深圳市优亿泊科技有限公司、深圳市南山区沙河街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终25236号

上诉人（原审原告）：深圳市优亿泊科技有限公司，住所地：深圳市南山区梅园路**荔香源住宅小区**荔庭阁001A。

法定代表人：黄昊，总经理。

委托诉讼代理人：唐秀荣，广东俨道律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市南山区沙河街道办事处，住所地：深圳市南山区沙河街道华侨城中新街**。

法定代表人：薛声波，主任。

委托诉讼代理人：李佑国，广东海埠律师事务所律师。

上诉人深圳市优亿泊科技有限公司（以下简称优亿泊公司）因与被上诉人深圳市南山区沙河街道办事处（以下简称沙河街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3589号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

优亿泊公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令沙河街道办承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：

一、优亿泊公司与案外人双方约定了投入或出资情况，优亿泊公司对合作经营有相应的投入。优亿泊公司与沙河街道办于2014年签订《深圳市房屋租赁合同书》，优亿泊公司于2015年11月23日与案外人陈锐州签订《合作协议书》，约定优亿泊公司提供涉案房屋作为经营场地，并承担租赁保证金，案外人负责注册并提供经营执照，并承担场地的装修费。基于《合作协议书》，案外人成立了深圳市道然投资管理有限公司（以下简称道然公司）并与优亿泊公司在涉案房产经营茶艺馆。因此，事实并非一审法院认为的合作双方未约定投入或出资情况。因涉案房屋的性质属于政府福利房，所以其租金远远低于市场价格，案外人也正是看中优亿泊公司能提供的这一优势而选择与优亿泊公司合作经营。优亿泊公司除了提供远低于市场租金的场地外，还承担了租赁保证金，并派出一名人员任副经理。因此，优亿泊公司并非每月固定收取“租金”，优亿泊公司也对合作经营有相应的投入。

二、优亿泊公司与案外人之间的合作经营存在利益分成，并且有结算往来记录。双方事实就是合作经营关系，并非转租。优亿泊公司庭后提交的银行转账记录，即案外人陈锐州于2016年3月11日、8月11日、8月20日、8月28日向优亿泊公司原法定代表人转账支付利益分成的情况。因2017年之后在涉案房屋内的合作经营出现亏损情况，年底没有分红，从而没有进行分账。因此，在涉案房产内的合作经营双方存在利益分成，并且按照合作协议的约定履行了相关义务。

在本院二审调查时，优亿泊公司补充上诉的事实和理由：优亿泊公司在2015年12月就已经与案外人合作经营茶馆，即便是沙河街道办认为优亿泊公司违反合同约定转租，沙河街道办也没有在六个月内提出异议，因为沙河街道办发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》是2017年8月31日，已经远远超过六个月的期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十六条，沙河街道办解除合同行为无效，双方租赁合同应当继续履行。

沙河街道办辩称，优亿泊公司擅自转租前未通知沙河街道办或向沙河街道办提出书面申请，因此，沙河街道办并不知道具体转租时间。但是，沙河街道办在知道转租的事实，且发现优亿泊公司有未按租赁合同约定使用租赁物业时，便即时向优亿泊公司发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》。因此，不存在优亿泊公司所谓解除合同无效的情形。优亿泊公司上诉的事实与理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回优亿泊公司的上诉请求，维持原判。

优亿泊公司向一审法院起诉请求：一、判决沙河街道办向优亿泊公司发出的解除租赁合同通知书无效；二、判令沙河街道办承担本案全部诉讼费。

一审法院认定事实，优亿泊公司原名为深圳市奥健力体育场地设备有限公司，于2017年10月18日变更名称为现名。

2014年，优亿泊公司（承租方、乙方）与沙河街道办（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南山区方使用，建筑面积1117.78平方米；租赁房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月26元计算，月租金总额为29062.28元；乙方应于2015年1月10日前交付首期租金29062.28元；乙方应于每季度第一个月十日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止；租赁房屋用途为文化娱乐；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金58124.56元；租赁期间乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；如乙方拖欠租金达六十天以上、擅自改变租赁房屋结构或者用途的、擅自将租赁房屋转租第三人的，甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记；及其他条款。该合同附页约定：自租金起计当月起，如深云村小区房屋的分配率在80%（含80%）以下时，按合同约定月租金总额的50%缴纳租金；当深云村小区房屋分配率超过80%时，自超出之日的次日起按100%交纳租金。

