***、江苏金禾建设工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏12民终1937号

上诉人（原审原告、案外人）：***，男，汉族。

委托诉讼代理人：羊城，江苏济恒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏金禾建设工程有限公司，住所地泰兴市滨江镇通江南路18号。

法定代表人：石建新，该公司董事长。

原审第三人：江苏嘉宏置业有限公司，住所地泰兴市黄桥镇银杏路106号。

法定代表人：卢文明，该公司执行董事。

上诉人***因与被上诉人江苏金禾建设工程有限公司（以下简称“金禾公司”）、原审第三人江苏嘉宏置业有限公司（以下简称“嘉宏公司”）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰兴市人民法院（以下简称泰兴法院）（2020）苏1283民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费、公告费由被上诉人金禾公司承担。事实和理由：1.上诉人在一审诉讼时明确提出，案涉房屋的保全裁定于2015年7月3日才向泰兴房管局送达，且嘉宏公司工作人员马海江也反映嘉宏公司是在保全裁定作出后很长一段时间才收到的裁定，上诉人支付房款的时间事实上早于保全裁定的送达时间，且上诉人付款时也并不知晓房屋被查封的情况。一审法院并未就该节事实进行调查，也未对此作出任何回应，而是直接简单地根据保全裁定的作出时间进行认定，明显属于认定事实不清。根据正常的司法实践，法律文书的作出时间跟文书的送达时间往往不一致，通常是先作出法律文书而后再进行送达，前后之间往往存在一段时间间隔。就案涉查封裁定而言，泰兴法院于2015年6月30日作出裁定后不可能、事实上也没有立即进行送达。就查封裁定生效但还没有完成查封公示的情况下，被查封人处分查封财产，构成善意取得的，相对人仍可取得物权，从而排除对该标的物的执行。因此，案涉查封裁定的送达时间属于本案必须查清的关键事实，一审法院应当进行调查；2.关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。合同中虽没有上诉人签字，但合同中已加盖了嘉宏公司的公章，且上诉人本人实际持有该合同，即便未签字，该合同仍然是合法有效的。且上诉人已经履行了合同中的付款义务。至于合同金额前后不一致的问题，这仅仅是嘉宏公司工作中存在的失误，上诉人实际的付款金额与嘉宏公司开具的发票金额是一致对应的，仅有的一点瑕疵并不影响整个合同的效力。一审法院否认合同的效力，属于认定事实错误；3.一审适用法律错误。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第10条明确指出，买受人的权利主张虽然不符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定情形，但符合《查、扣、冻》规定第十七条（现第十五条）规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张也应予支持。一审法院认为上诉人不符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定情形从而判决驳回上诉人的诉讼请求。暂且不论上诉人是否适用《执行异议复议规定》的情形，至少上诉人符合《查、扣、冻》规定第十七条（现第十五条）规定的可以排除执行的条件。并且上诉人在此前的执行异议和一审阶段均是主张适用《查、扣、冻》第十七条（现第十五条）的内容，在上诉人已经明确提出了法律适用且该条款明显能够排除执行的情况下，一审法院仍以《执行异议复议规定》的内容作出判决，完全属于适用法律错误。

金禾公司、嘉宏公司未到庭陈述意见亦未提交书面答辩意见。

泰兴法院审理查明，2015年6月23日，该院受理金禾公司与嘉宏公司建设工程施工合同纠纷一案,同年6月30日，根据金禾公司的申请，作出（2015）泰民初字第0902-1号财产保全裁定：一、查封黄桥富皇公寓1号楼……1501、1502、1503、1504、1601、1602、1603、1604、1701、1702、1703、1704、1801、1802、1803、1804……室的房屋。2017年9月1日，该院对金禾公司与嘉宏公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）泰民初字第0902号民事判决：一、嘉宏公司于本判决生效之日起二十日内支付金禾公司工程款31542442.13元及利息（自2016年1月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际给付之止）。二、驳回金禾公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245600元，保全费5000元，鉴定费523000元，合计773600元，由金禾公司负担102000元，由嘉宏公司负担671600元（此款金禾公司已预交，嘉宏公司于履行上述给付义务时一并加付给金禾公司）。嘉宏公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，泰州市中级人民法院于2017年11月13日作出（2107）苏12民终2481号民事裁定：本案按嘉宏公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

根据金禾公司的申请，该院于2017年12月11日立案强制执行，案号为（2017）苏1283执4326号。执行过程中，该院于2018年1月5日作出（2017）苏1283执4326号之一执行裁定：限制被执行人江苏嘉宏置业有限公司开发的泰兴市黄桥镇富皇公寓1幢……1501、1502、1503、1504、1601、1602、1603、1604、1701、1702、1703、1704、1801、1802、1803、1804……室的网签备案。限制期限：自2018年1月5日至2021年1月4日。

