某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终17522号

上诉人（原审被告）：**，男，1937年3月10日出生，汉族，住广州市海珠区。

上诉人（原审被告）：***，男，1961年10月22日出生，汉族，住广州市海珠区。

上诉人（原审被告）：廖凤琼，女，1962年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。

上述三上诉人共同委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。

上述三上诉人共同委托诉讼代理人：罗佳斌，广东四方三和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:广州市海建建筑工程有限公司。住所地：广州市海珠区同福中路340号前座。

法定代表人：李锦文，职务：董事长。

委托诉讼代理人：黄静仪，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。

上诉人**、***、廖凤琼因与被上诉人广州市海建建筑工程有限公司（下简称海建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张明艳独任审理，于2021年8月18日公开开庭进行审理。***、廖凤琼本人及**、***、廖凤琼共同委托诉讼代理人薛春华、罗佳斌，海建公司委托诉讼代理人黄静仪、梁纪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**、***、廖凤琼上诉请求：1.撤诉一审判决；2.判令***、廖凤琼、严咏恩对案涉房屋享有居住权；3.判令海建公司为我方办理居住权登记手续；4.一、二审受理费由海建公司负担。事实和理由：一、讼争房产为我方与对方的一种拆迁补偿方式，不是不定期租赁合同关系。我方原有房屋总面积86.88㎡，户籍人口8人，其中2人领有独生子女证，案涉708房是拆除我方房屋的一种补偿方式。拆迁补偿协议签订的宗旨是为了保障我方的居住权，因此一审认定双方是不定期租赁关系与事实不符。依据（1996）海法房初字第××号民事判决（下简称727号判决）第二项，第七层南向一套间按使用面积由我方向海建公司租用，并在回迁之日起10内到房管部门办理租赁登记手续，该判项并无双方租用时间限制，表明该居住权期限应当登记至我方终身。二、海建公司默认我方居住权的存在，未向我方主张过任何权利，也未帮我方办理居住权登记。我方一家三口回迁至708房居住至今，海建公司完全知悉却不向我方主张租金，其诉状所述多次沟通与事实不符，其至今未履行727号判决确定的义务，前往房管部门为我方办理登记手续，其行为表明居住权是无偿的，可推定其认可案涉房间由我方家庭享有居住权，同时，对方恶意利用与事实不符的房屋租赁纠纷之名，否认协议约定和判决确定的我方享有的居住权利益，以达到其免除房屋拆迁安置责任，有违诚信。希望法院判决海建公司为708房实际居住人***、廖凤琼、严咏恩一家三口的终身为居住权期限，保护我方家庭居住权益。三、解除对方与我方签订的房屋拆迁补偿协议书确定的居住权对我方不公平。407房目前住有**、严建华夫妇、严汉华儿子，该房已无其与房间供我方居住，涉案708房一直由我方居住，廖凤琼和***已经或即将退休，严咏恩也因疫情失业，家庭收入不高，不具备另行买房的能力，一审判决将导致我方流离失所，有违公平，特提起上诉。

海建公司辩称，请求二审法院维持原判。理由如下：第一，双方是租赁合同关系，根据双方签订的拆迁补偿协议书，明确约定涉案的708房由我方出租给**使用，双方是明确的租赁合同关系，无论是否签订书面租赁协议，或者有无在房管部门办理租赁备案，均不影响双方的法律关系的定性。第二，对方不享有居住权，对方适用法律错误，《民法典》第三百六十七条已经明确规定，设立居住权，应当以书面形式订立居住权合同，且下一条规定居住权是无偿设立，而本案双方当事人之间的协议已经明确对方是按公租房标准向我方支付涉案房屋的租金。《民法典》同时规定，居住权不得转让、不得继承、也不得再行出租。对方提出的上诉意见完全不符合上述法律规定，所以根本不存在所谓的居住权。第三，退一步而言，即使对方认为其存在居住权，根据合同相对性，双方签订的拆迁补偿协议书明确约定合同相对方为**，故只有**作为合同相对人才享有相应权利，而根据一审法院查明的事实，**根本不住在涉案的708房屋，其实际居住在拆迁补偿回来的407房，我方已为**办理了407房的房产证，已履行完毕拆迁补偿协议的有关约定，所以***、廖凤琼及案外人严咏恩均不是合同的相对人，根本不享有所谓的居住权。此外，在一审庭审中，对方已经确认了双方是存在租赁关系的，只是认为租赁关系是永久的，从来没有提出其享有租赁权以外的居住权，在一审的判决书第三页已明确记录。最后，我方是一个企业，并不是社会福利机构，如果对方认为经济困难，搬离案涉房屋无地方居住的话，可以向政府部门申请廉租房、公租房或经济适用房等社会保障房屋居住，不应当以该理由来侵犯我方对我方合法房产的使用。根据对方的陈述，对方一家三口均有收入或有劳动能力，即使买不了房，也可以租赁到合适的房屋居住。对方占用我方的房屋20多年，从未支付过租金，对我方极为不公。综上，请求二审法院驳回对方的上诉请求。