优亿泊公司提交广东省非税收入票据及平安银行业务回单，以证明优亿泊公司于2016年11月3日缴纳了2016年和2017年的租金。沙河街道办则表示优亿泊公司仅缴纳了2016年全年的租金。

2017年8月31日，沙河街道办向优亿泊公司出具《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，内容为：根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁房屋用途为文化娱乐，且租赁期间优亿泊公司不得将租赁房屋全部或部分转租给他人，否则沙河街道办有权解除合同；但据沙河街道办了解，优亿泊公司擅自将租赁房屋转租给他人，且存在租赁房屋用途与合同约定不符之情形，故沙河街道办通知优亿泊公司即时解除双方签订的《房屋租赁合同》，请优亿泊公司在2017年11月30日之前清理、腾空租赁房屋，并将其交还沙河街道办。优亿泊公司表示其系于2017年10月8日收到该通知书。

2017年10月19日，优亿泊公司向沙河街道办出具《不同意解除〈房屋租赁合同〉的异议书》，内容为：优亿泊公司并没有转租，房屋系优亿泊公司采用联营或合作的方式进行经营；沙河街道办没有改变合同约定的用途，现优亿泊公司将租赁房屋用作教学英语培训及开设茶艺馆，属于文化的范畴；优亿泊公司进行英语培训及茶艺，不会对周边居民产生任何困扰，同时按时支付租金，故优亿泊公司不存在违约问题，不同意沙河街道办提出的解除租赁合同。

为证明优亿泊公司系将涉案房产转租他人使用，沙河街道办提交了一份优亿泊公司（甲方）与陈锐州（乙方）于2015年11月23日签订的《合作协议书》予以证明。该协议书约定：甲方提供深圳市南山区深云路深云村社区配套商业项目中的部分项目区域共计760平方米作为经营场地，并承担业主押金，乙方负责注册并提供经营执照，并承担场地的装修费；甲方与乙方共同管理，乙方任经理，甲方派出一名人员任副经理，其他所需人员在人才市场或网上招聘；乙方注册的经营证照作为合作经营的主体及资质，此合作项目实行经济独立核算；合作经营项目仅可作深云村配套商业项目用途使用，须符合业主在本项目竞价招租文件中明确的“项目定位和业态组合基本要求”；经过商议，双方选择开设茶艺为经营项目；合作期限从2015年12月1日起至2020年12月31日止；每年经营收入扣除经营成本（包括房屋租金、人员工资、工商税费、水电费、物业费、设备维护费等所有支出后）后的经营利润，甲、乙双方按5:5分成比例分享利益；若出现亏损，甲、乙双方按5:5分成比例承担亏损；考虑到甲方每月均应支付业主租金，合作经营主体每月预付给甲方作为应付业主的租金及利益分成30400元，年底结算时，多退少补；利益的分配时间为采用财务年度结算的方式，每年年底进行结算；及其他内容。

沙河街道办另提交道然公司、深圳市新桥国际文化教育有限公司（以下简称新桥公司）的营业执照复印件，以证明优亿泊公司将涉案房产转租他人，而他人以涉案房产为注册地注册了公司。优亿泊公司表示前述营业执照不能证明优亿泊公司有转租行为，案外人在涉案场地注册公司，双方合作，茶艺馆就是成立的道然公司。

