平方米，道路1914平方米，出让金8303342元；等等。合同附件记载用地范围内总建筑面积24503.88平方米，建筑层数九层。

2004年1月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗国土建用字[2004]第614号《建设用地批准书》，记载用地单位为佳地公司，建设商住楼，根据穗国土建用通字[1992]113号《建设用地通知书》、穗国土建用函[1999]360号文核发，批准用地面积18374平方米，此地块已签订穗国地出合[2003]318号《国有土地使用权出让合同》；等等。

2005年9月9日，广州市城市规划局发出穗规验证[2005]472号《建设工程规划验收合格证》，记载建设单位为佳地公司，建设项目为商业、住宅楼，位于白云区××涌村地段，地上9层：19385平方米（本证仅验收住宅部分，商业部分另案验收）；该项目经穗城规北片地复字（94）第257号、穗规地复字[1999]796号函核准，由广州保利房地产开发公司改名为佳地公司。

2005年9月21日，广州市城市规划局向佳地公司发出穗规函[2005]3245号关于修建性详细规划的复函，记载不同意送审的修建性详细规划方案，容积率及建筑面积超过国有土地使用权出让合同的约定，北面建筑退缩道路边线距离不足。

2005年12月31日，广州市城市规划局向佳地公司发出穗规函[2005]4582号关于提供规划设计条件问题的复函，记载关于穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》规划设计条件，由于该地块规划路已调整，调整后总用地面积为18374平方米，其中代征城市道路用地3478平方米，代征城市绿地面积721平方米，净用地面积14175平方米，用地总建筑规模控制为38000平方米，其他仍按（93）城规批字第163号文执行。

2006年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局向佳地公司发出广州市房地产权属证明书，记载登记字号为05登记字86867号，房地坐落白云区棠××、××、××号（双号），建筑结构为钢筋混凝土结构9层，总建筑面积19566.27平方米，预售证号940121号。

2010年4月8日，广州市规划局向佳地公司出具穗规函[2009]10998号关于申请调整规划条件的复函，记载佳地新都建设项目规划设计条件仍应按穗规函[2005]4582号文执行。

2011年9月30日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具《建设用地批准书》变更事项初审意见书，记载用地单位为佳地公司，地址白云区××涌村地段，项目为商住楼，出让文号为穗国地出合[2003]318号，批准书文号为穗国土建用字[2004]614号，面积18374平方米，现场勘查地块已建成两栋商品房，其余为空地，已获得《关于申请调整规划条件的复函》穗规函[2009]10998号。

2011年10月31日，广州市国土资源和房屋管理局向佳地公司出具穗国土建用函[2011]228号复函，同意延长穗国土建用字[2004]第614号《建设用地批准书》的有效期至2012年10月31日止。

2011年12月9日，广州市规划局向佳地公司发出穗规函[2011]8319号关于申请调整规划条件的复函，记载关于佳地新都地块该局曾以穗规函[2009]10998号文明确总建设规模，仍按该号文执行。

2012年11月12日，广州市规划局白云分局向佳地公司出具穗规函[2012]5642号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载不同意送审项目的规划方案。

2012年12月28日，广州市国土资源和房屋管理局向佳地公司出具穗国土建用函[2012]277号复函，同意延长穗国土建用字[2004]第614号《建设用地批准书》的有效期至2013年12月28日止。

2013年4月1日，广州市规划局白云分局向佳地公司出具穗规函[2013]1542号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载需按规划指标控制建设规模、建筑物间距缩进等。

2013年12月3日，广州市规划局向佳地公司出具穗规函[2013]5631号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载不同意送审的规划方案。

2015年1月8日，广州市规划局向佳地公司出具穗规函[2015]130号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载根据穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》及穗规函[2005]4582号、穗规函[2009]10998号《规划设计条件》，原则同意现编制的修建性详细规划。该函后附图显示拟建B1栋一栋建筑。

2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会（出让人）与佳地公司（受让人）签订穗国地出合（2003）318号的变更协议之一号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定根据穗规函[2005]4582号，本宗地总面积调整为18374平方米，其中出让宗地面积14175平方米，道路及绿化面积4199平方米，根据穗规函[2015]130号及附图发生调整，需补交出让价款137669064元；等等。

2017年6月16日，广州市国土资源和房屋管理局出具穗国土规划建证[2017]1775号《建设工程规划许可证》，记载建设单位为佳地公司，项目为佳地新都二期商业住宅楼一幢，地上18层面积14980.7平方米，地下3层面积14047.6平方米，总建筑面积29028.3平方米。

2017年9月7日，佳地公司就佳地新都二期商业住宅楼一幢取得建筑工程施工许可证。

2019年12月23日，佳地公司取得粤（2019）广州市不动产权第04800772号不动产权证，面积14175.43平方米，本宗地已签订穗国地出合（2003）318号《国有建设用地使用权出让合同》及穗国地出合（2003）318号的变更协议之一号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，南侧一期地块8634.61平方米已办理大确权。

2020年2月20日，广州市住房和城乡建设局向佳地公司发出穗房预（网）字第××号广东省广州市商品房预售许可证，记载项目名称为元邦明月翡翠楼，座落广州市白云区新市街道××村××街××号（双号），预售房屋建筑面积11823.5431平方米，层数18层，土地使用权证为粤（2019）广州市不动产权第04800772号城镇住宅用地。

佳地公司依据上述材料主张海建公司、佳地公司在《投资建房补充合同》中的1#号楼因为规划变更导致需退缩建筑位置导致1#楼并未建设，而将原1#、2#两栋九层建筑变更为一栋18层建筑物。海建公司对上述证据的真实性无异议，但主张与本案不存在关联性。