海建公司于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.立即解除海建公司与**的租赁合同关系，**、***、廖凤琼立即腾退广州市海珠区江南大道中复兴大街31号708房，并将该房屋交还给海建公司；2.本案的诉讼费用由**、***、廖凤琼承担。

一审法院认定事实：据广州市工商行政管理局档案资料载明，广州市海珠区建筑工程总公司于2003年6月18日经核准变更名称为海建公司。**是***的父亲，***和廖凤琼为夫妻关系。

1997年7月17日，**（被拆迁人、乙方）与广州市海珠区建筑工程总公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区××号房屋，建筑面积为捌拾陆点捌捌平方米（其中违章建筑面积44.87平方米）；甲方将自有的座落在海珠区复兴北路地段回迁楼（框架结构）第四层楼、位置北向的自有房屋伍拾贰点零壹平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在1999年7月31日将自有房屋交付给乙方等；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；（十一、其他事项）1、甲方安排二个套间给乙方回迁，一套安排在四楼北向建筑面积52.01平方米，是乙方自有产权；另一套安排在七楼南向，居住面积20平方米，厨厕面积不少于4平方米，由甲方按公房租金标准租给乙方使用；等。该协议并于1997年7月24日在广州市房地产管理局办理了备案。

**曾向一审法院起诉广州市海珠区建筑工程总公司，一审法院于1997年3月3日作出727号判决，判令：广州市海珠区建筑工程总公司于1999年7月31日前在原广州市海珠区××号房屋地段兴建的回迁楼第四层北向划出建筑面积52.01㎡（含按比例分摊楼梯等共用面积）的套间一套，第七层南向划出居住面积20㎡，厨厕使用面积不少于4㎡的套间一套给**户回迁。其中第四层北向一套间建筑面积42.01㎡作为对**原有复兴北路22号房屋产权调换补偿……第七层南间一套间按使用面积由**向广州市海珠区建筑工程总公司租用，并在回迁之日起10日内到房管部门办理租赁记手续。

2000年7月28日，**签收了广州市海珠区建筑工程总公司发出的《回迁确认通知书》，内容为通知**回迁安排海意名苑A梯708房和D梯407房。

2004年10月18日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，记载坐落海珠区江南中路复兴南路1-29号（单号）、复兴大马路13-49号（单号）等的权属人为广州市海珠区建筑工程总公司；附记：详细地址为海珠区江南中路复兴南路1-29号（单号），复兴大马路13-49号（单号），泰山后街3号、3号之一、5号、7号、7号之一至之六，复兴六巷23-57号（单号）、22-30号（双号）。

一审诉讼中，海建公司和***、廖凤琼一致确认：727号判决生效后，该案的原、被告自行履行了该判决的内容；双方没有就涉案的708房签订书面的租赁合同，**也没有向海建公司支付过租金；回迁的407房的产权已登记至**名下；涉案708房实际由***、廖凤琼和女儿严咏恩居住使用。海建公司表示：本案中只要求**、***、廖凤琼腾空交还房屋，无需追加严咏恩参与本案诉讼。

