***扬达通建设有限公司、**亿利金威投资有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

福建省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终1920号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***扬达通建设有限公司，住所地：福建省**市东侨经济开发区九龙路6号亿利城B区2幢7楼，统一社会信用代码91350900565365605T。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，***信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：**亿利金威投资有限公司，住所地：福建省**市东侨经济开发区金马南路1号亿利城营销中心，统一社会信用代码91350900073233120M。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海金钻（**）律师事务所律师。 上诉人***扬达通建设有限公司（以下简称宏扬公司）因与被上诉人**亿利金威投资有限公司（以下简称亿利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服**市蕉城区人民法院（2021）闽0902民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月2日立案后，依法组成合议庭通过查阅案卷、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏扬公司上诉请求：1.撤销原判决；2.改判原判决第二项，驳回被上诉人对上诉人的反诉请求。事实与理由：亿利公司关于宏扬公司逾期收房的主张，没有事实和法律依据，一审法院以宏扬公司逾期收房为由，作出其向被上诉人支付逾期收房违约金19709元的判决属于认定事实错误。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限是2018年7月31日，被上诉人于2019年1月22日通知上诉人于2019年2月1日到被上诉人处办理收房交房手续，双方此时才办理了收房交房手续。虽然案涉房屋的物业费系由上诉人于2019年6月12日补交,但不能就此认定2019年6月12日就是交房之日。因为案涉房屋使用权从2019年2月1日开始已转移给上诉人，上诉人已开始享受案涉房屋权利并承担相应义务，从2019年2月1日开始承担物业费、水电公摊、垃圾清运费等相关费用。何况，作为业主，收房后，预交或补缴是正常的物业缴纳方式，这是业主与物业公司之间的法律关系，与开发商无关。所以，上诉人什么时间向物业公司缴纳物业费等费用，与被上诉人无关,不能将上诉人补缴物业费的时间认定为被上诉人与上诉人交房收房的时间。另外，被上诉人主张上诉人逾期收房，缺乏证据支持，应承担举证不能的责任。被上诉人为了证明上诉人逾期收房，共向法院提供了6份证据，其中证据2《房屋交接单》没有交接双方的签字**，真实性合法性存疑；证据3中的703室及705室-708室等5套涉案商品房的《亿利城B区项目专用收据》10张、《项目专用收据》5张、《亿利城铂金公馆汇签协议》5份均是金威物业公司单方制作并向***扬水电建设有限公司出具，真实性合法性存疑；《亿利城铂金公馆汇签协议》5份上面既没有宏扬达通公司的印章，也没有宏扬达通公司法定代表人签字，缺乏真实性合法性；证据4中国工商银行刷卡POS单1张、701室及716至723室等9套商品房的《亿利城B区项目专用收据》18张、《项目专用收据》9张、《亿利城铂金公馆汇签协议》9份，该组证据只能证明亿利公司与***的交房时间是2019年6月12日，与上诉人无关；证据5中国工商银行刷卡POS单1张、702室商品房的《亿利城B区项目专用收据》2张、《项目专用收据》1张、《亿利城铂金公馆汇签协议》1份，该组证据只能证明亿利公司与***就702室的交房时间是2019年7月17日，与宏扬达通公司和亿利公司的交接房时间无关；对于证据6《证明》，被上诉人的法定代表人、董事长兼总经理**于2017年12月27日至2020年4月9日期间同时也是金威物业服务有限公司**分公司的负责人，也就是说金威物业服务有限公司系被上诉人的关联公司，所以金威物业服务有限公司单方制作的该《证明》作为证人证言类证据，没有任何证明力。所以被上诉人提供的证据均不能证明上诉人逾期收房的事实，一审法院以上述证据为依据认定上诉人逾期收房，系认定事实错误。综上所述，被上诉人主张上诉人逾期收房，没有事实依据。一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审法院判决第二项判决，改判驳回被上诉人对上诉人的反诉请求。 亿利公司辩称：一、被上诉人一审提供的证据可以证明，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前，涉案商品房就已经建设完成并且满足购房合同约定的交房条件。而且被上诉人也早已在报纸上刊登了《交房公告》，通知小区业主于2018年6月30日前办理交房手续。所以上诉人购买的是“现房”而非“期房”。只要上诉人付清全部购房款，那么随时可以交房，不存在被上诉人逾期交房的可能。被上诉人也没必要将已经符合交房条件的房子放在那里不交房，因为逾期交房不仅要承担物业费，还要向业主支付逾期交房违约金，得不偿失。实际情况是，被上诉人之所以未按合同约定的时间交房，是上诉人主动要求的，上诉人之所以要求晚交房、拖延收房时间，是因为其股东***也购买了同一楼层的10套商品房，与上诉人购买的5套商品房合在一起共同作为上诉人办公室使用，上诉人要等其股东***购买的10套商品房按揭贷款审批通过可以交房后再统一收房、统一装修办公室，这样晚收房可以节省物业费，因为根据合同约定，物业费在交房之前由开发商承担，自交房（或视为交房）之日起便由业主来承担。所以客观事实是上诉人要求晚交房、故意拖延收房时间，而不是被上诉人逾期交房。二、在2017年8月11日之前，***是上诉人的法定代表人，后上诉人将法定代表人变更为**。但目前***仍为上诉人持股43%的股东，***的妻子***为上诉人持股40%的股东，***同时也是上诉人的监事。本案涉案的5套商品房及***个人购买的10套商品房，在同一楼层，是连起来的15套房子，现在作为上诉人的办公室使用。该15套房子，从看房、选房、商谈房价、签订购房合同到后面的交房，均是由***及其女助理一手办理的。虽然上诉人否认其股东***代为在《房屋交接单》上签字，但是被上诉人提交的中国工商银行刷卡POS单、物业费、垃圾清运费、公共水电预缴费、装修押金等收款收据、《亿利城铂金公馆汇签协议》以及法院调查令调取的中国工商银行股份有限公司卡片信息查询单、交易流水记录等证据可以证明，涉案房屋于2019年6月12日才付清物业费等相关费用，而且该费用是由其股东***于2019年6月12日刷卡支付的，2019年6月12日也正是***购买的10套商品房办理交房手续的时间，***购买的10套商品房的交房手续是由***本人亲自办理、亲自缴纳物业费等相关费用的，对于该事实，***在一审时也予以认可。