恩施永扬实业有限责任公司与恩施爱康体育健身器材有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂2801民初4204号

原告：恩施永扬实业有限责任公司，住所地恩施市航空大道96号，统一社会信用代码91422800582479727F。

法定代表人：贾宏飞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：薛勇，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：杨玲萍，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告：恩施爱康体育健身器材有限公司，住所地恩施市舞阳办事处国际商贸城D区3楼D313，统一社会信用代码91422801316590502M。

法定代表人：王庆，该公司总经理。

委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告恩施永扬实业有限责任公司（以下简称永扬公司）诉被告恩施爱康体育健身器材有限公司（以下简称爱康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告永扬公司的委托诉讼代理人薛勇、杨玲萍，被告爱康公司的委托诉讼代理人余杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告永扬公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年12月签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将其承租的房屋立即退还给原告；3、判令被告向原告支付房屋租金875000元（2017年7月1日至2018年1月31日）并按月租金125000元付至退还全部租赁物时为止；4、判令被告承担逾期租金的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）至本息付清之日止；5、判令被告向原告支付违约金999960元（2017年10月1日至2018年1月31日）并按每天8333.33元计算至租金付清之日止；6、判令被告向原告支付物业服务费34056元、电费46110.21元，并按实际发生的费用承担至退还全部租赁物为止；7、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年12月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其坐落在恩施市航空路1号施州雅苑1-3层物业出租给被告作为体育健身器材销售、健身娱乐等经营使用，房屋租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止；房屋每年基本租金为1500000元，合同生效后第一、第二个合同租赁年度内该房屋租金标准不变，并设定6个月时间为装修免租期，即房屋第一年租金为750000元，首期（2017年7月1日起至2017年9月30止）房屋租金375000元，被告应在2017年9月30日内支付，此后房屋租金每季度付一次，为后付制；被告应在每季度末3日前，向原告支付该季度的房屋租金；租赁期间，原告使用房屋所发生的包括但不限于物业管理费、电费等费用均由被告承担；被告逾期向原告支付租赁等费用的，被告每逾期一日按合同约定日租金的双倍即8333.33元/天向原告支付违约金，被告违约逾期履行期限达到合同解除条件，且原告解除合同的，被告应按照标准向原告支付违约金，并就原告的损失进行赔偿。合同签订后，原告按照合同的约定将房屋租给被告使用，被告没有按照合同的约定履行支付租金的义务。因被告没有按照约定向原告支付首期房屋租金，原告于2017年11月2日向被告发了《租金催缴通知书》，通知被告于2017年12月1日前向原告支付首期房屋租金375000元。原告多次催告后，被告至今一直拒不向原告支付首期房屋租金，也不按照合同的约定向原告支付物业服务费、电费、剩余房屋租金等费用。被告不履行合同义务的行为已严重违约，致使不能实现合同目的，已达到解除合同的条件。鉴于此，原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，望法院查明事实，依法裁判。

被告爱康公司辩称，原、被告存在租赁合同是事实，在租房期间，因被告公司出现困难，与原告曾口头约定将所交的押金500000元作为房租进行支付，得到了原告公司的同意。被告把500000元押金抵扣之后，现实际欠原告租金275000元。原告主张的利息在合同中没有约定，主张的违约金过高，主张的物业费和电费是欠物业公司和电力公司的，原告并没有实际交付。被告公司现有大量的设备、装修、设施以及对房屋的装潢、所欠员工的工资及大量的会员的会费没有退费，所以不同意现在解除合同，且现在因为被法院查封，所以目前也不能腾退房屋。

经审理查明，原告永扬公司系于2011年10月13日在恩施州工商行政管理局登记成立的其他有限责任公司类型企业法人，登记经营范围有水利电力工程施工、物业管理，该公司是国网湖北省电力有限公司恩施供电公司（以下简称国网恩施公司）的下属单位。被告爱康公司系于2014年12月4日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人。