另查，广州市海珠区建筑工程总公司于2003年10月18日将名称变更为广州市海建建筑工程有限公司。

一审审理中，海建公司、佳地公司确认海建公司支付的190万元为借款。海建公司另明确其主张的应得收益600万元系借款补偿，不包含利息。

一审法院认为：

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定以及海建公司、佳地公司的确认，一审法院认定海建公司称其出资的190万元为向佳地公司提供的借款。佳地公司主张该借款并未实际收到，但根据《投资建房补充合同》及收据的记载，佳地公司已确认收到该190万元，现佳地公司未能提供相反证据予以反驳，应由佳地公司承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对佳地公司该抗辩不予采纳。海建公司要求佳地公司返还该借款190万元，佳地公司抗辩已超过诉讼时效，一审法院认为，海建公司、佳地公司在《投资建房补充合同》中约定借款的偿还方式为以建筑物及其销售款进行偿还，均需以建筑物实际建成及销售为前提条件。海建公司、佳地公司均未能提供证据证实1#号九层建筑物已实际销售，且佳地公司确认1#号楼实际并未建设，而《投资建房补充合同》中并未约定若1#号楼未建设成功则借款190万元需在何期限前偿还，应属于约定不明。在此情况下，应视为未约定具体还款期限的借款，海建公司可随时要求佳地公司偿还，故海建公司要求佳地公司返还借款190万元合法合理，一审法院予以支持。关于收益款600万元，因海建公司向佳地公司支付的190万元为借款，针对借款可主张的权利应为借款本金及利息，且借款的利息标准还应受到法律规定的限制，海建公司要求佳地公司支付借款的补偿收益款于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月28日作出一审判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州佳地新都发展有限公司向广州市海建建筑工程有限公司返还1900000元；二、驳回广州市海建建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33550元，由广州市海建建筑工程有限公司负担25481元，由广州佳地新都发展有限公司负担8069元。

二审诉讼中，佳地公司提交六份证据材料：1.2000年12月《补充合同》广州市江高建筑工程有限公司（以下简称江高公司）签约人邓兆前个人身份证复印件；2.2011年12月邓兆前在佳地公司当顾问领取工资的《工资发放表》及银行汇款单据；3.2012年邓兆前在佳地公司当顾问领取工资的部分《工资发放表》及银行凭证；4.2013年邓兆前在佳地公司当顾问领取工资的部分《工资发放表》及银行凭证；5.2014年邓兆前在佳地公司当顾问领取工资的部分《工资发放表》及银行凭证；6.2015年邓兆前在佳地公司当顾问领取工资的部分《工资发放表》及银行凭证，拟共同证明邓兆前作为江高公司的签约代表，于2011年至2015年就职于佳地公司从事项目顾问，主要工作内容是处理原合作项目佳地新都一号楼、二号楼的23000平方米的规划项目事宜。海建公司质证意见为：不认可六份证据的真实性、合法性和关联性。邓兆前仅作为江高公司的签约代表在投资建房补充合同上签字；2003年1月3日江高公司改制以后，邓兆前已经离开江高公司，不再担任江高公司的任何职务；佳地公司现在补充提交的新证据仅是2011年12月至2015年期间邓兆前在佳地公司领取的顾问补贴工资，与江高公司之间不存在任何关联性，是邓兆前个人与佳地公司之间发生的关系，邓兆前无权代表江高公司、海建公司作出法律上的行为。

本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：海建公司主张佳地公司返还合作建房投资款190万元及其收益600万元，是否应予支持。

审查2000年12月20日佳地公司与海建公司签订的《投资建房补充合同》内容，已明确佳地公司收到海建公司投资款190万元，佳地公司将其开发建设的1号楼的九层住宅楼第4梯间从九层往下的住宅共1000平方米交给海建公司，作为抵偿海建公司已经投入的190万元（按每平方米1900元折价）。该合同同时约定，佳地公司将1000平方米销售完毕与海建公司分账，售价在2400元/㎡（含2400元/㎡）之内的收入全归海建公司所有，2401元/㎡及以上收入部分双方按7:3分成，佳地公司占70%，海建公司占30%。由此可见，海建公司投资款需要佳地公司通过销售房屋的方式予以货币补偿，合同约定的建筑面积是确定海建公司货币补偿的依据，海建公司并无取得固定数量房屋的合同目的。有鉴于此，一审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定处理本案，认定海建公司投资款为借款性质并无不当。

案件事实表明，涉案补充合同约定的1号楼并未实际建成，1号和2号楼经调整规划后合并建成为一栋18层建筑物，即涉案补充合同的约定已事实上不能履行。据此，海建公司本案主张佳地公司补偿收益款600万元，依据并不充分。因涉案补充合同并未约定1号楼未建设成功海建公司的190万元投资款如何处理，一审判决依双方当事人实质法律关系予以处理，并无不妥。涉案补充合同未约定还款具体期限，海建公司有权要求佳地公司返还，佳地公司并未提出证据证明海建公司本案诉讼之前提出过返还款项要求。为此，对海建公司本案所提诉讼请求，佳地公司以诉讼时效已过为由所作抗辩主张，缺乏法律依据。

综上所述，海建公司、佳地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费75700元，由广州市海建建筑工程有限公司负担53800元，由广州佳地新都发展有限公司负担21900元。

本判决为终审判决。

审判员　　赵云川

二〇二一年六月三十日

书记员　　吴敏玲

黄咏欣