对于优亿泊公司与陈锐州签订《合作协议书》的履行情况、有关进行结算等，优亿泊公司庭后提交了陈锐州的银行账户历史明细等，并提交情况说明表示陈锐州分别于2016年3月11日、8月11日、8月20日、8月28日向优亿泊公司法定代表人转账支付利益分成，因2017年之后涉案房产内出现亏损情况，年底没有分红，没有进行分账。

一审法院认为，优亿泊公司与沙河街道办签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。

本案的争议焦点为：优亿泊公司是否存在转租行为，沙河街道办解除合同的行为是否合法有效。对此，该院分析如下：首先，从优亿泊公司与案外人陈锐州签订的《合作协议书》的内容来看，该协议约定了双方的利益分成和亏损承担比例，但并未约定双方对合作项目的投入或出资情况及投入或出资的金额、比例，且协议约定合作经营主体须每月预付优亿泊公司租金及利益分成，可见协议中仅约定了优亿泊公司每月固定收取“租金”，而并无优亿泊公司对合作的相关“投入”或义务，这与正常的经营合作惯例不符。其次，协议约定双方每年年底对利益分配进行财务结算，而优亿泊公司庭后提交的转账记录仅能证明案外人与优亿泊公司法定代表人之间有资金往来，无法证明双方系按合作协议的约定履行相关义务，更不能证明双方每年年底进行了财务结算，可见，优亿泊公司与案外人之间并非真正的“合作经营”，而是名为“合作”实为“租赁”。最后，优亿泊公司确认合作经营的一方系成立了道然公司在涉案房产经营茶艺馆，而新桥公司系在涉案房产开设英语机构，该两公司与优亿泊公司并无关联，优亿泊公司将涉案房产交由该两公司使用，存在转租的行为。综上，优亿泊公司存在将涉案房产擅自转租的行为，沙河街道办依据双方租赁合同的约定要求解除与优亿泊公司的租赁合同关系，符合法律的规定和合同的约定，故对于优亿泊公司要求确认沙河街道办向优亿泊公司发出的解除租赁合同通知书无效的诉讼请求，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回优亿泊公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由优亿泊公司负担。

本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。

本院另查明：二审中，优亿泊公司称，优亿泊公司与陈锐州之间系合作关系；陈锐州系道然公司、新桥公司的实际控制人，陈锐州以道然公司与优亿泊公司合作经营茶艺馆、以新桥公司与优亿泊公司合作经营英语培训班；茶艺馆仍在经营，英语培训班经营至2019年8月份；优亿泊公司经营英语培训班涉及的房产已经腾空，但不清楚是否退还给沙河街道办。沙河街道办称，案涉房产确有一部分已经腾空，但不清楚是否已经退回。

本院认为，优亿泊公司诉请判决沙河街道办向优亿泊公司发出的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》无效，实则是请求判决沙河街道办解除《房屋租赁合同》的行为无效。对此，本院评判如下：

《房屋租赁合同》约定，优亿泊公司将租赁房屋全部或部分转租予他人，沙河街道办有权解除合同。合同履行过程中，优亿泊公司确非自用案涉房产，那么，优亿泊公司有义务证明其不存在转租的情形。优亿泊公司与陈锐州合作经营茶艺馆，双方约定优亿泊公司在每月收取固定租金的基础上分享收益、分担损失。即双方合作关系中包含有租赁的性质，违反了《房屋租赁合同》关于不得转租的规定。而且，优亿泊公司与陈锐州合作经营英语培训班，但优亿泊公司并未提交证据证明双方合作经营的方式，双方合作经营不存在转租的情形，优亿泊公司应承担举证不能的不利后果。

此外，优亿泊公司未提交证据证明沙河街道办知道或应当知道优亿泊公司转租，但在六个月内未提出异议。优亿泊公司的相关上诉理由，本院不予采纳。

综上所述，优亿泊公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元（已由优亿泊公司预交），由优亿泊公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　　　　伟

审判员　李　 小　 丽

审判员　黄　 国　 辉

二〇二〇年七月十七日

书记员　冯建辉（兼）

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。