位于恩施市航空路1号施州雅苑商住楼一至三层物业登记所有人为国网恩施公司，该物业共计6200平方米，登记产权为五宗，其《土地使用证》分别为恩市国用（2014）第030578、030579、030580、030581、030582号，《房屋所有权证》证号分别为恩施房权证恩施市字第××、20××15、20××16、20××17、20××18号（以下简称诉涉房产）。2016年5月16日，国网恩施公司给原告永扬公司出具《闲置房地产托管经营委托书》，将前述房产交由原告永扬公司受托经营，永扬公司具有占有、使用、收益的权利，托管经营期限为18年，自2016年6月1日至2034年5月31日。

2016年12月，原告作为出租方（甲方）与作为承租方的被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将诉涉房产出租给被告作为健身器材销售、健身娱乐等经营使用，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止；房屋每年基本租金为1500000元，合同生效后第一、第二个租赁年度内租金标准不变，并设定6个月时间为装修免租期，即房屋第一年租金为750000元，第二年租金为1500000元，从第三个租赁年度起在2%-5%幅度内按居民消费指数增幅进行调整，首期（2017年7月1日起至2017年9月30止）房屋租金375000元在2017年9月30日内支付，此后房屋租金每季度付一次，为后付制，乙方应在每季度末3日前向甲方支付该季度的房屋租金；乙方应于合同生效之日起3日内向甲方支付押金500000元，合同期限内未经甲方同意，乙方不得要求以房屋租赁押金抵付或转付为合同项下乙方应付的租金费用等款项；租赁期间，乙方使用房屋所发生的包括但不限于物业管理费、卫生费、水电费等费用均由被告承担，如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出具的相关缴费凭据向甲方返还相应费用，并承担合同约定的违约责任；合同约定乙方拖欠房屋租赁押金、租金、物业服务费及乙方应承担的其他费用、款项超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除合同；合同还约定由于甲方逾期向乙方交付房屋，或者被告逾期向原告支付租赁等费用的，违约方每逾期一日按合同约定日租金的双倍即8333.33元标准向守约方支付违约金，违约方违约逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。

合同签订后，被告向原告交纳了押金500000元，原告按照合同的约定将房屋租给被告使用，被告接手房屋后进行了装修。但被告此后没有支付首期租金，也未支付按合同应由其支付的其他费用。

2017年11月3日，原告永扬公司曾向被告送达《租金缴费通知书》一份，要求被告受康公司在一个月宽限期期满即2017年12月1日前支付首期租金375000元，否则将采取法律途径解除合同、并由被告支付违约金和承担赔偿责任。

2018年1月29日，国网恩施供电公司曾向原告下发《欠费催收通知》一份，要求原告作为用电户缴纳截止2018年1月29日止的累欠电费46110.21元。2018年6月20日，该物业所在小区的恩施州恒泰物业管理有限责任公司曾向原告下发通知，要求原告作为业主缴纳诉涉房屋自2017年9月10日至2018年6月30日的物业管理费68112元（6192㎡×1.10元×10个月）。

但此后被告仍未向原告交纳租金，也未支付拖欠的物业费和电费，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。

审理中，原告明确其请求第3项为被告向原告支付租金，按月租金125000元自2017年7月1日起算至实际腾退之日止；第4项为按照合同约定的每一期租金为本金，自欠付之日起按照银行同期贷款利率计算至租金付清之日止；第5项为被告支付原告违约金，按照每天8333.33元的标准自2017年10月1日计算至租金付清之日止；请求第6项的物业费是截止至2018年6月30日的欠费68112元，电费是截止至2018年1月29日的欠费46110.21元。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定依法成立的合同，自成立时生效，第六十条第一款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第九十四条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同，第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，该法第二百三十五条还规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