一审法院认为：海建公司和**签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。海建公司与**已就回迁补偿房屋的事宜经一审法院作出的727号判决审查处理，即后来**接收的广州市海珠区江南大道中复兴六巷31号708房应作为租赁房屋由**向海建公司租用。现海建公司和***、廖凤琼均确认双方未签订租赁合同，***和廖凤琼作为**的亲属继续使用涉案房屋，故租赁期限为不定期，海建公司可以随时解除合同。现海建公司要求解除与**关于涉案房屋的租赁关系及**、***、廖凤琼交还涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。***、廖凤琼抗辩该租赁关系因拆迁产生，应当是永久的意见，依据不足，一审法院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十六条、第七百零七条、第七百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2021年4月7日判决如下：一、解除广州市海建建设工程有限公司和**就广州市海珠区江南大道中复兴六巷31号708房的租赁关系；二、**、***和廖凤琼在本判决生效之日起15日内按现状腾空交付广州市海珠区江南大道中复兴六巷31号708房给海建公司。本案受理费100元，由**、***、廖凤琼负担。

本院对一审法院查明事实予以确认。

二审期间，**、***、廖凤琼提供（2000）海房初字第××号民事判决书（下简称1043号判决）、回迁通知书和办证通知，拟证明案涉708房是回迁安置房，其拥有居住权。上述证据显示，**在1043号案件中诉请广州市海珠区建筑工程总公司安排其回迁并支付回迁补助费，该案判决确认**与广州市海珠区建筑工程总公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》有效，并判令广州市海珠区建筑工程总公司在广州市海珠区复兴地段所建的回迁楼竣工验收合格之日起三十日内在广州市海珠区复兴北地段回迁楼第四层北向划出建筑面积52.01㎡（含按比例分摊楼梯等共用面积）的套间一套、第七层南向划出居住面积20㎡，厨厕使用面积不少于4㎡的套间一套给**户回迁（其中第四层北向一套间建筑面积42.01㎡作为对**原有复兴北路22号房屋的产权调换补偿……第七层南向一套间按使用面积由**向广州市海珠区建筑工程总公司租用，并在回迁之日起10日内到房管部门办理租赁记手续），届时广州市海珠区建筑工程总公司书面通知**回迁，并驳回了**主张延期补助费的诉讼请求。2001年3月1日，广州市海珠区建筑工程总公司向“业主/租户：**”发出《回迁通知书》，称安排其回迁到A708号房。2005年1月3日广州市海珠区建筑工程总公司发出的《办证通知》则载明抬头为“**业主”，通知**带其资料以便办理回迁房产权证。

对上述证据，海建公司质证认为，1043号判决书无原件无法核实真实性，由法院予以认定，该证据不能证明对方主张的证明内容；另外两份证据的真实性予以确认，但《办证通知》是指D407房，与案涉房屋无关，《回迁通知书》**是以租户的身份签收的。

上述证据与双方当事人二审争议事实有关，故本院予以采纳，但该证据能否证明**、***、廖凤琼主张的证明事项，则由本院根据该证据内容和本案其他证据予以综合认定。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：海建公司主张解除其与**的租赁合同关系并主张**、***、廖凤琼腾退案涉708房能否成立。对此，本院认定如下：

首先，**、***、廖凤琼未能提供1043号民事判决的原件，故本院对该份判决不予采信。即使该判决书有原件，能够确定真实性，该份判决对于案涉708房的处理亦与727号民事判决并无不同，即该708房由**向海建公司租用，可见，根据上述判决，就案涉708房，**与海建公司之间成立的是租赁合同关系。至于海建公司是否按照该生效判决在回迁之日起10日内到房管部门办理租赁登记手续，是该生效判决的履行问题，当事人不履行的，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定进行处理，但不影响双方当事人就案涉房屋成立的法律关系性质的认定。**、***、廖凤琼并未提供证据推翻上述生效判决的认定，其上诉主张**与海建公司就案涉房屋并非租赁合同关系，而是由**的亲属即实际居住在案涉房屋的***、廖凤琼、严咏恩对涉案房屋享有居住权，该主张既与生效判决的认定相悖，也不符合《中华人民共和国民法典》规定的居住权性质以及设立条件、设立方式，故对其上诉主张，本院不予采纳。一审法院认定海建公司与**之间为不定期租赁关系并根据海建公司的主张判令解除该租赁关系，同时判令**等人腾退房屋，事实认定清楚，法律依据充分，本院不再赘述。至于**等人主张的其收入水平无力购房、腾退后无房居住等，**等人应在搬迁期限内积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关申请保障性住房政策，可向有关部门另行申请保障性住房。

综上所述，**、***、廖凤琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人**、***、廖凤琼负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　张明艳

二〇二一年九月二十六日

法官助理　眭　翘

书 记 员　唐颖琪