某某、广州市海建建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终31130号

上诉人（原审被告）：***，男，1965年12月2日出生，汉族，住广州市。

委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林文倩，广东法全律师事务所实习人员。

被上诉人（原审原告）：广州市海建建筑工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区同福中路****。

法定代表人：李锦文，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晓莉，广东法制盛邦律师事务实习人员。

上诉人***与被上诉人广州市海建建筑工程有限公司（以下简称海建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月22日立案受理后，依法组成合议庭,于2022年1月4日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。

***二审上诉请求:1.撤销一审判决，并驳回海建公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由海建公司承担。事实与理由：（一）原审认定事实错误，***与海建公司之间不存在不定期租赁合同关系。1997年4月2日，海建公司与冯寿星签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定海建公司将自有的坐落在XX区XX小区回迁楼第二层建积为44.2平方米及第八层建积为26平方米的两套间（该套间由海建公司按公房租金标准租给冯寿星）作为拆除冯寿星原址房屋后的补偿。2001年2月27日，海建公司与冯寿星签订《协议书》，约定冯寿星同意回迁至海建公司安排的海意名苑月阁（梯）4、7层A406、A706号房。双方均已确认同意《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁安置协议书》执行终结。即双方对《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的实质内容已协议变更，新签订的《协议书》未约定A706房是出租给冯寿星，相反，约定了海建公司需为冯寿星办理房屋产权登记。2008年10月4日，海建公司出具《回迁证明》，再次载明海建公司同意为涉案406、706号房办理产权登记。因此，后签订的《协议书》中约定的条款以及实际履行均是对约定的实质内容进行了变更，双方已按照《协议书》的约定履行。（二）原审判决适用法律错误。案涉A706房屋是拆迁补偿房屋，是海建公司拆除冯寿星原有房屋而对其作出的拆迁补偿，具有补偿性、永久性，不能肆意收回。另外，海建公司至今仍未履行《协议书》中约定为***办理产权登记的义务，因海建公司完全没有履行该承诺和责任，也未曾与***有过任何沟通协商。海建公司的行为既违反拆迁补偿协议的约定，也严重损害了***的合法权益。（三）原审判决实际上是变更了双方签订的拆迁补偿协议，关于海建公司安排***父亲冯寿星回迁面积共70方建积房屋的约定，如果认定该补偿协议第11条第一项中的26平方米属于不定期租赁，海建公司可以收回房屋，就相当于海建公司没有履行交付70方建积房屋的义务。双方没有达成变更的合意，原审判决是有违诚实信用以及公平的原则的。（四）A701房屋是源于拆迁人和被拆迁人之间回迁安置关系而形成的，应属于回迁安置房，该赔偿安置的房屋具有特定的使用性质，***的利益应受到保护，***并非一般的承租人，根据当年的广州市城市拆迁管理条例第21条，拆除房屋及其附属物拆迁人必须依照本条例给予补偿，案涉A701房屋无论是有产权还是租赁的，都应当属于补偿的一部分，所以原审判决判令解除租赁关系实际上是损害了被拆迁人的权益。（五）根据拆迁补偿协议第11条第二项，双方仅约定了租金参照的标准，没有约定具体的期限，加之双方没有进一步的书面租赁合同。***认为双方之间没建立租赁关系，不存在不定期租赁关系，合同关系不全。鉴于***在回迁后海建公司从未要求***交付房屋，对于有产权部分的房屋海建公司也没有为***办理产权登记，所以***在本案中不存在过错。