***向泰兴法院提出执行异议，提交了与嘉宏公司签订的《商品房买卖合同》两份，合同备案号分别为：100053920150330018、10005392150330019，合同编号分别为：FH-1-1504、FH-1-1801，合同备案日起均为2015年6月1日，签订日期均为2015年3月30日。合同约定：买受人购买的商品房坐落于富皇公寓，具体地址分别为1幢1504室、1幢1801室，合同第四条：计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房每平方米单价为3132.32元，每套商品房合计总价为401000元。合同第六条：付款方式及期限，一次性支付房款人民币560333元整。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。***同时提交了由嘉宏公司于2015年6月1日开具的金额分别为401000元的两份销售不动产统一发票。2015年7月1日***向嘉宏公司转账汇款802000元。

泰兴法院于2020年4月26日作出（2020）苏1283执异26号执行裁定，驳回***的异议请求。

***向泰兴法院提起执行异议之诉称，2015年3月30日其与嘉宏公司签订《商品房买卖合同》，合同约定嘉宏公司将上述案涉房屋出售给***，价款总计802000元。因金禾公司与嘉宏公司建设工程施工合同纠纷一案，泰兴法院作出（2015）泰民初字第0902—1号民事裁定，查封了案涉房屋，2018年1月5日作出（2017）苏1283执4326号之一执行裁定，对上述案涉房屋采取了网签备案限制。经了解，（2015）泰民初字第0902—1号民事裁定虽于2015年6月30日作出，2015年7月3日才向泰兴市房管局送达，且嘉宏公司工作人员马海江反映，查封裁定在作出很长时间才向嘉宏公司送达。查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分查封财产，构成善意取得，相对人仍可取得物权，从而排除对该标的物的执行。其向嘉宏公司付清房款之日为2015年7月1日，而本案查封裁定的生效及公示之日均在付款之后，且其付款时并不知道案涉房屋被查封，显然符合排除执行的条件。请求停止对泰兴市黄桥镇富皇公寓1号楼1504室、1号楼1801室房屋的执行并确认案涉房屋归其所有。金禾公司承担诉讼费。

泰兴法院另查明，坐落于泰兴市公园二村73号房屋系***、陈凤珍共有，该户总面积209.37平方米，规划批准面积93.45平方米，持证人***，共有人陈凤珍。

泰兴法院认为，本案争议焦点为***对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是排除执行的必要条件之一。本案中，***虽然提交了《商品房买卖合同》两份，但该合同没有买受人***的签名，合同第四条和第六条约定的案涉房屋总价款前后不一，价格相差近16万元。另外，合同签订日期为2015年3月30日，2015年7月1日***支付购房款802000元，而嘉宏公司在2015年6月1日就开具了销售不动产统一发票。对案涉房屋的查封系在2015年6月23日受理金禾公司与嘉宏公司建设工程施工合同纠纷一案中，2015年6月30日，根据金禾公司的申请，作出的（2015）泰民初字第0902-1号诉讼保全查封裁定。案涉房屋的交款时间在受理上述案件和作出诉讼保全的查封裁定之后。另外，即使***与嘉宏公司签订的商品房买卖合同合法有效，坐落于泰兴市公园二

村73号房屋系***、陈凤珍共有，该房屋持证人***，共有人陈凤珍，***购房亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的相关规定。综上，***对案涉房屋主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定的情形，其就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

据此，泰兴法院于2021年1月15日作出（2020）苏1283民初字第2571号判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费11820元，公告费600元，合计12420元，由***负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，予以确认。

本院认为，本案二审期间的争议焦点为：上诉人***关于对案涉房屋排除执行的上诉请求能否得到支持。作为案外人，上诉人***要求排除对案涉房屋的执行，应当提供充足的证据证明其主张。本案中，上诉人***提交的两份《商品房买卖合同》虽然签订的时间早于案涉房屋被查封的时间，但该两份《商品房买卖合同》中并没有其作为买受人的签名，不符合商品房买卖的正常交易习惯，且该两份合同中第四条和第六条约定的案涉房屋总价款前后不一，价格相差近16万元。同时，嘉宏公司在2015年6月1日就开具了销售不动产统一发票，明显早于上诉人***支付购房款的时间，亦不符合常理。上诉人***与嘉宏公司之间关于案涉房屋买卖的合同关系存疑，其主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定排除对案涉房屋的执行，缺乏法律和事实依据，依法不予采纳。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11820元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　孙金录

审 判 员　潘贻杰

审 判 员　陈海涛

二〇二一年九月九日

法官助理　王书鹏

书 记 员　张　伟