广州市海建建筑工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0105民初258号

原告:广州市海建建筑工程有限公司。

法定代表人：李锦文，职务董事长。

委托诉讼代理人：黄静仪、梁纪锋，均是广东法制盛邦律师事务所律师。

被告：***。

委托诉讼代理人：陈广辉、林文倩，分别是广东法全律师事务所律师及实习律师。

原告广州市海建建筑工程有限公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄静仪、梁纪锋，被告及其委托诉讼代理人陈广辉、林文倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告与被告的租赁合同关系，被告立即腾退广州市海珠区江南大道中xxxx巷xx号706房，并将该房屋交还给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：1997年4月2日，原告（甲方、拆迁人）与冯寿星（乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除座落在海珠区××号，建筑面积34.2平方米；甲方安排乙方回迁面积共70平方米建积，分二套间，其中一个套间安排在二楼西向建积44㎡；另一套间安排在八楼建积26㎡东向；安排在八楼建积26㎡东向的套间由甲方按公房租金标准租给乙方。2001年2月27日，原告（甲方）与冯寿星（乙方）签订《协议书》，《协议书》第一条约定：“乙方同意回迁甲方安排的xx名苑xx阁（梯）4、7层A406、A706号房，建筑面积：44.20㎡、24.76㎡（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）”；2008年10月，原告出具由冯寿星签名确认的《回迁证明》载明现上述安置房的实测门牌号码为：海珠区江南大道中路xxxx巷xx号-406房、706房号房屋，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为48.4530平方米、27.5894平方米，故面积为27.5894平方米的xx号-706房为拆迁补偿协议书中双方约定的由原告按公房租金标准租给被告的房屋。冯寿星和被告***接收了A406房、A706房并入住占有使用至今已近20年，但被告却从未按照双方约定的按公房租金标准向原告支付A706房的租金。经原告多次沟通敦促，均无果。原告认为，虽然原告与被告没有另行签订租赁合同，但双方在拆迁补偿协议书中已明确约定回迁房中建筑面积为“26㎡”的套间（即涉案房屋xx号-706房）以公房租金标准出租给被告，故原、被告双方存在不定期租赁关系，原告依法可以随时解除租赁合同，要求被告立即腾退房屋并交还给原告。经原告多次沟通敦促，均无果，故原告提起本案诉讼。

被告辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。原、被告之间不存在租赁关系，也不存在拖欠原告租金的行为。原告因为拆除冯寿星位于海珠区××号的房屋，故双方在1997年4月2日签订了房屋拆迁补偿协议。在2001年2月27日，原、被告双方签订了协议书，约定冯寿星同意回迁至原告安排的xx名苑xx阁A406房、A706房，且双方同意房屋拆迁补偿协议书和房屋拆迁安置执行书已经执行完毕。因此，协议书对于房屋拆迁补偿协议书对于回迁面积和楼层发生变更，双方在交收房屋时均无异议，由此可以确认双方经协商一致变更了房屋拆迁补偿协议书的约定，应以变更后的协议书为准。涉案房屋为拆迁补偿房屋，是原告拆迁冯寿星原有的房屋所作出的拆迁补偿，应当属于冯寿星的合法财产，原告现在主张收回房屋，属于变相收回被告的拆迁补偿，违反了协议书的约定，故原告无权主张收回涉案房屋。

经审理查明：据广州市工商行政管理局档案资料载明，广州市海珠区建筑工程总公司于2003年6月13日经核准变更名称为广州市海建建筑工程有限公司。冯寿星是被告的父亲。

1997年4月2日，冯寿星（被拆迁人、乙方）与广州市海珠区建筑工程总公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区××号房屋，建筑面积为叁拾肆点贰平方米；（二）甲方将自有的座落在海珠区xx小区回迁楼（框架结构）第二层楼、位置的自有房屋肆拾肆点贰平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积面积为叁拾肆点贰平方米。两者对比，相差了壹拾平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以900元/㎡×10㎡一平方米的标准计算，付给甲方玖仟元；（四）甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积肆拾肆点贰平方米交由乙方安排使用；甲方应在1999年12月30日将自有房屋交付给乙方等；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；（十一、其他事项）1、甲方安排乙方回迁面积共70㎡，分二套间，其中一个套间安排在二楼西向建筑面积44.2㎡，另一个套间安排在八楼建积26㎡东向；2、安排在八楼建积26㎡东向的套间由甲方按公房租金标准租给乙方；等。该协议并于1997年4月15日在广州市房地产管理局办理了备案。

