***扬达通建设有限公司、**亿利**投资有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

福建省**市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0902民初3234号 原告（反诉被告）：***扬达通建设有限公司，住所地：福建省**市东侨经济开发区九龙路6号亿利城B区2幢7楼，统一社会信用代码91350900565365605T。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，***信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**亿利**投资有限公司，住所地：福建省**市东侨经济开发区金马南路1号亿利城营销中心，统一社会信用代码91350900073233120M。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海金钻（**）律师事务所律师。 原告（反诉被告）***扬达通建设有限公司（以下简称宏扬公司）与被告（反诉原告）**亿利**投资有限公司（以下简称亿利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏扬公司的委托诉讼代理人***、***，被告（反诉原告）亿利公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏扬公司向本院提出诉讼请求：判令被告亿利公司向原告支付从2018年8月1日起至实际交付房屋前一日（2019年1月31日）止共183日逾期交房违约金27744元。事实和理由：2018年7月17日，原告宏扬公司与被告亿利公司签订五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为20180717049、20180717047、20180717046、20180717045、20180717044）,合同约定：原告向被告购买坐落于**市火车站周边棚户区××幢××室××室××室××室××室商品房，房屋总价款分别为298963元、298963元、303228元、303228元、311692元；按约被告应在2018年7月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应按每逾期一日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照合同约定先后于2018年6月19日、2018年7月17日分两次向被告支付了全部购房款1516074元，履行了全部付款义务，但被告直到2019年1月22日才通知原告于2019年2月1日到被告处办理收房交房手续，将房屋交付原告。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。 亿利公司辩称，其不同意原告的诉讼请求。原告陈述与客观事实不符，被告未逾期交房，而是原告因自身原因逾期收房。虽然原、被告签订的是预售合同，但是在签订购房合同之前，涉案商品房就已经建设完成，符合约定的交房条件，原告所购买的是“现房”而非“期房”，被告随时可以交房，没有必要逾期交房。原告之所以拖延收房时间，是因为其股东***也购买了同一楼层的10套商品房，与原告购买的5套商品房共同作为原告办公室使用，原告要等其股东***购买的10套商品房按揭贷款审批通过可以交房后再统一收房、统一装修办公室。原告没有按照合同约定的时间收房，拖延至2019年6月12日才收房。相反，其拖延收房的行为已构成违约。 亿利公司向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金47905.6元（自2018年7月31日起至2019年6月12日止，共316天，每天按151.6元计算）。事实和理由：2018年7月17日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》五份，反诉被告向反诉原告购买**市火车站周边棚户区××幢××室商品房，购房总价款分别为298963元、298963元、303228元、303228元、311692元，合计为1516074元，合同约定交房时间为2018年7月31日前。虽然反诉原告与反诉被告签订的是预售合同，但是反诉被告所购买的实是“现房”而非“期房”。因此，在反诉被告付清购房款的情况下，反诉原告随时可以向反诉被告交房，不存在逾期交房的可能性。但反诉被告却因其自身原因没有按照合同约定的时间收房。2019年1月，反诉被告逾期收房长达半年之久，反诉原告遂于2019年1月21日向反诉被告邮寄《**亿利城交房通知书》，通知反诉被告于2019年2月1日前往**市九龙路3号亿利城Ａ区6号楼物业公司办公室办理收房交房手续，但是反诉被告拖延至2019年6月12日才办理收房手续，反诉被告的行为已构成逾期收房。根据约定买受人逾期收房的，应承担逾期收房违约责任，每逾期一天按已付总房款的万分之一支付违约金。自购房合同约定的交房期限2018年7月31日起至反诉被告实际收房时间2019年6月12日止，反诉被告共计逾期收房316天，逾期收房违约金是47905.6元（151.6元／天×316天）。 