海建公司二审庭询期间答辩称，（一）一审法院认定案涉A706房是海建公司安置给***承租的房屋，符合客观事实与合同约定。2001年协议只是对1997年补偿协议的书的进一步补充，而非完全否定1997年补充协议书中的所有内容。双方在执行回迁补偿及安置事宜的过程中，仍然是以1997年补充协议所载明事项为依据，仅在回迁交付房屋的楼层、面积等细节上，以2001年协议书中明确的内容为准。实际上，两套回迁房屋的各自权属并未改变。从形式上看，2001年协议书不符合当时法律规定对于房屋拆迁补偿协议书的要求，在实际办理征用补偿所有权登记手续时，房产部门不可能让海建公司依据这份非经市房地局鉴证、备案的2001年协议书来为海建公司按照拆迁补偿方式办理所有权登记手续。从内容上看，2001年协议书并未将A706号房屋约定为产权调换的安置补偿房屋。***仅以双方在2001年协议中约定“同意双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁安置协议书》执行完毕”，以及2001年中协议书中未约定涉案A706房是出租给冯寿星两点为由，主张2001年协议书对97年协议书进行了实质变更，涉案A706房屋系***的拆迁补偿房屋，明显缺乏依据与歪曲事实。（二）一审法院认定***与海建公司之间存在不定期租赁合同关系，海建公司有权依法解除该租赁关系并要求***交还涉案房屋，合法合理。涉案A706号房屋所有权归海建公司所有，只是海建公司根据与***签订的1997补偿协议第十一条租赁给***居住使用。2001年协议只是对1997年补偿协议的补充确认，并非对原协议条款的变更。双方构成不定期租赁关系，海建公司主张依法解除并要求***腾空还涉案房屋合理合法。（三）一审法院的判决并没有变更双方的拆迁协议的约定，根据1997年拆迁协议，通过产权置换调换的方式已经明确了***的原来被拆迁的房屋的面积是34.2平方米，实际交付的房屋是A406，产权面积是44.2平方米，根据1997年的协议，海建公司允许***以900元每平方米通过购买的方式获得了A406房的完整产权，而该房屋也实际交付了给***，只是因为***的父亲冯寿星当时已经过世，而***一家没有完整合法的继承手续，才导致了A406房屋至今并没有过户到冯寿星的继承人的名下。但A406房屋是可以过户的，并不存在海建公司恶意不给***办理产权调换房屋的过户的情况。而2001年协议书也如答辩状所述，只是对1997年的协议书第11条第一款具体交付的两个房屋的楼层以及房号作出进一步的补充明确。海建公司在2001年的时候已经完成了1997年关于拆迁安置回迁房屋的回迁的义务，一个是产权调换的回迁房屋，另外一个是基于公司的人道主义给予的***租赁的房屋性质。而2001年协议中，两套房屋的面积与1997年的协议所写两套房屋的面积基本一致，基本没有改变。拆迁安置回迁房屋的方式，根据当年以及至今合法有效的变更方式只有三种：产权调换、货币补偿以及产权置换。货币补偿相结合的方式。而本案中被拆迁人就拆迁房屋已选择了产权调换，由前所述，原来拆迁的房屋是34.2平方米，而通过***通过购买的方式，增加了十平方米，最终回迁安置的面积是44.2平方米，也就是实际交付的A406房。所以海建公司关于***之间关于拆迁回迁的房屋已经交付完毕，而A706房根据1997年协议仍属于租赁房屋约定，按公租房的租金标准租赁给***，实际性质并没有改变。

海建公司向一审法院提出诉讼请求：1、立即解除海建公司与***的租赁合同关系，***立即腾退广州市海珠区江南大道中复兴巷31号706房，并将该房屋交还给海建公司。2、本案的诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：据广州市工商行政管理局档案资料载明，广州市海珠区建筑工程总公司于2003年6月13日经核准变更名称为海建公司。冯寿星是***的父亲。

1997年4月2日，冯寿星（被拆迁人、乙方）与广州市海珠区建筑工程总公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区××号房屋，建筑面积为叁拾肆点贰平方米；（二）甲方将自有的座落在XX区XX小区回迁楼（框架结构）第二层楼、位置的自有房屋肆拾肆点贰平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积面积为叁拾肆点贰平方米。两者对比，相差了壹拾平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以900元/㎡×10㎡一平方米的标准计算，付给甲方玖仟元；（四）甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积肆拾肆点贰平方米交由乙方安排使用；甲方应在1999年12月30日将自有房屋交付给乙方等；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；（十一、其他事项）1、甲方安排乙方回迁面积共70㎡，分二套间，其中一个套间安排在二楼西向建筑面积44.2㎡，另一个套间安排在八楼建积26㎡东向；2、安排在八楼建积26㎡东向的套间由甲方按公房租金标准租给乙方；等。该协议并于1997年4月15日在广州市房地产管理局办理了备案。

2008年，海建公司出具《回迁证明》，内容为：冯寿星原居住海珠区××号房屋，建筑面积为34.2平方米；因该地块由广州市海珠区建筑工程总公司拆迁，于1997年5月14日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到XX区XX小区回迁楼房屋，安置房屋面积44.2平方米；现上述安置房的实测门牌号码为海珠区江南大道中路复兴六巷31号-406、706号房屋，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为48.453平方米和27.5894平方米。

2001年2月27日，广州市海珠区建筑工程总公司（甲方）与冯寿星（乙方）签订《协议书》，约定：一、乙方同意回迁甲方安排的海意名苑名月阁（梯）4、7层A406、A706号房，建筑面积44.2平方米、24.76平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）；二、甲方同意执行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第八条款中关于办理产权登记的规定；三、经房屋测量机构测量后，双方同意房款根据实际测量面积作多退少补；四、甲、乙双方同意双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁安置协议书》执行完结；等。