对原、被告双方签订租赁合同，被告租赁原告诉涉房产，被告经原告催收后仍欠付首期租金的本案基本事实，双方当事人无异议，本院予以采信。

被告作为租赁合同的承租人，在签订租赁合同、使用租赁房屋后，就首期租金即经催告后仍不支付，应认为其不履行合同的主要债务，原告据此要求解除合同符合法律规定，本院对其该项请求依法予以支持，本案双方所签租赁合同自原告起诉后民事诉状送达被告之日即2018年8月16日解除。原告要求被告腾退交还诉涉租赁房屋的请求，符合法律规定，本院也予以支持。

被告经催告后不支付首期租金，导致原告的合同目的不能实现，其损失客观存在，原告要求被告按月租金125000元自2017年7月1日起支付至实际腾退之日，在合同解除前是被告按合同应付的租金，在合同解除后实质上是要求计付被告占用其房屋所致损失的赔偿方式，且其标准有双方合同约定，数额符合合同约定和原告自主决定范围，因此对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。

支付物业管理费和电费是双方合同中约定被告应履行的义务，也是被告在合同解除后应履行完整交付房屋的内容之一，由于其没有支付，原告作为房屋所有人和物业管理合同、供电合同的义务人，经催缴以后对前述费用的支付必然发生，发生后也是因被告违约对其所造成的损失之一，且数额的确定有相关证据证明，因此对原告的上述两项请求，本院也依法予以支持。

原告要求被告就每一期欠费按中国人民银行同期贷款利率计付利息、按合同以每天8333.33元计付违约金，前项计付利息的请求没有合同约定依据，后项违约金的标准过高，鉴于此两项请求的实质是要求被告赔偿损失，依据合同法计付损失的一般规定，此两项请求所涉损失的计付以被告按合同所定每季度应当缴租金期满的次日（即2017年9月28日、12月28日，2018年3月28日、6月28日，余此类推）以每期应缴租金375000元为基数，按月利率2%计付至租金本息全部清偿之日止。

被告辩称租赁期间曾与原告达成以押金抵付首期租金，一是与双方合同约定不符，二是未举证证明有此事实存在，因此对被告的该项辩解，本院不予采纳。至于诉涉押金的处理，因涉后期履行，双方可在履行中自行解决或另寻法律途径解决。被告对前述确定义务，应及时向原告作一次性支付。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告恩施永扬实业有限责任公司与被告恩施爱康体育健身器材有限公司2016年12月所签《房屋租赁合同》于2018年8月16日解除。

二、被告恩施爱康体育健身器材有限公司于本判决生效后三日内腾退并交还原告恩施永扬实业有限责任公司位于恩施市航空路1号施州雅苑商住楼一至三层《土地使用证》分别为恩市国用（2014）第030578、030579、030580、030581、030582号，《房屋所有权证》证号分别为恩施房权证恩施市字第××、20××15、20××16、20××17、20××18号的本案诉涉房产。

三、被告恩施爱康体育健身器材有限公司于本判决生效后三日内按每月125000元的标准向原告恩施永扬实业有限责任公司支付自2017年7月1日起至实际腾退之日的租金和损失费用。

四、被告恩施爱康体育健身器材有限公司按合同所定每季度应缴租金期满的次日（即2017年9月28日、12月28日，2018年3月28日、6月28日，余此类推）以每期应缴租金375000元为基数，按月利率2%向原告恩施永扬实业有限责任公司支付利息至租金本息全部清偿之日止。

五、被告恩施爱康体育健身器材有限公司于本判决生效后三日内向原告恩施永扬实业有限责任公司支付拖欠的物业管理费68112元、电费46110.21元。

六、驳回原告恩施永扬实业有限责任公司的其他诉讼请求。

本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

案件受理费22404元，由被告恩施爱康体育健身器材有限公司负担。本判决在送达中如需公告，公告费用由被告恩施爱康体育健身器材有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　尹学友

人民陪审员　　贺全银

人民陪审员　　张友新

二〇一八年十一月二十六日

书　记　员　　苏　蜀