宏扬公司辩称，宏扬公司已履行全部合同义务，亿利公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任，亿利公司所谓的“宏扬公司向其支付逾期收房违约金”的主张没有事实和法律依据，依法应当驳回其反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年7月17日，原告宏扬公司与被告亿利公司签订五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为20180717049、20180717047、20180717046、20180717045、20180717044）,合同约定：原告向被告购买坐落于**市火车站周边棚户区××幢××室××室××室××室××室××商品房，每套房屋价款分别为298963元、298963元、303228元、303228元、311692元；被告应于2018年7月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约先后于2018年6月19日、2018年7月17日分两次向被告支付了全部购房款1516074元。被告于2019年1月22日通知原告于2019年2月1日到被告处办理收房交房手续，原告宏扬公司从2019年2月1日开始交纳案涉房产的物业费等。 二、《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项约定，“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日是（不少于10日）将查验房的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。” “买受人应按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）……等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，否则视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房并应按照本条中逾期收房的约定承担责任。出卖人按照本合同约定发出交付通知，买受人因任何原因未来办理房屋验收及交付手续的，视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房并应按照本条中逾期收房的约定承担责任。” “买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之（一）的违约金。同时，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房…及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及其它费用）即转由买受人承担；…” 本案的争议焦点是：一、被告亿利公司是否存在逾期交房的事实及违约责任；二、反诉被告宏扬公司是否存在逾期收房的事实及违约责任。现做分析，认定如下： 一、被告亿利公司是否存在逾期交房的事实及违约责任。宏扬公司主张双方按约定交房的期限是2018年7月31日，但亿利公司于2019年2月1日才交房，逾期交房时间从2018年8月1日算起至2019年1月31日，共183天。按合同约定的每逾期交房一天，逾期交房违约金按购房总额的日万分之一计算，逾期交房违约金则为27744元（房产总额1516074元×183天×0.0001）。亿利公司抗辩认为，案涉房产是现房，不可能逾期交房，并提供《交房公告》、《房屋建筑面积实测成果报告书》等。原告质证认为，不能待证被告的抗辩意见。本院审查认为，据前文摘录的商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前至少10将查验房的时间、办理手续等的通知书面送达买受人。可见书面通知买受人收房是被告应尽义务。现被告除了2019年1月22日给原告送达交房通知书要求对方按指定时间、指定地点办理收房手续外，再无证据证明存在比这更早的收房时间。因此，即便原、被告签订商品房买卖合同时，被告的房产已具备交付条件，但并不能由此推定被告已履行了按时交房的义务。被告又认为，合同还有约定买受人即使未收到出卖人的交房通知，也有义务到约定的交房期限前往该商品房所在地办理交房手续，其不存违约问题。原告反驳认为，该约定是加重买受人的义务，显属无效条款。本院审查认为，被告亿利公司提供的格式合同本身约定书面通知买受人收房是出卖人的应尽义务，随后又通过上述约定免除了其通知交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任的，该条款无效。因此，免除被告通知买受人收房责任的内容显属无效。原告主张被告逾期交房的事实成立，具体逾期交房天数，因被告未能举证在发出通知前已交付，原告主张按被告通知的2019年2月1日交房，并无不当，违约金则为27744元（房产总额1516074元×183天×0.0001），本院予以支持。 二、反诉被告宏扬公司是否存在违约收房的事实及违约责任。