2002年12月5日，冯寿星去世。

2004年10月18日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，记载坐落海珠区江南中路复兴南路1-29号（单号）、复兴大马路13-49号（单号）等的权属人为广州市海珠区建筑工程总公司；附记：详细地址为海珠区江南中路复兴南路1-29号（单号），复兴大马路13-49号（单号），泰山后街3号、3号之一、5号、7号、7号之一至之六，复兴六巷23-57号（单号）、22-30号（双号）。

诉讼中，***表示：冯寿星回迁至A706房后，由***居住使用至今；海建公司从2001年开始没有向冯寿星和***主张过收取A706房的租金，也没有要求过***或是冯寿星与其签订租赁合同。海建公司表示：其应该有向***或冯寿星主张过A706房的租金，但没有证据证明；《协议书》中约定的第一点内容对应的是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第1点的内容，《协议书》中第二点的内容对应的是A406房屋的产权登记手续。

一审法院认为：海建公司和冯寿星签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上述协议书约定：海建公司安排冯寿星回迁的房屋为回迁楼的二楼西向建积44.2平方米和八楼建积26平方米东向（该套间由海建公司按公房租金标准租给冯寿星）。但2001年2月27日，海建公司与冯寿星又签订《协议书》，约定海建公司实际安排冯寿星回迁的房屋为A406（建筑面积为44.2平方米）、A706房（建筑面积为24.76平方米）。故对冯寿星实际回迁的房屋与拆迁补偿协议约定的回迁房不一致的事实，一审法院予以确认。《协议书》中约定：海建公司、***同意双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁安置协议书》执行完结，即《协议书》约定的内容不仅包括海建公司补偿回迁房屋给***，也包括海建公司安置房屋给***，且《协议书》中约定的A406房的建积与拆迁补偿协议约定的回迁补偿房屋二楼西向建积均是44.2平方米，故海建公司主张《协议书》中约定的第一点内容对应的是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第1点内容，其中A706房是安置给冯寿星承租房屋的意见，一审法院予以采纳。***抗辩《协议书》的约定变更《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的内容，A706房也为拆迁补偿房屋的意见，理据不足，一审法院不予采纳。按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《协议书》的约定，A706房作为海建公司安置冯寿星的房屋，冯寿星及***于2001年入住至今，双方未签订租赁合同，故租赁期限为不定期，海建公司可以随时解除合同。现海建公司要求解除与***关于涉案房屋的租赁关系及***交还涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十六条、第七百零七条、第七百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年9月30日作出如下判决：一、解除广州市海建建筑工程有限公司和***就广州市XX区XX大道中XXX巷XX号XX房的租赁关系；二、***在本判决生效之日起15日内按现状腾空交付广州市XX区XX大道中XXX巷XX号XX房给广州市海建建筑工程有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费100元，***负担。

二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。

另查明，二审庭询期间，***称：涉案706房属于回迁租赁的房屋，其就A706房与海建公司之间形成的是租赁合同关系，其愿意按照公租房的标准去交租；其在2001年入住涉案706房。***并无证据证明其在入住涉案706房后曾向海建公司缴纳过租金。

本院认为,本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和***上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、***和海建公司就涉案706房形成的是否租赁合同关系？二、***应否将涉案房屋腾空交还给海建公司？

关于***和海建公司就涉案706房形成的是否租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”二审期间，***已确认其就涉案706房与海建公司之间形成的为租赁合同关系，现有证据反映出双方并无签订书面的租赁合同，对于租赁期限也无明确进行约定，一审法院认定***与海建公司就涉案706房形成的是不定期租赁关系，符合前述合同法第二百三十二条的规定，本院予以认同。

关于***应否将涉案房屋腾空交还给海建公司的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案706房虽然系拆迁单位基于拆迁给予被拆迁人回迁租住的房屋，但***自2001年入住涉案房屋后至今已超过20年，已超过合同法所规定的最长租赁期限，作为被拆迁人所应有的合法权益已得到充分保障。现***、海建公司之间就涉案706房形成的系不定期租赁关系且对于后续租赁事宜不能达成合意，海建公司有权依据合同法第二百三十二条关于：“不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同”的规定，要求解除与***之间的租赁关系。一审法院判令解除海建公司与***就涉案706房的租赁关系并判令***按现状腾空交付涉案706房给海建公司，并无不当，本院予以维持。***上诉认为不应腾空交还涉案706房给海建公司，理据不足，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　静

审判员　何　佐

审判员　唐佩莹

二〇二二年二月二十五日

书记员　贾　妍

冯国英