2008年，广州市海建建筑工程有限公司出具《回迁证明》，内容为：冯寿星原居住海珠区××号房屋，建筑面积为34.2平方米；因该地块由广州市海珠区建筑工程总公司拆迁，于1997年5月14日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到海珠区xx小区回迁楼房屋，安置房屋面积44.2平方米；现上述安置房的实测门牌号码为海珠区江南大道中路xxxx巷xx号-406、706号房屋，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为48.453平方米和27.5894平方米。

2001年2月27日，广州市海珠区建筑工程总公司（甲方）与冯寿星（乙方）签订《协议书》，约定：一、乙方同意回迁甲方安排的xx名苑xx阁（梯）4、7层A406、A706号房，建筑面积44.2平方米、24.76平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）；二、甲方同意执行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第八条款中关于办理产权登记的规定；三、经房屋测量机构测量后，双方同意房款根据实际测量面积作多退少补；四、甲、乙双方同意双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁安置协议书》执行完结；等。

2002年12月5日，冯寿星去世。

2004年10月18日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，记载坐落海珠区xx中路xx南路1-29号（单号）、xx大马路13-49号（单号）等的权属人为广州市海珠区建筑工程总公司；附记：详细地址为海珠区xx中路xx南路1-29号（单号），xx大马路13-49号（单号），xxx街3号、3号之一、5号、7号、7号之一至之六，xxxx巷23-57号（单号）、22-30号（双号）。

诉讼中，被告表示：冯寿星回迁至706房后，由被告居住使用至今；原告从2001年开始没有向冯寿星和被告主张过收取A706房的租金，也没有要求过被告或是冯寿星与其签订租赁合同。原告表示：其应该有向被告或冯寿星主张过A706房的租金，但没有证据证明；《协议书》中约定的第一点内容对应的是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第1点的内容，《协议书》中第二点的内容对应的是A406房屋的产权登记手续。

本院认为：原告和冯寿星签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上述协议书约定：原告安排冯寿星回迁的房屋为回迁楼的二楼西向建积44.2平方米和八楼建积26平方米东向（该套间由原告按公房租金标准租给冯寿星）。但2001年2月27日，原告与冯寿星又签订《协议书》，约定原告实际安排冯寿星回迁的房屋为A406（建筑面积为44.2平方米）、A706房（建筑面积为24.76平方米）。故对冯寿星实际回迁的房屋与拆迁补偿协议约定的回迁房不一致的事实，本院予以确认。《协议书》中约定：原、被告同意双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁安置协议书》执行完结，即《协议书》约定的内容不仅包括原告补偿回迁房屋给被告，也包括原告安置房屋给被告，且《协议书》中约定的A406房的建积与拆迁补偿协议约定的回迁补偿房屋二楼西向建积均是44.2平方米，故原告主张《协议书》中约定的第一点内容对应的是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第1点内容，其中A706房是安置给冯寿星承租房屋的意见，本院予以采纳。被告抗辩《协议书》的约定变更《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的内容，A706房也为拆迁补偿房屋的意见，理据不足，本院不予采纳。按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《协议书》的约定，A706房作为原告安置冯寿星的房屋，冯寿星及被告于2001年入住至今，双方未签订租赁合同，故租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。现原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁关系及被告交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十六条、第七百零七条、第七百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告广州市海建建筑工程有限公司和被告***就广州市海珠区江南大道中xxxx巷xx号706房的租赁关系。

二、被告在本判决生效之日起15日内按现状腾空交付广州市海珠区江南大道中xxxx巷xx号706房给原告。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

本案受理费100元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　陈美贤

二〇二一年九月三十日

书记员　　招佐文

冯琬晴