也就是说在2019年6月12日这一天，***作为上诉人的绝对控股大股东，在物业办公室亲自办理了自己购买的10套商品房的交房手续，亲自刷卡支付了10套房子的物业费，同时也刷的同一张信用卡支付了上诉人5套房子的物业费，但是却不承认代上诉人办理了5套房子的交房手续，上诉人的陈述明显不符合常理、违背客观事实。此外再结合购房合同第十一条第二款之约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款……物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务……”，也可以推断出涉案房屋的实际交房时间不会早于2019年6月12日。因此，上述证据可以证明涉案房屋于2019年6月12日由***代为办理交房手续具有高度盖然性。上诉人主张其于2019年2月1日实际办理了交房手续，后面才补交的物业费等相关费用，但是该主张既不符合购房合同关于“先付清费用，后交付房屋”的约定，上诉人也未提供相应的证据予以证明，上诉人应当承担举证不能的不利后果，其主张不能成立。原审判决认定上诉人的实际收房时间为2019年6月12日，认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 宏扬公司向一审法院起诉请求：判令被告亿利公司向原告支付从2018年8月1日起至实际交付房屋前一日（2019年1月31日）止共183日逾期交房违约金27744元。 亿利公司向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告宏扬公司向反诉原告支付逾期收房违约金47905.6元（自2018年7月31日起至2019年6月12日止，共316天，每天按151.6元计算）。 一审法院认定事实：一、2018年7月17日，原告宏扬公司与被告亿利公司签订五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为20180717049、20180717047、20180717046、20180717045、20180717044）,合同约定：原告向被告购买坐落于**市火车站周边棚户区××幢××室××室××室××室××室××商品房，每套房屋价款分别为298963元、298963元、303228元、303228元、311692元；被告应于2018年7月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约先后于2018年6月19日、2018年7月17日分两次向被告支付了全部购房款1516074元。被告于2019年1月22日通知原告于2019年2月1日到被告处办理收房交房手续，原告宏扬公司从2019年2月1日开始交纳案涉房产的物业费等。 二、《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项约定，“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日是（不少于10日）将查验房的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。” “买受人应按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）……等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，否则视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房并应按照本条中逾期收房的约定承担责任。出卖人按照本合同约定发出交付通知，买受人因任何原因未来办理房屋验收及交付手续的，视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房并应按照本条中逾期收房的约定承担责任。” “买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之（一）的违约金。同时，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房…及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及其它费用）即转由买受人承担；…” 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程当事人一方未能按约定履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；双方都有违约的，则各自承担相应的责任。原告宏扬公司要求被告亿利公司支付逾期交房违约金27744元，查有实据，予以支持。反诉原告亿利公司要求反诉被告宏扬公司支付逾期收房违约金47905.6元，其中合理部分19709元，查有实据，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告**亿利金威投资有限公司于本判决生效之日向原告***扬达通建设有限公司支付逾期交房违约金27744元；二、反诉被告***扬达通建设有限公司于本判决生效之日向反诉原告**亿利金威投资有限公司支付逾期收房违约金19709元；三、驳回反诉原告**亿利金威投资有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费494元，减半收取247元，由被告**亿利金威投资有限公司承担。反诉案件受理费998，减半收取499元，由反诉被告***扬达通建设有限公司承担205元，反诉原告**亿利金威投资有限公司承担294元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 关于宏扬公司是否存在违约收房的事实。根据已查明的事实，亿利公司直至2019年1月22日才履行通知义务通知宏扬公司2019年2月1日办理交房手续。宏扬公司主张其于2019年2月1日当日实际收房，但却未能提供任何证据证明其已完成了收房相关手续或与亿利公司进行了房屋交接。而亿利公司一审提供《亿利城铂金公馆汇签协议》、《亿利城B区项目专用收据》、刷卡支付案涉商品房的物业费、垃圾清运费、公共水电预缴费、装修押金的银行记录等可以证明宏扬公司直至2019年6月12日才补交物业费等相关费用。事实上，《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项约定的逾期收房责任除督促购房者及时办理交房手续外亦是为督促其及时缴纳相关费用，宏扬公司补交相关费用的行为，亦反证了其逾期收房的事实，故一审以此认定双方实际交接案涉商品房时间为2019年6月12日，并无不当。 综上，本院认为，宏扬公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费282元，由***扬达通建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　郑　彦 审 判 员　孙　雯 二〇二二年二月二十五日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……