反诉原告亿利公司主张反诉被告宏扬公司存在逾期收房，因是现房，亿利公司不可能存在逾期交房的事由，合同约定的交房期限2018年7月31日起至宏扬公司实际收房的2019年6月12日止，反诉被告共计逾期收房316天，逾期收房违约金47905.6元（151.6元/天×316天），并提供案涉5套商品房的《房屋交接单》、中国工商银行刷卡POS单、703室、705室-708室等5套涉案商品房的《亿利城B区项目专用收据》、《项目专用收据》、《亿利城铂金公馆汇签协议》、中国工商银行刷卡POS单、701室、716室-723室等9套商品房的《亿利城B区项目专用收据》、《项目专用收据》、702室商品房的《亿利城B区项目专用收据》、《项目专用收据》及依本院调查令调取的中国工商银行股份有限公司卡片信息查询单等，证***公司购买的5套商品房与另案宏扬公司股东***个人名义购买的10套商品房都是由***及其女助理共同刷卡支付了商品房的物业费、垃圾清运费、公共水电预缴费、装修押金等后，除另案的702号商品房外，其余的14套房都在2019年6月12日才实际办理交房手续。反诉被告宏扬公司质证认为，亿利公司也认可其是从2019年2月1日开始交物业费，因此实际交房的时间就是2019年2月1日；亿利公司提供的房屋交接单上业主签名一栏，没有宏扬公司人员签名，宏扬公司不予认可是2019年6月12日实际交房。2019年6月12日通过***的信用卡补交或预交了物业费、水电公摊、垃圾清运费和装修押金等，但不能就此认定2019年6月12日就是交房之日。本院审查认为，反诉被告宏扬公司有无逾期收房，关键在于***扬公司的“实际收房时间”，非“视为收房时间”。***公司提供的证据看就是亿利公司送达给宏扬公司的《交房通知书》和双方认可的宏扬公司从2019年2月1日开始交纳物业费的事实，宏扬公司从而主张2019年2月1日实际收房，除此外并无具体的交接房手续。而亿利公司提供的《房屋交接单》、**物业服务有限公司**分公司提供的《亿利城铂金公馆汇签协议》、《亿利城B区项目专用收据》、刷卡支付案涉商品房的物业费、垃圾清运费、公共水电预缴费、装修押金的银行记录等均待证交接房时间是2019年6月12日。本院审查认为，按前文摘录的第十一条约定，买受人收房实质有视为收房和实际收房之分。该约定并未加重买受人的责任，理应予以确认。当需评判买收人是否存在逾期收房行为时，就必须查清有无存在视为收房和实际收房行为，若有，则每个行为的具体时间。根据商品房买卖合同第十一条和《交房通知书》明确约定，商品屋交接时买受人应当付清专项维修资金、物业费、装修保证金、公共水电公摊费等，否则不予交付。由此可得知出卖人实际交付商品房的时间是不可能早于买受人交足或交清费用的时间，也就是买受人唯有交足或交清上述相关费用，出卖人才会交付商品房；而从物业公司提供的项目专用收据看，2019年6月12日***公司收取的费用除了交纳的装修保证金所指的装修事实未发生外，其余的建筑垃圾清运费（费用时间2018年七八月份）、住宅物业费（从2019年2月1日起）均是涉及已发生的事实。因此，综合本案的其他证据完全可以确定宏扬公司实际直到2019年6月12日才与亿利公司办理了收房手续，即实际收房；先前书面通知未具体办理交接房手续的2019年2月1日则是视为收房。宏扬公司关于实际交房在前补交费用在后的辩解是没有事实依据的，本院不予采信。宏扬公司逾期收房的具体时间是从2019年2月2日至2019年6月12日，计130天，逾期收房违约金则是19709元（1516074元×130天×0.0001）。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程当事人一方未能按约定履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；双方都有违约的，则各自承担相应的责任。原告宏扬公司要求被告亿利公司支付逾期交房违约金27744元，查有实据，本院予以支持。反诉原告亿利公司要求反诉被告宏扬公司支付逾期收房违约金47905.6元，其中合理部分19709元，查有实据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告**亿利**投资有限公司于本判决生效之日向原告***扬达通建设有限公司支付逾期交房违约金27744元； 二、反诉被告***扬达通建设有限公司于本判决生效之日向反诉原告**亿利**投资有限公司支付逾期收房违约金19709元； 三、驳回反诉原告**亿利**投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息 （注：本判决确定原、被告所履行的义务均为同时到期的金钱之债，履行时原、被告可自行相互抵销，抵销后只由**亿利**投资有限公司支付***扬达通建设有限公司违约金8035元即可）。 本诉案件受理费494元，减半收取247元，由被告**亿利**投资有限公司承担。 反诉案件受理费998，减半收取499元，由反诉被告***扬达通建设有限公司承担205元，反诉原告**亿利**投资有限公司承担294元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十月十五日 书记员　　*** 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。