上海东外滩园林市政有限公司与上海浦江排筏综合养护合作公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0115民初66349号

原告：上海东外滩园林市政有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：吴文杰，董事长。

委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范文菁，上海华宏律师事务所律师。

被告：上海浦江排筏综合养护合作公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区北张家浜路XXX号XXX幢XXX室。

法定代表人：倪蔚贤，董事长。

委托诉讼代理人：杨波，上海天尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王瑜，上海天尚律师事务所律师。

原告上海东外滩园林市政有限公司(以下简称东外滩公司)与被告上海浦江排筏综合养护合作公司(以下简称浦江排筏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告东外滩公司的委托诉讼代理人叶元丰、范文菁，被告浦江排筏公司的委托诉讼代理人杨波、王瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告东外滩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告浦江排筏公司立即将上海市浦东新区潍坊路XXX号中约定面积为243平方米的租赁房屋(以下统称系争房屋)腾空向原告东外滩公司予以返还；2.判令被告浦江排筏公司按照年租金人民币8万元标准向原告东外滩公司支付2017年1月1日至房屋实际返还之日止的房屋使用费。事实和理由：双方就系争房屋签署《租赁协议》，约定被告有偿承租系争房屋，使用面积为243平方米，使用期限为三年即2013年1月1日至2015年12月31日，年租金为8万元，被告应于每年4月30日前一次性付清当年租金。协议签署后，双方予以履行，被告每年租金是由原告从其应向被告支付的其他经济款中自行扣除。租赁协议履行期满后，被告既不配合签署新的租赁合同，也不配合腾空系争房屋并迁出，并从2017年1月1日开始未再支付过占用费，在原告多次催促无果下，原告为保护自身合法权益，向法院提起诉讼。

被告浦江排筏公司辩称，原、被告间2004年就建立了租赁关系，合同为三年一签，本案所涉租赁协议是之后续签的合同，基于该合同交付的房屋应为上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX-XXX号，合同约定面积为243平方米，系两层楼作为办公使用，该房屋原被称为上海市浦东新区潍坊路XXX号后块。双方的租赁协议履行期届满后，双方未再签约，费用2017年1月1日后确实也未支付。被告认为，原告并非是系争房屋的承租人或权利人，虽然双方之前签署租赁协议，但原告系无权处分，合同应为无效，被告不同意向原告交纳租金。系争房屋从90年代末就由被告使用，2000年左右原告告知被告，房屋划拨给了原告，要求被告与原告订立租赁合同。然而现如今，原告起诉后，被告发现原告没有权利出租，无权要求被告迁出。原、被告间另行存在河道养护合作关系，关于每年8万元的使用费支付，是通过原告需向被告支付的养护费中直接予以扣划，付至2016年年底。2016年左右双方合作出现问题，原告不再委托被告进行河道养护，由此双方发生争议，租赁合同也就未再签署。

本院经审理认定事实如下：以原告东外滩公司作为甲方与被告浦江排筏公司作为乙方订立租赁协议，约定甲方将潍坊路XXX号借给乙方作公司办公用房使用，使用面积为243平方米，租借期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；租金每年为8万元，付款为4月30日前一次性付清；……。庭审中双方共同确认，2004年原、被告就涉案房屋开始建立租赁关系，本案租赁协议为续签合同。双方对本案所涉承租部位在庭审后各自予以拍照，双方共同确认的承租部位为大门入内的右侧两层一排房屋(双方在承租房屋照片上共同签字确认)；另外大门入内左侧从头开始五间房屋双方共同确认也由被告使用，但原告表示不包含在本案的租赁合同中，也未在本案中主张。被告表示承租房屋曾表述为潍坊路XXX号后块。就合同租金的结算，双方确认原、被告间另外存有其他经济往来，之前均通过原告从其向被告支付的款项中直接予以扣划。双方确认2017年1月1日起至今，被告未再承担过房屋的使用费用。

2002年，由原告东外滩公司作为申请人填写《区属国有、集体企业补办权证申请表》，其中房产状况为：房屋坐落为潍坊路XXX号，建筑面积896平方米，房屋四幢，竣工时间为1991年，未办证原因填写为“由于多次改制产权不明确，所以没有办理”，土地状况为：用地面积3,000平方米，没有土地使用证，取得方式为划拨；该表格中“土地所意见”处盖有上海市浦东新区建设局第一土地管理所业务专用章；“规划部门意见”处盖有上海市浦东新区发展计划局建设项目管理处印章，并书写“与规划及道路红线无矛盾，故同意补证，但只能作为园林道班房，不得移作他用”；另外，下方“消防部门意见”及“卫生防疫部门意见”处分别盖有上海市公安局浦东新区防火监督处一科和上海市浦东新区社会发展局建筑设计卫生审核印章。但之后房屋并未办理产权证明。

以上事实，有《租赁协议》、《区属国有、集体企业补办权证申请表》等及当事人陈述在案佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案所涉潍坊路XXX号的房屋，虽没有办理相关的权利证明，但根据曾经的办证申请表可以看出，房屋得到相关行政部门的确认，具有合法性。原、被告就相关房屋所建立的租赁关系是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规效力性强制性规定，应为合法有效。被告以原告没有证据证明其是房屋的合法权利人，无权将房屋出租被告为由，要求确认合同无效，并拒绝交还房屋及承担付款义务，对此本院认为，根据双方陈述，2004年开始原、被告就系争房屋建立租赁关系，在合同中所描述的租赁房屋为“潍坊路XXX号借给乙方作公司办公用房使用，使用面积为243平方米”，直到双方本案所涉合同约定的租期届满之前，被告从未提出过变更租赁房屋的地址，其所表述的崂山路地址也未提供证据证明是属于合法的行政地址编号，在长达十几年签约履行中，被告从未就房屋的权利情况向原告提出质疑，也一直支付房屋使用费用直至2016年年底，在被告使用期间，并未存在过其他人因权属问题提出异议而导致妨碍房屋正常使用的情况，现在双方均确认租赁合同已经自动履行终止下，作为出租方的原告是否具有房屋所有权，并不影响原、被告间租赁合同的效力。退一步而言，被告占有使用房屋是源于双方的租赁关系，无论本案租赁关系有效与否，均不影响被告根据合同相对原则向原告处理房屋返还及使用费的问题，因而，现原告要求被告腾空并返还被告使用的一排两层的房屋(合同约定面积243平方米，照片中共同确认并指向的房屋)，于法不悖，本院予以支持；原告按照8万元每年的标准要求被告支付从2017年1月1日起至房屋实际返还之日止的使用费，双方在合同存续期间以该标准支付租金，现原告参照该约定标准主张使用费，尚属合理，本院亦予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告上海浦江排筏综合养护合作公司应于本判决生效之日起三十日内腾空合同约定的上海市浦东新区潍坊路XXX号，使用面积243平方米房屋(具体房屋以双方签字照片上房屋为证)向原告上海东外滩园林市政有限公司予以返还；

二、被告上海浦江排筏综合养护合作公司应于本判决生效之日起三十日内参照年租金8万元的标准向原告上海东外滩园林市政有限公司支付2017年1月1日至上述房屋实际返还之日止的使用费。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4,399元，减半收取计2,199.50元，由被告上海浦江排筏综合养护合作公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　张盈

二〇一九年十月十七日

书记员　　杨华

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。